【文章內容簡介】 米）均價（元/平方米） （ 3）在售商鋪銷售面積 ★ 以上在售商業(yè)以萬達星城銷售狀況最為理想 ,原因為 :萬達星城臨街街鋪基本全為 50平方米左右 ,總價低 ,投資門檻低 . ★ 30－ 50 ㎡商鋪最受市場青睞 商鋪面積銷售情況3 0 5 0 平方米占7 3 %1 0 0 －2 0 0 平方米及以上面積占2 2 %7 0 －8 0 平方米占5 %3 0 5 0 平方米 7 0 －8 0 平方米 1 0 0 －2 0 0 平方米及以上 分析： 以上統計數據來源紅谷灘售磬萬達星城ⅠⅡ期、江信國際花園 1Ⅱ 期及在售項目濱江豪園、 商城 .世紀村、 江信國際花園Ⅱ期等商業(yè)項目，從市場銷售反映， 30－ 50 平方米的商鋪最受市場歡迎， 究其原因在于面積小相對投資門檻低，且商鋪的經營與變現能力較強。 （ 4）在售商業(yè)銷售狀況 ★ 商業(yè)現狀銷售狀況一般，多數商業(yè)延后推盤，入市時機選擇在準現房 項目名稱 江信國際花園 商城世紀村 萬達星城 濱江豪園 世貿 168 紅谷春天 推盤時機 現房發(fā)售 現房發(fā)售 準現房 發(fā)售 現房發(fā)售 準現房發(fā)售 供給面積 8800 ㎡ 約 4000 ㎡ 約 10000 ㎡ 17000 ㎡ 1200 ㎡ (共 30間 ) 單元面積 200－ 400 ㎡ 150－ 260㎡ 4050 ㎡ 200300 ㎡ 40－ 50㎡ 銷售情況 一層銷售 50％，二層銷售 70％，三層銷售20％ ，目前二期已基本沒有銷售 ，三期即將面世 銷售情況一般 06 年 7 月份推盤 ， （ 9樓區(qū)域）一層售價在1202013500 元 /㎡， 銷售 一般 銷售情況一般 銷售 80% 銷售情況一般 銷售 10％ 商業(yè)氛圍不足 ，面積龐大 ，采取出租招商與銷售相結合，銷售速度差 銷售 85％ 銷售周期太長超過2年，商氣不足，銷售速度差 分析： ◎從推盤時機層面看： 多數項目以工程進度到準現房時再開始發(fā)售商鋪。 憑借前期銷售住宅時，蓄集起大量有商鋪購買意向的客源，時機成熟再開閘放水順勢銷售商鋪。此時勢能轉化為動能，商鋪銷售速度快。 ◎從商鋪銷售量層面看：根據新景祥對紅谷灘地適時跟蹤統計， 03 年 10 月銷 售到迄今 07年 8月累計， 紅谷灘 2 年多 的周期商鋪銷售面積約 5 萬平方米，銷售量小， 究其原因是由于紅谷灘商業(yè)推出的供給量少導致銷售量?。辉俳Y合 04－ 05年南昌市區(qū)非住宅銷售量： 2020 年 32 萬平方米、 2020年 23萬平方米，即 2 年非住宅總銷售量 55萬平方米，（按第二部分論述寫字樓銷量占非住宅銷量的 30％扣減得出商業(yè)銷量）， 估算南昌市 2年商業(yè)銷售量 萬平方米。對比紅谷灘商業(yè)銷量占市總銷售量不到 10 分之一，從此差距可以看出：紅谷灘的商業(yè)尚處于起步發(fā)展階段，作為市政治商業(yè)中心的前景規(guī)劃，紅谷灘區(qū)未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿?巨大，商鋪留待后推，其價值的后發(fā)優(yōu)勢更為強勁。 （ 5） 本案商業(yè)總體總述 本案商業(yè)營銷問題點分析 ◎商氣細弱： 紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項目眾多延后推盤銷售。 ◎人氣匱乏： 由于生活配套的不完善，現狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高。 ◎體量問題： 本案商業(yè)總量約 5萬㎡，體量不小， 單間面積龐大， 需考慮主營業(yè)種定位的聚客號召力及租售比例問題。 第二章：項目篇 一 、市場商業(yè)分析 及定價依據 南昌商業(yè)目前正處于萌發(fā)期，價格的制定必須依據市場的需求以及實效回報而得出 ! 紅谷灘 在售商業(yè)銷售情況列表 萬達星城 累計非住 宅合同均價： 9050 元 /平米 (數據來源 :南昌房地產信息網 ) 樓號 樓層 已售面 積 總面積 各面積段占已售面積的銷售比率 各面積段的總銷售率 50 ㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50 ㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 2 號商業(yè)公寓樓 1 層 % % % % % % % % 2 層 3 層 1 號樓商業(yè)公寓樓 1 層 % % % % % % % % 2 層 3 層 三期一區(qū) 5 號樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)7 號樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)13號樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)14號樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)11號樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)12號樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)1 號商住樓 1 層 % % % % % % % % 三期一區(qū)2 號商住樓 1 層 % % % % % % % % 總結： 總銷率不高，不理想 小面積商鋪成為銷售比率的主要 支撐點 1)、 面積區(qū)間在 50 ㎡左右的和面積區(qū)間在 50100㎡的方正店面去化速度最快，面積為 100300㎡左右的其次，而面積區(qū)間在 300 ㎡以上的大鋪面銷售抗性相對而言較大。 2)、 小鋪面因臨街，總價低而得到市場的普遍認可。 3)、 300 平米以上的大鋪面，總價高，投資壓力和風險都比較大，受到一定的銷售抑制 金融街 .紫金園 累計非住宅合同均價： 8590 元 (數據來源 :南昌房地產信息網 ) 樓號 樓層 已售面 積 總面積 各面積段占已售面積的銷售比率 各面積段的總銷售率 50 ㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 5 號商住樓 1 層 102 % % % % % % % % 14號商住樓 1 層 % % % % % % % % 16號商住樓 1 層 % % % % % % % % 17號商住樓 1 層 % % % % % % % % 15號商住樓 1 層 % % % % % % % % 分析： 總銷率不高，不理想 小面積商鋪成為銷售比率的主要支撐點 主要銷售業(yè)績以 50 平米左右店面支撐，再次就是 50100平米的店面還 具備一定的銷售量，紫金園在店面的規(guī)劃上基本都是以 50 平米以下做為主力面積，銷售良好，以其低價，總價低，投資壓力小，外加地段的優(yōu)勢，致使 50 平米以下的店面基本銷售一空。 江信國際花園 累計非住宅合同均價： 9080 元 (數據來源 :南昌房地產信息網 ) 樓號 樓層 已售面 積 總面積 各面積段占已售面積的銷售比率 各面積段的總銷售率 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 公建 18號樓 1 層 0 4869 % % % % % % % % 2 層 3 層 綜合大樓 1 層 0 % % % % % % % % 2 層 3 層 分析 ： 江信三期目前還未銷售，就江信的一、二銷售狀況分析統計，銷售狀態(tài)不容樂觀，甚至有的商鋪目前都還未有所銷售 動向，至今無人問津，據內部可靠消息，售價將有一定的下浮調整。 商城 .世紀村 (數據來源 :南昌房地產信息網 ) 樓號 樓層 已售面 積 總面積 各面積段占已售面積的銷售比率 各面積段的總銷售率 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 1 號樓 1 層 0 0 % % % % % % % % 2 層 9 號樓 1 層 % % % % % % % % 2 層 總結 商城 .世紀村商鋪構架和名門世家有其極其的相似，其的商鋪面積基本都是上下兩層分布，面積比例都比較大，由于其缺乏小面積的比例因素，在銷售中，沒有很大的選擇，從銷售比例來看，銷售有一定的良效，但基于商城商業(yè)面積體量小，去化幾間所占到的比例就是有一定 的支撐點。是只表面的銷售業(yè)績，在 300 平米以上的店面銷售也是空頭支票。 總結概述： 發(fā)現問題 在對紅谷灘新區(qū)的在售商業(yè)個案中，我們已經明確了大多數的投資客在選擇店面面積上都普遍傾向于 50 左右及 50100 左右平米的商鋪， 總結原因有兩點： 1)、 面積小，總價低，壓力相對減??； 2）、 普遍選擇這種面積配比的店面其中有很大一部分是對商業(yè)價值缺乏一定的信心，投入的小，相對風險也較低。 總銷售狀況都普遍不太理想，基本都處于銷售萌發(fā)期。不難發(fā)現，單價過高所造成客戶收益與實際投入不 成正比。在回報這塊普遍偏離實際，使得大多投資客對目前售價缺乏信息。 200 平米以上面積的店面基本都處于癱瘓銷售狀態(tài)，可見，對于面積龐大，投資幾百萬做為定點投資還是在少部分。 熱銷面積因素 （ 1） 面積較少在 10— 50㎡的商鋪（外街） 熱銷售原因：主要是面積小總銷售金額不大，投資門檻低易于日后的租賃，適合各類型商鋪投資者。 （ 2） 面積在 50— 100 ㎡門開間大縱深踐的雙門面商鋪熱銷原因：這類型的商鋪雖然無論是總價及單價都比較高，但由于鋪型方正布局合理沒有浪費面積利用率高，而且雙門面可分可合投資回報高。 （ 3） 面積在 50100 ㎡層高 7米以上成規(guī)則長方型 熱銷原因：這類型商鋪由于樓層高可內置兩層不會受到高度的制約，樓下做店面樓上作辦工用，適合自用型商家 經營要求。 商鋪滯銷因素 如果說銷售房子是賣給客戶一種生活方式一個生活理念 ，那么銷售商鋪就是銷售給客戶一種利益，假如這種說法是對的話，那么商鋪滯銷原因是我們并未找到讓客戶感覺購買本項目商鋪會獲利的沖動感覺。如果說沒有賣不出的產品，只有賣不出的價格是正確的話，那么我們的產品確實是超出市場價了，但這兩個原因并不是本項目的滯銷的主要成因。根據我司項目組人員分析 商鋪滯銷主要原因有以下幾方面 （ 1） 面積在 200 以上的面積過大，總價壓力過大 （ 2） 商鋪結構有一定的缺陷 （ 3） 單價過高 （ 4） 實際租賃情況不樂觀 （ 5） 空間利用有一定的局限 整體分析： 整體均價高于市場需求行情（面積及單價），對于紅谷灘板塊而言，更為偏離市場，目前，紅谷灘新區(qū)人氣是一個很嚴重的問題，雖然住宅銷售率普遍良好，但真正的入住率不容樂觀，在未來幾年，商業(yè) 氛圍要形成一定的格局還需要政府的大力支持， 對于目前在售商業(yè)，銷售都是空穴來風，勉強支撐早期高均價入市的基點。 ? 紅谷灘新區(qū) 07年下半年商業(yè)入世樓盤綜合指標 案名 體量 地段區(qū) 間優(yōu)勢 價格趨勢 對本案威脅度 博泰江濱 ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆ 紅谷凱旋 ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ 聯發(fā)廣場 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 泰耐克 .金融大廈 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ 江信 .國際花園 ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ 商城 .世紀村 ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ 海航 .白金匯 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ 江信 .國際金融港 ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ 洪城 .比華利 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 濱江 .豪園 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 陽光楓情 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ? ? 小 結：觀察以上表格統計分析，名門世家未來面臨的威脅不容樂觀，紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍在起步階段，如此多