【文章內(nèi)容簡介】 為 未 評 級客 戶， 信用 等級 按 A+級 掌握 。 第二章 建設(shè)條件評價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “ 愉 景南 苑” 項(xiàng)目 位于 廣州 市海 珠區(qū) 新港 西 路 2 212 號 大院 ，原 屬 廣 州 市華 南醫(yī) 療器 械廠 和廣 州光 學(xué)儀 器廠 內(nèi)。 該 項(xiàng)目 占地 面積 48,340Ｍ 2（ 其 中凈 用地面 積 35,762Ｍ 2 ， 道 路面 積12,578Ｍ 2） 總建 筑面 積 155,878Ｍ 2，（ 商 鋪 12,679Ｍ 2該 數(shù)為 預(yù)測 數(shù) ，車庫 382 個(gè) 車位 ，住宅 135,228Ｍ 2，會所 3,278Ｍ 2）， 容積 率 ， 是由 三種 住宅 類型 組成 ，共 18 棟，可 售面 積 147,907Ｍ 2. 商品 房住 宅建 筑情 況列 表 如 下 : 建 筑 區(qū) 域 樓層 建 筑 面 積 Ｍ 2 客 戶 數(shù) A 區(qū) 4 棟 12— 13 層 17, 176 B 區(qū) 3 棟 18— 19 層 30, 306 C 區(qū) 2 棟 18— 19 層 21, 198 D 區(qū) 2 棟 19 層 19, 204 E 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 F 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 G 區(qū) 2 棟 12 層 7, 80 K 區(qū) 1 棟 8 層 4, 75 合 計(jì) 139, 1,447 設(shè) 計(jì) 、 施 工、 監(jiān)理 單位 資質(zhì) ： 施 工 單 位 設(shè) 計(jì) 單 位 監(jiān) 理 單 位 廣 東 珠 江 工 程 總承包有限公司 廣 東 珠 江 建 筑工 程 設(shè)計(jì)公司 廣 東 珠 江 建 設(shè)工 程 監(jiān)理有限公司 貳級企業(yè)證書 甲級（設(shè)計(jì)證） 乙級（暫定） 設(shè) 計(jì)、施工 及監(jiān) 理單 位均 具有 承攬 此項(xiàng)目 相關(guān) 工程 任務(wù) 的資 質(zhì)及 能力。 二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目 前項(xiàng) 目 建 設(shè)已 領(lǐng) 取 了《 建 設(shè) 用地 規(guī) 劃許 可 證》、《建 設(shè) 用 地批 準(zhǔn)書 》、《商 品房 預(yù)售 許可 證》 及部 分建 筑面 積的《建 設(shè)工 程規(guī) 劃許 可證 》。從 項(xiàng)目 建設(shè) 文件 依據(jù) 方面 看 ，該 項(xiàng)目《 國有 土地 使用 證》、《 施工 許可 證》尚 在 辦 理之 中 ,對 今 后項(xiàng) 目 銷售 及 銀行 貸 款 抵押 手 續(xù)的 辦 理將 會 造成 影響 ，合 生愉 景公 司須 盡快 辦理 有關(guān) 手續(xù)，方能 確保 項(xiàng)目 正常 按計(jì) 劃運(yùn) 作。只 要項(xiàng) 目建 設(shè)的 有關(guān) 報(bào)批 手續(xù) 抓緊 辦理 ，開發(fā) 建設(shè) 資金 得以 落實(shí) ，項(xiàng) 目施 工 按 計(jì) 劃完 工將 具有 一定 的保 證。 “ 愉 景 南 苑 ”建 設(shè) 條 件、 形 象 進(jìn)度 良 好 ，該 項(xiàng) 目 進(jìn)入 主 體 及配 套設(shè) 施建 設(shè)階 段。 2020 年 初 動工 建設(shè) 以來 該項(xiàng)目 A、 B 區(qū)共 7 棟已 結(jié)構(gòu) 封頂， C、 D、 E、 F 區(qū)已 達(dá) 7—— 8 層， G 區(qū) 開工 現(xiàn)已 +00。該項(xiàng) 目 整 體計(jì) 劃于 2020 年中 全部 竣工 交付 使用 。 第三章 市場評價(jià) 一、 市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析 從 目前 廣州 市房 地產(chǎn) 市來 看，隨著 我市 居民住 宅需 求從 生存 需要向 舒適 需要 轉(zhuǎn)變 ，房地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)增 長方 式由 速度 、規(guī) 模型 向質(zhì) 量、效益 型轉(zhuǎn) 變 。 這 樣 廣 州市 樓市 供大 于求 與結(jié) 構(gòu)短 缺現(xiàn) 象將 長期 存在 。 全 省在 建商 品房 突破 一億 平方 米 ，其 中廣 州市開 工的 項(xiàng)目 高達(dá) 4,000 萬平 方米 ，去 年全 省商 品房 的銷 售增 幅低 于 10%； 廣 州市 商品 房空 置面 積近 2,000 萬 平方 米 ，新開 工面 積增 長仍 在 兩 位 數(shù)以 上， 加上 今年 1 萬 平方 米的 新開 發(fā)量 。 以 上 已 反 映供 應(yīng)量 高于 需求 量。 但 在 這 種 狀況 下廣 州市 的樓 市還 是存 在著 不同 層次 的發(fā) 展空 間。 國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及入世的利好 ,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進(jìn)作用是直接而實(shí)在的 ,雖然去年廣東全省商品銷 售下 降 ，但 這是 在廣 東樓 市多 年來 銷售 高速增 長后 基數(shù) 變大 而 致 。 廣 州 市 近 三年 商品 房當(dāng) 年成 交量 均超 過同 期批 準(zhǔn)上 市量 。 廣 州空 置房 數(shù)量 為 560 萬 平方 米 ，而 廣州 市人口 高達(dá) 900 多萬 人，每一 人增 加一平 方米 ，便 可將 560 萬平方 米的 空置 房消 化殆 盡。 當(dāng)前 世界 發(fā)達(dá) 國家 人均 居住 面積 高 35 平 方米 ，而 廣州 人均 住房 不足 14 平 方米 ，故 且不 計(jì)外來 與 新 增人 口對 住房 的需 求 ，僅 是廣 州現(xiàn) 有居 民改 善住 需求提 供給 房地 發(fā)展 的潛 力與 空間 便是 極其 巨大 。這說 明廣 州市的 樓市 還是 有能 力 扛 起 這巨 大的 空置 房， 而且 發(fā)展 空間 還是 有的 。 在 這可 發(fā)展 空間 里， 門檻 也提 高了 。這 就是 部分 環(huán)境 優(yōu)美 、設(shè) 計(jì)合 理、 配套 齊全 和交 通便 利的 樓盤 仍具 有較 大的 市場 。 二、市場競爭能力分析 地理位置情況 ： 本 項(xiàng)目 位居 海珠 要沖 ，中山 大學(xué) 、廣 東教 育學(xué) 院、廣東 省經(jīng) 濟(jì)管 理干 部學(xué) 院等 著名 學(xué)府 近在 咫尺 ，東臨 廣州 大道 、北 靠新 港西 路、地鐵 二號 線 貫 穿 整個(gè) 路線 ，交 通極 為便 利， 人文 地理 環(huán)境 較好 。 小 區(qū)附 近配 套設(shè) 施齊 全，區(qū)域 內(nèi)有 大 型 會所、超市、農(nóng)貿(mào)市場、公交 車場 、餐 館灑 店、學(xué) 校、醫(yī) 院及 體育 場館 等配 套建 設(shè)， 可 滿足 居民 的基 本生 活文 娛需 要 加 上該 項(xiàng)目 合理 的規(guī) 劃設(shè) 計(jì) 、完 善的 配套 設(shè)施 、優(yōu) 雅的 園區(qū) 環(huán)境 、專業(yè) 的物 業(yè)管 理， 戶型 設(shè)計(jì) 實(shí)用 ，住 宅首 層大 部分 規(guī)劃 為架 空層 等都 已樹 立了 極高 的聲 譽(yù) ，贏 得人 們廣 泛歡 迎。合生 創(chuàng)展 集團(tuán) 公司 所開 發(fā)的 商品 房比 較適 合現(xiàn) 在消 費(fèi)者 的需 求特 點(diǎn) ，無 論是 在地 段、面積 、層次 、居 住環(huán) 境 、物 業(yè)管 理上 有廣 東康景 物業(yè) 服務(wù) 有限 公司 具有 豐富 的小 區(qū)管 理經(jīng) 驗(yàn)。 都已 在人 們心 目中 有了 一個(gè) 較為 具體、良好 的定 位，同 時(shí) 也 樹 立了 品牌 形象 。 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 小 區(qū)規(guī) 劃總 目標(biāo)：特色 鮮明、生態(tài) 優(yōu)良、經(jīng)濟(jì) 與環(huán) 境協(xié) 調(diào)發(fā) 展的 居住 園區(qū) 。住宅 立面 處理 以具 有現(xiàn) 代化 氣息 的嶺 南特 色為 目標(biāo) 。底 層部 位架 空結(jié) 合布 置 ，將 室外 鋪地 自然 延伸 進(jìn)入 架空 層，避免 架空 層無 人光 顧的 情景 ，屋 頂部 分作 綠化 處理，頂蓋 弧型 飄板，局部 漏空，體身 通透 輕盈 的特 點(diǎn) 。標(biāo) 準(zhǔn)層 處理 為標(biāo) 準(zhǔn)凸 窗臺 ，透 空鐵 飾陽 臺欄 桿，同時(shí) 戶型 之間 避免 視線 干擾 。小 區(qū)設(shè) 計(jì)有 三種 住宅 類型 ，共 18 棟 ，戶 型從 二房 一廳 一衛(wèi) 至四 房二 廳二 衛(wèi)等 6 種 戶型 ，住 宅面 積從 66. 95— 140 平 方米（ 套 內(nèi) 面 積 ） 周 邊 樓 盤 分析 及售 價(jià)定 位（ 同類 產(chǎn)品 已有 開發(fā) 量和 潛力 ） 項(xiàng)目名稱 項(xiàng) 目地點(diǎn) 目前銷售均價(jià) 開發(fā)樓盤 發(fā)展商 愉景雅苑 新港西路 5, 500