【正文】 ................ 7 四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 .............................................. 8 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 .................................................... 8 六、評(píng)估依據(jù) ...................................................... 8 七、評(píng)估方法 ...................................................... 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情 況 ....................................... 13 九、評(píng)估假設(shè) ..................................................... 14 十、評(píng)估結(jié)論 ..................................................... 15 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 ............................................. 17 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 ..................................... 18 十三、評(píng)估報(bào)告日 ................................................. 18 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 ................................................. 20 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪 守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述 的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng) 事方?jīng)]有現(xiàn)存或者 預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。 五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件 的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別 事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下： 一、評(píng)估目的：豪威投資公司擬收購(gòu) Reco Shine Pte 司的 45%股權(quán)，需要確定北京瑞景公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值， 為此次股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。 三、評(píng)估范圍：北京瑞 景公司的整體資產(chǎn)，包括全部資產(chǎn)與負(fù)債。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日： 20xx年 7月 31日。 七、評(píng)估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后，北京瑞景公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 89,，評(píng)估價(jià)值為 150,，增值額為 61,， 增值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 50,，評(píng)估價(jià)值為 50, 元，無(wú)增減值變動(dòng)；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 39,，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為 100,，增值額為 61,，增值率為 %。 (三 ) 最終評(píng)估結(jié)果的選取 北京瑞景公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但 回報(bào)周期長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場(chǎng)業(yè) 態(tài)定位、所在商圈的商業(yè)供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng) 估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。資產(chǎn)基 礎(chǔ)法中對(duì)公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場(chǎng)法評(píng)估，體現(xiàn)了城市土地價(jià) 格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào) 并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益法 的結(jié)果。 我們特別強(qiáng)調(diào)：本評(píng)估結(jié)論僅作為委托方收購(gòu)股權(quán)的價(jià)值參考依據(jù)，而不能 取代委托方進(jìn)行股權(quán)交易價(jià)格的決定。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估 基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止。 （本頁(yè)以下空白） 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 5頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公 司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 豪威投資有限公司： 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “ 天健興業(yè) ” ）接受豪威投資有限公司（以 下簡(jiǎn)稱(chēng) “ 豪威投資公司 ” ）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、 公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)因豪威投資公司擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物 業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “ 北京瑞景公司 ” ）部分股權(quán)而涉及之北京瑞景公司的股東全部 權(quán)益于 20xx年 7月 31日在持 續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。 依據(jù)英屬維京群島法律，公司可從事或參與任何交易，商 業(yè)活動(dòng)或商業(yè)行為。 （三）被評(píng)估單位概況 公司概況 公司名稱(chēng)：北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司 法定代表人：萬(wàn)林義 注冊(cè)資本： 38, 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（中外合資） 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 6頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 住所：北京市懷柔區(qū)迎賓中街 1號(hào) 502號(hào) 經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、從事出租、出 售、物業(yè)管理等活動(dòng)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)。 主要經(jīng)營(yíng)范圍 北京瑞景公司主要業(yè)務(wù)是房屋租賃業(yè)務(wù)。 企業(yè)近年的資產(chǎn)負(fù)債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 公司執(zhí)行 20xx年財(cái)政部頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 （四）評(píng)估報(bào)告使用者 本報(bào)告使用者為委托方。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 本次評(píng)估對(duì)象為北京瑞景公司的股東全部權(quán)益。 委估資產(chǎn)類(lèi)型包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。 以上評(píng)估范圍與委托評(píng)估的范圍及被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。 物業(yè)地上五層，地下三層，包含商業(yè)綜合樓和停車(chē)樓兩部分，總建筑面積為 82, 方米；商業(yè)部分面積主要出租給伊藤洋華堂超市，停車(chē)樓部分暫時(shí)閑置。 四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 本次評(píng)估價(jià)值類(lèi)型為 “ 市場(chǎng)價(jià)值 ” ，本報(bào)告書(shū)所稱(chēng) “ 市場(chǎng)價(jià)值 ” 是 指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài) 方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的 價(jià)值估計(jì)數(shù)額。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評(píng)估師所依據(jù)的 評(píng)估前提和假設(shè)條件沒(méi)有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目的而提出的價(jià)值估算成果，不 能理解為對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。本次評(píng)估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估 基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或 有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 9頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （二）法律法規(guī) 國(guó)務(wù)院 1991年 91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》； 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)【 1992】 36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》； 《中華人民共和國(guó)公司法》； 其他有關(guān)的法律法規(guī)。 （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 商業(yè)樓買(mǎi)賣(mài)合同； 房屋所有權(quán)證； 財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等財(cái)務(wù)資料。 七、評(píng)估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法和收益法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估 對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 10頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 北京瑞景公司主要資產(chǎn)為投資性房地 產(chǎn)，即正在出租的商業(yè)物業(yè)。 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估思路下，各科目評(píng)估方法如下： 關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估：北京瑞景公司的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、其它 應(yīng)收款和其他流動(dòng)資產(chǎn)。 (2)應(yīng)收賬款：主要為應(yīng)收客戶(hù)的租金、推廣費(fèi)、 pos機(jī)使用費(fèi)等。 (3