【正文】 在萬柳地區(qū)，亞奧運(yùn)公園及南三環(huán)玉泉營環(huán)島房地產(chǎn)開發(fā)比較大。但是，綠化隔離帶中的項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度相當(dāng)大，在 40 個(gè)容積率數(shù)據(jù)完整的項(xiàng)目中，有 27 個(gè)容積率大于 2，比例高達(dá) ％；而容積率小于 1 的僅有 5 個(gè)項(xiàng)目，僅占 ％。綠化隔離帶中房地產(chǎn)開發(fā)以中低規(guī)模的樓盤為主，在統(tǒng)計(jì)的 49 個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 萬平方米，其中有 53％ 的項(xiàng)目規(guī)模小于 10 萬， 50 萬以下的樓盤有 44 個(gè)，占到 90％。 根據(jù) 2020 年在售房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布看，在安家樓、太平莊、大郊亭、南磨房、南苑 北、菜戶營、小瓦窯、六郎莊、清河 9 片公共綠地內(nèi)，共有在售項(xiàng)目 52 個(gè)。為了加快綠化隔離帶的建設(shè)， 2020 年制定了《北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，從而使綠化隔離地區(qū)內(nèi)的建設(shè)有了確定的原則及指標(biāo)體系。 綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目建設(shè)用地的控制要求是：建筑密度控制在 50%以下，建筑高度規(guī)定擬建建筑高度層數(shù)為 12 層，高度控制在 9 米以下；綠化建設(shè)用地容積率控制在 以下；綠地率控制在 30%以上。本次規(guī)劃的原則是為了落實(shí)北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)總體規(guī)劃中所確定的綠化用地和其他各項(xiàng)建設(shè)用地，力爭綠化用地占綠化隔離地區(qū)用地的 50%以上?？傮w規(guī)劃要求：進(jìn)一步完善市區(qū)外緣建設(shè)環(huán)市區(qū)綠化系統(tǒng)；在市區(qū)中心地區(qū)的四角保留楔形綠地，形成通風(fēng)走廊。 綠化隔離帶 —— 以綠地為主的綠化隔離地區(qū)土地被蠶食 綠化隔離帶地區(qū)的總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃 （ 1）北京市城市總體規(guī)劃對綠化隔離地區(qū)的規(guī)劃 綠化隔離地區(qū)是北京市城市總體規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)“分散集團(tuán)式”布局，在市中心地區(qū)與邊緣集團(tuán)之間以及邊緣集團(tuán)與邊緣集團(tuán)之間保留的綠化地帶。 （ 3） 1998—— 2020 年，在四環(huán) —— 五環(huán)之間以及五環(huán)以外發(fā)展 北部：除亞運(yùn)村以北地區(qū)四環(huán) —— 五環(huán)之間集中發(fā)展外，主要在五環(huán)外新增建設(shè)用地，在原建成區(qū)用地之間填充。沿機(jī)場高速公路進(jìn)入順義區(qū)之后，由于空港工業(yè)區(qū)等的帶動(dòng)作用，在機(jī)場西部、西南部的溫榆河北岸發(fā)展了大量別墅等高級居住用地。 圖 06 北京 1984— 2020 年城市用地?cái)U(kuò)展情況 14 中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究， 2020 （ 1） 1984—— 1991 年，新增用地在三環(huán) —— 五環(huán)之間，西、北、南部發(fā)展較快且相對集中 北部：沿八達(dá)嶺高速公路的清河、沙河，頤和園 —— 圓明園一帶，現(xiàn)北四環(huán)東段一帶，新增用地較集中；西部 ：北三環(huán)與北四環(huán)之間，石景山與市區(qū)之間，豐臺(tái)與市區(qū)之間以及沿京石公路向西南等區(qū)域發(fā)展較快；南部：南二環(huán)至南四環(huán)之間主要是南三環(huán)沿線，南苑，京津塘公路沿線發(fā)展突出。 2020 年建成區(qū)用地已達(dá) 941 平方公里，加上已批準(zhǔn)待建設(shè)用地，中心城區(qū)的城市連綿區(qū)用地已達(dá) 1150 平方公里。西部和西南的豐臺(tái)、石景山組團(tuán)之間及其與中心城區(qū)之間也已很少空地，成為一體。東北部的酒仙橋、定福莊、通州區(qū)與中心城區(qū)之間也基本相連。 城市土地供應(yīng)出現(xiàn)失控苗頭、致使城市建成區(qū)無序蔓延 用地總量 —— 建成區(qū)范圍已大大超出 1993 年版總體規(guī)劃 1993 版城市規(guī)劃實(shí)施后，隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)造成城市建設(shè)用地迅速擴(kuò)張。 軌道交通作為大容量的交通方式，解決了特定區(qū)域的可達(dá)性，便捷的交通必然將改變沿線尤其是站點(diǎn)附近土地利用性質(zhì)和土地利用效應(yīng)，促使房地產(chǎn)開發(fā)升值。 沿城市軌道交通布點(diǎn) —— 房地產(chǎn)開發(fā)的新動(dòng)向 城市軌道交通是帶動(dòng)城市住宅郊區(qū)化發(fā)展的最主要手段，它通過帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)從市區(qū)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，深化城市的郊區(qū)化程度，并將由此引起整個(gè)城市格局的重大變化。它距市中心 10 至 15 公里，途經(jīng)朝陽、海淀、石景山、豐臺(tái)、大興等區(qū)縣，連接北苑、清河、亦莊、酒仙橋、望京等 10 個(gè)邊緣集團(tuán)，沿途將與 10 條國道相交，在市區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)之間形成快速環(huán)形交通帶。 環(huán)路對房地產(chǎn)開發(fā)的導(dǎo)向性顯著 由于環(huán)線是北京市城市交通最重要的骨架，環(huán)路的建設(shè)能夠極大的改善沿線地區(qū)的區(qū)位條件，從而吸引房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并且，隨著環(huán)路的修建，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)攤大餅式的空間格局；城市的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域逐漸遠(yuǎn)離中心區(qū)，其特征就是房地產(chǎn)項(xiàng)目追逐著重要的基礎(chǔ)設(shè)施、重要的交通路線。 CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村 —— 奧林匹克公園地區(qū) 的開發(fā)建設(shè)使得北京從二環(huán)向三環(huán)、四環(huán)拓展，帶動(dòng)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)， 促進(jìn)邊緣集團(tuán)的開發(fā)和市區(qū)的拓展，形成新的市區(qū)布局結(jié)構(gòu)， 緩解了舊城開發(fā)建設(shè)和歷史文化名城保護(hù)之間的矛盾。 這些城市功能區(qū)的形成與發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)的空間布局起到積極的引導(dǎo)作用。其范圍是：北起辛店村路、南至北土城路、東起北辰東路、西至白廟村路、北辰西路和中軸路 12。 亞運(yùn)村 —— 奧林匹克公園地區(qū)。 三大功能區(qū)規(guī)劃 北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）位于 城市中心區(qū)以東，東長安街延長線之上，朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)。不難看出，亦莊的未來幾年將是北京住宅市場的熱點(diǎn)地區(qū)。 亦莊衛(wèi)星城與周圍的關(guān)系見 圖 42。 以亦莊衛(wèi)星城為例。在危舊房改造過程中，許多居民搬遷到了郊區(qū)，充分說明了危舊房改造對人口郊區(qū)化的巨大作用。此外，在皇城內(nèi)外及后三海地區(qū)也有一些危舊房片。 近年來，根據(jù)完善城市功能、改善城市環(huán)境的要求，陸續(xù)編制并實(shí)施了市區(qū)中心地區(qū)、綠化隔離地區(qū) 以及其它重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，在用地結(jié)構(gòu)調(diào)整中相應(yīng)增加了居住、公建、文化、交通、市政以及中央單位行政辦公用地等，進(jìn)一步減少了工業(yè)用地和倉儲(chǔ)設(shè)施用地。鑒于工業(yè)在此無力支付高昂地租和地價(jià)，必然轉(zhuǎn)向地價(jià)相對低廉的郊區(qū)。 此外，北京初步形成的以中關(guān)村、商務(wù)中心區(qū)、奧林匹克公園三大功能區(qū)為主體的市區(qū)布局結(jié)構(gòu)，也進(jìn)一步促進(jìn)原有三大商業(yè)中心變?yōu)槎嘀行?、商業(yè)購物中心呈多元化發(fā)展的趨勢。近十年來，隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大和房地產(chǎn)的大力開發(fā)，這種過于集中的布局得到很大的改變。 近十年來，在城市總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場開發(fā)加快了舊城區(qū)的改造步伐，使中心城區(qū)過度集中的城市功能得到一定的疏散。城區(qū)住宅面積占全市的比重由 1949年的 %降到 2020 年的 %，而近郊區(qū)則由 %升至 %，遠(yuǎn)郊區(qū)縣由 %升至 %。首先，城區(qū)人口開始呈現(xiàn)向外擴(kuò)散的趨勢。主要體現(xiàn)在： 全市常住戶籍人口規(guī)模得到有效控制 總體規(guī)劃提出的人口規(guī)?？刂颇繕?biāo)為：到 2020 年全市常住戶籍人口（不包括暫住人口）規(guī)模為 1160 萬人左右，其中規(guī)劃市區(qū)常住城市戶籍人口 600 萬人左右； 2020年全市常住戶籍人口達(dá) 1250 萬人左右，其中市區(qū)常住城市戶籍人口 650 萬人左右。規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。計(jì)委審批獲準(zhǔn)后，項(xiàng)目即取得年度預(yù)備項(xiàng)目資格。 依法對建設(shè)工程實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門的重要行政職能之一，也是城市規(guī)劃管理日常業(yè)務(wù)中最大量和主要的 工作。 （ 2）建設(shè)用地規(guī)劃管理。下面簡要介紹 “一書二證”管理的內(nèi)容。計(jì)劃部門審查建設(shè)單位基本建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，主要考慮三個(gè)條件：一是申請項(xiàng)目是否是經(jīng)濟(jì)計(jì)劃允許的項(xiàng)目；二是考 慮這個(gè)項(xiàng)目所在部門的投資規(guī)模是否允許容納它；三是看項(xiàng)目的資金是否有保障（財(cái)政撥款或自籌）。擬訂本市建設(shè)用地的管理辦法和政策，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征用的管理及依法劃撥國有土地使用權(quán)的管理；組織實(shí)施土地市場的政府壟斷，推行土地有償使用制度改革，組織實(shí)施國有土地使用權(quán)的出讓工作等。主要包括對城市規(guī)劃中出現(xiàn)的問題進(jìn)行研究，建設(shè)項(xiàng)目的選址，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查和審定，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，對建設(shè)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過程實(shí)行規(guī)劃監(jiān)督管理，依法查處違法占地和違法建設(shè) 。 負(fù)責(zé)本市的工程建設(shè)管理工作；負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施計(jì)劃、組織協(xié)調(diào)、綜合調(diào)度和監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)中央、國務(wù)院 (含所屬單位 )和軍隊(duì)在京各類房屋建設(shè)計(jì)劃和基建程序管理的審批工作。北京的城市規(guī)劃體系與我國一般情況相同，它對房地產(chǎn)的調(diào)控通常是與國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和土地利用總體規(guī)劃共同完成的。 表 21 北京市商品住宅空置情況 單位：萬平方米 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 空置面積 空置率（ %） 資料來源：北京市國土資源和房屋管理局， 2020 年 0500100015002020250030001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020商品房屋 竣工面積 (萬平方米) 商品房銷售 建筑面積 (萬平方米) 圖 211 19922020 年北京市商品房竣工和銷售面積 數(shù)據(jù)來源：北京 房地產(chǎn)年鑒， 2020 年 1999 年空置總量由于竣工面積增長而增長較快， 2020 和 2020 年，由于商品房旺銷，商品房空置面積的增長幅度小于竣工和銷售的增長，增長過快的勢頭得到減緩。自 1994 年以來，平均銷售價(jià)格從每平方米 2740 元一路攀升至 1997 年達(dá)到頂峰的 5357 元，隨后逐年下降至2020 年每平方米 4557 元， 2020 年房價(jià)略有反彈， 2020 年由于低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房的投入又微幅下降。 北京的城市發(fā)展呈現(xiàn)出市中心北移的趨勢，城市向北擴(kuò)展速度較南部地區(qū)快得多，且北部在基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)氛圍以及城市面貌等各個(gè)方面的發(fā)展程度都明顯領(lǐng)先于城南 ，北部郊區(qū)的城市化進(jìn)程也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南部。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年北京小于 10 萬平米的項(xiàng)目占 50%，小于 30 萬平方米的項(xiàng)目占到 84%，而大于 100 萬平方米的大項(xiàng)目僅占 3%3。在 19931996 年間，市場結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯改變，住宅投資占房地產(chǎn)總投資額的比重下降， 1996 年為 %。 圖 26 19922020 年北京市房地產(chǎn) 投資占固定資產(chǎn)投資比重的變化 40 . 3%14 . 2%15 . 3%12 . 7%41 . 9%37 . 4%34 . 4% 33 . 8% 36 . 0%51 . 2%54 . 5% 55 . 7%0%10%20%30%40%50%60%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 資料來源：根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒， 20202020 年 從總量分析，北京的房地產(chǎn)投資增長率與固定資產(chǎn)增長率基本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長率。 2020 年累計(jì)完成房地產(chǎn)投資為 億元，同比增長 %。若將住宅和別墅合并作為居住類用地考慮，將占到 40%左右的比重。 75%6%8%4%2%5%危改經(jīng)濟(jì)適用住房城市基礎(chǔ)設(shè)施行政辦公文化教育其它 圖 22 北京市土地劃撥的項(xiàng)目情況 資料來源：北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究，北京出版社， 2020 出讓用地供應(yīng)受政策影響較大、且主要集中在住宅和工業(yè)用地 （ 1）土地出讓交易宗數(shù)穩(wěn)步上升，但是供應(yīng)面積受政策影響起伏較大 1992 年北京對王府井等地區(qū)的 4 幅土地簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，第一次實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的有償出讓。 1992年至 2020年的 10年間，北京市共辦理 劃撥城市建設(shè)用地 371宗，總用地面積 公頃。由于受亞洲金融危機(jī)等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道受阻，大量商品房積壓，到 199 1997 年達(dá)到最低潮。本課題綜合運(yùn)用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共管理學(xué)理論，闡述在市場經(jīng)濟(jì)條件下如何發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的引導(dǎo)與調(diào)控作用，提出城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的綜合規(guī)劃管理模式。市區(qū)中心地區(qū)包括：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)和海淀區(qū)，邊緣大體在四環(huán)路內(nèi)外；環(huán)繞市區(qū)中心地區(qū)周圍的 10 個(gè)邊緣集團(tuán)是：北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺(tái)、石景山、西苑、清河。 其次，根據(jù) 城市規(guī)劃調(diào)控的層次，結(jié)合 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或綜合開發(fā)的規(guī)模與集聚程度分類，本文把城市規(guī)劃對 房地產(chǎn)開發(fā)的 調(diào)控 分為宏觀、中觀和微觀三個(gè)層次。 具體而言，本文的研究目標(biāo)就是：探索城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用與機(jī)制。倘若能未雨綢繆，對北京房地產(chǎn)健康發(fā)展的規(guī)劃引導(dǎo)策略加以研究，并體現(xiàn)在新一輪的北京總體規(guī)劃中，必將有助于發(fā)揮北京城市規(guī)劃對未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的引導(dǎo)與調(diào)控作用。 （ 4）高層建筑林立，古都風(fēng)貌遭到破壞。此外，由于開發(fā)商看中北京西、北上風(fēng)上水的市場潛力，在此大量圈地，而總體規(guī)劃確定向東南方向發(fā)展的意圖，則很少得到回應(yīng)，以致北京城南發(fā)展緩慢，南北房地產(chǎn)單價(jià)相差甚遠(yuǎn)。到 2020 年，北京市城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總量已超過 3000 平方公里，比現(xiàn)有耕地面積還多出近 500 平方公里。但是，由于缺乏科學(xué)的論證和有效的調(diào)控手段，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在不少問題，與全國相比既存在共性，同時(shí)又有自己的特殊性。 ： ； :； 群： 《引導(dǎo)北京房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃策略 與調(diào)控措施》 終期匯報(bào) 報(bào) 告 課題委托單位：北京市城市規(guī)劃委員會(huì) 課題承擔(dān)單位：北 京 大 學(xué) 課 題 組 二ΟΟ四年 11 月 25 日 課題組成員 1 課題負(fù)責(zé) 人 董黎明 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系