【正文】 寓、產權酒店等物業(yè)類型的市場需求將持續(xù)得到有效釋放。4. 2006年部分酒店式公寓、產權酒店的銷售情況火爆。同時，以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調控措施使小戶型成為未來產品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產品同質化趨勢愈加明顯。“90m2?70%”政策為代表的一系列的調控措施使小戶型成為未來產品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產品同質化進程加快。 配套設施和服務 – 隨著小戶型陸續(xù)增多，容積率不斷提升，住宅的社區(qū)商業(yè)配套、交通配套以及其它配套設施和服務將在市場上扮演更為重要的角色，加強這方面的建設勢在必行。另外，借題奧運的事件營銷和體育營銷手段也將應運而生。招拍掛的土地出讓方式對大型開發(fā)商更為有利 – 2006年底北京市采取招標出讓的地塊越來越多，這種加大對企業(yè)財務實力、資質業(yè)績以及開發(fā)方案等要求的權重基礎上采取綜合評分的出讓模式，增加了大品牌開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。戰(zhàn)略合作方面如綠城房地產集團與中國葛洲壩集團公司簽署戰(zhàn)略合作協議，金地與ING合作等。萬科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產上市企業(yè)均提出通過定向增發(fā)的方式開展融資，所涉及的融資總金額達近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關融資等等。萬科2006年第三季度公報顯示，通過受讓南都地產80%，萬科于第三季度總資產達420億元，較05年第三季度同比增長50%。論述：1. 大規(guī)模平臺和綜合素質人才的核心地位是開發(fā)商非核心業(yè)務外包以及專業(yè)化轉型的基礎。3. 開發(fā)商轉型趨勢明顯。轉向其它細分領域 – 在SOHO專做商業(yè)地產、華僑城專做旅游地產取得巨大成功之后，預計會有更多的開發(fā)商調整戰(zhàn)略專著在部分細分領域，包括商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產、酒店、別墅類物業(yè)的開發(fā)或持有等等。論述：1. 據數據統計，2006年110月，%；竣工面積96萬平方米，%。因此，商業(yè)迫切需要盡快進入專業(yè)化運程軌道，無論是產品設計還是商業(yè)管理都需要專業(yè)品牌團隊介入其中、以及豐富多樣的金融產品提供保障，以共同促進和繁榮商業(yè)市場。從房地產業(yè)開始高速發(fā)展至今，業(yè)主跟房產開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾和沖突就從未中斷過，特別是隨著今年廣州公共維修基金挪用案、北京美麗園風波等一系列事件的曝光，體現出了很多亟待解決的問題，比如如何界定社區(qū)公共部分的產權和收益權歸屬，誰能真正代表業(yè)主的利益（業(yè)委會、居委會、還是物業(yè)公司？）等等，相信隨著房地產行業(yè)整頓的步伐加快，政府對開發(fā)商和物業(yè)管理公司等相關企業(yè)的監(jiān)管力度加大，暴露出來的有關業(yè)主維權的矛盾和問題將會越來越多，群眾呼聲也會越來越大。十月三十一日第十屆全國人大常委會第二十四次會議對物權法草案進行第六次了審議，在進一步調整和完善后于12月再行審議，明年出臺有望。目前許多重大問題已基本得到解決，日趨成熟，有望在適當時候提請全國人民代表大會會議審議并于明年出臺。業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾從未中斷，維權事件日益增多，該問題若不得到合理解決，為消費者提供良好的居住環(huán)境和生活空間就是一紙空談，市場的全面規(guī)范化就無從提及。預計2007年政府會在改善居住環(huán)境、打擊侵權行為等方面出臺相關手段以配合物權法的出臺。同期，商業(yè)營業(yè)用房成交面積增幅顯著，%, %，預計商業(yè)成交熱潮將會持續(xù)。如2006年偉業(yè)蓄力發(fā)展商業(yè)管理和土地顧問、世聯擴大估價體系、易居研發(fā)GIS系統、合富輝煌強化物業(yè)管理等等，國內房地產服務機構致力于通過不同手段提升在細分領域的專業(yè)化服務水平，將與開發(fā)商的專業(yè)化轉型遙相呼應、相輔相成。轉向投資商 – 在國內的全線投資的凱德置地有此勢頭。2. 核心業(yè)務的外包?？梢灶A見，在2007年大型開發(fā)商整體發(fā)展環(huán)境良好的局面下，有望出現總資產超過600億的開發(fā)企業(yè)。合作伙伴全國化戰(zhàn)略布局的加速 – 偉業(yè)、世聯、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯行等房地產服務商2006年增設了大量的外地分支機構，對開發(fā)商的加速擴張起到了積極的輔助作用。7月下旬，萬科集團與中國銀行總行在北京簽署了《戰(zhàn)略合作協議》，雙方一致同意建立長期戰(zhàn)略合作關系，中國銀行總行授予萬科集團人民幣50億的授信額度。大企業(yè)間強強聯合進一步擴大自身優(yōu)勢和規(guī)模 – 隨著政策提高信貸門檻，大企業(yè)間聯合拿地、合作開發(fā)現象不斷增多，大型開發(fā)商之間資源互補，業(yè)務規(guī)模進一步擴大。2007年國內有望出現總資產超過600億的開發(fā)企業(yè)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點。從2006年部分新開盤的項目就可以看到此趨勢，除酒店式公寓全部為精裝修外，小戶型項目也多采用精裝修產品，如“保利薔薇”、“悠樂匯”等，市場表現不俗，其中“保利薔薇”項目在8月份正式開盤后四個月內熱銷約90%。論述：1. 1998年至今，北京的房地產市場經歷了一個高速發(fā)展的時期，開發(fā)商對各類產品均有所嘗試。這些案例都反映了旺盛的市場需求，在市場上樹立了良好的榜樣，為開發(fā)商和投資商增強了信心。3. 受“90m2?70%”政策影響，小戶型的大量供應在未來住宅市場將成為趨勢。而天津濱海新區(qū)的產業(yè)基金試點也成為2007年非常值得期待的金融創(chuàng)新的熱點，雖因宏觀調控暫時擱淺，但應該會隨著政策放寬重回市場。這些在2006年被寄予厚望的融資方式并沒有表現出期望的水準，2007年將如何表現，仍然難以預期。另外，從最近的幾次土地公開出讓交易來看，新的招標模式中付款進度占到了綜合評分很大的比重，一次性全款付清的現象越來越多。2006年以來，隨著宏觀調控作用下商品房交易量的下滑，各大銀行的個貸產品創(chuàng)新進入密集期，優(yōu)惠政策層出不窮。觀點七：個貸產品百花齊放；開發(fā)商積極尋求新融資渠道，私募基金或將成為熱點隨著外資銀行全面介入人民幣業(yè)務，金融市場的競爭會愈加激烈，新的個貸產品會在06年大規(guī)模出現的基礎上繼續(xù)增多，呈百花爭艷的局面。如果2005土地供應縮水是為了擠壓2004年大量協議土地釋放的話，那么2006年未達到計劃的土地供給量將在2007年得到應有的體現。2006年11月，門頭溝、石景山兩宗地已經率先進入土地一級開發(fā)招標階段。 3. 原有租賃熱點持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點隨著奧運臨近以及新建的地鐵5號、10號線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進一步成為熱點區(qū)域，同時北京南站的改建也將帶動南城整體租賃市場的繁榮。與供給增大相對應，2007年的租賃需求也會進一步膨脹：隨著2007年北京進入奧運工程建設的最后階段，外地進京人數攀升，租房需求隨之增大；受房價和稅收影響，對新房和二手住宅卻步的購房者棄買求租的現象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結”選擇在原住址附近租房，也進一步增大了租賃需求。 觀點五：一、二、三級住宅市場關聯度大增，租賃市場尤為看好隨著商品房價格的不斷攀升，客戶對市場的認知逐漸歸于理性，棄買求租的現象也將逐漸增多。 4. 客戶選擇二手住宅的標準發(fā)生轉變，價格優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域和現房優(yōu)勢凸顯。隨著新增住宅的進一步郊區(qū)化，城區(qū)二手住宅的區(qū)域優(yōu)勢日漸凸顯，預計2006年市場中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬套，樂觀估計將可能突破10萬套大關。2. 成交量有望突破10萬套。論述：1. 價格漲幅將在10%左右。據統計，%。然而，價格在上揚的同