【正文】 株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司東 融 大 廈物業(yè)管理方案方案編制：2013 第一章 物業(yè)概況略第二章 管理內(nèi)容一、 東融大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯房、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。二、 東融大廈建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動(dòng)化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機(jī)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。三、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車(chē)場(chǎng)、棚、庫(kù)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。四、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。五、 公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)。六、 東融大廈內(nèi)交通、車(chē)輛行駛和停放管理。七、 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。八、 物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。九、 多種經(jīng)營(yíng)，有償服務(wù)、商務(wù)管理。第三章 管理目的一、 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)東融大廈的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)業(yè)主或使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。二、 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統(tǒng)籌安排該大廈的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理，對(duì)業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護(hù)大廈環(huán)境。三、 維護(hù)該大廈投資者和使用者的權(quán)益，該大廈是用來(lái)辦公，成就人生事業(yè)，體現(xiàn)人生價(jià)值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價(jià)值的象征，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和或使用者的行為管理，維護(hù)投資者與使用者的整體利益，從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。四、 加強(qiáng)對(duì)該大廈實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的一體化管理，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會(huì)聲譽(yù)。五、 以?xún)?yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象，有效促進(jìn)物業(yè)的租售、經(jīng)營(yíng)，以高附加值回饋給投資企業(yè)，使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。第四章 管理原則根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《株洲市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著“用心管理、真誠(chéng)服務(wù)”的原則，執(zhí)行“以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷”的工作環(huán)境的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、修、養(yǎng)、服務(wù)”為一體的綜合管理。第五章 管理要求 東融大廈系統(tǒng)綜合型住宅大樓，因此與普通住宅小區(qū)相比，該樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù)，該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多，諸如電梯、中央空調(diào)和自動(dòng)化系統(tǒng)等都需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與養(yǎng)護(hù)，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻也需要定期清洗，該大廈能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營(yíng)，而且對(duì)樓宇本身的價(jià)值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此，對(duì)于東融大廈的管理應(yīng)圍繞“安全、舒適、方便、快捷”的模式來(lái)全面展開(kāi)，同時(shí)高樓對(duì)治安、消防的要求更高，而復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施對(duì)維修保養(yǎng)的要求也較高。一、 安全是指讓用戶(hù)在大廈里工作有安全感，包括： 人身安全：保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好，不出意外事故，通過(guò)閉路電視監(jiān)視大樓停車(chē)場(chǎng)，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強(qiáng)定時(shí)巡查，不給犯罪分子可乘之機(jī)。 財(cái)產(chǎn)安全：通過(guò)安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng)，及時(shí)掌握大樓內(nèi)的情況，保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周?chē)付ǖ攸c(diǎn)，線路上為用戶(hù)服務(wù)，保證大樓安全防范萬(wàn)無(wú)一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財(cái)產(chǎn)安全，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)，特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測(cè)試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶(hù)防火和自救能力。二、 舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶(hù)在大樓內(nèi)工作起來(lái)感到舒適，方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。三、 快捷是指用戶(hù)在大樓內(nèi)工作能隨時(shí)與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機(jī)、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng)，通訊聯(lián)系中斷，企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。四、 必須樹(shù)立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點(diǎn)的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)，推動(dòng)該物業(yè)的租售和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。五、 必須按照高標(biāo)準(zhǔn)，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理，用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng)，努力保證房屋本體，配套設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行和完好，保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。第六章 管理目標(biāo)一、 兩年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。二、 物業(yè)租售率達(dá)90%以上三、 管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故四、 房屋完好率達(dá)95%以上，維修處理及時(shí)率98%以上五、 用戶(hù)報(bào)修處理及時(shí)率98%，用戶(hù)對(duì)管理服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上六、 環(huán)境保潔率95%以上七、 供電和消防水泵供水率達(dá)100%八、 管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率95%以上九、 各項(xiàng)費(fèi)用收取率達(dá)98%以上第七章 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施第一節(jié) 管理架構(gòu)株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司東融大廈管理處服務(wù)中心經(jīng)理兼安全組設(shè)備組環(huán)境組第二節(jié) 骨干人員素質(zhì)及崗位職崗位素質(zhì)職責(zé)經(jīng)理工作五年以上經(jīng)驗(yàn)，男性30歲以上，大專(zhuān)文化；持企業(yè)經(jīng)理上崗證；較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和文字功底；熟ISO9000質(zhì)量管理模式；懂創(chuàng)優(yōu)工作程序；熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)。負(fù)責(zé)東融大廈物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；按照國(guó)家政策、法規(guī)開(kāi)展全面工作；負(fù)責(zé)制度各項(xiàng)管理文件的制作并付諸實(shí)施；負(fù)責(zé)本管理處全面質(zhì)量管理工作；合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作與協(xié)作，責(zé)任到人，關(guān)心員工生活，保證員工精神風(fēng)貌良好；協(xié)調(diào)政府各職能部門(mén)的關(guān)系便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。收款員其它項(xiàng)目兼女性，25歲左右，財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)，大專(zhuān)學(xué)歷；懂物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度，三年以上物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)；清正廉潔，懂電腦操作負(fù)責(zé)為用戶(hù)辦理全面托收費(fèi)用收取工作，統(tǒng)籌管理財(cái)務(wù)收支，帳務(wù)工作；負(fù)責(zé)管理處物品的采購(gòu)工作；協(xié)助文員工作完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)物業(yè)管理員（保安隊(duì)員和工程人員兼）男女不限，26歲左右，中專(zhuān)以上文化；具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，懂ISO9000運(yùn)作；熟悉七大管理三大服務(wù)操作流程；懂《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)；有上崗證。協(xié)助管理處開(kāi)展工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理處各部門(mén)的工作；負(fù)責(zé)管理處的質(zhì)量檢查工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理用戶(hù)的投拆和商務(wù)服務(wù)工作；負(fù)責(zé)物業(yè)的裝修管理工作；協(xié)助保安主管落實(shí)保安防范，防火管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)的按管驗(yàn)收，交付使用工作；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)崗位素質(zhì)職責(zé)保安主管男性，28歲左右，高中，退伍軍人，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；有較強(qiáng)的組織織領(lǐng)導(dǎo)能力，能獨(dú)立處理問(wèn)題，尤其突發(fā)事件；經(jīng)驗(yàn)豐富，能帶領(lǐng)本部門(mén)員工維護(hù)好營(yíng)區(qū)的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防專(zhuān)業(yè)知識(shí)，了解相關(guān)法律法規(guī)，作風(fēng)正派；具備與公安、消防等部門(mén)配合，溝通，建立良好關(guān)系的能力。全面負(fù)責(zé)轄區(qū)保安、消防、車(chē)輛的管理工作；領(lǐng)導(dǎo)本部門(mén)員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作與學(xué)習(xí)環(huán)境；每周組織本部門(mén)人員進(jìn)行23次綜合培訓(xùn)；每個(gè)月對(duì)區(qū)內(nèi)消防器材進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格立即采取措施處理；組織訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)，并在消防部門(mén)的指導(dǎo)下具體組織消防演練；負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的績(jī)效考核，做好安全日記記錄；負(fù)責(zé)按上級(jí)要求完善本部門(mén)管理制度與操作規(guī)程；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。環(huán)衛(wèi)主管男性，50歲以下，高中文化；熟悉清潔工作各項(xiàng)操作與管理；熟悉清潔用品的使用方法與性能；懂人員管理與調(diào)配，相關(guān)工作三年以上經(jīng)驗(yàn)。全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作；帶頭工作，以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作；協(xié)調(diào)本部門(mén)與其他部門(mén)的關(guān)系，合理調(diào)配人力、物力資源；負(fù)責(zé)定期對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；負(fù)責(zé)清潔工作的檢查和員工的績(jī)效考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)；負(fù)責(zé)清潔用品采購(gòu)計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理使用，貯存與保管；對(duì)發(fā)生在區(qū)內(nèi)的不衛(wèi)生現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。維修班長(zhǎng)男性，45歲以下，高中以上文化；相關(guān)工作三年經(jīng)驗(yàn)，有電工證；懂得供配電，給排水，消防系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)，弱電的維修保養(yǎng)；班長(zhǎng)需有電梯、發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)所轄物業(yè)供配電，天線、電梯、消防，給排水、弱電系統(tǒng)，發(fā)電機(jī)房屋本體等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。第四節(jié) 保安員工作息、職責(zé)、素質(zhì)崗位作息職責(zé)素質(zhì)領(lǐng)班崗兼巡邏崗08:0016:0016:0024:0024:0008:00(每班每崗1人)受保安主管領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)督促和落實(shí)轄區(qū)保安、消防、車(chē)輛管理等安全防范與日常管理工作；領(lǐng)導(dǎo)本班人員做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作環(huán)境；負(fù)責(zé)本班的安全巡邏和各崗位工作的檢查工作；負(fù)責(zé)本班的定期體能、軍事、執(zhí)勤動(dòng)作的培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理工作男性，2248歲，高中文化，形象素質(zhì)佳；相關(guān)工作三年經(jīng)驗(yàn)；愛(ài)崗敬業(yè)；有突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力。 監(jiān)控崗兼大堂崗08:0016:0016:0024:0023:0007:00(每班每崗1人)負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的正常監(jiān)控工作；負(fù)責(zé)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理消防監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)施的故障；負(fù)責(zé)管區(qū)安全防范監(jiān)控管理，發(fā)現(xiàn)可可疑人員、事件，通知巡邏崗位前往排查，重點(diǎn)加強(qiáng)消防，辦公區(qū)域各出入口的監(jiān)控力度；監(jiān)控電梯使用運(yùn)行及各控制點(diǎn)的情況，發(fā)現(xiàn)電梯困人立即通知相關(guān)人員協(xié)助解救；發(fā)現(xiàn)火警、險(xiǎn)情，立即通知相關(guān)人員撲救和報(bào)警，并利用廣播進(jìn)行人員疏散；負(fù)責(zé)做好崗位日記、參加各項(xiàng)訓(xùn)練、消防管理。2248歲，高中學(xué)歷，熟悉相關(guān)工作理論知識(shí)，了解各操作流程，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，品行優(yōu)良，作風(fēng)正派，為人誠(chéng)實(shí)，有良好的職業(yè)道德，團(tuán)結(jié)同事，顧全大局，熱愛(ài)本職工作，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，工作認(rèn)真，吃苦耐勞，堅(jiān)持原則，具有突發(fā)事件的處理能力，觀察細(xì)致，判斷準(zhǔn)確，反應(yīng)靈敏。大堂崗08:0016:0016:0024:0024:0008:00(每班每崗1人)負(fù)責(zé)大堂安全防范工作，對(duì)出入大堂的人員實(shí)行嚴(yán)格管理；嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、腐蝕性、放射性物品進(jìn)入；引導(dǎo)來(lái)訪人員有序出入；上下班時(shí)間對(duì)電梯實(shí)行有效管理，使用監(jiān)督；制止違反管區(qū)安全管理規(guī)定的行為；負(fù)責(zé)物品出入、消防安全管理；參加各項(xiàng)訓(xùn)練，做好崗位工作日記。外圍崗巡邏崗08:0016:0016:0024:00(每班每崗1人)負(fù)責(zé)引導(dǎo)已進(jìn)入管區(qū)的人員或車(chē)輛停放；負(fù)責(zé)外圍、停車(chē)場(chǎng)的安全檢查工作，發(fā)現(xiàn)違章行為立即制止；負(fù)責(zé)協(xié)助大堂崗位工作；對(duì)無(wú)關(guān)人員查驗(yàn)并責(zé)令其離開(kāi)，對(duì)進(jìn)入管區(qū)的可疑人員進(jìn)行排查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)和作案人員進(jìn)行緝拿和上交領(lǐng)班處理；參加各項(xiàng)訓(xùn)練和消防管理，做好崗位工作日記。巡邏崗08:0016:0016:0024:0024:0008:00(每班每崗1人)其中領(lǐng)班兼任一崗負(fù)責(zé)營(yíng)區(qū)外圍，停車(chē)場(chǎng)、塔樓內(nèi)的安全巡視工作；重點(diǎn)加強(qiáng)車(chē)庫(kù)辦公區(qū)域、大堂、電梯、外圍消防等的巡視力度；負(fù)責(zé)管區(qū)內(nèi)保項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的使用情況與安全系統(tǒng)的巡視工作；發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行排查，驗(yàn)證，并責(zé)令其離開(kāi)；發(fā)現(xiàn)盜竊、行兇等事件立即通知其他人員共同撲救；制止和預(yù)防違章行為的發(fā)生；參加各項(xiàng)訓(xùn)練，并做好崗位工作日記。第五節(jié) 清潔員工作息、職責(zé)、素質(zhì)崗位作息職責(zé)素質(zhì)室內(nèi)崗07:3011:3013:3017:30負(fù)責(zé)大樓內(nèi)垃圾清理，電梯保潔，地板、墻面護(hù)理、洗手間日常清潔保潔，明裝管線及設(shè)施設(shè)備、燈具，開(kāi)關(guān)等的外表清潔工作；負(fù)責(zé)辦公室內(nèi)地面保潔，吸塵，辦公桌椅，臺(tái)面，設(shè)備的外表清潔工作；對(duì)轄區(qū)內(nèi)違反清潔規(guī)定的進(jìn)行勸阻的糾正；參加各項(xiàng)業(yè)務(wù)技術(shù)能培訓(xùn)。男女不限，30歲左右，初中以上文化；具有良好的職業(yè)道德和禮節(jié)禮貌；通過(guò)培訓(xùn)后能獨(dú)立上崗位操作，工作無(wú)怨無(wú)悔，能吃苦耐勞；服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮室外崗07:3011:3013:3017:30負(fù)責(zé)管理紅線范圍內(nèi)的的道路、綠化、車(chē)場(chǎng)等公共區(qū)域的清潔；負(fù)責(zé)管區(qū)周?chē)鷫ι?、幕墻、路?