【正文】 均勻投入分別測算出各建（構(gòu)）筑物合理的資 金成本。 對于地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評估，重置成本法是指以現(xiàn)時(shí)條 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 11頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值和 經(jīng)濟(jì)性貶值估算所需評 估的資產(chǎn)價(jià)值的方法。評估人員查閱了記賬憑證、并 對大額款項(xiàng)發(fā)函詢證，賬面值無誤，評估人員未發(fā)現(xiàn)無法收回 的證據(jù)，以經(jīng)核實(shí)后的賬面 值作為評估值。 (1)貨幣資金：包括現(xiàn)金和銀行存款，對于現(xiàn)金，我們進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日 記賬倒推至評估基準(zhǔn)日，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評估值；對于銀行存款，主要核對銀行 對賬單、余額調(diào)節(jié)表 等，并對銀行發(fā)函詢證，核對無誤后，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評估 值。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以 確定評估對象價(jià)值的評估思路。 （五）取價(jià)依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè)提供的未來收入成本費(fèi)用預(yù)測； 審計(jì)報(bào)告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 北京市的建筑造價(jià)文件； 北京市土地交易管理部門公布的土地交易信息； 評估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價(jià)格信息及其他相關(guān)資料等。 六、評估依據(jù) 本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 豪威投資公司與天健興業(yè)簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意 見。 本次評估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)主要是投資性房地產(chǎn)，即北京市朝陽路新城市廣場物業(yè)。 本次資產(chǎn)評估范圍為北京瑞景公司在評估基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日審計(jì)后的全部資產(chǎn) 和負(fù)債，資產(chǎn)賬面價(jià)值為 89,，負(fù)債賬面價(jià)值為 50,，凈資產(chǎn)賬面價(jià) 值 39,。 北京瑞景 20xx年 20xx年、以及 20xx年 17月的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營情況如下： 財(cái)務(wù)狀況表 金額單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 20xx/12/31 20xx/12/31 20xx/12/31 20xx/07/31 流動資產(chǎn) 17, 23, 16, 21, 投資性房地產(chǎn)產(chǎn) 73, 71, 69, 68, 其他非流動資產(chǎn) 資產(chǎn)總額 90, 95, 86, 89, 負(fù)債總額 61, 65, 47, 50, 凈資產(chǎn) 29, 30, 39, 39, 經(jīng)營狀況表 金額單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 17月 一、營業(yè)收入 6, 6, 4, 減：營業(yè)成本 2, 66 66 2057,88 1, 減：營業(yè)稅金及附加 減：銷售費(fèi)用 1, 減：管理費(fèi)用 減：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 1, 二、營業(yè)利潤 38 38 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 7頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 三、利潤總額 減：所得稅費(fèi)用 四、凈利潤 以上年度數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)普華永道中天會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，基準(zhǔn)日數(shù)據(jù)審計(jì)報(bào) 告號為普華永道中天審字 (20xx)第 24120號審計(jì)報(bào)告。 北京瑞景公司成立于 20xx年 1月 26日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為 Reco Shine Pte 公司 45%的股權(quán)，上市公司陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司持有北京瑞景公司 55%的股權(quán)。 現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及資產(chǎn)評估結(jié)果報(bào)告如下： 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位概況和評估報(bào)告使用者 （一）委托方概況 委托方名稱：豪威投資有限公司（ MIGHTY FORCE INVESTMENTS LIMITED） 豪威投資有限公司（ MIGHTY FORCE INVESTMENTS LIMITED）是一家注冊在 英屬維京群島的 BVI公司， BVI公司號碼 1790547，公司注冊于 20xx年 9月 11日。 根據(jù)委托協(xié)議的約定，本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告所設(shè)定的目的而不能用 于其他目的。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以被評估單位資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從 資產(chǎn)重置的角度評價(jià)資產(chǎn) 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 4頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 的公平市場價(jià)值，反映了評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值。 六、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。 二、評估對象：北京瑞景公司于評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益。 四、我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對 評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其涉及資 產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托 方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求。 豪威投資有限公司 擬收購北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 天興評報(bào)字（ 20xx）第 78701號 （第一冊，共一冊） 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 二〇一三年十二月十七日 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 1頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公 司 豪威投資有限公司 擬收購北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告 天興評報(bào)字（ 20xx）第 78701號 目 錄 注冊資產(chǎn)評估師聲明 ................................................................................................................. 1 資產(chǎn)評估報(bào)告摘要 .................................................. 2 資產(chǎn)評估報(bào)告 ...................................................... 5 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位概況和評估報(bào)告使用者 ............ 5 二、評估目的 ...................................................... 7 三、評估對象和評估范圍 ............................................ 7 四、價(jià)值類型及其定義 .............................................. 8 五、評估基準(zhǔn)日 .................................................... 8 六、評估依據(jù) ...................................................... 8 七、評估方法 ...................................................... 9 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情 況 ....................................... 13 九、評估假設(shè) ..................................................... 14 十、評估結(jié)論 ..................................................... 15 十一、特別事項(xiàng)的說明 ............................................. 17 十二、評估