【正文】 不動(dòng)產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）； 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)； 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)； 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 指南； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價(jià)值。 二、評(píng)估目的 豪威投資有限公司擬收購(gòu) Reco Shine Pte 45%的股權(quán)，本次評(píng) 估的目的系確定北京瑞 景公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為此次股權(quán)收購(gòu) 事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。 考慮到國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法無(wú)法反映持有型物業(yè) 的完整價(jià)值，其結(jié)果難以為市場(chǎng)接受，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為 最終評(píng)估結(jié)果，即經(jīng)評(píng)估后北京瑞景公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為 100,。 二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提 供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委 托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 七、評(píng)估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后，北京瑞景公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 89,，評(píng)估價(jià)值為 150,，增值額為 61,， 增值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 50,，評(píng)估價(jià)值為 50, 元，無(wú)增減值變動(dòng)；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 39,，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為 100,，增值額為 61,，增值率為 %。 主要經(jīng)營(yíng)范圍 北京瑞景公司主要業(yè)務(wù)是房屋租賃業(yè)務(wù)。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評(píng)估師所依據(jù)的 評(píng)估前提和假設(shè)條件沒(méi)有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目的而提出的價(jià)值估算成果，不 能理解為對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。 (2)應(yīng)收賬款：主要為應(yīng)收客戶的租金、推廣費(fèi)、 pos機(jī)使用費(fèi)等。 遞延負(fù)債主要為折舊政策不一致所產(chǎn)生的遞延負(fù)債。 （ 3）評(píng)估方案的設(shè)計(jì) 依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作 小組。即 企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方 提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào) 整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 考慮到國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法無(wú)法反映持有型 物業(yè)的完整價(jià) 值，其結(jié)果難以為市場(chǎng)接受，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果，即 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 17頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 經(jīng)評(píng)估后北京瑞景公司的全部股東權(quán)益價(jià)值為 100,。 持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條 件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門相 關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評(píng)估約 定函所約定的事項(xiàng)，天健興業(yè)已實(shí) 施了對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，按被評(píng)估單位 提交的資產(chǎn)清單對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查 和交易價(jià)格的比較，以及其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評(píng)估程序。 開發(fā)利潤(rùn) =（建筑安裝工程造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本） 成本利潤(rùn)率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級(jí)打分法的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率和理論成 新率組成的綜合成新率，其計(jì)算公式如下： 綜合成新率 =現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率 60%+ 理論成新率 40% 理論成新率 =尚可使用年限 / (尚可使用年限 +已使用年限 )100% 關(guān)于流動(dòng)負(fù) 債的評(píng)估 流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付 款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。 北京瑞景公司主要資產(chǎn)為投資性房地 產(chǎn)，即正在出租的商業(yè)物業(yè)。 物業(yè)地上五層，地下三層，包含商業(yè)綜合樓和停車樓兩部分，總建筑面積為 82, 方米；商業(yè)部分面積主要出租給伊藤洋華堂超市，停車樓部分暫時(shí)閑置。 依據(jù)英屬維京群島法律，公司可從事或參與任何交易，商 業(yè)活動(dòng)或商業(yè)行為。 三、評(píng)估范圍：北京瑞 景公司的整體資產(chǎn)，包括全部資產(chǎn)與負(fù)債。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 2頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受豪威投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 豪威投 資公司 ” ）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀、公 正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng) 估方法，對(duì)因豪威投資公司擬收購(gòu)北京瑞景 陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 北京瑞景公司 ” ）部分股權(quán)而涉及的北京瑞 景公司的股東全部權(quán)益于 20xx年 7月 31日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了 評(píng)估工作。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，如欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況及資產(chǎn)評(píng) 估結(jié)果成立的各種假設(shè)和前提、正確評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，請(qǐng)報(bào)告使用者在征得評(píng) 估報(bào)告所有者許可后，認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，并請(qǐng)關(guān)注特別事項(xiàng)說(shuō)明部分 的內(nèi)容及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。其中流動(dòng)資產(chǎn)賬 面價(jià)值為 21,，包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、其它應(yīng)收款和其 他流動(dòng)資產(chǎn)；非流動(dòng) 資產(chǎn)賬面價(jià)值為 68,，為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)；流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值為9, 萬(wàn)元，包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付款和一 年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債；非流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值為 40,，為長(zhǎng)期借款和遞延所得稅 負(fù)債。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理 評(píng)估 企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 期間費(fèi)用和地方費(fèi)用：在按行業(yè)規(guī)定取費(fèi)的基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)鼐唧w情況和規(guī)定計(jì)取的 相關(guān)費(fèi)用。 C折現(xiàn)過(guò)程 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 13頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 在預(yù)測(cè)的上述部分收益加總求和后，扣除各項(xiàng)成本費(fèi)用和稅金及附加，得到公司的利 潤(rùn)總額，再扣除 公司所得稅、未來(lái)年度的資本性支出，加回折舊攤銷等，計(jì)算出自由現(xiàn)金 流量，然后選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其進(jìn)行折現(xiàn)處理，得到經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值。 （ 3）工作底稿的整理歸檔 九、評(píng)估假設(shè) （一）一般假設(shè) 交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交 易條件等 模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。商業(yè)物業(yè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、所在商圈 的商業(yè)供應(yīng)量、 經(jīng)營(yíng)管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃 物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 18頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 對(duì)于可能影響估值結(jié)果的瑕 疵事項(xiàng)，在被評(píng)估單位及相關(guān)方未作特殊說(shuō)明而估值人 員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，從事價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估 結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止， 超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。我們的責(zé)任在于對(duì)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日之價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專 業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見(jiàn)，也不作確認(rèn)或保證。 （二）特殊假設(shè) 假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的物業(yè)以后年度不改變現(xiàn)有用途和經(jīng)營(yíng)模式、不作重大改造，目 前已經(jīng)簽訂的租賃合同均能正常執(zhí)行； 假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的物業(yè)土地使用權(quán)到期后不考慮續(xù)期和殘值；在土地使用權(quán)到期 前物業(yè)均能正常使用； 假設(shè)公司所持有的物業(yè)所在的城市和區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，租金價(jià)格不發(fā)生重 大的起伏波動(dòng)； 國(guó)家相關(guān)的涉及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng) 稅率政策保持穩(wěn)定，公司均按國(guó)家規(guī)定正 常交稅。 對(duì)投資性房地產(chǎn)，評(píng)估人員采取抽查商業(yè)樓買賣 合同、折舊攤銷、物業(yè)出租