【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 運(yùn)作體系，既包括組織體系結(jié)構(gòu)，又包括組織運(yùn)行結(jié)構(gòu)。其主要運(yùn)行程序包括設(shè)計(jì)與建立、運(yùn)行和調(diào)整等階段。 ①項(xiàng)目組織的設(shè)計(jì)與建 立 ②組織運(yùn)行 ③項(xiàng)目組織調(diào)整 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu) ： ①專業(yè)型工作，一般由專業(yè)承包公司或主管部門承擔(dān)； ②管理型工作，一般由管理人員承擔(dān)。 ①項(xiàng)目的所有者或上層領(lǐng)導(dǎo)。 ②項(xiàng)目管理者（項(xiàng)目的組織層） ③項(xiàng)目具體任務(wù)的承擔(dān)者（項(xiàng)目操作層）。 ? 項(xiàng)目的不同階段，上述三個(gè)層次的人員承擔(dān)的任務(wù)不同： ? 項(xiàng)目前期策劃階段，主要是由投資者（業(yè)主）對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段。主要工作移向項(xiàng)目的組織層、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。 ? 項(xiàng)目施工階段。 項(xiàng)目組織層和實(shí)施層的工作將進(jìn)入高潮。 ? 項(xiàng)目后期管理階段，三個(gè)層次都必須有相當(dāng)大的投入。 三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的策劃 項(xiàng)目組織策劃是根據(jù)項(xiàng)目和項(xiàng)目參與方的具體情況以及環(huán)境條件而進(jìn)行的項(xiàng)目組織的計(jì)劃與設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要管理工作，是一個(gè)復(fù)雜的過程，包含許多內(nèi)容。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理》教案 15 從項(xiàng)目組織策劃的流程可知，項(xiàng)目組織策劃是一個(gè)復(fù)雜過程，需要做許多工作： ①在項(xiàng)目組織策劃前期。 ②在項(xiàng)目組織策劃中期。 ③在項(xiàng)目組織策劃后期。 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)與基本原則 一、 房地產(chǎn)項(xiàng) 目組織的概念及特點(diǎn) ：是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者、合作者為了完成項(xiàng)目的工作任務(wù)，而按一定的規(guī)則構(gòu)成的有機(jī)整體，是由項(xiàng)目的行為主體構(gòu)成的組織系統(tǒng)。 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn) （ 1）組織目標(biāo)明確 （ 2）組織結(jié)構(gòu)的完整性 （ 3）組織形式具有一次性、暫時(shí)性 （ 4）項(xiàng)目組織與企業(yè)組織之間具有關(guān)聯(lián)性 ①項(xiàng)目組織依附于企業(yè)組織 ②項(xiàng)目組織又具有一定的獨(dú)立性 （ 5）項(xiàng)目組織易受到相關(guān)部門不同程度的影響 （ 6）項(xiàng)目組織有高度的彈性、可變性 （ 7）項(xiàng)目組織沒有固定的組織文化 （ 8）項(xiàng)目 組織有自身的結(jié)構(gòu)和組織關(guān)系 ①專業(yè)與行政的關(guān)系；②合同關(guān)系 二、 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本原則 （ 1）目標(biāo)統(tǒng)一原則 （ 2）責(zé)權(quán)利平衡原則 ①權(quán)責(zé)對(duì)等；②權(quán)力的制約與保護(hù)； ③責(zé)任到位，獎(jiǎng)罰分明 （ 3）靈活性和適用性相結(jié)合的原則 （ 4）組織制衡原則 （ 5）保持項(xiàng)目組成人員及其責(zé)任的連續(xù)性和統(tǒng)一性原則 ①項(xiàng)目的整體性工作最好由一個(gè)單位或部門全面負(fù)責(zé)管理、統(tǒng)籌安排。 ②項(xiàng)目的主要承擔(dān)者應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的最終成果負(fù)責(zé)。 （ 6）合理安排項(xiàng)目組織管理跨度與管理層次原則 管理跨度：又稱管理幅度 ，是指某一組織單元直接管理下一層次組織單元的數(shù)量。 管理層次：是指一個(gè)組織總的結(jié)構(gòu)層次。 ①窄跨度、多層次的組織結(jié)構(gòu) ②寬跨度、少層次的組織結(jié)構(gòu) （ 7）合理授權(quán)原則 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理》教案 16 ①按所完成的任務(wù)和預(yù)期取得的結(jié)果進(jìn)行合理授權(quán)。 ②采取分權(quán)形式對(duì)組織進(jìn)行授權(quán)。 ③應(yīng)謹(jǐn)慎授權(quán)。 復(fù)習(xí)思考題： ； ； ； 。 ，結(jié)合房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)置的原則及其特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行分析。 下次課預(yù)習(xí)要點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織形式 實(shí)施情況及教學(xué)效果分析 順利完成課堂任務(wù)。通過引導(dǎo)、講授、討論以及舉例說明等多種教學(xué)方法，結(jié)合生動(dòng)形象的圖片及相關(guān)視頻資料，使學(xué)生更容易接受所學(xué)內(nèi)容。通過讓學(xué)生自主選擇一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)其組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)及其設(shè)置原則進(jìn)行討論及分析，進(jìn)而增強(qiáng)其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的深入理解。 學(xué)院審核意見 學(xué)院負(fù)責(zé)人簽字 年 月 日 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理》教案 17 授課時(shí)間 __ _ 第 4 次課 授課章節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織形式 任課教師 及職稱 郭金金 （講師） 教學(xué)方法 與手段 教學(xué)方法： 講授法、談話法、 討論法 ， 練習(xí)法 教學(xué)手段：多媒體教學(xué) 課時(shí)安排 2 課時(shí) 使用教材和 主要參考書 教材 ： 譚術(shù)魁：《房地產(chǎn)項(xiàng)目管理（第 2版）》，北京：機(jī)械工業(yè)出版社 ,2020 主要參考書目 ： 夏聯(lián)喜 ：《 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 》 ， 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 ， 2020 張躍松 ：《 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 》， 中國(guó)人民大學(xué)出版社 ， 2020 劉列勵(lì) ：《 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理 》， 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 ， 2020 陸惠民 等：《 工程項(xiàng)目管理 (第 2版 )》， 東南大學(xué)出版社 ， 2020 叢培經(jīng) ：《 高等學(xué)校規(guī)劃教材 :工程項(xiàng)目管理 (第 4版 )》， 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 ， 2020 張寶嶺，單兆海：《建筑工程索賠及案例分析》， 機(jī)械工業(yè)出版社 ， 2020 項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) ：《 項(xiàng)目管理知識(shí)體系指南 (PMBOK指南 )(第 5版 )》， 電子工業(yè)出版社 ，2020 哈羅德 ?科茲納 (Harold Kerzner)， 楊愛華 等：《 項(xiàng)目管理 :計(jì)劃、 進(jìn)度和控制的系統(tǒng)方法 (第 10版 )》， 電子工業(yè)出版社 ， 2020 全國(guó)一級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會(huì)：《建設(shè)工程項(xiàng)目管理》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 教學(xué)目的與要求： 通過本次課的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的主要組織形式及其個(gè)各自的特點(diǎn)，以便于在實(shí)際項(xiàng)目中選擇合適的組織形式順利完成項(xiàng)目目標(biāo)。 教學(xué)重點(diǎn)，難點(diǎn)： 重點(diǎn)： ； ； 難點(diǎn)： 教學(xué)內(nèi)容： 房地產(chǎn)項(xiàng) 目的組織形式 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)方式 項(xiàng)目分標(biāo)：是指在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的基礎(chǔ)上，按一定的規(guī)則將整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)和工作分解為若干個(gè)包（或標(biāo)段）的過程。 ①分標(biāo)可保障項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 ②分標(biāo)可明確地、靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施控制。 ③分標(biāo)策劃是項(xiàng)目管理的一種手段，可以分清項(xiàng)目主次。 ①業(yè)主方面：利益目標(biāo)、項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、管理水平、管理力量、對(duì)項(xiàng)目管理介入程度以及管理風(fēng)格、對(duì)工程師和承包商的信任程度、對(duì)工期、質(zhì)量的要求等。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理》教案 18 ②承包商方面：企業(yè)資信、經(jīng)驗(yàn)、規(guī)模、管理風(fēng)格與 水平、抗風(fēng)險(xiǎn)能力 161。173。161。173。 ③房地產(chǎn)項(xiàng)目方面；類型、規(guī)模、特點(diǎn)、技術(shù)復(fù)雜度 ④環(huán)境方面：軟環(huán)境 、硬環(huán)境、人們的社會(huì)信任程度 ? .. 1）分階段、分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式。 ①有利于加強(qiáng)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理。 ②有利于保證業(yè)主對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃和設(shè)計(jì)的主線清晰。 ③，主合同關(guān)系復(fù)雜，存在大量的管理工作。 管理成本高。 ④業(yè)主存在大量的、困難的協(xié)調(diào)工作。 2）總承包方式 —— 項(xiàng)目總承包也稱一攬子承包，或叫 “ 交鑰匙 ” (Turnkey)承包。這種承包方式，業(yè)主對(duì)擬建項(xiàng)目的要求和條件，只概略地提出一般意向，而由 承包商對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的計(jì)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工和竣工等全部建設(shè)活動(dòng)實(shí)行總承包。 ? 總承包方式的特點(diǎn)： ①業(yè)主合同關(guān)系簡(jiǎn)單，有利于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的總體管理與規(guī)劃。 ②總承包項(xiàng)目有利于總承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理。 ③總承包項(xiàng)目的責(zé)任體系是完備的。 ④總承包方式對(duì)總承包商要求較高。 ⑤總承包項(xiàng)目對(duì)業(yè)主與承包商雙方都有利。 3）設(shè)計(jì)或施工總分包模式 這種模式與項(xiàng)目總承包不同，業(yè)主將工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工任務(wù)分別發(fā)包給一個(gè)設(shè)計(jì)承包單位和一個(gè)施工承包單位，并分別與設(shè)計(jì)和施工單位簽訂承包合同。它是處于 工程項(xiàng)目總承包和平行承包之間的一種承包模式。 ? 設(shè)計(jì)或施工總分包模式 ? 設(shè)計(jì)或施工總分包模式 ? 優(yōu) 點(diǎn)： 設(shè)計(jì)完成后招標(biāo)，有利于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目投資的控制； 施工圖和合同條款便于業(yè)主進(jìn)行工程項(xiàng)目質(zhì)量控制； ? 缺 點(diǎn) : 設(shè)計(jì)、施工分別招標(biāo)，業(yè)主協(xié)調(diào)管理難度高； 容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)與施工脫節(jié) 4）聯(lián)合體承包模式 聯(lián)合體是指由多家承包企業(yè)為了承包某項(xiàng)項(xiàng)而組成的一次性組織機(jī)構(gòu)。聯(lián)合體的組建一般遵循一定的原則。 ? 優(yōu)點(diǎn)：增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力；業(yè)主合同關(guān)系簡(jiǎn)單；聯(lián)合體的成員之間合作關(guān)系穩(wěn)定。 5） CM模式（ Construction Management的縮寫） CM模式：是指 CM單位接受業(yè)主的委托，組織方式協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、管理施工的承發(fā)包模式，是一種特定的分標(biāo)模式，其出發(fā)點(diǎn)是縮短工程建設(shè)工期。 這種模式的特點(diǎn)： ①采用 “ Fast Track” 生產(chǎn)組織方式。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理》教案 19 ②采用委托 CM單位的生產(chǎn)組織形式。 ③采用 “ 成本 +利潤(rùn) “ 的計(jì)價(jià)方式。 ? CM模式的優(yōu)點(diǎn)： a) 建設(shè)周期短 ； b) CM經(jīng)理的早期介入，有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化 ； ? CM模式的缺點(diǎn) : a) 對(duì) CM經(jīng)理的要求較高。 b) CM經(jīng)理所在單位的資質(zhì)和信譽(yù)都應(yīng)該比較高，而且具備高素質(zhì)的從業(yè)人員。 c) 分項(xiàng)招標(biāo)導(dǎo)致承包費(fèi)高 。 CM模式的類型： ①非代理型（ CM/NonAgency） 的特點(diǎn) ? CM 單位相當(dāng)于承包商的身份（非真正意義的承包商 —— 合同不同），而不是業(yè)主代理的身份； ? CM 單位可直接與分包商簽訂合同對(duì)分包任務(wù)進(jìn)行發(fā)包； ② 代理型 （ CM/ Agency） ? CM 單位以業(yè)主代理的身份參與工作； ? 不直接從事施工活動(dòng)，不負(fù)責(zé)分包任務(wù)的發(fā)包； ? 是由業(yè)主與分包商簽訂合同， CM 單位與分包商無(wú)合同關(guān)系。 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)形式 （ 1）寄生式項(xiàng)目組織 1）寄生式項(xiàng)目組織的定義與形式 寄生式項(xiàng)目組織：依賴于原企業(yè)而組建，其 組織機(jī)構(gòu)和組織人員來源于原企業(yè)，并手原企業(yè)的組織形式的限制和制約。 若項(xiàng)目任務(wù)落實(shí)給某一職能部門，則這種組織被稱為部門控制式項(xiàng)目組織。 2）寄生式項(xiàng)目組織的特征 ①項(xiàng)目組織的功能和作用很弱 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)組織成員沒有正式的指令權(quán)、指揮權(quán)和決策權(quán)；僅是一個(gè)聯(lián)絡(luò)小組的領(lǐng)導(dǎo)，從事信息收集、處理與傳遞，對(duì)目標(biāo)不承擔(dān)責(zé)任； ②項(xiàng)目組織不需要組織規(guī)則 —— 成員兼職 ③項(xiàng)目組織成員在項(xiàng)目建設(shè)期間與原部門暫時(shí)停止領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系 適用范圍：企業(yè)內(nèi)部可以完成的、低成本、低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模小、項(xiàng)目參與者之間界面處理方便、時(shí)間和費(fèi)用壓力不大的項(xiàng) 目。 3）寄生式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn) ①寄生式項(xiàng)目不需新建組織機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)原組織影響較小，且管理成本較低。 ②有利于各種專業(yè)人員結(jié)合在一起，辦事效率高。 4）寄生式項(xiàng)目組織的缺點(diǎn) ①項(xiàng)目經(jīng)理沒有組織上的權(quán)力，無(wú)法確保項(xiàng)目目標(biāo)。 ②項(xiàng)目經(jīng)理來自某職能部門，容易造成比較狹隘、不全面的決策行為。 ③項(xiàng)目的某些職能工作只是參與項(xiàng)目成員的一項(xiàng)附帶性工作，一定程度上限制了項(xiàng)目成員的發(fā)展。 （ 2）獨(dú)立式項(xiàng)目組織形式 1）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的概念與形式 2）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的特征 ①獨(dú)立式項(xiàng)目組織是企業(yè)內(nèi)部的一個(gè)項(xiàng)目組織 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理》教案 20 ②項(xiàng)目經(jīng) 理承擔(dān)項(xiàng)目管理職能，對(duì)項(xiàng)目組織擁有完全權(quán)力 3）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn) ①能將項(xiàng)目參加者的力量集中于項(xiàng)目 ②能對(duì)項(xiàng)目加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)施統(tǒng)一管理 ③適應(yīng)范圍較廣泛：企業(yè)進(jìn)行較大的、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目；也適用于要求在短期內(nèi)完成的、費(fèi)用壓力大、經(jīng)濟(jì)要求高的項(xiàng)目。 4）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的缺點(diǎn) ①獨(dú)立式項(xiàng)目組織效率低，成本高 ②項(xiàng)目任務(wù)不均勻，資源的計(jì)劃和供應(yīng)困難 ③不利于企業(yè)和人員的發(fā)展 ④項(xiàng)目組織可變性和適應(yīng)性不強(qiáng) —— 獨(dú)立組織的建立與結(jié)束，會(huì)對(duì)原企業(yè)組織產(chǎn)生沖擊。 復(fù)習(xí)思考題： 目的分標(biāo)形式以及各自特點(diǎn)； ？ 寄生式項(xiàng)目組織的特征及優(yōu)缺點(diǎn)； 。 下次課預(yù)習(xí)要點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織形式 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織 實(shí)施情況及教學(xué)效果分析