【文章內(nèi)容簡介】 資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。產(chǎn)權(quán)式酒店向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的有效綜合。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店受到了一部分中產(chǎn)階層投資客的青睞。 產(chǎn)權(quán)式酒店起源于 20 世紀(jì) 60 年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。 西方產(chǎn)權(quán)式 酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備 3S（陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個(gè)重要因素就是國外分時(shí)度假消費(fèi)的配套。分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過 100 個(gè)國家的 5000 余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。 在中國內(nèi)地，最先引入 產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約1995 年，海南東方實(shí)業(yè)股份有限公司在房地產(chǎn)市場 低靡 的時(shí)候，為了擺脫樓盤滯銷困境，首先在三亞銀海房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)了這種投資方式，運(yùn)作了中國第一家產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 三亞銀海大酒店。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式，從 20xx 年起開始風(fēng)靡全國， 17 北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均相繼出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一個(gè)時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。比較有名的如：深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團(tuán)“丹楓白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大 ——— 龍慶（ 假日）鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲藍(lán)色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍(lán)天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍?jiān)铝翞炒缶频辍钡取? 鄭州產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)在 20xx 年前后，如 。青年易居，時(shí)尚帕提等，實(shí)際這些項(xiàng)目開始時(shí)是酒店式公寓而非產(chǎn)權(quán)式酒店，后來一些小的酒店管理公司將部分公寓租來建立了酒店，基本上以商務(wù)客戶為主，但客房不集中，管理不正規(guī)，確切地說，仍然沒有擺脫酒店式公寓形式。較為正規(guī)的產(chǎn)權(quán)式酒店直到最近 幾 年才有出現(xiàn) . 現(xiàn)狀 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市 ， 其時(shí)為 1995年。那是在房地產(chǎn)市場低迷時(shí)期為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新浪潮的 到來， 它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 20xx 年起開始風(fēng)靡全國。北京 、 上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店 ， 經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢 頭 。 然而不久后 , 在國內(nèi)以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店卻遭遇敗績。究 18 其原因有三 ： 一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出以回籠資金 ， 目的不在于發(fā) 展旅游業(yè) ； 二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟 ， 國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成 ； 三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。 直到 20xx 年春節(jié)黃金周期間，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)暴又再次席卷中國大地，如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富，國際分時(shí)度假公司走進(jìn)中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。 風(fēng)險(xiǎn) 在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售過程之中， 較高 的投資回報(bào)率 帶來的投資回報(bào)令人心動(dòng) ， 但產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計(jì)算的。從酒店經(jīng)營的實(shí)際情況來看，很多酒店的入住率大大低于廣告中的入住率，特別是季節(jié)性酒店真正有較好入住率的月份并不多，平均下來很難達(dá)到酒店經(jīng)營管理公司預(yù)期的入住率。 而在酒店經(jīng)營工程中，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、相關(guān)政策出臺(tái)、宏觀市場變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率取決于客房的入住率，而入住率是直接與城市旅游市場的發(fā)達(dá)程度、酒店的地理位置、硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)的。這些都不是開發(fā)商可以完全預(yù)見和控制 的。 19 產(chǎn)權(quán)式酒店的操作模式 （一）、基本操作模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的基本操作模式主要有兩種： 第一、由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者把客房一定時(shí)期的使用權(quán)以出租或委托經(jīng)營方式委托給商業(yè)管理公司經(jīng)營管理，由擔(dān)保公司對(duì)商業(yè)管理公司的履約向投資者提供擔(dān)保，商業(yè)管理公司再委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營酒店。同時(shí)投資者通過商業(yè)管理公司可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。投資者通過兩種方式得到投資回報(bào)，一是用酒店固定回報(bào)通過商業(yè)管理公司直接償還按揭貸款，按揭還完后，商業(yè)管 理公司將以后的回報(bào)定期支付給投資者；二是商業(yè)管理公司定期向投資者直接支付投資回報(bào)。無論采取那種方式，如商業(yè)管理公司不能履約，擔(dān)保公司都將承擔(dān)連帶責(zé)任。 開發(fā)商、投資者、商業(yè)管理公司、擔(dān)保公司、酒店管理公司之間的關(guān)系 A：開發(fā)商與投資者之間是買賣關(guān)系 開發(fā)商與投資者簽訂《商品房買賣合同》，每一個(gè)業(yè)主辦理一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。 B、 C: 投資者與商業(yè)管理公司之間是委托經(jīng)營關(guān)系，與擔(dān)保公司之間是擔(dān)保和被擔(dān)保關(guān)系，三方簽訂委托經(jīng)營協(xié)議和擔(dān)保協(xié)議。 D: 商業(yè)管理公司與酒店管理公司之間是委托經(jīng)營管理關(guān)系，由商業(yè)管理公司與 酒店管理公司簽訂酒店委托經(jīng)營協(xié)議。 20 E: 開發(fā)商與商業(yè)管理公司表面看沒有合同關(guān)系，但實(shí)際上是合作關(guān)系，商業(yè)管理公司可以是房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司也可以是商業(yè)合作伙伴。在此商業(yè)管理公司起著產(chǎn)權(quán)式酒店操作的組織者、領(lǐng)導(dǎo)者作用。 F: 房地產(chǎn)開發(fā)公司與擔(dān)保公司之間一般情況下存在著房地產(chǎn)開發(fā)公司為商業(yè)公司提供反擔(dān)保的關(guān)系。因?yàn)椋ǔ?dān)保公司會(huì)要求第三方為其擔(dān)保提供反擔(dān)保。（如房地產(chǎn)開發(fā)公司直接為商業(yè)管理公司提供擔(dān)保則不存在這一問題）。 （二）、產(chǎn)品與定位 產(chǎn)品與定位是要根據(jù)前期論證的結(jié)果提出具體的產(chǎn)品類型、檔次、具體的設(shè)計(jì)要求。 酒店的類型從大類上可分為旅游酒店和商務(wù)酒店，一般旅游酒店應(yīng)靠近旅游景點(diǎn)和城郊結(jié)合部，其功能和設(shè)施配套比較傾向于休閑娛樂；商務(wù)酒店則應(yīng)靠近城市的商務(wù)、行政集中區(qū)域，其功能和設(shè)施配套首先要盡可能滿足商務(wù)辦公的需要。產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)應(yīng)根據(jù)其地理位置確定其類型。 在確定類型的基礎(chǔ)上，要根據(jù)當(dāng)?shù)赝惥频甑那闆r，確定酒店的檔次，確定的標(biāo)準(zhǔn)：一是看不同檔次酒店的銷售情況，如：入住率，價(jià)格等；二是看不同檔次酒店的比例，有無斷檔、缺擋。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位越高越要謹(jǐn)慎，一般來 講非商務(wù)行政中心和著名休閑旅游區(qū)不適合作三星級(jí)以上的檔次的產(chǎn)權(quán)式酒店，最好以主要提供住宿的快捷酒店和商務(wù)連鎖酒店為好。其原因是酒店的星級(jí)越高對(duì)公用配套設(shè)施的面 21 積、內(nèi)容要求也越多，這樣勢必增大公用設(shè)施面積和公攤面積，給房產(chǎn)的銷售以及以后的統(tǒng)一經(jīng)營管理帶來難度，加大酒店的銷售和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而快捷酒店和商務(wù)連鎖酒店客房的檔次不低，配套公用面積較少，價(jià)格適中，管理成本也比較低，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 作為酒店對(duì)戶型要求比較簡單，主要是標(biāo)準(zhǔn)間戶型，套間也主要是利用標(biāo)準(zhǔn)間的組合和建筑造型邊角空 間形成，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)間的面積及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)可參考國家《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制定?？头恐刑组g比例一般不超過 10%。 產(chǎn)權(quán)式酒店通常應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的精裝修。其好處是可提高售價(jià)，減少后期投資。但有一個(gè)前提條件，在裝修前要確定酒店管理公司。裝修方案一定要與酒店管理公司協(xié)商確定，防止盲目裝修不適應(yīng)酒店要求，造成浪費(fèi)。 （三）、配套 配套包括功能配套和設(shè)備配套。功能配套要盡可能和小區(qū)或周邊的商店、餐飲、娛樂等統(tǒng)一考慮，把其納入自己酒店的配套范圍。有臨街門面房的，應(yīng)盡可能利用 臨街房，沒有臨街門面房的，應(yīng)盡量壓縮客房外的配套面積。設(shè)備配套應(yīng)根據(jù)規(guī)模檔次的要求在建設(shè)時(shí)即予以考慮，主要考慮的內(nèi)容有：空調(diào)、電梯（作為酒店多層也需要電梯）、衛(wèi)浴、通信、消防等。酒店的配套也最好與酒店管理公司進(jìn)行協(xié)調(diào)。 （四）、確定酒店管理公司 22 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵是酒店管理公司的品牌和能力，選擇好了優(yōu)秀的酒店管理公司項(xiàng)目就成功了一半。 無論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議，一般有以下幾種模式： ：業(yè)主或商業(yè)管理 公司與酒店管理公司簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》，將客房經(jīng)營權(quán)全權(quán)委托或租賃給酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價(jià)的一定比例或租金標(biāo)準(zhǔn)以固定金額方式定期支付業(yè)主作為投資回報(bào)。經(jīng)過委托也可直接代投資者支付銀行按揭。 經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅收均由酒店管理公司承擔(dān)。業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定金額或天數(shù)的住房卡，憑卡在限定金額或天數(shù)內(nèi)可免費(fèi)住宿。住房卡消費(fèi)完后，可享受貴賓優(yōu)惠待遇。 ：投資者或商業(yè)管理公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，投資者可自由確定自己產(chǎn)權(quán)客房的自用時(shí)間，但在自用期間應(yīng)承擔(dān) 雙方商定標(biāo)準(zhǔn)的成本費(fèi)用，其余時(shí)間由酒店管理公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營，經(jīng)營收益按照所有出租客房的平均收入扣除經(jīng)營成本和酒店管理公司管理費(fèi)用后在投資者中進(jìn)行分配。計(jì)算辦法： 每間客房每天平均收入 =客房出租總收入 /每間可出租天數(shù)之和 （每間可出租天數(shù) =365 天 自用天數(shù)） 每間客房每天平均收益 =每間客房每天平均收入 每天每間成本費(fèi)用 （每天每間成本費(fèi)用 =成本費(fèi)用總額 /客房間數(shù) *365 天） 投資者個(gè)人收益 =每間產(chǎn)權(quán)客房可出租天數(shù)之和 *每間客房每天平均 23 收益 每間客房自用天數(shù)之和 *每天每間成本費(fèi)用 ：這種方式實(shí) 際上是前兩種方式的綜合。 就目前國內(nèi)情況看主要采用的是第一種，因?yàn)檫@種方式透明度較高，適應(yīng)范圍較廣，方式也比較簡便，比較容易接受。而第二種適應(yīng)一部分企業(yè)、單位和客房自用時(shí)間較多的投資客戶。 （五）、宣傳推廣 。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶主要是三類消費(fèi)群體： 其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和回報(bào)； 其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議、差旅，以往一些單位設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常 管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱； 其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。 這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資收益升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性、可投資性和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn) 權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成 24 功的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長期回報(bào) 則 難取得他們的信任。 生態(tài)酒店的含義 （ 3） 生態(tài)酒店 Garden Hotel，又稱園林酒店、生態(tài)園、花園酒店 。 生態(tài)酒店是運(yùn)用園林和裝飾的表現(xiàn)手法，將餐飲環(huán)境與山水園林相結(jié)合，通過表 達(dá)自然、藝術(shù)、文化等一系 列主題，滿足就餐者對(duì)于自 然的向往以及對(duì)于各種地 方或歷史文化的探究心 理 ， 且具有一定建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 的特殊餐飲環(huán)境。 生態(tài)酒店作為一種新型的餐飲 空間，從建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝飾到內(nèi)部園林景觀上與以往的餐飲酒店有著很大的區(qū)別，這些區(qū)別不僅僅表現(xiàn)在一種單純的形式上，更是一種餐飲文化的轉(zhuǎn)變或者說增加。 普遍采用鋼結(jié)構(gòu)建筑和陽光板技術(shù)，主