【文章內(nèi)容簡介】 0% 0 龍光城 龍光地產(chǎn) 西區(qū) 500 20xx0 高層、別墅 6% 1200 木馬社區(qū) 天順實業(yè) 西區(qū) 595 高層 46% 274 簡愛社區(qū) 英華實業(yè) 西區(qū) 851 高層 67% 570 玉璽山 鑫鼎實業(yè) 西區(qū) 2328 高層 15% 349 翡翠山 宏業(yè)投資 西區(qū) 118 308 聯(lián)排、雙拼、獨棟 80% 246 卓越蔚藍(lán)海岸 卓越集團(tuán) 西區(qū) 200 2492 別墅及高層 27% 673 天順俊園 天順實業(yè) 西區(qū) 6 459 高層 67% 308 德州城 德州投資 西區(qū) 5050 高層 57% 2879 愛琴海 世福地產(chǎn) 西區(qū) 22 2114 高層 24% 507 燦邦國際 燦邦地產(chǎn) 中心北區(qū) 2100 高層 26% 546 天喜東方 金潤隆地產(chǎn) 中心北區(qū) 6 825 高層 79% 652 dada 的草地 光耀集團(tuán) 中心北區(qū) 2480 高層 92% 2282 藍(lán)灣星辰 業(yè)達(dá)實業(yè) 中心北區(qū) 7 768 高層 67% 515 龍富花園 龍華地產(chǎn) 中心北區(qū) 388 高層 中央公園 聯(lián)誠實業(yè) 中心北區(qū) 1452 高層 翠堤尚園 一通實業(yè) 中心北區(qū) 932 高層 45% 419 中興佳苑 林德實業(yè) 中心北區(qū) 577 高層 71% 410 納威人的幸福 集友 發(fā)展 中心北區(qū) 693 小高層 71% 492 凱悅新城 龍華地產(chǎn) 中心北區(qū) 705 高層 5% 35 山海灣 聯(lián)誠實業(yè) 中心北區(qū) 17 1486 高層 40% 594 美林雅苑 永昌地產(chǎn) 中心北區(qū) 950 高層 40% 380 聽濤雅苑 昌浩地產(chǎn) 中心北區(qū) 2700 高層 90% 2430 橡墅 金?；浀禺a(chǎn) 中心北區(qū) 841 高層 9% 76 瑪麗的城堡 皇庭地產(chǎn) 中心北區(qū) 577 高層 44% 254 花樣年花郡 花樣年地產(chǎn) 中心北區(qū) 1770 高層 8% 142 新華聯(lián) 新華聯(lián)嘉業(yè)地產(chǎn) 中心北區(qū) 10600 高層 1% 106 天悅龍庭 龍光地產(chǎn) 中心北區(qū) 36 2686 高層 0% 0 四洲蜜方 四洲地產(chǎn) 中心南區(qū) 1038 高層 50% 519 合生濱海城 合生協(xié)元 中心南區(qū) 160 6919 聯(lián)排別墅 28% 1937 龍海灣 水產(chǎn) 品開發(fā) 中心南區(qū) 293 高層 香海灣 麗嘉地產(chǎn) 中心南區(qū) 742 高層 16 競爭分析 本項目屬于 高端住宅小區(qū) ，未來最大的 主要 競爭是 大亞灣大型高層住宅小區(qū) ，如下表所示： 樓盤名稱 位置 規(guī)模 項目規(guī)劃 銷售情況 天麓花園 中興南路 占地 7萬平方米 建面約 米 分兩期開發(fā)，共 2400戶， 公寓 3050㎡ 高層兩方、三房 80120㎡ 目前 整體銷售率為 40%，均價 5000元 /㎡ 新華聯(lián)廣場 石化大道中 占地 平方米 ，總建面 24 萬 平方米 由 10棟 32層高層住宅，以二房、三房戶型為主 目前整體銷售率為 50%，均價 5000元 /㎡ 卓越東部蔚藍(lán)海岸 西區(qū)西三大道北側(cè) 占地 77萬平方米，總建筑面積 200 萬平方米 分 七期開發(fā)，一期主要以 別墅、高層為主 目前二期單位銷售約 60%。均價5300元 /㎡ 天匯園 中心區(qū)中興一路，石化 大道旁 占地面 萬平方米，總建面 21萬平方米 小區(qū)總套數(shù) 1910 套住宅， 8090平三房及復(fù)式140平方 目前整體銷售率為 60%，均價 4300元 /㎡ 片區(qū)住宅市場建筑類型分析 從建筑類型的變化來看，由于受九十年代初瘋狂炒地炒樓寸土寸金影響，前期開發(fā)的樓盤大多是高容積率的小高層或高層商住樓，規(guī)模小，沒有社區(qū)配套和綠化。但隨著周邊地區(qū)如深圳、惠州 市 房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，樓盤質(zhì)素不斷提高，消費者對住宅品質(zhì)的要求也越來越高。為了迎合市場的需求，大亞灣的開發(fā)商們吸取先進(jìn)城市的經(jīng)驗，開發(fā)的物業(yè)檔次正在 逐步提高，如 合生濱海城 、 龍光城 、 卓越東部蔚藍(lán)海岸、 珠江東岸等。伴隨大盤的進(jìn)一步開發(fā)，以及知名地產(chǎn)商的挺進(jìn)，小高層、多層洋房住宅將逐漸成為市場開發(fā)的主流。 新都匯二期 大江地產(chǎn) 中心南區(qū) 3 356 高層 0% 0 皇庭波西塔諾 皇庭地產(chǎn) 中心南區(qū) 602 別墅 67% 403 東方新天地 大中華地產(chǎn) 中心南區(qū) 860 高層 82% 705 啟航新時代 華宇實業(yè) 中心南區(qū) 350 高層 66% 231 藍(lán)灣半島 金華實業(yè) 中心南區(qū) 9 540 高層 87% 470 海岸新天地 媽廟港地產(chǎn) 中心南區(qū) 634 高層 0% 0 中嘉領(lǐng)駿 中心南區(qū) 3 356 高層 麗郡 麗嘉地產(chǎn) 中心南區(qū) 826 高層 84% 694 合計 109958 27752 17 市場分析結(jié)論 房地產(chǎn)項目規(guī)模大，檔次高 隨著中海殼牌南海石化項目的正式投產(chǎn)以及中海油 1200 噸煉油項目的動工興建， 大亞灣 的外來人口將隨之劇增，這些潛在消費群體對住宅的需求，將推動 大亞灣 房地產(chǎn)項目 朝 高品 質(zhì) ，高檔次的方向發(fā)展。 許多外來企業(yè)憑借自身實力占據(jù) 大亞灣 房地產(chǎn)市場的半壁江山 外來的、本地的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)，它們的加盟搞活 大亞灣 房地產(chǎn) 市場 ,促使房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計，外地企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資量已占到開發(fā) 大亞灣 投資量一半以上。 房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控影響 相對深圳較小 20xx 年國家出臺一系列政策，旨在打壓一線城市，如 北京， 上海，深圳等房價過快上漲，而大亞灣正處三線城市場， 房地產(chǎn)市場啟動不久，房產(chǎn)供應(yīng)量相對不大， 市場消化能力旺盛，市場投機行為不多，因此， 大亞灣 房地產(chǎn)市場正朝著健康、有序的方向 發(fā)展 ，受政策影響幅度相對深圳要小得多 。 消費群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜 由于 大亞灣 有大項目支撐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，房地產(chǎn)價格 “ 低畦 ” 效應(yīng) ，深莞惠一體化發(fā)展，交通網(wǎng)絡(luò)的完善， 外來投資置業(yè)人數(shù)不斷上升，從 20xx 年外來人士的購房比例 80%，上升到 20xx 年 在 大亞灣 購房的 深圳客戶占到 85%。 市場前景展望 區(qū)域經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，高素質(zhì)人口的涌入為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供保障 大亞灣作為深圳近鄰的地緣優(yōu)勢，兩地的城際融合效應(yīng)，直接導(dǎo)致在產(chǎn)業(yè)、生活方式方面的互補和相互作用。近 2年深惠兩地商品房價格的巨大落差，引發(fā)深圳人目光望向惠莞珠，購買力外溢下，“深惠生活圈”正在逐步浮出水面。作為惠州距離深圳 最近的行政、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，大亞灣 正在發(fā)揮越來越強的“橋頭堡”作用。 目前已有來自全球十多個國家和地區(qū)的 28 個配套項目落戶大亞灣，總投資超過 730 億元，還有在談項目 10 多個。普利斯通、惠菱化成、華德油庫、比亞 18 迪等紛紛搶灘登陸大亞灣，而 20xx 年 3月 30 日，以李嘉誠旗下的和記黃埔正式投資惠州港掛牌儀式在大亞灣的舉行為標(biāo)志，預(yù)示著惠州港天然的深水港、避風(fēng)港優(yōu)勢將得以發(fā)揮惠州港將成為大亞灣石化工業(yè)城、壩光精細(xì)化工城、深圳（龍崗）大工業(yè)區(qū)、惠州數(shù)碼工業(yè)城以及其它與石化相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈低成本大批量貨運的主要出?？?。 大項目產(chǎn)生巨大的人口聚集效應(yīng)。隨著大項 目的不斷進(jìn)駐，不僅給大亞灣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶幾何級數(shù)的飛躍，而且新移民將不斷涌入，使大亞灣的城市人口數(shù)量急驟增長，比亞迪二期投產(chǎn)后職工人數(shù)將超過 6萬人的規(guī)模，在 5年內(nèi)，大亞灣將聚集 30萬以上人口。人口的劇增對房地產(chǎn)的發(fā)展將起到一個巨大的推動作用。 大亞灣房地產(chǎn)進(jìn)入全面復(fù)蘇期，未來發(fā)展趨勢向好 從房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積和竣工面積等指標(biāo)性數(shù)據(jù)看， 大亞灣房地產(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇，顯示市場將進(jìn)入快速增長期；在此期間，銷售面積及銷售均價上漲較快，且未來幾年樓市價格依然存在良好的上升空間。 19 第三章 項目 基本情況 目 主要 經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 180000 2 總建筑面積 ㎡ 807476 其中 計容積率總建筑面積 ㎡ 611476 其中 住宅 ㎡ 519362 商業(yè) ㎡ 57420 配套用房 ㎡ 9874 不計容建筑面積 ㎡ 196000 其中 架空 層 ㎡ 0 地下室 ㎡ 196000 二層 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 31% 6 戶數(shù) 戶 6200 7 停車數(shù) 個 6244 其中 地面 個 0 地下 個 5600 地下 個 644 項目周邊基本 生活 配套 項目處于大亞灣 西 區(qū) ，現(xiàn)對本地塊輻射半徑 5 公里以內(nèi)的基本生活配套分析 ? 教育機構(gòu)： 大亞灣三中、宣平小學(xué)、新畬小學(xué)、上揚小學(xué)、樟浦小學(xué)、新廖小學(xué) 等 ? 金融： 響水河工行、西區(qū)工 行、中行提款機（新華昌）、建行提款機（龍億）、建行（熊貓國際） 等 ? 醫(yī)療機構(gòu)（含藥店）： 坑梓人民醫(yī)院、惠陽人民醫(yī)院、大亞灣人民醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院 等 20 ? 購物： 福鑫購物、德洲城超市、西區(qū)好宜多、沃爾瑪、人人樂 等 ? 其他： 老畬村委會、深圳聚 龍山公園、濱河休閑綠化帶（規(guī)劃中） 等 項目 地塊解析 交通條件 外部交通主要有三條交通要道 ： 廣惠高速公路 ：全長 150 公里，屬國家高速公路，廣州至項目地車程 3小時； 深汕高速 ：全長 63 公里，是國家沈陽至?？谘睾８咚俟分鞲删€的一段，深圳至項目地車程 小時； 深惠沿海高速 ：全長 50 公里，東接深汕高速，西接深圳鹽壩高速公路，溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，此線貫通大亞灣石化區(qū)，由深圳至項目地車程 1小時。 地形地勢 項目建設(shè)場地由一塊 150000 平方米的 矩形地塊 和一塊 30000 平 方米的矩形地塊組成 ，地形平坦。 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 ? 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于深惠一體化趨勢下深圳的后花園惠陽大亞灣，臨近廣惠高速、深汕高速和沿海高速公路，交通較為便利。 離深圳 5分鐘路程，地理位置得天獨厚。 ? 地塊優(yōu)勢 ：地塊平整，施工難度低。 ? 前景優(yōu)勢 ：項目屬于 西 區(qū) 深圳后花園 ， 投資 自住 不二選擇，且 升值空間大。 ? 市場機會 ： 大亞灣正在大規(guī)模的開發(fā) ， 經(jīng)濟(jì)騰飛，房地產(chǎn) 也隨著快速發(fā)展。 ? 需求機會 ：項目所處的珠江三角洲是我國經(jīng)濟(jì)實力最強、發(fā)展最快的增長極之一， 旅游消費結(jié)構(gòu)正 逐步由觀光向度假轉(zhuǎn)型， 已經(jīng)形成中的中產(chǎn)階層消費群其潛在的高端休閑、度假、居住產(chǎn)品需求旺盛，這給本項目提供了更多的機會與空間。 21 ? 發(fā)展機會 ：大亞灣大項目相對集中，中海殼牌南海石化、廣東 LNG 惠州電廠、中國海油惠州煉油、比亞迪以及華德石化原油庫等一批大項目已先后落戶建設(shè)。大亞灣集中展現(xiàn)了中國沿海地區(qū)的綜合優(yōu)勢，具有發(fā)展成為超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的優(yōu)良條件。 項目威脅分析 ? 競爭威脅 ：臨近區(qū)域同類項目的地產(chǎn)開發(fā)將帶來一定的競爭威脅，未來大亞灣 西 區(qū) 的規(guī)模開發(fā)也將帶來一定的競爭威脅。 ? 政策威脅 ：目前銀行 利率的不斷提高、銀行對第二套房的貸款限制，對本項目的開發(fā)會產(chǎn)生一定的影響。 項目 SWOT 提升策略 優(yōu)勢提升策略 將資源價值進(jìn)行放大，借助大亞灣市政，規(guī)劃利好及項目規(guī)模優(yōu)勢，樹立項目區(qū)域資源型大盤標(biāo)桿。充分利用紅線外地塊資源，在公建配套、山水景上給予紅線內(nèi)地塊支撐。 機會利用策略 構(gòu)建多維宣傳項目 “ 區(qū)位優(yōu)勢 ” 平臺，并優(yōu)化放大的項目資源，打造成東深圳第一區(qū)位、第一生 度假生活 區(qū)。 威脅規(guī)避策略 通過對資源及項目優(yōu)勢規(guī)劃，建立項目特有核心價值優(yōu)勢，強化資源優(yōu)勢定位，通過