【導(dǎo)讀】守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述。的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。司的45%股權(quán)，需要確定北京瑞景公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為此次股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。價(jià)值為89,，評(píng)估價(jià)值為150,，增值額為61,，增值率為%；總負(fù)債賬面價(jià)值為50,，評(píng)估價(jià)值為50,

　　

【正文】 非流動(dòng)資產(chǎn) 2 68, 129, 61, 其中 :可供出售金融資產(chǎn) 3 持有至到期投資 4 長(zhǎng)期股權(quán)投資 5 投資性房地產(chǎn) 6 68, 129, 61, 固定資產(chǎn) 7 在建工程 8 無(wú)形資產(chǎn) 9 遞延所得稅資產(chǎn) 10 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 11 資產(chǎn)總計(jì) 12 89, 150, 61, 流動(dòng)負(fù)債 13 9, 9, 非流動(dòng)負(fù)債 14 40, 40, 負(fù)債總計(jì) 15 50, 50, 凈資產(chǎn) 16 39, 100, 61, (二 )收益法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)及本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評(píng)估后北京瑞景公司股東全 部權(quán)益價(jià)值為 54,，評(píng)估增值 15,，增值率為 %。 (三 ) 最終評(píng)估結(jié)果的選取 北京瑞景公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但回報(bào)周期 長(zhǎng)。商業(yè)物業(yè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、所在商圈 的商業(yè)供應(yīng)量、 經(jīng)營(yíng)管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃 物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以被評(píng)估單位資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)重置的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)的公平市 場(chǎng)價(jià)值，反映了評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購(gòu)置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值。資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對(duì)公司的核 心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場(chǎng)法評(píng)估，體現(xiàn)了城市土地價(jià)格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn) 實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后 的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益法的結(jié)果。 考慮到國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法無(wú)法反映持有型 物業(yè)的完整價(jià) 值，其結(jié)果難以為市場(chǎng)接受，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果，即 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 17頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 經(jīng)評(píng)估后北京瑞景公司的全部股東權(quán)益價(jià)值為 100,。 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 北京瑞景公司的物業(yè)所屬土地的土地使用權(quán)證目前仍在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商北京首創(chuàng)新 資置業(yè)有限公司名下，尚未辦理土地使用 權(quán)證的過(guò)戶手續(xù)；本次評(píng)估所使用的土地面積為 原土地證上的土地面積，最終實(shí)際用地面積以土地證變更到北京瑞景公司名下后為準(zhǔn)。 北京瑞景公司物業(yè)中停車(chē)樓及商業(yè)綜合樓的地下一層、地下二層和部分地下三層共計(jì) 43,。 同時(shí)，委估物業(yè)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為工商銀行珠市口支行，貸款期限至 2019年 2 月。本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在被評(píng)估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對(duì)被評(píng) 估單位提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的 查驗(yàn)，并有責(zé)任對(duì)查驗(yàn) 的情況予以披露。但本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由被評(píng)估單位負(fù) 責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們的責(zé)任在于對(duì)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日之價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專 業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見(jiàn)，也不作確認(rèn)或保證。 本報(bào)告所稱 “ 評(píng)估價(jià)值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營(yíng)和在估值基 準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè)前提、方法、程序， 在 20xx年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報(bào)告書(shū)所列明的目的下對(duì)被估值資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允 反映，估值結(jié)論只有在上述原 則、依據(jù)、前提存在的條件下成立，天健興業(yè)對(duì)這一基準(zhǔn)日 后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意見(jiàn)的責(zé)任。 本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的待估 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做 任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可 能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)， 本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的 影響。 本次評(píng)估結(jié)果基于本報(bào)告及其說(shuō)明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會(huì)受多 種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見(jiàn)的責(zé)任，同時(shí)我們也沒(méi)有 義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā) 生變化時(shí)，則會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 18頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 對(duì)于可能影響估值結(jié)果的瑕 疵事項(xiàng)，在被評(píng)估單位及相關(guān)方未作特殊說(shuō)明而估值人 員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，從事價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng)估結(jié)果有效 期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào) 整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 本報(bào)告含有若干附 件，附件為報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效 力。 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 本報(bào)告僅供委托方豪威投資公司用于收購(gòu)北京瑞景公司股權(quán)的評(píng)估目的；評(píng)估報(bào)告 書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有。 本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，評(píng)估報(bào)告的作用依照法律法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書(shū)面許可，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方 提供或者公開(kāi)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書(shū)面同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露 于 公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對(duì)不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容 于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 報(bào)告僅在上述評(píng)估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估 結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止， 超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 十三、評(píng)估報(bào)告日 本評(píng)估報(bào)告日為 20xx年 12月 17日。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 19頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （本頁(yè)為報(bào)告簽字頁(yè)） 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 二〇一三年十二月十七日 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 20頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 目錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 三、委托方與被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評(píng)估單位的承諾函 五、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件 七、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 八、簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書(shū)復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 21頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng)估行政主 管部門(mén)審查使用；評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意 向他人提供或公開(kāi)；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報(bào)告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公 開(kāi)媒體上；對(duì)委托方不當(dāng)引用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而 形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任 何法律責(zé)任。