【導讀】守獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述。的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔相應的法律責任。事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。方及相關當事方完善產(chǎn)權以滿足出具評估報告的要求。事項說明及其對評估結論的影響。司的45%股權，需要確定北京瑞景公司的股東全部權益于評估基準日的市場價值，為此次股權收購事宜提供價值參考依據(jù)。價值為89,，評估價值為150,，增值額為61,，增值率為%；總負債賬面價值為50,，評估價值為50,

　　

【正文】 非流動資產(chǎn) 2 68, 129, 61, 其中 :可供出售金融資產(chǎn) 3 持有至到期投資 4 長期股權投資 5 投資性房地產(chǎn) 6 68, 129, 61, 固定資產(chǎn) 7 在建工程 8 無形資產(chǎn) 9 遞延所得稅資產(chǎn) 10 其他非流動資產(chǎn) 11 資產(chǎn)總計 12 89, 150, 61, 流動負債 13 9, 9, 非流動負債 14 40, 40, 負債總計 15 50, 50, 凈資產(chǎn) 16 39, 100, 61, (二 )收益法評估結果 在持續(xù)經(jīng)營及本報告所列假設和限定條件下，采用收益法評估后北京瑞景公司股東全 部權益價值為 54,，評估增值 15,，增值率為 %。 (三 ) 最終評估結果的選取 北京瑞景公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但回報周期 長。商業(yè)物業(yè)受社會經(jīng)濟形勢、消費習慣等影響較大，同時也受商場業(yè)態(tài)定位、所在商圈 的商業(yè)供應量、 經(jīng)營管理等的影響，采用收益法評估體現(xiàn)了評估基準日企業(yè)經(jīng)營管理租賃 物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價值。 資產(chǎn)基礎法是以被評估單位資產(chǎn)負債表為基礎，從資產(chǎn)重置的角度評價資產(chǎn)的公平市 場價值，反映了評估基準日時點企業(yè)購置各項資產(chǎn)的重置價值。資產(chǎn)基礎法中對公司的核 心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場法評估，體現(xiàn)了城市土地價格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn) 實，評估增值明顯；而與此同時商業(yè)地產(chǎn)的租金回報并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎法評估后 的股東全部權益價值遠高于收益法的結果。 考慮到國內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價格反差較大的現(xiàn)實，收益法無法反映持有型 物業(yè)的完整價 值，其結果難以為市場接受，故本次評估采用資產(chǎn)基礎法評估結果作為最終評估結果，即 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權收購項目資產(chǎn)評估報告 第 17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 經(jīng)評估后北京瑞景公司的全部股東權益價值為 100,。 十一、特別事項的說明 北京瑞景公司的物業(yè)所屬土地的土地使用權證目前仍在房地產(chǎn)開發(fā)商北京首創(chuàng)新 資置業(yè)有限公司名下，尚未辦理土地使用 權證的過戶手續(xù)；本次評估所使用的土地面積為 原土地證上的土地面積，最終實際用地面積以土地證變更到北京瑞景公司名下后為準。 北京瑞景公司物業(yè)中停車樓及商業(yè)綜合樓的地下一層、地下二層和部分地下三層共計 43,。 同時，委估物業(yè)已設定抵押，抵押權人為工商銀行珠市口支行，貸款期限至 2019年 2 月。本次評估未考慮該事項對評估結論的影響。 本報告提出的評估結果是在被評估單位提供必要的資料基礎上形成的，我們對被評 估單位提供的有關評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的 查驗，并有責任對查驗 的情況予以披露。但本報告所依據(jù)的權屬資料之真實性、準確性和完整性由被評估單位負 責并承擔相應的責任。我們的責任在于對評估對象于評估基準日之價值進行估算并發(fā)表專 業(yè)意見，對評估對象的法律權屬不發(fā)表意見，也不作確認或保證。 本報告所稱 “ 評估價值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營和在估值基 準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設前提、方法、程序， 在 20xx年 7月 31日這一基準日及本報告書所列明的目的下對被估值資產(chǎn)價值的客觀公允 反映，估值結論只有在上述原 則、依據(jù)、前提存在的條件下成立，天健興業(yè)對這一基準日 后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔發(fā)表意見的責任。 本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的待估 資產(chǎn)的市場價值，未考慮可能存在的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做 任何納稅準備，也未考慮可能存在的或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可 能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時， 本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的 影響。 本次評估結果基于本報告及其說明所陳述的有關假設基礎之上，此等數(shù)據(jù)將會受多 種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發(fā)表意見的責任，同時我們也沒有 義務為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā) 生變化時，則會對評估結果產(chǎn)生影響。 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權收購項目資產(chǎn)評估報告 第 18頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 對于可能影響估值結果的瑕 疵事項，在被評估單位及相關方未作特殊說明而估值人 員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能知道的情況下，從事價值評估的機構不承擔責任。 發(fā)生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結論。在本次評估結果有效 期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對評估值進行相應調(diào)整。 在評估基準日期后，且評估結果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn) 評估價格產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值；若資產(chǎn)價格的調(diào) 整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應調(diào)整。 本報告含有若干附 件，附件為報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效 力。 十二、評估報告的使用限制說明 本報告僅供委托方豪威投資公司用于收購北京瑞景公司股權的評估目的；評估報告 書的使用權歸委托方所有。 本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，評估報告的作用依照法律法規(guī) 的有關規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊資產(chǎn)評估師和評估機構不得將評估報告的內(nèi)容向第三方 提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書面同意，評估報告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露 于 公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外；對不當使用評估報告內(nèi)容 于其他經(jīng)濟行為而形成的結果，天健興業(yè)不承擔任何法律責任。 報告僅在上述評估目的、上述條件及基準日下成立。根據(jù)國家的有關規(guī)定，本評估 結論使用的有效期限為 1年，自評估基準日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止， 超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。 十三、評估報告日 本評估報告日為 20xx年 12月 17日。 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權收購項目資產(chǎn)評估報告 第 19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （本頁為報告簽字頁） 資產(chǎn)評估機構：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 注冊資產(chǎn)評估師： 注冊資產(chǎn)評估師： 二〇一三年十二月十七日 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權收購項目資產(chǎn)評估報告 第 20頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權項目 資產(chǎn)評估報告附件 天興評報字（ 20xx）第 78701號 目錄 一、有關經(jīng)濟行為文件 二、評估基準日財務會計報表 三、委托方與被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件 四、委托方及被評估單位的承諾函 五、評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件 六、資產(chǎn)評估機構資格證書復印件 七、資產(chǎn)評估機構及注冊資產(chǎn)評估師承諾函 八、簽字注冊資產(chǎn)評估師證書復印件 九、產(chǎn)權證明文件復印件 十、資產(chǎn)評估明細表 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權收購項目資產(chǎn)評估報告 第 21頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 關于《資產(chǎn)評估報告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評估報告附件僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主 管部門審查使用；評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構不得隨意 向他人提供或公開；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公 開媒體上；對委托方不當引用評估結果于其他經(jīng)濟行為而 形成的結果，天健興業(yè)不承擔任 何法律責任。