【正文】 從一審到六審，全國人大常委會正在審議的物權(quán)法草案，創(chuàng)造了全國人大立法史上的新紀錄。 觀點十三：業(yè)主維權(quán)事件持續(xù)增多，預(yù)計政府會配合物權(quán)法出臺細則管理隨著房地產(chǎn)行業(yè)整頓步伐加快，對開發(fā)商和物業(yè)管理公司等相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管力度加大，暴露出來的有關(guān)業(yè)主維權(quán)的矛盾和問題將會越來越多，市場亟需進一步規(guī)范。4. 服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)化水平提升。只有平臺效應(yīng)和綜合素質(zhì)人才的協(xié)調(diào)管理能力充分體現(xiàn)，非核心業(yè)務(wù)外包和專業(yè)化轉(zhuǎn)型才能走上正規(guī)。成功管理經(jīng)驗、產(chǎn)品在外地市場的復(fù)制，加快了大型開發(fā)商的全國擴張戰(zhàn)略。并購加快了大型開發(fā)商的發(fā)展步伐 – 政府公開出讓土地數(shù)量有限，大型開發(fā)商通過并購的方式低風險、快速獲得新的項目或地塊成為一大趨勢。住宅的科技節(jié)能環(huán)保含量 – 隨著產(chǎn)品同質(zhì)化程度的加強，客戶對住宅科技、節(jié)能、環(huán)保含量的需求逐漸開始顯現(xiàn)。因此，通過提升產(chǎn)品的附加值以尋求優(yōu)勢將成為市場競爭的主要手段。2. 資本涌入房地產(chǎn)市場，會首選成熟、高收益的投資型物業(yè)，選擇開發(fā)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店之類的產(chǎn)品也可規(guī)避部分銷售風險，即萬一出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，可以考慮重新包裝并轉(zhuǎn)為整售，靈活拓寬銷售渠道。除了傳統(tǒng)的銀行債權(quán)、上市股權(quán)融資外，信托模式，如夾層融資、委托貸款等紛紛被叫停；REITs方面表現(xiàn)平平，只有一支如愿上市；抵押貸款證券化進展緩慢。在所有個貸業(yè)務(wù)中房貸業(yè)務(wù)占到了總量的90%，由于其需求量大風險低，一直倍受金融機構(gòu)的青睞。2. 土地供應(yīng)量有大增趨勢北京市住宅建設(shè)規(guī)劃中計劃2002007兩年居住用地供應(yīng)規(guī)模3600公頃，而到目前為止公開出讓土地僅627公頃，加上經(jīng)濟適用房的300公頃住宅土地，僅占到住宅供應(yīng)計劃的1/4左右；2005年的土地供應(yīng)計劃也遠未完成。由于房屋租賃強制備案的實施，普通住宅租賃市場的房主為了保證自身既得利益，定會將相關(guān)費用轉(zhuǎn)嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價格指數(shù)微漲，加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價格預(yù)計將上漲5%10%左右。在房價優(yōu)勢趨淡的同時，二手住宅區(qū)域優(yōu)勢逐漸凸顯，目前大部分二手住宅供應(yīng)都在四環(huán)以里，而一手住宅的郊區(qū)化使得時間和交通成本大幅上升，一手住宅又多為期房，入住時間相對延后，相比之下具備區(qū)域優(yōu)勢和現(xiàn)房特點的二手住宅將成為部分購房者新的選擇。但二手住宅作為新增住宅的一個重要補充，增加二手住宅房源有效供給，滿足多層次的住宅需求，已經(jīng)成為政府盤活二手住宅市場的重要舉措。另外，隨著一、二手住宅價格差距不斷縮小，二手房價優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房優(yōu)勢凸顯，客戶選擇二手住宅的標準發(fā)生轉(zhuǎn)變。綜上多方面因素考慮，預(yù)計2007年北京住宅成交均價將繼續(xù)上揚。對相關(guān)項目數(shù)據(jù)抽樣計算，正在開發(fā)建設(shè)的土地70%已在市場上形成住宅項目開始銷售。 另外，根據(jù)《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房規(guī)劃建筑面積約5000萬m2，目前供應(yīng)量遠不及計劃期內(nèi)指標，加之奧運會后住宅市場的走向并不明朗，使得很多開發(fā)商在奧運前極有可能采取加大放量以規(guī)避風險的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供應(yīng)量將有大幅度提升。數(shù)據(jù)顯示，總可售面積1558萬m2，套均面積148 m2，90 m2以下反而不足30%。從前兩輪調(diào)控的具體政策來看：部分新政策尚有可能 – 土地、信貸、稅收方面都有可能出現(xiàn)新的政策，如土地一級開發(fā)新政、加強企業(yè)資金監(jiān)管、進一步調(diào)高利率和二次以上購房首付成數(shù)、征收物業(yè)稅、高檔項目消費稅等等。換一個角度，據(jù)各地統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2006年19月份，%，%，%，除此之外，廈門、福州、沈陽等的房價也同樣依然高位運行，這樣的調(diào)控效果顯然尚未完全達到政府的預(yù)期。第二部分 預(yù)測觀點論述觀點一：宏觀調(diào)控把脈下藥，平穩(wěn)市場迎接奧運2006年在中國房地產(chǎn)歷史上是具有特殊意義的一年：政府為調(diào)整結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房價，在2005年“國八條”的基礎(chǔ)之上將宏觀調(diào)控繼續(xù)全面展開，一系列的政策風暴在業(yè)界掀起了軒然大波，對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展產(chǎn)生了深遠影響。隨著2008北京奧運會的臨近，奧運概念、奧運經(jīng)濟、亞奧商圈成為了近幾年北京樓市的關(guān)鍵詞 城市中心的北移、建設(shè)用地的大幅增加、交通路網(wǎng)的改善，直接加速了房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)水平的提升、亞奧區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的更新?lián)Q代、區(qū)域房地產(chǎn)的競爭加劇等等。?房地產(chǎn)市場的政策解讀歷來是預(yù)測未來的重要一環(huán)，繼續(xù)保持對國六條系列政策的高度關(guān)注是毋庸置疑的，除此之外，我們特別研究了對十一五規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容，值得您認真對待和思考。觀點十二：商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增大，價格上漲，面臨空置危險，需要依托品牌化的商業(yè)管理團隊以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品觀點四：二手住宅交易量價齊升，客戶選擇二手住宅的標準發(fā)生轉(zhuǎn)變2007年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報告目觀點五：一、二、三級住宅市場關(guān)聯(lián)度大增，租賃市場尤為看好觀點十三：業(yè)主維權(quán)事件持續(xù)增多，預(yù)計政府會配合物權(quán)法出臺細則管理從十一五規(guī)劃的總體目標，到住房建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和交通規(guī)劃，到固定資產(chǎn)投資與重大項目規(guī)劃，到服務(wù)業(yè)和商業(yè)規(guī)劃，這是判斷未來的基礎(chǔ)，再加上對城市規(guī)劃和京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃的研究，構(gòu)成了一個完整的體系。人民幣升值助推房地產(chǎn)股截至2006年8月，我國已持續(xù)28個月實現(xiàn)貿(mào)易順差，導致人民幣升值壓力不斷增大。然而同時，奧運舉辦城市的房價在奧運后的走勢究竟如何，也在一定程度上增加了北京購房者甚至部分開發(fā)商的觀望情緒。然而，2006年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果尚未完全達到政府的預(yù)期，預(yù)計2007年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)。另獲悉，日前在中南海召開的黨外人士座談會上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經(jīng)濟工作十分重要，要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。個別政策之間出現(xiàn)了矛盾 – 以利用稅收控制投機炒房為例，加大轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機購房的行為，但由于相關(guān)費用都會產(chǎn)生轉(zhuǎn)嫁，導致二手房價上漲過快，對穩(wěn)定房價不利，同時成交量隨之下滑也與盤活二手市場的政策在一定程度上相違背；部分規(guī)定或細則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望 – 北京市“兩限房”的執(zhí)行細則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導致形勢不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。這與“90m2?70%”政策還有相當大的差距。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。 另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導致項目從拿地到形成有效供應(yīng)的周期進一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項目的時間滯后，于2007年形成有效供應(yīng)的數(shù)量有限。根據(jù)北京市國土局公布的2004年來的土地供應(yīng)情況，我們可以對07年新增住宅供應(yīng)量作大體估算： 注：。所以估計有20%的地塊可以在07年形成住宅供應(yīng)，約390公頃。然而，價格在上揚的同時，面臨著諸多的抑制因素：政府銀根收縮、土地監(jiān)查、稅收加強、供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、限外令等調(diào)控政策的效果預(yù)計會在2007年逐步顯現(xiàn)，一系列調(diào)控政策顯示出的政府穩(wěn)定房價的決心將會對2007年的成交價格走勢帶來關(guān)鍵性的影響。論述：1. 價格漲幅將在10%左右。隨著新增住宅的進一步郊區(qū)化，城區(qū)二手住