【正文】 報(bào)告的使用限制說明 ..................................... 18 十三、評(píng)估報(bào)告日 ................................................. 18 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 ................................................. 20 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪 守獨(dú)立、客觀和公正的原則。 三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng) 事方?jīng)]有現(xiàn)存或者 預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下： 一、評(píng)估目的：豪威投資公司擬收購 Reco Shine Pte 司的 45%股權(quán)，需要確定北京瑞景公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值， 為此次股權(quán)收購事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日： 20xx年 7月 31日。 (三 ) 最終評(píng)估結(jié)果的選取 北京瑞景公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但 回報(bào)周期長，商業(yè)物業(yè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場業(yè) 態(tài)定位、所在商圈的商業(yè)供應(yīng)量、經(jīng)營管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng) 估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。 我們特別強(qiáng)調(diào)：本評(píng)估結(jié)論僅作為委托方收購股權(quán)的價(jià)值參考依據(jù)，而不能 取代委托方進(jìn)行股權(quán)交易價(jià)格的決定。 （本頁以下空白） 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 5頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公 司 豪威投資有限公司 擬收購北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 豪威投資有限公司： 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡稱 “ 天健興業(yè) ” ）接受豪威投資有限公司（以 下簡稱 “ 豪威投資公司 ” ）的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、 公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)因豪威投資公司擬收購北京瑞景陽光物 業(yè)管理有限公司（以下簡稱 “ 北京瑞景公司 ” ）部分股權(quán)而涉及之北京瑞景公司的股東全部 權(quán)益于 20xx年 7月 31日在持 續(xù)經(jīng)營前提下的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。 （三）被評(píng)估單位概況 公司概況 公司名稱：北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司 法定代表人：萬林義 注冊(cè)資本： 38, 公司類型：有限責(zé)任公司（中外合資） 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 6頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 住所：北京市懷柔區(qū)迎賓中街 1號(hào) 502號(hào) 經(jīng)營范圍：對(duì)北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理、從事出租、出 售、物業(yè)管理等活動(dòng)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢。 企業(yè)近年的資產(chǎn)負(fù)債狀況和經(jīng)營業(yè)績 公司執(zhí)行 20xx年財(cái)政部頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 本次評(píng)估對(duì)象為北京瑞景公司的股東全部權(quán)益。 以上評(píng)估范圍與委托評(píng)估的范圍及被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。 四、價(jià)值類型及其定義 本次評(píng)估價(jià)值類型為 “ 市場價(jià)值 ” ，本報(bào)告書所稱 “ 市場價(jià)值 ” 是 指自愿買方和自愿賣 方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的 價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本次評(píng)估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估 基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或 有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 商業(yè)樓買賣合同； 房屋所有權(quán)證； 財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等財(cái)務(wù)資料。市場法是指將評(píng)估 對(duì)象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 10頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估思路下，各科目評(píng)估方法如下： 關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估：北京瑞景公司的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、其它 應(yīng)收款和其他流動(dòng)資產(chǎn)。 (3)其它應(yīng)收款：主要是對(duì)北京瑞陽嘉和物業(yè)管理有限公司、北京星泰房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司、陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司等關(guān)聯(lián)單位的往來款項(xiàng)。 對(duì)于土地使用權(quán)主要采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，主要通過北京土地交易中心公布的土 地成交案例選取三至五個(gè)可比案例，并對(duì)可比案例 進(jìn)行交易時(shí)點(diǎn)修正、交易情況修正、區(qū) 域因素修正、個(gè)別因素修正、年期因素修正、容積率因素修正等，求出可比案例的比準(zhǔn)價(jià) 格，并通過選取權(quán)重系數(shù)得出待估土地的樓面地價(jià)。 資金成本：為評(píng)估對(duì)象在正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金 (包括綜合造價(jià)、期間費(fèi)用及地方費(fèi) 用 )的籌資成本，即利息。 關(guān)于非流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估 非流動(dòng)負(fù)債為長期借款和遞延負(fù)債。 （二）收益法評(píng)估思路 北京瑞景公司主要從事商業(yè)物業(yè)租賃，我們對(duì)其采用收益法的自由現(xiàn)金流模型進(jìn)行評(píng) 估，即通過對(duì)公司營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加、營業(yè)成本、管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用及公司未 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 12頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 來需交納的所得稅費(fèi)、資本性支出等進(jìn)行測算，計(jì)算其各年自由現(xiàn)金流量，最后選取對(duì)應(yīng) 的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)， 加上相關(guān)的非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債，減掉有息負(fù)債，最終得出公司的股 東權(quán)益價(jià)值。 B收益的預(yù)測 a營業(yè)收入 通過與企業(yè)人員了解物業(yè)對(duì)外出租的價(jià)格，物業(yè)每年可能的空置情況，以及周邊類似 商業(yè)物業(yè)的調(diào)查了解，確定物業(yè)對(duì)外出租單價(jià)及物業(yè)的使用率，以每年可出租面積與預(yù)計(jì) 出租單價(jià)及可能的使用率的乘積確定物業(yè)的年出租收入。 D溢余資產(chǎn)及負(fù)債 在上述工作基礎(chǔ)上，加上或減去未在公司經(jīng)營業(yè)務(wù)預(yù)測中考慮的往來款項(xiàng)、溢余資產(chǎn) 等與公司經(jīng)營不直接相關(guān)的其它資產(chǎn)及負(fù)債，得到公司整體價(jià)值。在接受委托 后，天健興業(yè)即與委托方就本次評(píng)估目的、評(píng)估范圍、委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng) 估方案的問題進(jìn)行了認(rèn)真討論。 現(xiàn)場清查階段 評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證：根據(jù)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報(bào)明細(xì)，對(duì) 貨幣資金，評(píng)估人員通過查閱日記賬，審核銀行對(duì)賬單及銀行存款余額調(diào)節(jié)表等方式進(jìn)行 調(diào)查。 評(píng)定估算 及綜合處理階段 （ 1）評(píng)估結(jié)果的確定 依據(jù)天健興業(yè)評(píng)估人員在評(píng)估現(xiàn)場調(diào)查的情況以及所進(jìn)行的必要的市場調(diào)查和測 算，確定委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。 公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場 條件下接受何種影響的一種假定。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條 件。對(duì)于 企業(yè)的各類經(jīng)營性資產(chǎn)而言，能夠按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況 繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。 經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，北京瑞景公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為 89,，評(píng)估價(jià)值為 150,，增值額為 61,，增值率為 %；總負(fù) 債賬面價(jià)值為 50, 萬元，評(píng)估價(jià)值為 50,，無增減值變動(dòng)；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 39,，凈 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為 100,，增值額為 61,，增值率為 %。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以被評(píng)估單位資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)重置的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)的公平市 場價(jià)值，反映了評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值。 北京瑞景公司物業(yè)中停車樓及商業(yè)綜合樓的地下一層、地下二層和部分地下三層共計(jì) 43,。但本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由被評(píng)估單位負(fù) 責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 本次評(píng)估結(jié)果基于本報(bào)告及其說明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會(huì)受多 種市場因素影響而變化。 發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說明 本報(bào)告僅供委托方豪威投資公司用于收購北京瑞景公司股權(quán)的評(píng)估目的；評(píng)估報(bào)告 書的使用權(quán)歸委托方所有。 報(bào)告僅在上述評(píng)估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。