【文章內(nèi)容簡介】 墻＞落地窗式＞小窗 大堂面積 (s) 300 平方米＜ s＜ 1200 平方米 建筑面積 大堂高度 (h) 10 米＜ h＜ 1820 米 符合標(biāo)準(zhǔn) 大堂裝修 優(yōu)雅大方，功能合理，用料高檔，品質(zhì)優(yōu)良 樹掛冰花石才，烤漆金屬網(wǎng)板 公共走道裝修 同上 樹掛冰花石才，烤漆金屬網(wǎng)板 走道寬度與形式（ l） 米＜ l＜ 米 約 2m，寬度適度 廣場 位置合適，功能多樣，人流動線合理 符合標(biāo)準(zhǔn)要求 硬 件 配 置 電梯數(shù)量（ x） 3800 平方米 /部＜ x＜ 4500 平方米 /部 16 部奧迪斯品牌電梯 電梯品牌 知名品牌＞常規(guī)品牌，原裝＞組裝 16 部奧迪斯品牌電梯 中央空調(diào) 品牌，是否分戶計算，功率 按流量統(tǒng)一計算 商務(wù)會所 面積，功能完善 變頻式全空氣變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng) 車位（ k） 180 平方米 /個＜ k＜ 250 平方米 /個 K≈ 205，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先于同區(qū)項(xiàng)目 寬帶接入互聯(lián)網(wǎng)及費(fèi)用 光纖＞寬帶＞普通 未知 品牌 發(fā)展商、物管品牌 地鐵品牌，建議起用知名物管 從上表綜合素質(zhì)測評來看，本案除 開個別因素略低于標(biāo)準(zhǔn)要求之外，其他絕大部分項(xiàng)目與類別都優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)要求；另外，在同區(qū)項(xiàng)目的對比之中，本案許多硬件部分更優(yōu)于其他項(xiàng)目；故本案完全符合業(yè)界認(rèn)同的“深圳甲級寫字樓綜合素質(zhì)”的要求。 同時，本案屬于深圳目前寫字樓市場中為數(shù)甚少的“只租不售的單一業(yè)權(quán)式物業(yè)”，優(yōu)勢明顯。 由此，深圳地鐵大廈產(chǎn)品定位為： 單一業(yè)權(quán)純商務(wù)甲級寫字樓 第三篇：功能建議方案與租金的定位 一、可出租部分功能建議 （一）商務(wù)部分 招商面積及樓層分布 本案商務(wù)部分包括裙樓 1～ 7 層，主樓 1 層、 3 層、 5～ 8層、 32 層、 32A、 32B， 招商面積共計 20546 平方米。 招商思路 首先考慮自身配套的必備性和功能設(shè)置的完善性，其次考慮周邊項(xiàng)目的市場空隙，第三考慮商家對面積的承受范圍。 功能建議 ? 商務(wù)配套已定功能的有：一樓票務(wù)與銀行、裙樓二層廚房與銀行辦公、裙樓 5 層多功能廳即六樓會議室。 ? 項(xiàng)目必備的商務(wù)配套為： 3 樓快餐中心。 ? 補(bǔ)充性的商務(wù)配套有：裙樓二層商務(wù)西餐廳、裙樓 4層和主樓 5 層會所及 32 層高檔酒樓。 ? 會所設(shè)置，為白領(lǐng)階層設(shè)置工作之余的休閑和休息的場所，是寫字樓補(bǔ)充性商務(wù)配套，在周邊諾德中心和安聯(lián)大廈并沒有此項(xiàng)配 套的情況下，本案招商的可能性較大。 ? 32 層景觀資源豐富，在周邊項(xiàng)目沒有 高檔酒樓的情況下 ，市民中心政府辦公人員和周邊寫字樓項(xiàng)目與本案內(nèi)部企業(yè)的消費(fèi)需求，為我們創(chuàng)造了招商的機(jī)會。 詳見下表。 樓層 主樓招商 面積㎡ 功能建議 裙樓招商 面積㎡ 功能建議 1 層 70 功能建議：票務(wù)、商務(wù) 招商業(yè)態(tài)： 35 ㎡票務(wù)、 35 ㎡商務(wù) (旅行社等 ) 926 銀行 2 層 架空 大堂上空 1643 功能建議： 餐飲、辦公室、西餐廳 招商業(yè)態(tài)： 657 ㎡廚房、 164 ㎡銀行 882 ㎡商務(wù)西餐廳 3 層 1829 功能 建議：快餐中心 （員工用餐中心，以快餐為主，地方風(fēng)味店為輔） 1018 ㎡ 功能建議：快餐中心 （以快餐中心為主，地方風(fēng)味店為輔） 4 層 不對外 檔案室、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房 1165 ㎡ 功能建議：會所 招商業(yè)態(tài)： 休閑（小球運(yùn)動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等） 健身房、美容美發(fā)及纖體、個人護(hù)理專門店、減肥中心、 Spa 香薰店等 5 層 1776 功能建議：會所 招商業(yè)態(tài)： 休閑（小球運(yùn)動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等） 健身房、美容美發(fā)及纖體、個人護(hù)理專門店、減肥中心、 Spa 香薰店等 1362 ㎡ 功能 建議：多功能演示廳 譬如：新聞發(fā)布中心 6 層 1854 功能建議：對外出租會議室、 商務(wù)談判、培訓(xùn)基地 1488 ㎡ 功能建議：階梯式會堂 譬如：同聲翻譯國際會議中心 7 層 1854 功能建議：商務(wù)預(yù)留 為寫字樓招租空間不足而預(yù)留 為特殊要求的公司而預(yù)留 8 層 32層 1854 功能建議：高檔酒樓 快餐中心經(jīng)營模式建議 ? 經(jīng)營模式一：對外總承包給專業(yè)的快餐企業(yè)，總包 人滿足必備性快餐中心同時，可以再對外分包給風(fēng)味飲食小鋪。優(yōu)勢：解決就餐及飲食口味問題 ；難點(diǎn)：總承包企業(yè)的招商，在寫字樓招租前期沒有人氣氛圍之時，需要地鐵公司員給予地鐵員工到就餐中心的補(bǔ)助支持；另外，市場化經(jīng)營，難以保證飲食品質(zhì)。 ? 經(jīng)營模式二：快餐中心、風(fēng)味飲食對外招商。優(yōu)勢：全部市場化；難點(diǎn)：難以保證經(jīng)營的恒久性。 ? 經(jīng)營模式三：快餐中心由地鐵公司自營，風(fēng)味飲食對外招租。優(yōu)勢：保證大廈飲食質(zhì)量與口味及經(jīng)營的長期性。不足：地鐵公司減少一部分租金收入。 我們認(rèn)為：快餐中心前期的租金收入并不重要，重要的是在招租前期滿足地鐵公司員工就餐需要；同時建立起規(guī)?；慕?jīng)營，待寫字樓人氣上升之后，再可以考慮 轉(zhuǎn)租，那時租金收益可以高很多。故此，我們建議啟用第三種經(jīng)營模式而進(jìn)行操作。 （二）辦公部分 招租面積及樓層分布 本案寫字樓辦公部分包括 9～ 12 層、 14～ 21 層， 23～ 24層，共計 14 層，招租面積共計 25811 平方米；其中， 12 層為物業(yè)辦公室， 13 層和 22 層為避難層。 招租思路 采取“主觀劃分空間、合理規(guī)劃布局、自然設(shè)立門檻”的原則，對辦公部分進(jìn)行不同樓層的功能布置，有利引導(dǎo)租賃，樹立大廈高品質(zhì)形象。 功能建議 ? 將寫字樓招租部分進(jìn)行有效區(qū)間分布，主要考慮按企業(yè)規(guī)模和需求面積的大小，不至于形成大小公司混雜在一層的局面，這樣對大公司客戶較為公平。 ? 將中小型公司集中在 9～ 11 層，主要考慮成長企業(yè)的發(fā)展需要，可減少項(xiàng)目對大面積單位招租的壓力。 ? 15～ 21 層，為租賃期較長中大企業(yè)而設(shè)置，這是項(xiàng)目的主要客戶的需求層。 ? 23～ 24 層，專為需要整層的大公司預(yù)留，一方面考慮引進(jìn)知名大公司對項(xiàng)目整體出租帶來良好的形象價值；另外，考慮附近同區(qū)項(xiàng)目由于產(chǎn)權(quán)的分散而沒有整層大面積的單位可以租賃，故本案不管短期有沒有大型公司進(jìn)駐 ，只要在下面樓層有供應(yīng)得狀態(tài)下都進(jìn)行預(yù)留以求長期效益；第三， 23 層前廳與24 層前廳上空的空間設(shè)計對大公司有一定吸引力；在實(shí)際的招租之中，可適當(dāng)給予大公司優(yōu)惠條件。 ? 14 層，仿“雷格斯”式的經(jīng)營方式：整層裝修布置成 ～ ㎡的小面積單位，帶上辦公用品，對于短期性租賃的項(xiàng)目公司和小規(guī)模公司來講，可以直接派人進(jìn)駐辦公，完全省去裝修等費(fèi)用；在實(shí)際招租過程中，可以考慮適當(dāng)調(diào)高租金額度。 詳見下表。 樓層 招租面積 功能建議 備注 9～ 11 層 ㎡ 3 ＝ ㎡ 為中小 公司選擇中小面積單位而設(shè)置 每套單面積為 ～ ㎡ ,將中小集中在這 3 各樓層，裝修一樣板間（不設(shè)辦公用品）以作示范 14 層 ㎡ 為短期性租賃客戶而設(shè)置 將單位面積細(xì)分，每套單面積為～ ㎡，將 14 層整體裝修，布置辦公用品，短期性項(xiàng)目公司可直接入駐進(jìn)行辦公（仿“雷格斯”式出租方式） 15～ 21 層 ㎡ 7 ＝ ㎡ 為租賃期較長的中大型企業(yè)而設(shè)置 單位需求面積在 220 ㎡以上，在選擇上適當(dāng)控制而不影響整體空間格局 23～ 24 層 ㎡ 2 ＋＝ ㎡ 為需要整層的大公司預(yù)留 主要考慮 23層前廳與 24層前廳上空的空間設(shè)計對大公司有一定吸引力 小結(jié)： ? 多種租賃方式，打破常規(guī)“囫圇吞棗”式的招租模式，按公司規(guī)模和需求狀態(tài)而有意將大中小公司進(jìn)行分離。 ? 多種租賃方式中，既考慮到項(xiàng)目短期收益，同時也兼顧了長期穩(wěn)定的收益狀態(tài)。 ? 多種租賃方式中，靈活方便，拓寬客戶層面，操作風(fēng)險小，減少招租壓力。 二、租金定位建議 辦公部分 考慮本案所處區(qū)域市場競爭的激烈性，并為保證本案打好招租第一仗而達(dá)到良好租 賃目標(biāo)，建議本案市場租價遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價位，平均租金定為 110 元 /㎡。 以下是區(qū)域內(nèi)主要競爭物業(yè)的大致平均租金表。 【競爭物業(yè)租金表】 ※競爭物業(yè)的租金不含管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。 說明： ? 2020 年 8 月入伙的安聯(lián)大廈，雖然在銷售上取得較好收獲，但目前企業(yè)入駐率尚不足 50％；諾德中心入住率也只有 30％左右；考慮競爭的壓力，我們建議租價采取“低開高走”的趨勢，取值市場租金水平。 ? 市場租金水平，可保障項(xiàng)目良好租賃態(tài)勢，保障人氣氛圍，樹立長期品牌品質(zhì)效應(yīng)；同時防止“價高、租賃期長、人氣氛圍平淡”而影響品牌的 狀況產(chǎn)生。 租金（元/ ㎡/ 月）11811510596104112120諾德中心 安聯(lián)大廈 江蘇大廈 商務(wù)部分 根據(jù)市場寫字樓項(xiàng)目裙樓商業(yè)狀況，以及我們對寫字樓裙樓商業(yè)招商的經(jīng)驗(yàn)，本案可招商的商務(wù)部分租金定位如下。 樓層 業(yè)態(tài) 租價建議 1 層 票務(wù)、銀行等 300 元 /㎡ 2 層 銀行辦公、商務(wù)西餐廳 80～ 100 元 /㎡ 3 層 快餐中心＋風(fēng)味飲食 需考慮經(jīng)營模式和補(bǔ)助方式 4 層 會所 40～ 80 元 /㎡ 5 層 主樓 5 層：會所（同 4 層） 40～ 60 元 /㎡ 裙樓 5 層：多功能廳 根據(jù)裝修檔次，按小時收取租金 6 層 會議廳 根據(jù)裝修檔次，按小時收取租金 7 層 為寫字樓空間不足而預(yù) 留 為特殊要求的行業(yè)而預(yù)留 若為寫字樓預(yù)留，參考寫字樓租金 若為特殊要求的行業(yè)而預(yù)留，參考商務(wù)租金 8 層 32 層 高檔酒樓 80～ 100 元 /㎡ 說明： ? 關(guān)于多功能廳和會議廳的租賃狀況，對于本大廈寫字樓的客戶，我們可以采取每年贈送使用次數(shù)，免收時租費(fèi)用；對于外部企業(yè)使用，我們可以根據(jù)裝修檔次按市場標(biāo)準(zhǔn)收取租金費(fèi)用。 第四篇：潛在目標(biāo)客戶群描述與鎖定 （一） 辦公部分 鎖定客戶群 根據(jù)對中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目入駐企業(yè)和公司狀況的市場調(diào)研，以及我司接觸和掌握的寫字樓潛在客戶來看，我們將本 案目標(biāo)客戶總結(jié)出以下群類及區(qū)域范圍。 【目標(biāo)客戶群示意圖】 深圳地鐵大廈 項(xiàng)目 個性客戶 25% 區(qū)域 共性客戶 75% 集約板塊 25% 發(fā)展板塊 40% 層峰板塊 10% 地鐵相 關(guān)行業(yè) 一、目標(biāo)客戶群定位 【目標(biāo)客戶區(qū)域示意圖】 客戶群描述 ① 目標(biāo)客戶基本判斷 ? 有承租本項(xiàng)目最小單位的經(jīng)濟(jì)能力。 ? 有國際商務(wù)的形象和空間需要。 ② 客戶屬性劃分 ? 項(xiàng)目個性客戶：與“地鐵”相關(guān)行業(yè) —— 地鐵服務(wù)商。 譬如：地鐵相關(guān)設(shè)備材料供應(yīng)商、地鐵廣告公司、顧問公司、設(shè)計公司、監(jiān)理公司等。深圳地鐵建設(shè)期還需要很長時間，這些公司圍繞地鐵而展開工作和業(yè)務(wù)。 ? 區(qū)域共性客戶：福田中心區(qū)朝著“金融”中心區(qū)的福田中心區(qū) 本案 人民南 國貿(mào)圈 30% 蔡屋圍 地王圈 20% 華強(qiáng)北 賽格圈 10% 車公廟 商務(wù)圈 10% 國內(nèi)大 型企業(yè) 5% 國際大 型企業(yè) 5% 方 向發(fā)展，更多的是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的匯聚與集合，中心區(qū)各寫字樓項(xiàng)目對客戶群的吸納業(yè)較為相似。 ③ 區(qū)域共性客戶層次劃分 ? 集約板塊 —— 小型的法律、會計、廣告、咨詢、 IT科技公司等； ? 發(fā)展板塊 —— 具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等； ? 層峰板塊 —— 國內(nèi)外的大型金融、證券、保險公司，以及大型實(shí)力集團(tuán)公司的總部等。 ④ 客戶區(qū)域流動說明 ? 華強(qiáng)北有通訊、電子、 IT 及貿(mào)易，車公廟有裝潢裝飾、家具建材制造和銷售企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，其寫字樓租金和辦公環(huán)境較為適合這些企業(yè) 的存在，故一般企業(yè)流向福田中心區(qū)的情況較小，只是部分為尋求更大發(fā)展平臺的企業(yè)和公司才會