【正文】 的住宅戶型和 功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，要根據(jù)市場(chǎng)變化 做出 更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建筑成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 8 第二章 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 大亞灣區(qū)域環(huán)境及基礎(chǔ)配套 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于 1993 年 5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于廣東省惠州市南部，毗鄰深圳、香港，屬?gòu)V東經(jīng)濟(jì)活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。大亞灣規(guī)劃區(qū)也由開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)一管理，總轄陸域面積 平方公里，海域面積 488平方公里，海岸線長(zhǎng) 52 公里。 開(kāi)發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚。擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力 超億噸的天然深水良港，以及大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水和旅游資源也十分豐富，是中國(guó)南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和旅游業(yè)的理想之地。 大亞灣是一座嶄新的濱海城市，經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)從一個(gè)邊陲漁港變成初具規(guī)模的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 “深惠半小時(shí)便捷生活圈 ”，良好的投資環(huán)境，吸引了來(lái)自荷蘭、美國(guó)、日本、新加坡、德國(guó)、香港、臺(tái)灣等 20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商前來(lái)投資，數(shù)十余家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，帶來(lái)了巨大經(jīng)濟(jì)財(cái)富、人口紅利。如今，大亞灣政府計(jì)劃投入近百億，其中 億元財(cái)政資金投向基本 公共服務(wù)領(lǐng)域， 72 億元投建道路、公園、廣場(chǎng)、購(gòu)物場(chǎng)所、學(xué) 9 校、醫(yī)院等市政生活配套，兩大投資將在 3 年內(nèi)付諸實(shí)施，大亞灣城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，市政內(nèi)涵逐步飽滿，將與山海資源之豐富多彩相映成趣，共同構(gòu)建深圳東最美灣區(qū)生活！ 大亞灣規(guī)劃 面對(duì)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，如何進(jìn)一步完善城市配套功能，不斷滿足大工業(yè)、大港口的發(fā)展需要，并在發(fā)展中貫徹惠州市由沿江城市轉(zhuǎn)變?yōu)檠睾３鞘小⒊鞘兄匦哪弦频膽?zhàn)略部署，在大亞灣區(qū)凸顯惠州沿海城市特色，并主動(dòng)承接深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推進(jìn)惠深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，成為擺在大亞灣人面前的一個(gè)重大課 題。經(jīng)過(guò)認(rèn)真思考、反復(fù)推敲，政府提出打造沿海城區(qū)突出濱海特色的規(guī)劃布局，力爭(zhēng)通過(guò) 5— 10年時(shí)間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國(guó)海北岸的璀璨明珠的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。具體布局如下： 大亞灣片區(qū)規(guī)劃圖： ? 東區(qū)：東區(qū)即石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃總面積 平方公里。此外，為充分挖掘周邊用地潛力，計(jì)劃在大亞灣北部快速干道以北約 平方公里的三個(gè)地塊上延伸建設(shè)精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目標(biāo)是建設(shè)成為世界級(jí)的石化基地。 ? 西區(qū)：西區(qū)規(guī)劃面積約 30 平方公里，分為石化大道西段的電子信息產(chǎn)業(yè)帶、大亞灣五區(qū)一岸線規(guī)劃 10 西北部的東風(fēng)汽車城 、西南部的惠深合作示范區(qū)，南部的汽車電子產(chǎn)業(yè)區(qū)和東南部的汽車零部件生產(chǎn)基地五個(gè)片區(qū)，目前已開(kāi)發(fā)建設(shè)約 5平方公里，其中電子信息產(chǎn)業(yè)和東風(fēng)車城已初具規(guī)模。西區(qū)緊鄰深圳龍崗區(qū)，邊界線長(zhǎng)約 28公里，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為此，我們特別規(guī)劃了一個(gè)惠深合作示范區(qū)，占地規(guī)模為 平方公里，其中工業(yè)用地 平方公里，生活配套用地 5 平方公里，除了滿足本片區(qū)的配套需要之外，重點(diǎn)考慮深圳大工業(yè)區(qū)的配套需要，以真正落實(shí)深圳、惠州合作構(gòu)想，實(shí)質(zhì)性推動(dòng)惠深經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程。 經(jīng)過(guò)與龍崗區(qū)規(guī)劃部門的溝通，根據(jù)我區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)前重點(diǎn)是 加快西區(qū)的市政道路建設(shè)，早日實(shí)現(xiàn)與龍崗的交通對(duì)接，拉通西二、西三大道西段、西南大道、西 A 路，與深圳龍崗的丹梓東路、金牛東路、南坪快速等主干道路銜接，使大亞灣的路網(wǎng)與深圳的路網(wǎng)融為一體，形成大亞灣快捷的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)兩地人流、物流、資金流的快速交換，直接接受深圳強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)輻射。 ? 港區(qū)：大亞灣海域?qū)挕⒑降蓝?、淤積少，是不可多得的天然深水避風(fēng)良港。擁有國(guó)家一類對(duì)外開(kāi)放口岸 —— 惠州港。按規(guī)劃可建深水泊位 76 個(gè)，中小泊位 50 個(gè)，貨物吞吐能力可達(dá) 1 億噸，目前年吞吐能力達(dá) 2655 萬(wàn)噸。憑借其天然的位置和港口優(yōu)勢(shì)，加 上香港和記黃埔的參資入股，港口物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景喜人。規(guī)劃總用地面積為 8平方公里。除將碼頭１公里縱深約 3平方公里用地辟為港口作業(yè)區(qū)外，將原 5 平方公里用地內(nèi)布局的 3 平方公里臨港工業(yè)用地調(diào)整為倉(cāng)儲(chǔ)物流用地。此外，還將結(jié)合沿海高速公路的建設(shè)，積極推進(jìn)惠澳疏港公路的改造提升，完善高速公路網(wǎng)體系，加快進(jìn)港鐵路的建設(shè)，形成快捷通暢的海陸聯(lián)運(yùn)體系。 ? 中心區(qū)：行政金融商務(wù)區(qū)總用地面積約 22 平方公里，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。按照區(qū)位可分為北、中、南三個(gè)片區(qū)。 ? 北區(qū)：位于淡澳河以北，總 用地面積為 8平方公里，目前建設(shè)量較小，規(guī)劃控制得比較好。該片區(qū)的基本定位是以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)?，F(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè) 11 計(jì)研究院編制了北區(qū)核心地段 平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動(dòng)建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場(chǎng)、虎頭山公園。 ? 中區(qū)：中區(qū)是以老澳頭 虛 鎮(zhèn)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的老城區(qū)，總面積約 7 平方公里，集中了大亞灣目前主要的居住、商業(yè)服務(wù)、行政辦公等城市功能。該區(qū)建設(shè)量比較大、環(huán)境比較差、設(shè)施配套不齊全，今后主要是以舊城改造為主，適度控制新的建設(shè)，逐步完善居住環(huán)境和商業(yè)環(huán) 境。 ? 南區(qū)：主要包括猴仔灣、小桂灣、小鷹嘴，這里海、湖、山、島等各種自然景觀豐富，岸線曲折優(yōu)美，是惠州市的海上門戶，以星級(jí)酒店、高尚住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、旅游休閑度假為發(fā)展方向，該片區(qū)目前正在編制控規(guī)，計(jì)劃先啟動(dòng)建設(shè)猴仔灣段沿海路、漁人碼頭以及濱海商業(yè)和美食一條街，帶動(dòng)周邊地段的開(kāi)發(fā)。未來(lái)將逐步完成沿海觀光路的建設(shè)，再加上惠深 沿海高速公路小桂出口的建成，將極大的促進(jìn)旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 ? 旅游區(qū)：主要是西區(qū)片區(qū)，重點(diǎn)是小徑灣和黃金海岸。規(guī)劃用地面積 17 平方公里，發(fā)展定位為具有居住功能，集觀光、運(yùn)動(dòng)、休閑等活動(dòng)于一 體的區(qū)域性旅游度假勝地。該片區(qū)的建設(shè)主要包括兩個(gè)方面，其一是以西區(qū)墟鎮(zhèn)為依托，結(jié)合老城改造，發(fā)展成為旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)；其二是打通 18 號(hào)路及北部主干道，與惠東巽寮灣連為一體，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)黃金海岸面積為 2 平方公里、小徑灣面積為 平方公里，旅游岸線共長(zhǎng) 公里。為此，我們將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制西區(qū)片區(qū)黃金海岸、小徑灣地段修建性詳細(xì)規(guī)劃，側(cè)重景觀設(shè)計(jì)，打造濱海特色旅游岸線，提高城市檔次和品位。另外，要大力開(kāi)發(fā)建設(shè)以筆架山為中心的大亞灣森林公園及以海域島嶼為重點(diǎn)的海洋觀光度假區(qū)（重點(diǎn)發(fā)展辣甲島、三門島 和五洲島旅游項(xiàng)目）。 ? 沿海岸線：大亞灣的沿海岸線從小桂灣延伸至小徑灣，總長(zhǎng)度為 51公里。其中生活岸線 公里，生產(chǎn)岸線 公里。生產(chǎn)岸線進(jìn)行城市景觀方面的再提升，對(duì)生活岸線進(jìn)行規(guī)劃和挖潛，最大限度開(kāi)拓公共岸線，重點(diǎn)在前進(jìn)灣經(jīng)猴仔灣至小桂灣一線打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶，岸線的規(guī)劃應(yīng)與惠東、深圳岸線進(jìn)行相應(yīng)的銜接。 12 以上為大亞灣打造沿海城區(qū)、突出濱海特色的總體規(guī)劃布局，近期的建設(shè)思路圍繞“一縱一橫”兩條城市發(fā)展主軸展開(kāi)?！耙豢v”即沿 25 號(hào)路、 23號(hào)路、濱海大道的縱向發(fā)展軸，加快大亞灣城 市化進(jìn)程，盡快形成城市中心服務(wù)區(qū)；“一橫”即石化大道發(fā)展軸，全長(zhǎng)約 33公里，串連起大亞灣的主要功能區(qū)，使大亞灣的發(fā)展與深圳逐步融合為一體。 未來(lái)的大亞灣，將建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子信息和汽車工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)，大亞灣將成為大工業(yè)與濱海旅游并重、經(jīng)濟(jì)繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣”。 區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò)組織 經(jīng)過(guò)實(shí)地考察及上圖我們可以得出大亞灣交通總體表現(xiàn)在如下兩方面： 深惠一體化，大亞灣與深圳組成半小時(shí)生活圈毋庸置疑 13 隨著深惠沿 海高速、南坪快線和地鐵三號(hào)線的通車以及深汕高速坑梓出入口的建成，大亞灣與深圳成為半小時(shí)生活圈是毋庸置疑的。 ? 惠深沿海高速公路于 20xx 年 3月正式通車，是大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)的主要規(guī)劃干道，連接深圳市、惠州市主要城區(qū)聯(lián)成一體，全長(zhǎng) 公里，雙向六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速 100 公里 /小時(shí)，對(duì)改善惠州市大灣投資環(huán)境起到特別重要意義。 ? 深汕高速：未來(lái)深圳高速坑梓出入口，將直通大亞灣西區(qū)，深圳往來(lái)大亞灣，無(wú)須通過(guò)惠陽(yáng)中轉(zhuǎn)，從坑梓出入口下轉(zhuǎn)快速即可到大亞灣西區(qū)。 ? 南坪快速：南坪快速向東接深汕高速直達(dá)龍崗大工業(yè)區(qū)，未來(lái)將連接大亞灣石 化大道。 ? 205 國(guó)道（深惠公路，地鐵三號(hào)線）：改造后深惠公路為雙向 10車道， 20xx年通車后深惠公路從雙龍立交轉(zhuǎn)入深汕公路到大亞灣只需 30 分鐘，地鐵三號(hào)線設(shè)計(jì)在深惠公路高架上方，其延長(zhǎng)線將由龍興街站接駁到大亞灣。 大亞灣未來(lái)將成為國(guó)內(nèi)交通要道，國(guó)際重要交通網(wǎng)點(diǎn) ? 龍（門）澳（頭）高速公路：（廣東省高速公路網(wǎng)規(guī)劃的加密聯(lián)絡(luò)線之一）全長(zhǎng) 173 公里，是惠州港南北向疏港高速公路，使惠州港疏運(yùn)能力輻射到粵北和泛珠三角地區(qū)。該線位于惠州市城鎮(zhèn)發(fā)展主軸上，將帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，服務(wù)大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)石化產(chǎn)業(yè)帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 ? 惠州港：大亞灣國(guó)際物流園于 20xx 年上半年在惠州港奠基，該項(xiàng)目建成后，將成為大亞灣區(qū)規(guī)模最大、華南地區(qū)較有影響力的物流園。 ? 廈深高速：規(guī)劃中的廈深鐵路北連廣東梅州和福建龍巖，西連廣東惠州，共 1100 多公里，已全面開(kāi)工建設(shè)的深廈雙向高速鐵路目前將開(kāi)始建設(shè)惠州段。 廈深高速客運(yùn)鐵路的設(shè)計(jì)時(shí)速為每小時(shí) 250 公里，未來(lái)將與深圳輕軌3號(hào)線實(shí)現(xiàn)對(duì)接，這條高速客運(yùn)鐵路線將在永湖和三棟之間設(shè)立站點(diǎn)，這對(duì)于沿線發(fā)展的帶動(dòng)作用將是顯而易見(jiàn)的。 大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 大亞灣片區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十年的沉寂之后，隨著中海 殼牌石化項(xiàng)目正式啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，且比十年前走得更穩(wěn)、更理性。經(jīng)歷了 20xx 年金融危機(jī) 14 的洗禮，使大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，大亞灣的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)的前景帶動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展，而城市規(guī)劃的實(shí)施及交通要道的成形，則是房地產(chǎn)成片區(qū)開(kāi)發(fā)的直接影響因素，大亞灣 中心區(qū) 及 西區(qū) 的緊張開(kāi)發(fā)建設(shè)便是最好的 見(jiàn)證 。 以德洲城、 龍光城 、翡翠山城 、 秋谷康城 等樓盤(pán)為代表的大亞灣區(qū)域囊括了各種檔次的樓盤(pán)，這主要得益于大亞灣得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（如平整的土地、 廣闊海景資源 等）、完美的規(guī)劃（寬闊的大道、規(guī)范的綠化）及成熟的工業(yè)發(fā)展區(qū)域， 而這些優(yōu)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步助推大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 需求分析 供應(yīng)量巨大、競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 20xx 至 20xx 年大亞灣整體供應(yīng)量超 過(guò) 萬(wàn)平米， 109958 套 商品房， 主要分布在西區(qū)與中心區(qū)。 樓盤(pán)名稱 發(fā)展商 從屬片區(qū) 總建筑面積（萬(wàn)㎡ ） 總套數(shù) 規(guī)劃形式 銷售比例 已售套數(shù)估算 剩余面積（萬(wàn)㎡ ） 秋谷月半彎二期 富根實(shí)業(yè) 西區(qū) 13 1200 高層 1% 12 水木年華 鵬程科技 西區(qū) 232 小高層 0 響水明苑 永昶電子 西區(qū) 269 高層 96% 258 三門島島主別墅 海明珠投資 西區(qū) 50 800 別墅 0 愛(ài)頓第三季花園 聯(lián)光地產(chǎn) 西區(qū) 1100 高層 0 首郡 錦興地產(chǎn) 西區(qū) 396 高層 0 創(chuàng)新世紀(jì)城 京粵實(shí)業(yè) 西區(qū) 3000 高層 0 晶地可樂(lè) 光麗發(fā)展 西區(qū) 996 高層 0 一品國(guó)際 萬(wàn)士達(dá)實(shí)業(yè) 西區(qū) 450 高層 0 太陽(yáng)灣一期 東部集團(tuán) 西區(qū) 896 高層 95% 851 三遠(yuǎn)大愛(ài)城 三遠(yuǎn)集團(tuán) 西區(qū) 63 5600 高層 10% 560 秋谷康城 鑫浩地產(chǎn) 西區(qū) 2100 高層 20% 420 永昶公寓 永昶電子 西區(qū) 272 高層 80% 218 東方銀座 安捷汽車貿(mào)易 西區(qū) 264 高層 3% 8 新園華府 卓洲投資 西區(qū) 12 1800 高層 80% 1440 中萃花城灣 旺科投資 西區(qū) 27 2300 高層 40% 920 海灣首府 園豐實(shí)業(yè) 西區(qū) 656 高層 20% 131 千禧嘉園 千禧置業(yè) 西區(qū) 810 高層 60% 486 陽(yáng)光圣菲 東港實(shí)業(yè) 西區(qū) 21 1420 高層 11% 156 隆基綠洲花園 隆基地產(chǎn) 西區(qū) 934 高層 0% 0 瑞豐愛(ài)地 瑞峰地產(chǎn) 西區(qū) 628 高層 74% 465 美泰天韻 美泰地產(chǎn) 西區(qū) 1130 高層 23% 260 15 聚泰啟程 聚泰地產(chǎn) 西區(qū) 1336 高層