【文章內容簡介】 10 萬平米的項目占 50%，小于 30 萬平方米的項目占到 84%，而大于 100 萬平方米的大項目僅占 3%3。由于項目的規(guī)模普遍偏小，投資項目對公共服務設施比例考慮不足，不利于公共服務設施的配套。 1050%10—3034%30—10013%1003% 圖 29 2020 年北京不同規(guī)模項目構成（單位：萬平方米） 資料來源：遠卓管理顧問， 2020 年 （ 3）“北高南低”格局明顯，與城市空間發(fā)展方向背道而馳 北京市房地產開發(fā)一直有“重北輕南”的習慣，城北的在售商品房項目數量要明顯多與城南，其價格水平也明顯較高。從歷史情況看，北部住宅的總體價格水平一直 3 偉業(yè)顧問公司市場調查，參見遠卓管理顧問， 2020 年 明顯高于南部，并且隨著時間的推移和城市的進一步發(fā)展，這一差距正呈現出逐漸加大的趨勢。 北京的城市發(fā)展呈現出市中心北移的趨勢，城市向北擴展速度較南部地區(qū)快得多，且北部在基礎設施、商務氛圍以及城市面貌等各個方面的發(fā)展程度都明顯領先于城南 ，北部郊區(qū)的城市化進程也遠遠高于南部。但是，在上一輪城市總體規(guī)劃中，未來的城市發(fā)展方向以向東、向南發(fā)展為主。這表明城市規(guī)劃未能有效起到引導房地產發(fā)展的作用。 價格走勢偏高 北京的商品住宅均價從 1992 年到 1997 年大體呈上升趨勢。自 1994 年以來，平均銷售價格從每平方米 2740 元一路攀升至 1997 年達到頂峰的 5357 元，隨后逐年下降至2020 年每平方米 4557 元， 2020 年房價略有反彈， 2020 年由于低價經濟適用住房的投入又微幅下降。但從整體上看，北京仍是全國房價最高的城市。 0100020203000400050006000商品房均價（元/㎡） 5371 4919 住宅 5357 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 圖 210 19942020 年北京市商品房及商品住宅均價變化 注： 2020 年的均價采用的是 2020 年 111月份的均價，按照經驗，全年均價比當年 111 月份的均價略高。 資料來源： 2020 北京房產市場三大趨勢，北京房地產 商品房空置率不斷上升 由于商品房銷售面積一直低于竣工面積，且有相當大的差距，空置總量逐年上升。 表 21 北京市商品住宅空置情況 單位：萬平方米 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 空置面積 空置率（ %） 資料來源：北京市國土資源和房屋管理局， 2020 年 0500100015002020250030001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020商品房屋 竣工面積 (萬平方米) 商品房銷售 建筑面積 (萬平方米) 圖 211 19922020 年北京市商品房竣工和銷售面積 數據來源：北京 房地產年鑒， 2020 年 1999 年空置總量由于竣工面積增長而增長較快， 2020 和 2020 年，由于商品房旺銷，商品房空置面積的增長幅度小于竣工和銷售的增長，增長過快的勢頭得到減緩。根據空置率的合理界限，商品房空置率一般在 5~14%之間較為合理， 14~20%之間為空置危險區(qū)， 20%以上為積壓區(qū)， 2020 年底北京商品房空置率為 %，商品住宅空置率明顯偏高 4。 城市規(guī)劃對房地產發(fā)展的調控體系剖析 我國現行的城市規(guī)劃體系屬于以土地利用規(guī)劃為中心的二層次規(guī)劃體系。其內容包括三方面的內容：即城市規(guī)劃法規(guī)體系、城市 規(guī)劃編制體系和城市規(guī)劃行政體 4 北京市國土資源和房屋管理局，北京的房地產業(yè)發(fā)展狀況（白皮書）， 2020 年 12月 系 5。北京的城市規(guī)劃體系與我國一般情況相同，它對房地產的調控通常是與國民經濟計劃和土地利用總體規(guī)劃共同完成的。 轉軌時期北京的城市規(guī)劃管理體制 北京調控房地產開發(fā)主要機構及其職責 （ 1）北京市發(fā)展和改革委員（原北京市發(fā)展計劃委員）：市發(fā)展改革委是負責研究擬訂本市經濟和社會發(fā)展政策，進行綜合平衡，指導本市總體經濟體制改革工作的市政府組成部門。研究擬訂本市國民經濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略、中長期規(guī)劃和年度計劃，并組織實施；根據國家宏觀調控要求，研究提出本市經濟調節(jié)目標和政策措施；提出地方全社會 固定資產投資規(guī)模、投資結構和資金平衡方案，組織制訂本市重大項目計劃，規(guī)劃重大項目布局；按權限審批和上報固定資產投資項目；研究提出本市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制土地供應計劃，提出經濟社會發(fā)展與土地資源平衡的政策建議等。 （ 2）城鄉(xiāng)建設委員會：組織實施全市城鄉(xiāng)建設計劃，對建筑業(yè)和建材工業(yè)進行行業(yè)協(xié)調和管理。 負責本市的工程建設管理工作；負責重大項目建設的實施計劃、組織協(xié)調、綜合調度和監(jiān)督管理工作；負責中央、國務院 (含所屬單位 )和軍隊在京各類房屋建設計劃和基建程序管理的審批工作。負責城市建設綜合開發(fā)的監(jiān)督管理。 （ 3）城市規(guī)劃委員會：是市政府管理本市城鄉(xiāng)規(guī)劃、勘探設計和城市規(guī)劃的機構，其主要職能是規(guī)劃研究、規(guī)劃審批和規(guī)劃實施的監(jiān)督管理三個部分。具體職能負責依據批準的城市規(guī)劃建設計劃和有關法規(guī)，對首都的各項建設進行規(guī)劃管理。主要包括對城市規(guī)劃中出現的問題進行研究，建設項目的選址，規(guī)劃設計條件和規(guī)劃設計方案的審查和審定，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》，對建設項目工程建設的全過程實行規(guī)劃監(jiān)督管理，依法查處違法占地和違法建設 。以及城市測繪、地名和城建檔案管理工作等。 （ 4）北京國土資源和房屋管理 局：統(tǒng)一負責全市土地和房屋管理等業(yè)務工作。組織編制、修訂本市土地利用總體規(guī)劃、中長期規(guī)劃，住房制度改革的中長期規(guī)劃，并組織實施；安排土地利用年度計劃；研究擬訂本市房地產市場的發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。擬訂本市建設用地的管理辦法和政策，并組織實施；負責農地轉用、土地征用的管理及依法劃撥國有土地使用權的管理；組織實施土地市場的政府壟斷，推行土地有償使用制度改革，組織實施國有土地使用權的出讓工作等。 北京市房地產開發(fā)的計劃、規(guī)劃管理制度 5 全國城市規(guī)劃執(zhí)業(yè)制度管理委員會，《城市規(guī)劃原理》，中國計劃出版社， 2020年， 4344 北京市土地供應計劃的編制 北京市的土地使用計劃，是由市房屋土地管理局根 據計委的統(tǒng)一部署，按照國家編制年度計劃的要求，根據本地的土地利用規(guī)劃和土地利用的實際情況提出用地計劃建議，報計委綜合平衡后，分別由計委和土地管理局將計劃報國務院審批。對城市土地配置和使用起主要影響作用的是計劃部門、城市規(guī)劃部門和土地管理部門。 城市土地利用計劃的編制由市計劃委員會、市房屋土地管理局共同完成，土地利用計劃的編制辦法，通常是根據計劃期間基建項目和項目用地面積的積累計算，或參照上年用地作經驗性的加減。計劃部門審查建設單位基本建設項目時，主要考慮三個條件：一是申請項目是否是經濟計劃允許的項目；二是考 慮這個項目所在部門的投資規(guī)模是否允許容納它；三是看項目的資金是否有保障（財政撥款或自籌）。只有符合這三個條件的建設項目才能得到批準。計劃部門對批準的項目核發(fā)項目建議書。 房地產開發(fā)規(guī)劃管理的內容 北京的房地產開發(fā)規(guī)劃管理的內容包括：建設項目選址管理、建設用地規(guī)劃管理、建設工程規(guī)劃管理和城市規(guī)劃實施的監(jiān)督管理，前三部分主要以核發(fā)“一書二證”為主要特征，即：（ 1）選址意見書；（ 2）建設用地規(guī)劃許可證；（ 3）建設工程規(guī)劃許可證；第四部分是監(jiān)督檢查管理 6。下面簡要介紹 “一書二證”管理的內容。 6 任致遠， 21 世紀城市規(guī)劃管理，東南大學出版社， 2020， 138139 頁 圖 21 房地產開發(fā)規(guī)劃管理的內容 資料來源：任致遠， 21 世紀城市規(guī)劃管理，東南大學出版社， 2020， 139 頁 （ 1）建設項目選址。 城市規(guī)劃行政主管部門根據全市經濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規(guī)定期限內提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內核發(fā)項目選址意見書。 （ 2）建設用地規(guī)劃管理。 城市建設用地規(guī)劃管理的基本內容是依城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施市規(guī)劃的基本保證。 房 地 產 開 發(fā) 規(guī) 劃 管 理 建設項目選址規(guī)劃 管理（參與管理） 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 審查建設用地總平面圖 提供規(guī)劃設計條件 核定建設用地位置和界限 根據需求征求有關部門意見 認定建設用地定點申請 參與項目建議書階段選址工作 參與可行性研究報告階段選址工作 階段選址工作 核發(fā)建設項目選址意見書 建設用地規(guī)劃管理 （審批管理） 建設工程規(guī)劃管理 （審批管理） 城市 規(guī)劃實施監(jiān)督管理（批后管理） 建設用地的監(jiān)督檢查 建設工程放線驗線 施工現場監(jiān)督檢查 竣工驗收和竣工資料的報送 違法用地和違法建設的查處 認定建設工程申請 根據需求征求有關部門意見 提供規(guī)劃設計要求 審查施工圖 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 審查設計方案 （ 3）建設工程規(guī)劃管理。 依法對建設工程實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門的重要行政職能之一，也是城市規(guī)劃管理日常業(yè)務中最大量和主要的 工作。建設工程規(guī)劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 7。 北京房地產開發(fā)項目審批程序 由于對城市土地配置和使用起主要影響作用的是計劃部門、城市規(guī)劃部門和土地管理部門，北京市房地產開發(fā)項目審批程序主要涉及以下環(huán)節(jié)： 圖 213 房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理審批程序 （ 1）申報、審批項目建議書：建設單位首先編制并向市計委申報項目建議書，市計委會同市建委審批。 7 19981999 北京房地產市場年鑒， 1998 年 10 月， 4647 頁 開發(fā) /建設意向和申請 計 劃 立 項 項目建議書 規(guī)劃選址意見書 建設項目可行性研究報告 征用土地 /開工建設 建設用地批準書 建設工程規(guī)劃許可證書 監(jiān)督檢查、竣工驗收 建設用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證 規(guī)劃部門 規(guī)劃部門 計劃部門 規(guī)劃部門 計劃部門 土地部門 規(guī)劃部門 土地部門 規(guī)劃部門、土地部門 土地部門 修建性詳細規(guī)劃 建設用地計劃 城市總體規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃 社會經濟計劃 控制性詳規(guī) 規(guī)劃法規(guī) 技術規(guī)范 （ 2）申報、審批項目可行性報告：取得批準項目建議書的批復后，依據批復和審定的控制性詳細規(guī)劃，建設單位編 制可行性研究報告，向計委申報可行性研究報告，由計委評估、審批。計委審批獲準后，項目即取得年度預備項目資格。在項目建議書報批后可行性報告編制之前，建設單位要向規(guī)劃委員會申報規(guī)劃要點，規(guī)委在要點通知書中對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。 （ 3）規(guī)劃和土地審批：在項目建議書批復后，建設單位可向規(guī)劃部門申請項目選址意見書，并同時申請規(guī)劃設計條件，依據審定的設計方案和通知書和可行性研究報告批復，規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，即可向建設單位發(fā)放《建設 用地規(guī)劃許可證》。 （ 4）轉人正式計劃：市計委和土地管理局在綜合平衡的基礎上，確定該項目用地是否納入用地計劃，并以此作為審批建設項目可行性項目報告、設計任務書，以及辦理征地工作的依據。規(guī)劃部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 城市規(guī)劃對北京房地產發(fā)展的調控作用研究 城市規(guī)劃對北京房地產開發(fā)調控的成效 常住人口規(guī)模得到有效控制，城區(qū)住宅與人口向郊區(qū)外移 為了合理控制城市規(guī)模、完善城市功能布局、改善城市環(huán)境，總體規(guī)劃提出了對人口實行有控制、有引導的發(fā)展方針，嚴格控制市區(qū)人口規(guī)模。同時提出了城市發(fā)展要實施“兩個戰(zhàn)略轉移 ”方針。從目前來看，總體規(guī)劃提出上述基本原則和方針得到一定貫徹執(zhí)行。主要體現在： 全市常住戶籍人口規(guī)模得到有效控制 總體規(guī)劃提出的人口規(guī)模控制目標為：到 2020 年全市常住戶籍人口（不包括暫住人口）規(guī)模為 1160 萬人左右，其中規(guī)劃市區(qū)常住城市戶籍人口 600 萬人左右； 2020年全市常住戶