【正文】 17 高書群，建設(shè)中的北京市區(qū)綠化環(huán)帶，北京房地產(chǎn)， 2020（ 8） （ 2）綠化隔離帶生態(tài)環(huán)境效益受到影響 受蠶食的綠化隔離帶內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模不大但強(qiáng)度大，使生態(tài)環(huán)境效益受到影響。但是，總體規(guī)劃對綠化隔離帶建設(shè)缺乏有效的指導(dǎo)作用，不能有效控制綠化隔離地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，使部分地區(qū)綠化隔離帶內(nèi)高強(qiáng)度的開發(fā)，綠化景觀 和生態(tài)環(huán)境效益受到破壞。 （ 2） 2020 年《北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 為了指導(dǎo)市區(qū)綠化隔離地區(qū)有序地建設(shè)，根據(jù)市政府印發(fā)的《關(guān)于加快 本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，京政發(fā)（ 2020） 12 號的通知，編制了北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。南部亦莊開發(fā)區(qū)向南拓展，四環(huán) —— 五 環(huán)之間填充發(fā)展，亦莊與南苑之間地區(qū)增加較多。 （ 2） 1991—— 1998 年，除東南、西南在三環(huán)至五環(huán)之間發(fā)展，主要軸線向五環(huán)外擴(kuò)展外，其他方向在四環(huán) —— 五環(huán)之間填充 東北、東部、東南的新增用地主要在四環(huán)到五環(huán)之間相對零散發(fā)展，向東沿主要交通線向通州方向發(fā)展。 城市用地?cái)U(kuò)展呈現(xiàn)“攤大餅”態(tài)勢 從用地形態(tài)特征看， 1975 年至 2020 年衛(wèi)星遙感資料分析表明，北京城區(qū)已從直徑 15 公里左右的同心圓擴(kuò)展到直徑 30 公里，面積為 700 平方公里左右的同心圓形態(tài)。未來預(yù)留發(fā)展用地不足的矛盾日益突出，具體表現(xiàn)在： 13 北京市規(guī)劃委員會，北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究， 2020， 9 圖 05 2020 年建設(shè)用地?cái)U(kuò)展與 1993 年版總體規(guī)劃對比 資料來源：北京市規(guī)劃委員會，北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究， 2020 年 12 月 （ 1）原“分散集團(tuán) 式”規(guī)劃格局已被打亂 城區(qū)西北的西苑與清河 2 個(gè)分散集團(tuán)之間已經(jīng)連成一片，與市區(qū)相連，并沿八達(dá)嶺高速公路向北延續(xù)，直達(dá)沙河。只有包括輕軌在內(nèi)的快速交通線開通以后，中心地區(qū)過密的人口向郊區(qū)的疏解才有可能，衛(wèi)星城也將得到發(fā)展，住宅郊區(qū)化才能夠得到實(shí)質(zhì)意義的突破和發(fā)展。 五環(huán)路全長 98 公里，設(shè)計(jì)時(shí)速 100 至 120 公里，是本市重要的交通項(xiàng)目、環(huán)保項(xiàng)目和奧運(yùn)配套項(xiàng)目。中關(guān)村和 CBD 地區(qū)成為北京市高檔寫字樓最為集中的區(qū)域之一，而奧林匹克公園地區(qū)延伸亞運(yùn)村的開發(fā)建設(shè)，居住氣氛濃厚。中心區(qū)是奧林匹克公園的核心，匯集奧運(yùn)會的主要場館和設(shè)施。城市總體規(guī)劃對這些大型功能區(qū)的功能定位有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇與發(fā)展方向，三大功能區(qū)的建設(shè)和發(fā)展明顯受政府規(guī)劃引導(dǎo)，都呈現(xiàn)高強(qiáng)度的開發(fā)模式。 按照總體規(guī)劃， 2020年 亦莊 衛(wèi)星城 的人口最終將達(dá)到 49 萬人 10。 城市規(guī)劃調(diào)整加快了以舊城改造為主的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)促 進(jìn)了舊城區(qū)的改造步伐，促進(jìn)了土地使用的調(diào)整。工業(yè)企業(yè)遷向市郊，通過土地級差因素，取得了進(jìn)行技術(shù)改造和發(fā)展的資金 9。 改善了居民的購物環(huán)境，同時(shí)也減輕了舊城區(qū)的人流、交通過于集中的壓力。 表 41 1949－ 2020 年新建住宅竣工面積地域分布 8 中共北京市委研究室，北京城市總體規(guī)劃實(shí)施十年來人口及城市建設(shè)用地發(fā)展情況調(diào)研，《北京調(diào)研》， 2020（ 1） 階段劃分 指標(biāo) 新建住宅竣工面積（萬平方米） 全市總計(jì) 城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期（ 19491978） 數(shù)值 550 比重 100% % % % 轉(zhuǎn)型時(shí)期（ 19791997） 數(shù)值 比重 100% % % % 市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期（ 19982020） 數(shù)值 8109 比重 100% % % % 資料來源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京五十年、北京統(tǒng)計(jì)年鑒 1999－ 2020 圖 41 四普至五普人口增長的空間分布 資料來源：中規(guī)院北京戰(zhàn)略報(bào)告， 2020 中心城區(qū)過度集中的城市功能得 到一定的疏散 北京的城市中心城區(qū)功能過度集中：作為歷史文化名城最重要的組成部分的中心城區(qū)，不僅云集了大量的文物古跡，還集中了大量國家級行政機(jī)構(gòu)，是全國政治中心最主要的載體；并且，舊城區(qū)中存在大量的四合院，居住著大量的居民，從1949~1990 年，面積有限的舊城區(qū)又新建了 1240 萬平方米的住宅；此外，北京舊城區(qū)集中了全市主要的商業(yè)中心。 城區(qū)住宅與人口呈現(xiàn)向郊區(qū)擴(kuò)散的趨勢 具體表現(xiàn)是北京市的住宅面積與居住人口正在從城區(qū)向郊區(qū)外移。 （ 4）轉(zhuǎn)人正式計(jì)劃：市計(jì)委和土地管理局在綜合平衡的基礎(chǔ)上，確定該項(xiàng)目用地是否納入用地計(jì)劃，并以此作為審批建設(shè)項(xiàng)目可行性項(xiàng)目報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書，以及辦理征地工作的依據(jù)。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 規(guī) 劃 管 理 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃 管理（參與管理） 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 審查建設(shè)用地總平面圖 提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 核定建設(shè)用地位置和界限 根據(jù)需求征求有關(guān)部門意見 認(rèn)定建設(shè)用地定點(diǎn)申請 參與項(xiàng)目建議書階段選址工作 參與可行性研究報(bào)告階段選址工作 階段選址工作 核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃管理 （審批管理） 建設(shè)工程規(guī)劃管理 （審批管理） 城市 規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理（批后管理） 建設(shè)用地的監(jiān)督檢查 建設(shè)工程放線驗(yàn)線 施工現(xiàn)場監(jiān)督檢查 竣工驗(yàn)收和竣工資料的報(bào)送 違法用地和違法建設(shè)的查處 認(rèn)定建設(shè)工程申請 根據(jù)需求征求有關(guān)部門意見 提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 審查施工圖 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 審查設(shè)計(jì)方案 （ 3）建設(shè)工程規(guī)劃管理。 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的內(nèi)容 北京的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目選址管理、建設(shè)用地規(guī)劃管理、建設(shè)工程規(guī)劃管理和城市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督管理，前三部分主要以核發(fā)“一書二證”為主要特征，即：（ 1）選址意見書；（ 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第四部分是監(jiān)督檢查管理 6。組織編制、修訂本市土地利用總體規(guī)劃、中長期規(guī)劃，住房制度改革的中長期規(guī)劃，并組織實(shí)施；安排土地利用年度計(jì)劃；研究擬訂本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。 （ 2）城鄉(xiāng)建設(shè)委員會：組織實(shí)施全市城鄉(xiāng)建設(shè)計(jì)劃，對建筑業(yè)和建材工業(yè)進(jìn)行行業(yè)協(xié)調(diào)和管理。 資料來源： 2020 北京房產(chǎn)市場三大趨勢，北京房地產(chǎn) 商品房空置率不斷上升 由于商品房銷售面積一直低于竣工面積，且有相當(dāng)大的差距，空置總量逐年上升。從歷史情況看，北部住宅的總體價(jià)格水平一直 3 偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查，參見遠(yuǎn)卓管理顧問， 2020 年 明顯高于南部，并且隨著時(shí)間的推移和城市的進(jìn)一步發(fā)展，這一差距正呈現(xiàn)出逐漸加大的趨勢。 0500100015002020250030001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 北京房地產(chǎn)投資額（億元） G D P （億元） 圖 27 19902020 年北京 GDP、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化的比較 數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)年鑒， 2020 年 市場結(jié)構(gòu)不盡完善 （ 1）住宅逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位 199 1993 年北京的房地產(chǎn)市場剛剛起步，市場結(jié)構(gòu)以住宅為主體，住宅投資占房地產(chǎn)總投資額的比重約為 60%。 2020 年，北京申奧成功和中國加入 WTO 后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了較大幅度的增長，全市實(shí)際完成房地產(chǎn)投資額達(dá) 億元，比上年同期增加了 %。其次是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng) 濟(jì)適用房建設(shè)等。 （ 2） 調(diào)整階段（ 19961997）： 1995 年末之后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時(shí)，北京市房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期。其中市區(qū)中心區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近 300 平方公里。 研究目標(biāo) 本文的研究目標(biāo)主要是針對 2020 年建設(shè)部等國家六部局頒發(fā)的“關(guān)于《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》的若干意見”中提出的：“要充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控；要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用”的目標(biāo)，從理論和實(shí)踐上研究如何進(jìn)一步發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。更為突出的是，北京的房價(jià)存在不合理因素，始終畸高不下，成為社會各界長期爭議的問題。北京城市總體規(guī)劃實(shí)施 10 年來，由于土地管理權(quán)限分散和土地市場不規(guī)范等原因，造成城市建設(shè)用地不斷呈現(xiàn)膨脹蔓延態(tài)勢，分散建設(shè)問題突出，北京城市建設(shè)用地的增量已經(jīng)超過總體規(guī)劃的預(yù)定目標(biāo)。 ： ； :； 群： 《引導(dǎo)北京房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃策略 與調(diào)控措施》 終期匯報(bào) 報(bào) 告 課題委托單位：北京市城市規(guī)劃委員會 課題承擔(dān)單位：北 京 大 學(xué) 課 題 組 二ΟΟ四年 11 月 25 日 課題組成員 1 課題負(fù)責(zé) 人 董黎明 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 教 授 2 顧問專家 張明華 北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 前總經(jīng)濟(jì)師 資深顧問 2 技術(shù)負(fù)責(zé)人 王曉川 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 博 士 3 課題參加人員 林 堅(jiān) 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 副教授 楚建群 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 講 師 陶志紅 北京市國土資源部和房屋管理局 高級經(jīng)濟(jì)師 黃大全 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城 市與區(qū)域規(guī)劃系 博士生 蘇潔瓊 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 碩士生 毛 娟 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 碩士生 高志強(qiáng) 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 碩士生 李 堯 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系 碩士生 目 錄 1 引言 9 研究背景與意義 ............................................... 9 研究目標(biāo) .................................................... 10 研究框架 .................................................... 11 研究范疇 ............................................. 11 研究框架 ............................................. 12 2 上一輪北京城市總體規(guī)劃實(shí)施以來房地產(chǎn)發(fā)展的回顧 14 1993 年以來北京房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn) ............................. 14 發(fā)展過程階段劃分 ..................................... 14 土地市場供應(yīng)的特點(diǎn) ................................... 14 當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展 的特點(diǎn)與問題 .................................. 17 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控體系剖析 .......................... 22 轉(zhuǎn)軌時(shí)期北京的城市規(guī)劃管理體制 ....................... 23 北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序 ........................... 26 3 城市規(guī)劃對北京房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控作用研究 28 城市規(guī)劃對北京房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的成效 .......................... 28 常住人口規(guī)模得到有效控制，城區(qū)住宅與人口向郊區(qū)外移 ... 28 中心城區(qū)過度集中的城市功能得到一定的疏散 ............. 30 衛(wèi)星城建設(shè)體現(xiàn)了“兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”方針 ................. 31 大型功能區(qū)的規(guī)劃有效引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的方向 ............. 33 城市交通規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生巨大影響 ................. 34 城市規(guī)劃對北京房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控失靈的現(xiàn)象不可忽視 .............. 36 城市土地供應(yīng)出現(xiàn)失控苗頭、致使城市建成區(qū)無序蔓延 ..... 36 城市總體布局方針和主導(dǎo)發(fā)展方向沒有得到充分體現(xiàn) ....... 44 十大邊緣集團(tuán)已形成一定的規(guī)模、但與設(shè)想仍有不小的差距 . 47 城市景觀混亂、舊城風(fēng)貌保護(hù)受到極大的沖擊 ............. 49 典型案例分析 —— 望京地區(qū) .................................... 53 望京地區(qū)的城市規(guī)劃 ................................... 53 望京新區(qū)用地功能調(diào)整及其中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ......... 56 望京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體狀況 .........