【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 參與項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議 參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問(wèn)題提交，前期介入問(wèn)題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。 地產(chǎn)項(xiàng)目部 ★ 與項(xiàng)目部確定管理用房 管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按《萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求確定。 地產(chǎn)項(xiàng)目部 ★ 與房管部移交工 作 與房管部工作交接，開(kāi)展團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作，組織人員培訓(xùn)。 房管部 ★ 各種證照辦理 管理處成立后應(yīng)立即指派專人負(fù)責(zé)管理處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（工商部門(mén)）、稅務(wù)登記證（稅務(wù)部門(mén)），組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督局）、停車(chē)場(chǎng)許可證（交管局停車(chē)場(chǎng)管理科）、項(xiàng)目交付后，視配套設(shè)施情況，需辦理 泳池衛(wèi)生許可證、會(huì)所體育設(shè)施經(jīng)營(yíng)許可證、食堂衛(wèi)生許可證 等證照的辦理。具體參見(jiàn)《各類(lèi)證照辦理工作指引》。 總辦 ★ 開(kāi) 辦 費(fèi) 確定，地產(chǎn)承擔(dān)費(fèi)用報(bào)批 (入住開(kāi)荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務(wù)人員成本等 ) 地產(chǎn)公司按該項(xiàng)目收費(fèi)面積的 元 /平 方米，按 6個(gè)月計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)辦費(fèi)劃撥給管理處。開(kāi)辦費(fèi)不含入住開(kāi)荒費(fèi)用、管理用房裝修費(fèi)用及房屋本體標(biāo)識(shí)費(fèi)用。 開(kāi)荒費(fèi)用：會(huì)同項(xiàng)目部在入住前一個(gè)半月通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定開(kāi)荒作業(yè)單位，具體按《招投標(biāo)管理辦法》報(bào)相關(guān)部門(mén)審批。開(kāi)荒具體操作辦法參見(jiàn)《萬(wàn)科物業(yè)交付項(xiàng)目開(kāi)荒作業(yè)細(xì)則》。 管理用房裝修費(fèi)用，地產(chǎn)公司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)，按500元 /平方米裝修費(fèi)用劃 撥。 地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷(xiāo)售部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷(xiāo)售部等用人部門(mén)確定所需人員將《 為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表 》 及 《 工作量審批表 》報(bào)物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財(cái)務(wù)根據(jù)已報(bào)批的《 為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表 》 及 《 工作量審批表 》負(fù)責(zé)。 ★ 領(lǐng)用體系文件并且組織培訓(xùn) 向公司申請(qǐng)?bào)w系文件、行政制度匯編、人事操作指南、報(bào)銷(xiāo)制度，并組織全體職員對(duì)各業(yè)務(wù)塊的體系文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)請(qǐng)公司職能部門(mén)協(xié)助培訓(xùn)， 2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核。 職能部門(mén) ★ 管理處成立后兩個(gè)月 管理用房裝修（辦公室和 員 工 宿舍）。 根據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)價(jià)等。 按 《招投標(biāo)管理辦法》組織招投標(biāo)，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項(xiàng)目部等部門(mén)通過(guò)。 地產(chǎn)客戶服務(wù)中心參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。 根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類(lèi)人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月完成，以便管理處采購(gòu)家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。 宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、 淋浴頭，購(gòu)買(mǎi)熱水器等。控制中心、技術(shù)人員、保潔員因作息時(shí)間不同，可獨(dú)立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。 裝修應(yīng)當(dāng)按 CI 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺(tái)、職員辦公室，客戶前臺(tái)裝修需考慮客戶辦事的便捷性。 萬(wàn)創(chuàng)、總辦、 項(xiàng)目部 ★ 籌建食堂 與項(xiàng)目部、房管部確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。 確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲(chǔ)藏室、就餐區(qū)域有相對(duì)區(qū)域劃分。 組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報(bào)與采購(gòu)。 食堂正式開(kāi)業(yè)前 15 天，廚師應(yīng)招聘到位，房管部負(fù) 責(zé)對(duì)廚師崗前培訓(xùn)。 項(xiàng)目部、房管部 ★ 編寫(xiě)管理制度及各類(lèi)預(yù)案 各業(yè)務(wù)主管 /主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。 管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、安全、環(huán)境、維修、會(huì)所、收費(fèi)等，制度編寫(xiě)應(yīng)參考國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)編制。 安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車(chē)場(chǎng)突發(fā)事件處理，臺(tái)風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個(gè)安全預(yù)案。 職能部門(mén) ★ 巡更系統(tǒng)確定巡更點(diǎn)位置 巡更點(diǎn)位置應(yīng)放在具有安全隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺(tái)、單元門(mén)等。樓層最好每?jī)芍廖鍖釉O(shè)置一個(gè)巡更點(diǎn)。（如選用愛(ài)迪爾巡更系統(tǒng) (patrol xp98 版 )，建議選用程序（決對(duì)時(shí)間對(duì)應(yīng)計(jì)劃）進(jìn)行巡檢，原因：巡更點(diǎn)在使用中，常會(huì)出現(xiàn)故障，如沒(méi)有發(fā)現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)時(shí)間與實(shí)際巡更情況不符。） 根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)，每季度對(duì)巡邏路線、巡更時(shí)間進(jìn)行評(píng)估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批。 對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)排查并采取有效措施解決。 對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)主要原因：高層樓宇及天臺(tái)受外界信號(hào)干擾大；地下室停車(chē)場(chǎng)信號(hào)不強(qiáng)； 排查方法：對(duì)于大項(xiàng)目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對(duì)講機(jī)中轉(zhuǎn)臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)講機(jī)信號(hào)。如對(duì)講機(jī)信號(hào)干擾較大，應(yīng)考慮對(duì)講機(jī)頻道加密。 管理處成立后三個(gè)月 編寫(xiě)應(yīng)知應(yīng)會(huì) 根據(jù)新項(xiàng)目所有情況、周?chē)涮自O(shè)施、教育、飲食、交通等情況進(jìn)行編寫(xiě)，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化員工記憶。 ★ 利用地產(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來(lái)水公司、供電部門(mén)、城管、派出所、居委會(huì)等） 地 產(chǎn)公司在前期建設(shè)時(shí)，與相關(guān)政府部門(mén)已建立公共關(guān)系，管理處可在此基礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。 供水比例的確定。配合項(xiàng)目部辦理用水指標(biāo)申請(qǐng)，建立與自來(lái)水公司關(guān)系。由項(xiàng)目部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團(tuán)工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。 電抄表到戶，配合項(xiàng)目部辦理用電指標(biāo)申請(qǐng)，建立與供電局的關(guān)系。由項(xiàng)目部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。 由項(xiàng)目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人員拜訪城管、派出所、居委會(huì)相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請(qǐng)以上部門(mén)到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維 護(hù)公共關(guān)系。 地產(chǎn)項(xiàng)目部 ★ 持證上崗 特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。沒(méi)有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。 人力資源部 ★ 新項(xiàng)目交付使用 前一周 根據(jù)開(kāi)荒的具體進(jìn)度，確定外包方是否需要增加人員或是否需要公司內(nèi)部人員的協(xié)助。 需外包方增加人員，需做好清潔人員、質(zhì)量的監(jiān)控。 需公司內(nèi)部人員協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)提前做好安排，協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。 會(huì)同相關(guān)人員已完成開(kāi)荒的區(qū) 域進(jìn)行檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整改，要求在交付前一天完成全部開(kāi)荒工作。 人力資源部 ★ 新項(xiàng)目交付使用 前一周 編制入住流程及各崗位職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人員到位，入住人員培訓(xùn)、演練。 編制入住人員崗位安排表及各崗位工作流程，參加入住工作人員應(yīng)要求有一定的專業(yè)技能及溝通能力。 入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn)場(chǎng)參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、回答口徑，崗位職責(zé)及特別注意事項(xiàng)，對(duì)驗(yàn)房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，熟悉各戶型、水電表位置及抄表注意事項(xiàng)。 品質(zhì)管理部 人力資源部 ★ 交付前兩天內(nèi) 交付房屋和現(xiàn)場(chǎng) 包裝 安排人員對(duì)房屋進(jìn)行貼防撞條、安裝貓眼、掛禮花等，迎接入伙。 與地產(chǎn)銷(xiāo)售部確定入伙現(xiàn)場(chǎng)位置及現(xiàn)場(chǎng)包裝、工作人員區(qū)域等事宜。 地產(chǎn)銷(xiāo)售部、地產(chǎn)項(xiàng)目部 ★ 項(xiàng) 目交付 使用前 一個(gè)月 CI標(biāo)識(shí)制作（包括房屋本體類(lèi)及服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)） 管理處與總辦 CI 設(shè)計(jì)師在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各標(biāo)識(shí)進(jìn)行登記和匯總，對(duì)房屋本體類(lèi)、物業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)分別登記，房屋本體類(lèi)標(biāo)識(shí)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)識(shí)報(bào)品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識(shí)總價(jià)超過(guò) 3 萬(wàn)元時(shí)須組織招投標(biāo)。各類(lèi)標(biāo)識(shí)須入住前 20 天完成安裝工作， CI 設(shè)計(jì)師須全程跟進(jìn) 安裝工作。 總辦，地產(chǎn)項(xiàng)目部 ★ 物資采購(gòu) 制定采購(gòu)清單（采購(gòu)物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員工宿舍物資），尋價(jià)，按不同類(lèi)別報(bào)相關(guān)部門(mén)審批，采購(gòu)員組織采購(gòu)。 物資到位后，倉(cāng)庫(kù)管理員與采購(gòu)員對(duì)采購(gòu)物資進(jìn)行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。 采購(gòu)?fù)戤叢少?gòu)員負(fù)責(zé)報(bào)銷(xiāo)工作。 房產(chǎn)后勤管理部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部 ★ 通郵手續(xù)辦理 安排專人到郵局辦理新項(xiàng)目通郵手續(xù)，與項(xiàng)目部協(xié)調(diào)項(xiàng)目門(mén)牌號(hào)、通信地址及新項(xiàng)目地址英文翻譯。 項(xiàng)目部 ★ 滅火器、消防器材等安全 設(shè) 施 配置。 配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書(shū)室、廚房、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類(lèi)的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。 高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2KG 及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。 小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。 根據(jù)管理處人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作 戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識(shí)。 ★ 聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及 安 裝 要求。 1 聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約 10—