【正文】 寓、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型的市場(chǎng)需求將持續(xù)得到有效釋放。4. 2006年部分酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店的銷售情況火爆。同時(shí)，以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢(shì)，整體市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)愈加明顯。“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢(shì)，整體市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)程加快。 配套設(shè)施和服務(wù) – 隨著小戶型陸續(xù)增多，容積率不斷提升，住宅的社區(qū)商業(yè)配套、交通配套以及其它配套設(shè)施和服務(wù)將在市場(chǎng)上扮演更為重要的角色，加強(qiáng)這方面的建設(shè)勢(shì)在必行。另外，借題奧運(yùn)的事件營(yíng)銷和體育營(yíng)銷手段也將應(yīng)運(yùn)而生。招拍掛的土地出讓方式對(duì)大型開發(fā)商更為有利 – 2006年底北京市采取招標(biāo)出讓的地塊越來越多，這種加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力、資質(zhì)業(yè)績(jī)以及開發(fā)方案等要求的權(quán)重基礎(chǔ)上采取綜合評(píng)分的出讓模式，增加了大品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。戰(zhàn)略合作方面如綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，金地與ING合作等。萬科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產(chǎn)上市企業(yè)均提出通過定向增發(fā)的方式開展融資，所涉及的融資總金額達(dá)近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關(guān)融資等等。萬科2006年第三季度公報(bào)顯示，通過受讓南都地產(chǎn)80%，萬科于第三季度總資產(chǎn)達(dá)420億元，較05年第三季度同比增長(zhǎng)50%。論述：1. 大規(guī)模平臺(tái)和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開發(fā)商非核心業(yè)務(wù)外包以及專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。3. 開發(fā)商轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯。轉(zhuǎn)向其它細(xì)分領(lǐng)域 – 在SOHO專做商業(yè)地產(chǎn)、華僑城專做旅游地產(chǎn)取得巨大成功之后，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略專著在部分細(xì)分領(lǐng)域，包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、別墅類物業(yè)的開發(fā)或持有等等。論述：1. 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年110月，%；竣工面積96萬平方米，%。因此，商業(yè)迫切需要盡快進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)程軌道，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是商業(yè)管理都需要專業(yè)品牌團(tuán)隊(duì)介入其中、以及豐富多樣的金融產(chǎn)品提供保障，以共同促進(jìn)和繁榮商業(yè)市場(chǎng)。從房地產(chǎn)業(yè)開始高速發(fā)展至今，業(yè)主跟房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾和沖突就從未中斷過，特別是隨著今年廣州公共維修基金挪用案、北京美麗園風(fēng)波等一系列事件的曝光，體現(xiàn)出了很多亟待解決的問題，比如如何界定社區(qū)公共部分的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)歸屬，誰能真正代表業(yè)主的利益（業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、還是物業(yè)公司？）等等，相信隨著房地產(chǎn)行業(yè)整頓的步伐加快，政府對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理公司等相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管力度加大，暴露出來的有關(guān)業(yè)主維權(quán)的矛盾和問題將會(huì)越來越多，群眾呼聲也會(huì)越來越大。十月三十一日第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行第六次了審議，在進(jìn)一步調(diào)整和完善后于12月再行審議，明年出臺(tái)有望。目前許多重大問題已基本得到解決，日趨成熟，有望在適當(dāng)時(shí)候提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)會(huì)議審議并于明年出臺(tái)。業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾從未中斷，維權(quán)事件日益增多，該問題若不得到合理解決，為消費(fèi)者提供良好的居住環(huán)境和生活空間就是一紙空談，市場(chǎng)的全面規(guī)范化就無從提及。預(yù)計(jì)2007年政府會(huì)在改善居住環(huán)境、打擊侵權(quán)行為等方面出臺(tái)相關(guān)手段以配合物權(quán)法的出臺(tái)。同期，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積增幅顯著，%, %，預(yù)計(jì)商業(yè)成交熱潮將會(huì)持續(xù)。如2006年偉業(yè)蓄力發(fā)展商業(yè)管理和土地顧問、世聯(lián)擴(kuò)大估價(jià)體系、易居研發(fā)GIS系統(tǒng)、合富輝煌強(qiáng)化物業(yè)管理等等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)致力于通過不同手段提升在細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化服務(wù)水平，將與開發(fā)商的專業(yè)化轉(zhuǎn)型遙相呼應(yīng)、相輔相成。轉(zhuǎn)向投資商 – 在國(guó)內(nèi)的全線投資的凱德置地有此勢(shì)頭。2. 核心業(yè)務(wù)的外包?？梢灶A(yù)見，在2007年大型開發(fā)商整體發(fā)展環(huán)境良好的局面下，有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。合作伙伴全國(guó)化戰(zhàn)略布局的加速 – 偉業(yè)、世聯(lián)、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)服務(wù)商2006年增設(shè)了大量的外地分支機(jī)構(gòu)，對(duì)開發(fā)商的加速擴(kuò)張起到了積極的輔助作用。7月下旬，萬科集團(tuán)與中國(guó)銀行總行在北京簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方一致同意建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，中國(guó)銀行總行授予萬科集團(tuán)人民幣50億的授信額度。大企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)和規(guī)模 – 隨著政策提高信貸門檻，大企業(yè)間聯(lián)合拿地、合作開發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開發(fā)商之間資源互補(bǔ)，業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。2007年國(guó)內(nèi)有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點(diǎn)。從2006年部分新開盤的項(xiàng)目就可以看到此趨勢(shì)，除酒店式公寓全部為精裝修外，小戶型項(xiàng)目也多采用精裝修產(chǎn)品，如“保利薔薇”、“悠樂匯”等，市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，其中“保利薔薇”項(xiàng)目在8月份正式開盤后四個(gè)月內(nèi)熱銷約90%。論述：1. 1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，開發(fā)商對(duì)各類產(chǎn)品均有所嘗試。這些案例都反映了旺盛的市場(chǎng)需求，在市場(chǎng)上樹立了良好的榜樣，為開發(fā)商和投資商增強(qiáng)了信心。3. 受“90m2?70%”政策影響，小戶型的大量供應(yīng)在未來住宅市場(chǎng)將成為趨勢(shì)。而天津?yàn)I海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)基金試點(diǎn)也成為2007年非常值得期待的金融創(chuàng)新的熱點(diǎn)，雖因宏觀調(diào)控暫時(shí)擱淺，但應(yīng)該會(huì)隨著政策放寬重回市場(chǎng)。這些在2006年被寄予厚望的融資方式并沒有表現(xiàn)出期望的水準(zhǔn)，2007年將如何表現(xiàn)，仍然難以預(yù)期。另外，從最近的幾次土地公開出讓交易來看，新的招標(biāo)模式中付款進(jìn)度占到了綜合評(píng)分很大的比重，一次性全款付清的現(xiàn)象越來越多。2006年以來，隨著宏觀調(diào)控作用下商品房交易量的下滑，各大銀行的個(gè)貸產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入密集期，優(yōu)惠政策層出不窮。觀點(diǎn)七：個(gè)貸產(chǎn)品百花齊放；開發(fā)商積極尋求新融資渠道，私募基金或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)隨著外資銀行全面介入人民幣業(yè)務(wù)，金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加激烈，新的個(gè)貸產(chǎn)品會(huì)在06年大規(guī)模出現(xiàn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)增多，呈百花爭(zhēng)艷的局面。如果2005土地供應(yīng)縮水是為了擠壓2004年大量協(xié)議土地釋放的話，那么2006年未達(dá)到計(jì)劃的土地供給量將在2007年得到應(yīng)有的體現(xiàn)。2006年11月，門頭溝、石景山兩宗地已經(jīng)率先進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)階段。 3. 原有租賃熱點(diǎn)持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點(diǎn)隨著奧運(yùn)臨近以及新建的地鐵5號(hào)、10號(hào)線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進(jìn)一步成為熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)北京南站的改建也將帶動(dòng)南城整體租賃市場(chǎng)的繁榮。與供給增大相對(duì)應(yīng)，2007年的租賃需求也會(huì)進(jìn)一步膨脹：隨著2007年北京進(jìn)入奧運(yùn)工程建設(shè)的最后階段，外地進(jìn)京人數(shù)攀升，租房需求隨之增大；受房?jī)r(jià)和稅收影響，對(duì)新房和二手住宅卻步的購(gòu)房者棄買求租的現(xiàn)象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結(jié)”選擇在原住址附近租房，也進(jìn)一步增大了租賃需求。 觀點(diǎn)五：一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度大增，租賃市場(chǎng)尤為看好隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，客戶對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知逐漸歸于理性，棄買求租的現(xiàn)象也將逐漸增多。 4. 客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變，價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯。隨著新增住宅的進(jìn)一步郊區(qū)化，城區(qū)二手住宅的區(qū)域優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬套，樂觀估計(jì)將可能突破10萬套大關(guān)。2. 成交量有望突破10萬套。論述：1. 價(jià)格漲幅將在10%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。然而，價(jià)格在上揚(yáng)的同