【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目，本商場(chǎng)存在位置不佳之明顯缺點(diǎn) ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)不高： 項(xiàng)目中的二樓大部分面積前身為停車(chē)場(chǎng)，樓底較矮，限制了業(yè)態(tài)分布的選擇。 ? 周邊消費(fèi)力低： 由于登峰地區(qū)消費(fèi)力不高，且項(xiàng)目并沒(méi)有主干道一線(xiàn)臨街鋪，不能以零售引領(lǐng)臨近消費(fèi)力，只能引入符合商圈特點(diǎn)的采購(gòu)消費(fèi)力。 三、 發(fā)展前景分析 19 ? 小北 登峰商圈歷史悠久，小聯(lián)合國(guó)外貿(mào)市場(chǎng)已形成多年，各外貿(mào) 采購(gòu)商場(chǎng)林立，但業(yè)態(tài)分布零散，均沒(méi)有一個(gè)以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、某種主題商品定位的一站式商場(chǎng)。本項(xiàng)目可以此作為突破點(diǎn)，引領(lǐng)小北 登峰商圈走入一個(gè)新時(shí)代。 ? 商圈內(nèi)各項(xiàng)目均只租 不售，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)出售模式，本項(xiàng)目可以以此 為 創(chuàng)新 賣(mài)點(diǎn)打進(jìn)市場(chǎng)。 ? 前半年或首年免租為商圈內(nèi)吸引商家之流行手段，但必須收取高昂 之入場(chǎng)費(fèi)用，本項(xiàng)目同樣可采取放水養(yǎng)魚(yú)策略。以不收取入場(chǎng)費(fèi)之超值優(yōu)惠強(qiáng)勢(shì)入市，勢(shì)必 闖 出一片天下。 ? 本商廈之餐廳、酒店為極大優(yōu)勢(shì)，必須將“中東、非洲外貿(mào)批發(fā)的 起點(diǎn)”此亮點(diǎn)無(wú)限放大。此優(yōu)勢(shì)將彌補(bǔ)地段之不足。 ? 本項(xiàng)目招商之最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣福國(guó)際位置及裝修標(biāo)準(zhǔn)皆比本項(xiàng)目 優(yōu)越 。 但 從另一角度來(lái)看，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失敗可為本項(xiàng)目利用，在 招商方面如能借助該項(xiàng)目帶動(dòng)，并吸納對(duì)該項(xiàng)目失去信心之目標(biāo)客戶(hù)， 不失為一個(gè)極大商機(jī)，危機(jī)并存！ 20 第四部分 業(yè)態(tài)及定位分析 一 、目前廣州電子、電器批發(fā)市場(chǎng)分析 21 廣州市現(xiàn)有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈及中山六路的將軍東商圈。 ◆ 海印大沙頭三馬路商圈 ■ 以大沙頭三馬路 為 軸心，兩邊較大的電器批發(fā)、零售的市場(chǎng)有：盛賢舊貨交易市場(chǎng)、澳訊二手手機(jī)城、海印電器總匯、星之光電器城以及海印廣場(chǎng)。 ■ 大沙頭三馬路是廣州自發(fā)形成的傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大多都經(jīng)營(yíng)超過(guò) 8 年以上。 ■ 04 年，廣州市政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行 調(diào)整，將原來(lái)位于大沙頭馬路珠江邊的“海印舊貨市場(chǎng)”悉數(shù)搬到現(xiàn)在的盛賢舊貨交易市場(chǎng)及澳訊二手手機(jī)城里。 ■ 由于該區(qū)批發(fā)市場(chǎng)已成規(guī)模，所以該地段的租金價(jià)格也較高，租 金約每平米 400— 500 元。 22 ▼ 盛賢舊貨市場(chǎng)分析 位于海印大沙頭三馬路，內(nèi)有 4 層， 約 2500 間鋪，建筑面積約 15000/㎡ 主要經(jīng)營(yíng)有：二手通訊設(shè)備，數(shù)碼攝像、影音，二手電腦，小品牌電視、音響、辦公用品（復(fù)印機(jī)、打印機(jī)等）及其他精品（皮包、鐘表、軍用服裝）。 商城配套設(shè)施：場(chǎng)內(nèi)中央空調(diào)、多臺(tái)手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場(chǎng)、大型室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。 業(yè)態(tài)分布 比例： 15%25%15%8%17%20%二手通訊設(shè)備數(shù)碼攝像、影音二手電腦小品牌電視、音響辦公用品（復(fù)印機(jī)、打印機(jī)等）其他、精品（手機(jī)維修、鐘表、軟件、軍用裝備）租金水 平 ： 23 首層的臨街旺鋪 550— 600 元 /㎡，裙樓： 450— 500 元 /㎡； 二層已經(jīng)全部租滿(mǎn)； 三層 150 元 /㎡。 消費(fèi)客戶(hù)群體： 10%90%國(guó)內(nèi) 國(guó)外管理費(fèi)： 60 元 /㎡ 進(jìn)駐率： 約 85% 綜合分析： 位于海印大沙頭三馬路 (海印廣場(chǎng)旁邊 )，是原來(lái)大沙頭拆遷后，新改造出來(lái)的舊貨市場(chǎng)， 由于租金價(jià)格水平比較高，因此，都有針對(duì)性的做 “ 黑人 ” 和其他外國(guó)人的生意，所賣(mài)的 二 手 產(chǎn)品 的價(jià)格 普遍偏高。 ▼ 海印電器總匯 24 海印電器總匯于 1991 年 9 月開(kāi)業(yè)，是廣州市第一家電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)各類(lèi)國(guó)內(nèi)外品牌家用電器。 其經(jīng)營(yíng)區(qū)域主要分為四大區(qū)域：舊場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)白色家電類(lèi)，包括冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等，其次產(chǎn)品有對(duì)講機(jī)、手機(jī)、影響線(xiàn)材器材等；新場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)液晶電視、電玩、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品等； 二場(chǎng)：最多商鋪林立的一個(gè)區(qū)域多以手機(jī)、品牌音響專(zhuān)賣(mài)店、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電動(dòng)玩具、監(jiān)控設(shè)施器材等。二、三層：主要經(jīng)營(yíng)是電腦、電玩類(lèi)、打印等辦公用品。 業(yè)態(tài)分布比例 ： 12%48%18%22%家電類(lèi)（電視音響、DVD）辦公設(shè)備電子數(shù)碼產(chǎn)品其他 租金水平： 25 第一手租金： 400 元 /㎡ （含管理費(fèi)、水電費(fèi)） ； 二手轉(zhuǎn)租租金： 750— 850 元 /㎡ （含管理費(fèi)、水電費(fèi)）。 進(jìn)駐率： 100% 消費(fèi)群體： 94%6%國(guó)內(nèi) 國(guó)外 綜合分析： 海印電器總匯有較悠久的歷史，經(jīng)營(yíng)將近 20 余年，在廣州以及全國(guó)都較為有名。主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名的品牌家電，產(chǎn)品和價(jià)格都與國(guó)美、蘇寧無(wú)異，與本項(xiàng)目的“對(duì)外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場(chǎng)”的理念不相沖突。從上述數(shù)據(jù)分析，該商場(chǎng)主要以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主，從根本上就不具備完善的貿(mào)易功能。 ▼ 星之光電器城 海印商圈的大沙頭三馬路有一名叫“星之光電器城”的車(chē)站，從這 26 一點(diǎn)可以說(shuō)明星之光電器城是該區(qū)域的一個(gè)標(biāo)志性物業(yè)，占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 10 多年前，星之光電器城的前身僅僅是廣百的一個(gè) 儲(chǔ)運(yùn)庫(kù)房 ，租金從 8 元 /㎡ 到如今最貴鋪位的 400 元 /㎡ ，上 漲了 50 倍 。 其主要經(jīng)營(yíng)包括：黑電（電視、音響、 DVD）、白電（冰洗、空調(diào)）、數(shù)碼影音、手機(jī)等家電。 業(yè)態(tài)分布： 20%10%5%65%黑電（電視、音響、DVD）白電（冰洗、空調(diào)）數(shù)碼影音手機(jī) 進(jìn)駐情況： 50% 新推出的后場(chǎng)部分原來(lái)由中原地產(chǎn)代理，但效果不理想，空置率達(dá)到95%以上，星之光現(xiàn)已經(jīng)與中原地產(chǎn)終止合同，改由星之光電器城自行招租。 27 租金水平 ： 后場(chǎng)部分： 230— 280 元 /㎡ （含管理費(fèi)），三按一租，合同為期 5 年； 前場(chǎng)部分：鋪位已經(jīng)全部租滿(mǎn)，之后少量的柜臺(tái)出租。約 米長(zhǎng)的柜臺(tái)，兩條 4500 元 /月（含管理費(fèi) ）；二手轉(zhuǎn)租的鋪位 60/㎡ ， 20200元 /月（含管理費(fèi)）。上述的均不需要進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。 綜合分析 ： 從儲(chǔ)運(yùn)庫(kù)房到聞名遐邇的電器專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，租金從 /㎡ 到如今最貴鋪位的400 元 /㎡ ，上漲了 50 倍 ， 僅僅用了 10 年 的時(shí)間 。 在廣州及全國(guó)都較有名氣。但新推出的后場(chǎng)部分，招租情況極其不理想，空置率高，對(duì)整體的一個(gè)經(jīng)營(yíng)造成很大的影響。而該賣(mài)場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)的是大品牌、名牌家電、發(fā)燒音響、專(zhuān)業(yè)影音器材為主，總要針對(duì)的都是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，不具備對(duì)外的貿(mào)易功能，極少外商進(jìn)出該賣(mài)場(chǎng)，與本項(xiàng)目 “對(duì)外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場(chǎng)”的理念不相沖突。 ◆ 海印大沙 頭電器批發(fā)商圈分析、總結(jié)： 優(yōu)勢(shì)分析： 該商圈內(nèi)的電器批發(fā)市場(chǎng)大多都經(jīng)營(yíng)了 10— 20 年的時(shí)間，在廣州及全國(guó)都較為之出名，經(jīng)營(yíng)以大平品牌家電，發(fā)燒音響，專(zhuān)業(yè)音響設(shè)備器材，手機(jī)，數(shù)碼影音為主。而該區(qū)域大多在發(fā)燒影響、專(zhuān)業(yè)影音這一塊的領(lǐng)域享負(fù)盛名。 劣勢(shì)分析 ： 該區(qū)域多數(shù)以個(gè)體戶(hù)為主，尤其是黑電與白電、手機(jī)數(shù)碼這一塊基本是飽和，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。而近 8 年崛起的蘇寧國(guó)美他們統(tǒng)一了所有 28 的廠(chǎng)商、經(jīng)銷(xiāo)商，統(tǒng)一的價(jià)格，統(tǒng)一的優(yōu)惠折扣，統(tǒng)一的搞大型的促銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)海印商圈的電器零售業(yè)造成了很多的影響?；旧希F(xiàn)在廣州買(mǎi)品牌家電 的都會(huì)到國(guó)美、蘇寧這些地方，他們品種齊全，統(tǒng)一的送貨，統(tǒng)一的售后服務(wù)，在廣州還是占領(lǐng)了很大一部分的市場(chǎng)。 高昂的租金也是該區(qū)域得一大特色，經(jīng)過(guò)了將近 20 年經(jīng)營(yíng)，該區(qū)域得租金從原來(lái)的 50、 60 元 /㎡上漲到現(xiàn)在均價(jià) 500/㎡ 不等，漲幅達(dá)到 10倍之多。 二手的批發(fā)交易能吸引