【文章內(nèi)容簡介】 心酒店 亮馬橋路 336 5 2020 22 五棵松奧運(yùn)籃球館項(xiàng)目 五棵松籃球館 360 5 2020 23 奧運(yùn)村 奧運(yùn)村 600 5 2020 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀(jì) 6 24 電視文化中心（ CCTV）工程 CBD 300 5 2020 合計 9362 ? 在 20202020年，預(yù)計共有 5星級酒店新增供應(yīng) 24至 35 個（包括上述 24 家在建酒店），提供客房約 15,000 套，到 2020年預(yù)計北京市 5星級酒店將達(dá)到 110家左右。 表 ： 2020年北京星級酒店目標(biāo)數(shù)量 星級 數(shù)量 5 40 4 70 3 230 2 260 1 200 合計 800 ? 預(yù)計未來 4 年內(nèi)的新增供應(yīng)將達(dá)到已有市場存量的 42％，年均增長達(dá)到 ％以上。市場的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在 20 07年，預(yù)計年新增供應(yīng) 7,000套。 ? 從區(qū)位分布來看， CBD、金融街、中關(guān)村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥砉?yīng)的主要集中區(qū)，可以預(yù)期，未來北京市各個高級酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 ? 北京未來酒店供給的檔次將得到提升，包括里茲卡爾頓、萬豪、凱悅在內(nèi)的國際頂級酒店品牌將繼續(xù)推進(jìn)其開業(yè)計劃，著名酒店品牌的入市預(yù)期將使得北京高檔酒店的市場更為國際化，而市場競 爭的加劇和對管理水平的依賴將更加明顯。 ? 有必要指出的是，以上未來酒店供給的統(tǒng)計更多的依賴于發(fā)展商所公布的開發(fā)規(guī)劃及檔次定位，然而，眾所周知的是，酒店物業(yè)的成功開發(fā)同管理集團(tuán)的選擇、內(nèi)外裝修的設(shè)計和整體運(yùn)營水平關(guān)系密切，因此以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能最終會與實(shí)際情況有所偏離，特別是在項(xiàng)目的星級檔次方面，這將依賴于旅游局的最終評級。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級） 89家，共向市場提供 35,596套客房； ? 到 2020 年初，北京市將預(yù)計有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級）投入使用， 將向市場提供約 10,00013,000套增量客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運(yùn)召開和酒店建設(shè)周期，我們預(yù)計 0 0 10年均無新的優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)落成并投入使用； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場供給如下表示（基準(zhǔn)預(yù)測）： 表 : 2020至 2020年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)基準(zhǔn)預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀(jì) 7 需求面分析 影響需求的因素 ? 對酒店物業(yè)的需求是由旅行推動的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對酒店物業(yè)的需求增加。 ? 按旅行目的劃分，來京的國內(nèi)外游客主要是：觀光旅游、商務(wù)旅游、參加會議、展覽、活動、探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。 ? 影響滯留天數(shù)的主要因素是旅行活動的目的，一般來講，商務(wù)旅行的滯留天數(shù)要高于觀光旅行的滯留天數(shù)，據(jù)北京旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 海外旅游者的平均停留時間為 天，而國內(nèi)外省市旅游者的停留時間為 。 ? 除了 上述常規(guī)性影響因素外，還有一點(diǎn)值得關(guān)注的影響因素是08 北京奧運(yùn)的召開，屆時會有大批記者、工作人員、觀光者涌入北京，這將會大大推動北京市的酒店需求。 酒店需求的發(fā)展趨勢 ? 觀光旅游市場方面，北京是國內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來到北京旅游的國內(nèi)外游客更是快速增長，其旅游收入也快速上升。 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平的不斷提高，國內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五一 ”、 “十一 ”三個旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來京旅游的國內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長，北京市酒店市場受益匪淺，國內(nèi)游客成為三星級以下 酒店的主要消費(fèi)者； 中國（北京）悠久的歷史文化背景、穩(wěn)定的政治環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及與全世界大多數(shù)國家的關(guān)系穩(wěn)定等因素將促使國際游客來京旅游的持續(xù)穩(wěn)定增加； 2020 年奧運(yùn)的成功舉辦更將會把北京的旅游業(yè)推向一個新的層次。 ? 商務(wù)旅游市場方面，中國連續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)吸引超過8000 家外國企業(yè)在京設(shè)立代表處和分部；中國作為目前世界發(fā)展速度最快的國家，將成為世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中的綠島。將會有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國的首都北京發(fā)生。 ? 會議、展覽市場方面，基于北京的國際交流中心、文化中心和信息中 心這樣的地位，使各類大型會議，國際會議甚至超大型的會議、展覽、活動，在北京數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，這樣也同樣形成了對飯店市場的一個重大的影響，各類經(jīng)濟(jì)論壇、高級會議、大型產(chǎn)品展示會等均在北京各大展館舉行，極大的推動了北京酒店業(yè)的發(fā)展，尤其是對 3 星級以上的高檔酒店。在各類展會期間，北京各大鄰近展會的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 奧運(yùn)方面，為了滿足奧運(yùn)期間的酒店緊張問題，政府采取了三大措施促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進(jìn)行檢查評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予 相應(yīng)的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。預(yù)計未來 5 年內(nèi)北京的酒店供應(yīng)將大大增加，而政府也將更傾向于鼓勵在城市的四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀(jì) 8 酒店需求的預(yù)測 海外人士入京旅行帶動的酒店需求預(yù)測 ? 十年來，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復(fù)合平均增長率超過 9%； 圖 ： 海外旅客及旅游外匯收入（ 19922020） 1,748 2,0282,030 2,070 2,189 2,298 2,2012,5242,821 2,8583,10418513130190032003,1002,9562,7682,5002,3842,252 2,2482,1822,0091,2481,07501,0002,0003,0004,000199219931994199519961997199819992000200120022003200401,0002,0003,0004,000接待境