【正文】 十三、評(píng)估報(bào)告日 本評(píng)估報(bào)告日為 20xx年 12月 17日。 未經(jīng)委托方書(shū)面許可，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方 提供或者公開(kāi)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào) 整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā) 生變化時(shí)，則會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。 本報(bào)告所稱 “ 評(píng)估價(jià)值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營(yíng)和在估值基 準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè)前提、方法、程序， 在 20xx年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報(bào)告書(shū)所列明的目的下對(duì)被估值資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允 反映，估值結(jié)論只有在上述原 則、依據(jù)、前提存在的條件下成立，天健興業(yè)對(duì)這一基準(zhǔn)日 后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意見(jiàn)的責(zé)任。本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 考慮到國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法無(wú)法反映持有型 物業(yè)的完整價(jià) 值，其結(jié)果難以為市場(chǎng)接受，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果，即 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 17頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 經(jīng)評(píng)估后北京瑞景公司的全部股東權(quán)益價(jià)值為 100,。 (三 ) 最終評(píng)估結(jié)果的選取 北京瑞景公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但回報(bào)周期 長(zhǎng)。 若將來(lái)實(shí)際情況與上述評(píng)估假設(shè)產(chǎn)生差異時(shí)，將對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，報(bào)告使用者應(yīng) 在使用本報(bào)告時(shí)充分考慮評(píng)估假設(shè)對(duì)本評(píng)估結(jié)論的影響。即 企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。 持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條 件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。評(píng)估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告按天健興業(yè)規(guī)定程序進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，經(jīng)簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師最后復(fù)核無(wú)誤后，由項(xiàng)目組 完成并提交報(bào)告。 對(duì)往來(lái)款，評(píng)估人員采取核對(duì)總賬、明細(xì)賬、抽查借款合同憑證、函證等方式確定 其真實(shí)性。 （ 3）評(píng)估方案的設(shè)計(jì) 依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作 小組。 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)相 關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評(píng)估約 定函所約定的事項(xiàng)，天健興業(yè)已實(shí) 施了對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，按被評(píng)估單位 提交的資產(chǎn)清單對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查 和交易價(jià)格的比較，以及其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評(píng)估程序。 b成本費(fèi)用和稅 金及附加 根據(jù)公司歷史年度費(fèi)用水平和管理層的經(jīng)驗(yàn)情況確定未來(lái)年度的物業(yè)維護(hù)修理費(fèi)、運(yùn) 營(yíng)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用等成本，并按營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地稅等各種稅種的相關(guān)規(guī)定 確定主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。 其中： 各年凈現(xiàn)金流量 = 息稅前利潤(rùn) (1 －所得稅率 ) + 折舊及攤銷(xiāo) 資本性支出 營(yíng)運(yùn)資金追加額 折現(xiàn) 率按照被評(píng)估物業(yè)租售比情況結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確定。 遞延負(fù)債主要為折舊政策不一致所產(chǎn)生的遞延負(fù)債。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =（建筑安裝工程造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本） 成本利潤(rùn)率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級(jí)打分法的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率和理論成 新率組成的綜合成新率，其計(jì)算公式如下： 綜合成新率 =現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率 60%+ 理論成新率 40% 理論成新率 =尚可使用年限 / (尚可使用年限 +已使用年限 )100% 關(guān)于流動(dòng)負(fù) 債的評(píng)估 流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付 款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。 計(jì)算公式為：評(píng)估值 =重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià) =建安綜合造價(jià) +期間費(fèi)用 +地方費(fèi)用 +資金成本 +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 建安綜合造價(jià)：對(duì)于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造價(jià)，即以待估建 (構(gòu) )筑 物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算的建安綜合造價(jià)。 關(guān)于非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估：北京瑞景公司的非流動(dòng)資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)和固定資 產(chǎn) （ 1）投資性房地產(chǎn)：公司的投資性房地產(chǎn)是北京市朝陽(yáng)路新城市廣場(chǎng)物業(yè)。 (2)應(yīng)收賬款：主要為應(yīng)收客戶的租金、推廣費(fèi)、 pos機(jī)使用費(fèi)等。 北京瑞景公司主要資產(chǎn)為投資性房地 產(chǎn)，即正在出租的商業(yè)物業(yè)。 七、評(píng)估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法和收益法。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 9頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （二）法律法規(guī) 國(guó)務(wù)院 1991年 91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》； 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)【 1992】 36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》； 《中華人民共和國(guó)公司法》； 其他有關(guān)的法律法規(guī)。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評(píng)估師所依據(jù)的 評(píng)估前提和假設(shè)條件沒(méi)有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目的而提出的價(jià)值估算成果，不 能理解為對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。 物業(yè)地上五層，地下三層，包含商業(yè)綜合樓和停車(chē)樓兩部分，總建筑面積為 82, 方米；商業(yè)部分面積主要出租給伊藤洋華堂超市，停車(chē)樓部分暫時(shí)閑置。 委估資產(chǎn)類(lèi)型包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。 （四）評(píng)估報(bào)告使用者 本報(bào)告使用者為委托方。 主要經(jīng)營(yíng)范圍 北京瑞景公司主要業(yè)務(wù)是房屋租賃業(yè)務(wù)。 依據(jù)英屬維京群島法律，公司可從事或參與任何交易，商 業(yè)活動(dòng)或商業(yè)行為。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估 基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止。資產(chǎn)基 礎(chǔ)法中對(duì)公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場(chǎng)法評(píng)估，體現(xiàn)了城市土地價(jià) 格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào) 并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益法 的結(jié)果。 七、評(píng)估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后，北京瑞景公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 89,，評(píng)估價(jià)值為 150,，增值額為 61,， 增值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 50,，評(píng)估價(jià)值為 50, 元，無(wú)增減值變動(dòng)；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 39,，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為 100,，增值額為 61,，增值率為 %。 三、評(píng)估范圍：北京瑞 景公司的整體資產(chǎn)，包括全部資產(chǎn)與負(fù)債。 五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件 的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別 事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述 的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提 供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委 托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 2頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受豪威投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 豪威投 資公司 ” ）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀、公 正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng) 估方法，對(duì)因豪威投資公司擬收購(gòu)北京瑞景 陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 北京瑞景公司 ” ）部分股權(quán)而涉及的北京瑞 景公司的股東全部權(quán)益于 20xx年 7月 31日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了 評(píng)估工作。 四、價(jià)值類(lèi)型：本次評(píng)估價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。 評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚? 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有