【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行辦法 物業(yè)管理處員工月考核辦法 物業(yè)管理處工作月考核辦法 員工獎(jiǎng)懲條例 工作流程 ⑴ 臺(tái)州國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng) 管理處整體運(yùn)行流程 ⑵接管驗(yàn)收流程 ⑶業(yè)主入住流程 ⑷裝修管理流程 ⑸檔案建立與管理流程 ⑹服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制流程 ⑺大型設(shè)備 購(gòu)置控 制流程 ⑻設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程 ⑼服務(wù)分承包的選擇評(píng)價(jià)流程 ⑽業(yè)主室內(nèi)維修工作流程 ⑾治安事件處理工作流程 ⑿環(huán)境管理工作流程 ⒀消防應(yīng)急處理流程 ⒁培訓(xùn)工作流程 ⒂物料控制流程 ⒃社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程 ⒄業(yè)主投訴處理流程 第四章 房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理 一、房屋管理及維修方案 管理內(nèi)容 對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。 建立完善的房屋檔案，由專(zhuān)人進(jìn)行整理、編目、歸檔。 根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對(duì)房屋狀況、巡查情況、維修過(guò)程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。 設(shè)專(zhuān)人受理報(bào)修，同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施，進(jìn)行修繕。 管理措施 制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類(lèi)房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。 建立房屋檔案，對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。 質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā)，按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。 二、公共配套設(shè)施管理及維修方案 管理內(nèi)容 根據(jù)設(shè)備類(lèi)型、型號(hào)不同設(shè)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。 建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專(zhuān)人進(jìn)行整理、編目、歸檔。 根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況、巡 查情況、維修過(guò)程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。 對(duì)各管線、控制器 等設(shè)專(zhuān)人進(jìn)行定期檢查，及時(shí)排除故障，并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。 按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)檢測(cè)、維保。 按照有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對(duì)燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)維護(hù)、管理。 管理措施 制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案，建立設(shè)備臺(tái)帳，建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。 制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定 詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。 做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類(lèi)事故的再次發(fā)生。 三、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案 管理內(nèi)容 對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備，及時(shí)維修，并做好維修記錄。 做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。 確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。 管理措施 制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 根據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，持證上崗，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率。 加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。 四、電氣系統(tǒng)管理方案 管理內(nèi)容 對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。 確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。 管理措施 制訂 電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 五、給排水系統(tǒng)管理方案 管理內(nèi)容 對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。 確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。 管理措施 制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 加強(qiáng) 給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 六、電梯設(shè)備管理方案 管理內(nèi)容 對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，并做好維修記錄。 與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作，并形成檢查記錄。 確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。 管理措施 制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 根據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí) 率與合格率。 加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運(yùn)行。 七、消防系統(tǒng)管理方案 管理內(nèi)容 加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。 保持消防通道的暢通。 嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。 做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。 防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。 嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。 對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。 制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度，并加強(qiáng)對(duì)其的管理。 加強(qiáng)與消防部門(mén)的聯(lián)系。 管理措施 制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到 責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。 制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。 嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度，充分做好各項(xiàng)防范措施。 制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度，并根據(jù)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，消除一切火險(xiǎn)隱患。 針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制定各類(lèi)型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。 積極開(kāi)展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人） 傳授消防常識(shí)。 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警。 八、智能化系統(tǒng)管理方案 管理內(nèi)容 高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。 對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。 建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。 采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。 管理措施 建立設(shè)備技術(shù)檔案。 建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng) 。 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。 對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。 建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。 九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)志及標(biāo)牌管理方案 管理內(nèi)容 協(xié)助統(tǒng)計(jì)、制作 園區(qū)各種標(biāo)識(shí)，包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。 所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè)，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等。 定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換。 管理措施 制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度。 各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專(zhuān)人負(fù)責(zé)。 十、用戶報(bào)修、維修及回訪流程 建立業(yè)主報(bào)修熱線，實(shí)行一站式服務(wù)，業(yè)主可通過(guò)對(duì)講系 統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行報(bào)修，工程部人員在接到報(bào)修后，急修 15分鐘到現(xiàn)場(chǎng)，小修小補(bǔ)在 2小時(shí)內(nèi)完成，中修 24小時(shí)內(nèi)完成，大修 1天內(nèi)有答復(fù)。 第五章 治安、交通及車(chē)輛管理 一、安全防范管理方案 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過(guò)配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的管理模式，實(shí)施全天候安保管理，維護(hù)園區(qū)及工作人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 常規(guī)防范 采取 24 小時(shí)門(mén)崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專(zhuān)職車(chē)管員進(jìn)行車(chē)輛 停放管理，以協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)園區(qū)內(nèi)公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。 技術(shù)防范 運(yùn)用園區(qū)報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)園區(qū)內(nèi)的安全情況實(shí)施全天候監(jiān)控。 管理措施 （一）實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項(xiàng)安保管理制度和獎(jiǎng)懲措施。 （二）做好培訓(xùn)工作，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 （三）加強(qiáng)對(duì)安保人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。 （四）嚴(yán)格執(zhí)行安保巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 二、園區(qū)道路交通管理方案 管理內(nèi)容 （一）引導(dǎo)車(chē)輛安全行駛和停放，確保地面、停車(chē)庫(kù)和消防通道暢通， 制止無(wú)故使用車(chē)載報(bào)警器或隨意鳴喇叭。 （二）巡視車(chē)輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車(chē)輛門(mén)、窗未關(guān)好，及時(shí)通知車(chē)主，以防 車(chē)內(nèi)物品失竊。 （三）車(chē)輛管理員對(duì)園區(qū)內(nèi)部車(chē)輛實(shí)施全面管理，建立詳細(xì)的車(chē)輛管理檔案。對(duì)臨時(shí)在地面泊位停放的車(chē)輛，執(zhí)勤門(mén)崗應(yīng)做好詢問(wèn)和登記工作，并發(fā)放臨時(shí)出入證。 管理措施 （一）建立人、車(chē)、物分流方案。 （二）制訂車(chē)輛交通管理辦法。 （三）設(shè)置專(zhuān)職車(chē)輛管理員。 （四）做好園區(qū)交通管理宣傳工作。 （五）建立完善的車(chē)輛管理檔案。 三、地面及地下停車(chē)場(chǎng)管理方案 管理內(nèi)容 （一）保持良好的秩序，明確車(chē)輛停放 區(qū)域； （二）地面及地下停車(chē)庫(kù)設(shè)立完善的車(chē)輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等）； （三）對(duì)地下停車(chē)庫(kù)中業(yè)主專(zhuān)用的車(chē)位，車(chē)輛管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識(shí)，阻止和勸誡其它車(chē)輛不得占用此車(chē)位。 管理措施 （一）建立地面、地下停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定。 （二）設(shè)置專(zhuān)職車(chē)輛管理員。 （三）做好園區(qū)車(chē)輛停放管理宣傳工作。 四、各種警示標(biāo)志及標(biāo)牌管理措施 管理內(nèi)容 根據(jù)園區(qū)設(shè)計(jì)的交通組織和流向，在入口及主要道路、地下停車(chē)場(chǎng)地制定和 完善各種交通標(biāo)識(shí)、提示及指示標(biāo)識(shí)，并定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及更新。 管理措施 （一）完善園區(qū)各類(lèi)警示、提示、指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 （二）根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況，配置各類(lèi)標(biāo)志及標(biāo)牌。 （三）物業(yè)管理人員和安保員在每日巡查工作中，若發(fā)現(xiàn)警示標(biāo)識(shí)等有破損、丟失等，應(yīng)立即上報(bào)并及時(shí)維修或更換。 （四）工程部人員做好園區(qū)標(biāo)識(shí)維護(hù)保養(yǎng)工作，及時(shí)進(jìn)行油漆粉刷及更新。 五、突發(fā)事件的管理方案 管理內(nèi)容 根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，遇到突發(fā)事件保持鎮(zhèn)定，并處理好各類(lèi)突發(fā)事件：如打架斗毆、盜竊、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、停電、電梯困人、水浸等。 管理措施 （一） 詳細(xì)制定各類(lèi)突發(fā)事件的處理預(yù)案； （二）根 據(jù)處理預(yù)案，對(duì)管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)詳細(xì)了解并掌握處理流程，員工根據(jù)工作內(nèi)容不同應(yīng)熟練掌握操作程序； （三）定期對(duì)預(yù)防措施進(jìn)行演練，如消防演習(xí)等。 第六章 衛(wèi)生、綠化及商鋪管理 一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案 清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 管理內(nèi)容 整個(gè)園區(qū)所有的公共區(qū)域：外圍道路及綠化帶、公共的配置設(shè)施、停車(chē)庫(kù)、樓道、電梯廳、電梯轎廂等公共的保潔區(qū)域。 通過(guò)日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔。 管理措施 （ 一） 建立保潔制度，狠抓落實(shí)。 （二）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。 （三）加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能。 （四）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。 （五）抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。 二、滅蟲(chóng)及消毒方案 管理內(nèi)容 （一）物業(yè)交付前，園區(qū)整體開(kāi)展滅“四害”工作。 （二）根據(jù)季節(jié)氣候情況，定期在園區(qū)內(nèi)組織殺蟲(chóng)、消毒。 （三）垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱等定期清洗，避免蟲(chóng)害滋生。 （四）所有 衛(wèi)生設(shè)施保持無(wú)異味、污跡、積水，避免成為蟲(chóng)害滋生地。 （五）對(duì)公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域定期進(jìn)行清潔和消毒工作。 管理措施 （一）制訂殺蟲(chóng)、消毒方案。 （二）制訂殺蟲(chóng)、消毒工作流程及工作要求、標(biāo)準(zhǔn)。 （三）確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，確保有序開(kāi)展。 三、綠化管理方案 管理內(nèi)容 ：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。