【正文】 實。 對投資性房地產(chǎn)，評估人員采取抽查商業(yè)樓買賣 合同、折舊攤銷、物業(yè)出租合同等 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 14頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 方式進(jìn)行賬務(wù)核查，并采取現(xiàn)場勘察的方式對房地產(chǎn)出租狀況進(jìn)行了解。 （ 4）評估資料的準(zhǔn)備 收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。 （ 2）根據(jù)委托評估資產(chǎn) 的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，并指導(dǎo)被評估 單位參與資產(chǎn)評估配合人員填寫。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下： 接受委托及準(zhǔn)備階段 （ 1）天健興業(yè)于 20xx年 9月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。 再繼續(xù)減去公司有息債務(wù)，最終得到股東全部權(quán)益價值。 C折現(xiàn)過程 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 13頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 在預(yù)測的上述部分收益加總求和后，扣除各項成本費用和稅金及附加，得到公司的利 潤總額，再扣除 公司所得稅、未來年度的資本性支出，加回折舊攤銷等，計算出自由現(xiàn)金 流量，然后選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其進(jìn)行折現(xiàn)處理，得到經(jīng)營性資產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場價值。在現(xiàn)有的租賃合同期內(nèi)，按合同 中約定的租金水平測算租金收入，合同到期后按未來租金上漲趨勢測算。 收益法的實施過程分成四個步驟： A收益期 我們按房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)到期的時間確定收益的截止時間。 收益法評估的基本計算公式為： n P=ΣRi （ 1+r） i+（ Pk— PJ） i=1 式中： P股東權(quán)益價值； Ri第 i年的凈現(xiàn)金流量； r折現(xiàn)率； i收益預(yù)測年，取基準(zhǔn)日時 i=0； Pk為評估基準(zhǔn)日企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債； PJ為評估基準(zhǔn)日企業(yè)的有息債務(wù)。評估人員對計提內(nèi)容和依據(jù)進(jìn)行了核 對 ,以經(jīng)核實后賬 面值確認(rèn)為評估值。長期借款為工行珠市口支行的借款，評估人員核 對了借款合同及抵押合同，抽查了記賬憑證，以經(jīng)核實后的賬面值作為該等負(fù)債的評估值。評估人員通過抽查記賬憑證及發(fā)函詢證等方式核實，最終 以經(jīng)核實的企業(yè)實際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)作為該等負(fù)債的評估值。根據(jù)合理的建設(shè)工期，按照 20xx年 7月 31日執(zhí)行的銀行貸款利 率，建設(shè)工期根據(jù)建筑規(guī)?？紤]，假設(shè)資金均勻投入分別測算出各建（構(gòu)）筑物合理的資 金成本。 期間費用和地方費用：在按行業(yè)規(guī)定取費的基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)鼐唧w情況和規(guī)定計取的 相關(guān)費用。 對于地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評估，重置成本法是指以現(xiàn)時條 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 11頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值和 經(jīng)濟性貶值估算所需評 估的資產(chǎn)價值的方法。 因為商業(yè)物業(yè)的主要價值在于其土地，現(xiàn)在的土地主要通過土地交易中心掛牌交易， 價格透明，交投活躍，采用市場法評估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時價值，故我們對于北京瑞景公司 所屬的物業(yè)，采用房地分估方式評估。評估人員查閱了記賬憑證、并 對大額款項發(fā)函詢證，賬面值無誤，評估人員未發(fā)現(xiàn)無法收回 的證據(jù)，以經(jīng)核實后的賬面 值作為評估值。評估人員查看了相關(guān) 合同、應(yīng)收款憑證等資料，在核實業(yè)務(wù)發(fā)生情況及債權(quán)的合理性、真實性基礎(chǔ)上，按應(yīng)收 賬款經(jīng)核實后的賬面金額扣減預(yù)計的評估風(fēng)險準(zhǔn)備金后作為評估值。 (1)貨幣資金：包括現(xiàn)金和銀行存款，對于現(xiàn)金，我們進(jìn)行現(xiàn)場盤點，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日 記賬倒推至評估基準(zhǔn)日，以經(jīng)核實后的賬面值作為評估值；對于銀行存款，主要核對銀行 對賬單、余額調(diào)節(jié)表 等，并對銀行發(fā)函詢證，核對無誤后，以經(jīng)核實后的賬面值作為評估 值。考慮到資產(chǎn)和行業(yè) 特點，我們對北京瑞景公司的股東權(quán)益價值同時采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估，最終 選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終評估結(jié)果。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以 確定評估對象價值的評估思路。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理 評估 企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。 （五）取價依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè)提供的未來收入成本費用預(yù)測； 審計報告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 北京市的建筑造價文件； 北京市土地交易管理部門公布的土地交易信息； 評估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價格信息及其他相關(guān)資料等。 （三）評估準(zhǔn)則依據(jù) 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估報告、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估程序； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 工作底稿、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 機器設(shè)備、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 不動產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）； 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見； 資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見； 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告 指南； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價值。 六、評估依據(jù) 本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 豪威投資公司與天健興業(yè)簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。 五、評估基準(zhǔn)日 委托方確定以 20xx年 7月 31日作為本次評估基準(zhǔn)日。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意 見。目前擁有房屋所 有權(quán)證的建筑面積為 38,（主要為商業(yè)樓部分），共六個房屋所有權(quán)證；停車 樓及商業(yè)綜合樓的地下一層、地下二層和部分地下三層尚未辦理房屋所有權(quán)證；各樓層房 產(chǎn)證情況詳見下表列示： 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 8頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 房（地）產(chǎn)權(quán)證編號 物業(yè)名稱 樓層 建筑面積（平方米） x京房權(quán)證朝字第 985076號 商業(yè)綜合樓 1層 7, x京房權(quán)證朝字第 985075號 商業(yè)綜合樓 2層 7, x京房權(quán)證朝字第 1015021號 商業(yè)綜合樓 3層 7, x京房權(quán)證朝字第 985074號 商業(yè)綜合樓 4層 7, x京房權(quán)證朝字第 985072號 商業(yè)綜合樓 5層 5, x京房權(quán)證朝字第 1015027號 商業(yè)綜合樓 地下 3層 3, 無 商業(yè)綜合樓 地下 1層 15, 無 商業(yè)綜合樓 地下 2層 5, 無 商業(yè)綜合樓 地下 3層 8, 無 停車樓 15層 13, 物業(yè)占用的土地在土地使用權(quán)證京朝國用（ 20xx出）第 0098號范圍上，證載土地面 積為 39,，但目前土地使用權(quán)證的證載權(quán)利人仍然是開發(fā)商北京首創(chuàng)新資置業(yè) 有限公司；土地證顯示，商業(yè)用地的土地使用權(quán)終止日期為 2044年 11月 23日。 本次評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)主要是投資性房地產(chǎn)，即北京市朝陽路新城市廣場物業(yè)。其中流動資產(chǎn)賬 面價值為 21,，包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、其它應(yīng)收款和其 他流動資產(chǎn)；非流動 資產(chǎn)賬面價值為 68,，為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)；流動負(fù)債賬面價值為9, 萬元，包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付款和一 年內(nèi)到期的非流動負(fù)債；非流動負(fù)債賬面價值為 40,，為長期借款和遞延所得稅 負(fù)債。 本次資產(chǎn)評估范圍為北京瑞景公司在評估基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日審計后的全部資產(chǎn) 和負(fù)債，資產(chǎn)賬面價值為 89,，負(fù)債賬面價值為 50,，凈資產(chǎn)賬面價 值 39,。 二、評估目的 豪威投資有限公司擬收購 Reco Shine Pte 45%的股權(quán)，本次評 估的目的系確定北京瑞 景公司的股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價值，為此次股權(quán)收購 事宜提供價值參考依據(jù)。 北京瑞景 20xx年 20xx年、以及 20xx年 17月的財務(wù)狀況和經(jīng)營情況如下： 財務(wù)狀況表 金額單位：人民幣萬元 項目 20xx/12/31 20xx/12/31 20xx/12/31 20xx/07/31 流動資產(chǎn) 17, 23, 16, 21, 投資性房地產(chǎn)產(chǎn) 73, 71, 69, 68,