【正文】 區(qū) 的緊張開(kāi)發(fā)建設(shè)便是最好的 見(jiàn)證 。 ? 惠州港：大亞灣國(guó)際物流園于 20xx 年上半年在惠州港奠基，該項(xiàng)目建成后，將成為大亞灣區(qū)規(guī)模最大、華南地區(qū)較有影響力的物流園。 ? 南坪快速：南坪快速向東接深汕高速直達(dá)龍崗大工業(yè)區(qū)，未來(lái)將連接大亞灣石 化大道。 未來(lái)的大亞灣，將建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子信息和汽車(chē)工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)，大亞灣將成為大工業(yè)與濱海旅游并重、經(jīng)濟(jì)繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣”。其中生活岸線 公里，生產(chǎn)岸線 公里。該片區(qū)的建設(shè)主要包括兩個(gè)方面，其一是以西區(qū)墟鎮(zhèn)為依托，結(jié)合老城改造，發(fā)展成為旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)；其二是打通 18 號(hào)路及北部主干道，與惠東巽寮灣連為一體，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)黃金海岸面積為 2 平方公里、小徑灣面積為 平方公里，旅游岸線共長(zhǎng) 公里。 ? 南區(qū)：主要包括猴仔灣、小桂灣、小鷹嘴，這里海、湖、山、島等各種自然景觀豐富，岸線曲折優(yōu)美，是惠州市的海上門(mén)戶，以星級(jí)酒店、高尚住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、旅游休閑度假為發(fā)展方向，該片區(qū)目前正在編制控規(guī)，計(jì)劃先啟動(dòng)建設(shè)猴仔灣段沿海路、漁人碼頭以及濱海商業(yè)和美食一條街，帶動(dòng)周邊地段的開(kāi)發(fā)。該片區(qū)的基本定位是以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。此外，還將結(jié)合沿海高速公路的建設(shè)，積極推進(jìn)惠澳疏港公路的改造提升，完善高速公路網(wǎng)體系，加快進(jìn)港鐵路的建設(shè)，形成快捷通暢的海陸聯(lián)運(yùn)體系。按規(guī)劃可建深水泊位 76 個(gè)，中小泊位 50 個(gè)，貨物吞吐能力可達(dá) 1 億噸，目前年吞吐能力達(dá) 2655 萬(wàn)噸。西區(qū)緊鄰深圳龍崗區(qū)，邊界線長(zhǎng)約 28公里，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為此，我們特別規(guī)劃了一個(gè)惠深合作示范區(qū)，占地規(guī)模為 平方公里，其中工業(yè)用地 平方公里，生活配套用地 5 平方公里，除了滿足本片區(qū)的配套需要之外，重點(diǎn)考慮深圳大工業(yè)區(qū)的配套需要，以真正落實(shí)深圳、惠州合作構(gòu)想，實(shí)質(zhì)性推動(dòng)惠深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程。經(jīng)過(guò)認(rèn)真思考、反復(fù)推敲，政府提出打造沿海城區(qū)突出濱海特色的規(guī)劃布局，力爭(zhēng)通過(guò) 5— 10年時(shí)間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國(guó)海北岸的璀璨明珠的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力 超億噸的天然深水良港，以及大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水和旅游資源也十分豐富，是中國(guó)南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和旅游業(yè)的理想之地。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和 功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，要根據(jù)市場(chǎng)變化 做出 更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建筑成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合城市規(guī)劃的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。小區(qū)建 成 后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境， 也 需 一定 人員進(jìn)行維護(hù)，給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目 屬于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)資金完全 由建設(shè)單位 自籌， 現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備 。 報(bào)告編制依據(jù) 1. 建設(shè)部 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo) [20xx]205 號(hào)）； 2. 國(guó)家計(jì)委 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（計(jì)投資 [1993]530 號(hào)）； 3. 惠州市國(guó)土 局大亞灣分局提供的《用地紅線圖》 4. 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件； 5. 有關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范 ； 6. 國(guó)家及惠州、 大亞灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃 ； 7. 項(xiàng)目單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料； 8. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查。 本次擬建規(guī)劃用地面積為 180000㎡ ，總建筑面積 807476 ㎡ 。其中 計(jì)容建筑面積 611476 ㎡ ，地下室 196000 ㎡ 。 6 根據(jù)本項(xiàng)目初步規(guī)范方案，本可行性研究報(bào)告范圍主要包括：市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及管理用房、道路、綠化、景觀等工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 建設(shè)不但可以為大量 大亞灣區(qū) 及周邊 居民提供高質(zhì)量的住房， 解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供 一定 的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目是完全可行的。 8 第二章 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 大亞灣區(qū)域環(huán)境及基礎(chǔ)配套 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于 1993 年 5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于廣東省惠州市南部，毗鄰深圳、香港，屬?gòu)V東經(jīng)濟(jì)活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。 大亞灣是一座嶄新的濱海城市，經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)從一個(gè)邊陲漁港變成初具規(guī)模的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。具體布局如下： 大亞灣片區(qū)規(guī)劃圖： ? 東區(qū)：東區(qū)即石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃總面積 平方公里。 經(jīng)過(guò)與龍崗區(qū)規(guī)劃部門(mén)的溝通，根據(jù)我區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)前重點(diǎn)是 加快西區(qū)的市政道路建設(shè)，早日實(shí)現(xiàn)與龍崗的交通對(duì)接，拉通西二、西三大道西段、西南大道、西 A 路，與深圳龍崗的丹梓東路、金牛東路、南坪快速等主干道路銜接，使大亞灣的路網(wǎng)與深圳的路網(wǎng)融為一體，形成大亞灣快捷的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)兩地人流、物流、資金流的快速交換，直接接受深圳強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)輻射。憑借其天然的位置和港口優(yōu)勢(shì)，加 上香港和記黃埔的參資入股，港口物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景喜人。 ? 中心區(qū)：行政金融商務(wù)區(qū)總用地面積約 22 平方公里，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。現(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè) 11 計(jì)研究院編制了北區(qū)核心地段 平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動(dòng)建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場(chǎng)、虎頭山公園。未來(lái)將逐步完成沿海觀光路的建設(shè)，再加上惠深 沿海高速公路小桂出口的建成，將極大的促進(jìn)旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。為此，我們將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制西區(qū)片區(qū)黃金海岸、小徑灣地段修建性詳細(xì)規(guī)劃，側(cè)重景觀設(shè)計(jì)，打造濱海特色旅游岸線，提高城市檔次和品位。生產(chǎn)岸線進(jìn)行城市景觀方面的再提升，對(duì)生活岸線進(jìn)行規(guī)劃和挖潛，最大限度開(kāi)拓公共岸線，重點(diǎn)在前進(jìn)灣經(jīng)猴仔灣至小桂灣一線打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶，岸線的規(guī)劃應(yīng)與惠東、深圳岸線進(jìn)行相應(yīng)的銜接。 區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò)組織 經(jīng)過(guò)實(shí)地考察及上圖我們可以得出大亞灣交通總體表現(xiàn)在如下兩方面： 深惠一體化，大亞灣與深圳組成半小時(shí)生活圈毋庸置疑 13 隨著深惠沿 海高速、南坪快線和地鐵三號(hào)線的通車(chē)以及深汕高速坑梓出入口的建成，大亞灣與深圳成為半小時(shí)生活圈是毋庸置疑的。 ? 205 國(guó)道（深惠公路，地鐵三號(hào)線）：改造后深惠公路為雙向 10車(chē)道， 20xx年通車(chē)后深惠公路從雙龍立交轉(zhuǎn)入深汕公路到大亞灣只需 30 分鐘，地鐵三號(hào)線設(shè)計(jì)在深惠公路高架上方，其延長(zhǎng)線將由龍興街站接駁到大亞灣。 ? 廈深高速：規(guī)劃中的廈深鐵路北連廣東梅州和福建龍巖，西連廣東惠州，共 1100 多公里，已全面開(kāi)工建設(shè)的深廈雙向高速鐵路目前將開(kāi)始建設(shè)惠州段。 以德洲城、 龍光城 、翡翠山城 、 秋谷康城 等樓盤(pán)為代表的大亞灣區(qū)域囊括了各種檔次的樓盤(pán)，這主要得益于大亞灣得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（如平整的土地、 廣闊海景資源 等）、完美的規(guī)劃（寬闊的大道、規(guī)范的綠化）及成熟的工業(yè)發(fā)展區(qū)域， 而這些優(yōu)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步助推大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。均價(jià)5300元 /㎡ 天匯園 中心區(qū)中興一路，石化 大道旁 占地面 萬(wàn)平方米，總建面 21萬(wàn)平方米 小區(qū)總套數(shù) 1910 套住宅， 8090平三房及復(fù)式140平方 目前整體銷(xiāo)售率為 60%，均價(jià) 4300元 /㎡ 片區(qū)住宅市場(chǎng)建筑類(lèi)型分析 從建筑類(lèi)型的變化來(lái)看，由于受九十年代初瘋狂炒地炒樓寸土寸金影響，前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大多是高容積率的小高層或高層商住樓，規(guī)模小，沒(méi)有社區(qū)配套和綠化。 新都匯二期 大江地產(chǎn) 中心南區(qū) 3 356 高層 0% 0 皇庭波西塔諾 皇庭地產(chǎn) 中心南區(qū) 602 別墅 67% 403 東方新天地 大中華地產(chǎn) 中心南區(qū) 860 高層 82% 705 啟航新時(shí)代 華宇實(shí)業(yè) 中心南區(qū) 350 高層 66% 231 藍(lán)灣半島 金華實(shí)業(yè) 中心南區(qū) 9 540 高層 87% 470 海岸新天地 媽廟港地產(chǎn) 中心南區(qū) 634 高層 0% 0 中嘉領(lǐng)駿 中心南區(qū) 3 356 高層 麗郡 麗嘉地產(chǎn) 中心南區(qū) 826 高層 84% 694 合計(jì) 109958 27752 17 市場(chǎng)分析結(jié)論 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，檔次高 隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目的正式投產(chǎn)以及中海油 1200 噸煉油項(xiàng)目的動(dòng)工興建， 大亞灣 的外來(lái)人口將隨之劇增，這些潛在消費(fèi)群體對(duì)住宅的需求，將推動(dòng) 大亞灣 房地產(chǎn)項(xiàng)目 朝 高品 質(zhì) ，高檔次的方向發(fā)展。 消費(fèi)群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜 由于 大亞灣 有大項(xiàng)目支撐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)價(jià)格 “ 低畦 ” 效應(yīng) ，深莞惠一體化發(fā)展，交通網(wǎng)絡(luò)的完善， 外來(lái)投資置業(yè)人數(shù)不斷上升，從 20xx 年外來(lái)人士的購(gòu)房比例 80%，上升到 20xx 年 在 大亞灣 購(gòu)房的 深圳客戶占到 85%。 目前已有來(lái)自全球十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 28 個(gè)配套項(xiàng)目落戶大亞灣，總投資超過(guò) 730 億元，還有在談項(xiàng)目 10 多個(gè)。人口的劇增對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展將起到一個(gè)巨大的推動(dòng)作用。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于深惠一體化趨勢(shì)下深圳的后花園惠陽(yáng)大亞灣，臨近廣惠高速、深汕高速和沿海高速公路，交通較為便利。 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ： 大亞灣正在大規(guī)模的開(kāi)發(fā) ， 經(jīng)濟(jì)騰飛，房地產(chǎn) 也隨著快速發(fā)展。 項(xiàng)目威脅分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)威脅 ：臨近區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，未來(lái)大亞灣 西 區(qū) 的規(guī)模開(kāi)發(fā)也將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 機(jī)會(huì)利用策略 構(gòu)建多維宣傳項(xiàng)目 “ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ” 平臺(tái)，并優(yōu)化放大的項(xiàng)目資源，打造成東深圳第一區(qū)位、第一生 度假生活 區(qū)。所以在建筑規(guī)劃及實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，需揚(yáng)長(zhǎng)避短，提升項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到最大化為終極目標(biāo)。對(duì)稀缺資源的占有感，能體現(xiàn)身份感和歸屬感，有較好的物業(yè)配套，安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境，有增值潛力，卓越的品質(zhì)和持有價(jià)值，優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀，精神的愉悅、閑適和放松，創(chuàng)新性產(chǎn)品類(lèi)型和所彰顯的生活方式 。才能創(chuàng)造出差異性并在眾多樓盤(pán)中脫穎而出，獲得市場(chǎng)認(rèn)同。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)透明極高的產(chǎn)業(yè)， 一 種概念、一種新穎的設(shè)計(jì)或一種創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)方式等，都可迅速的被人模仿；再加上價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)和媒體傳播的多元化，協(xié)調(diào)工作的繁雜，創(chuàng)新的阻力越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商 又不得不重視項(xiàng)目的利潤(rùn)等問(wèn)題，造成了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)既激烈又殘酷。完整的策劃只是樹(shù)立品牌的基礎(chǔ)，關(guān)鍵還是我們?cè)陧?xiàng) 目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中協(xié)調(diào)諸多方面的“接點(diǎn)”，如設(shè)計(jì)院、承建商、銷(xiāo)售策劃、裝飾公司等在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中都應(yīng)注重品牌的塑造，齊心協(xié)力樹(shù)立品牌在社會(huì)上的認(rèn)同感。 以“ 惠暢美景 ”項(xiàng)目為主導(dǎo)，制定項(xiàng)目品牌實(shí)施戰(zhàn)略。 導(dǎo)入企業(yè)文化 企業(yè)文化是企業(yè)產(chǎn)生凝聚力、親和力的基 礎(chǔ)，良好的、有個(gè)性的企業(yè)文化，可以樹(shù)立良好的團(tuán)隊(duì)精神，使企業(yè)具有無(wú)堅(jiān)不摧的“戰(zhàn)斗力”，同時(shí)可以增加文化附加值，而且市場(chǎng)上最不易模仿的就是企業(yè)文化，特別是獨(dú)具個(gè)性的企業(yè)文化。 策略 發(fā)揮公司優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立“精品”意識(shí)；在 本 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要求參與該項(xiàng)目的企業(yè)、協(xié)作單位都要樹(shù) 立“精品”意識(shí)，把這種意識(shí)升華成理念，指導(dǎo)和統(tǒng)籌每一個(gè)工作環(huán)節(jié)和層面，從細(xì)部做起。 在周密的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，制定出合理的價(jià)格及價(jià)格策略?，F(xiàn)場(chǎng)組織的原則如下： ? 最大程度方便客戶看樓； ? 充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接； ? 盡量讓銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和施工場(chǎng)地分離； ? 盡可能多展示項(xiàng)目的價(jià)值。樣板房的展示與引導(dǎo)是銷(xiāo)售的 關(guān)鍵，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格 給客戶的感染作用。入戶大堂的實(shí)體展示會(huì)給客戶帶來(lái)尊貴感，引發(fā)物有所值的價(jià)值感受，從而促使客戶快速落定。 導(dǎo)示系統(tǒng)和戶外廣告 導(dǎo)示系統(tǒng)主要包括內(nèi)外部指示牌、道旗、看樓通道；戶外廣告主要包括條幅、廣告牌、路燈旗、戶外廣告牌等。 ? 看樓通道：按交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，并配以燈光、指示牌及適當(dāng)形象圖片。 施工場(chǎng)地布置 ? 臨建用房、材料堆放及加工廠的布置場(chǎng)地，需離營(yíng)銷(xiāo)中心有一定的距離，以減少施工人員走動(dòng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)接待所產(chǎn)生的不利影響。 銷(xiāo)售資料包裝 樓書(shū)