【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)搬遷工作 安置房建設(shè)工程 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 第五章 改造項(xiàng)目供地計(jì)劃與依據(jù) 一、改造項(xiàng) 目可供出讓土地的依據(jù) 根據(jù)市政府批準(zhǔn)的由浙江大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)的《建德市橋東區(qū)塊城市設(shè)計(jì)方案》，在區(qū)塊通過改造和土地整理后供經(jīng)營性出讓的土地面積約 527 畝，行政劃撥地 87 畝。 二、改造項(xiàng)目用地概況（詳見表 4） 表 4 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地（畝） 用地類別（畝） 經(jīng)營性 用地 道路廣場(chǎng)用地 綠化用地 行政劃撥用地 其它 1161 527 256 23 87 268 19 三、未來幾年供地計(jì)劃（詳見表 5） 表 5 年限面積 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 備注 527 90 120 200 117 畝 四、經(jīng)營性用地出讓地價(jià)分析 建德城區(qū)近五年經(jīng)營性用地年度平均地價(jià)狀況（詳見表 6） 2020 年（截止 7 月 20 日止）市區(qū)經(jīng)營性用地地價(jià)狀況（詳見表 7） 表 6 年度 平均地價(jià) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 平均地價(jià) 萬元 /畝 表 7 序 號(hào) 宗地 面積（畝） 用途 容積率 起始價(jià)（萬元） 成交價(jià)（萬元） 備注 1 新安路 W1 商住 2 新安江 下溪頭 W1 商住、公用設(shè)施 950 1200 3 新安東路 （原八達(dá)公 商住 3070 20 司） 4 新安路 （原賓樂園） 商辦 1550 2280 5 新安江 大塘塢 商住 1600 2600 6 合計(jì) 15620 7 平均地價(jià) （萬元 /畝） 改造項(xiàng)目經(jīng)營用地供地地價(jià)分析 從以上二表的數(shù)可看出，建德市區(qū)經(jīng)營性用地地價(jià)平均地價(jià)在158 萬元 /畝，而 2020 年雖在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，但地價(jià)仍上揚(yáng)不止平均地價(jià)達(dá)到 256 萬元 /畝，尤其是用周邊的二宗地：一宗為與區(qū)塊相鄰的白沙路西側(cè)，用途為商住，成交地價(jià)為 476 萬元 /畝，另一宗為嚴(yán)東關(guān)路北側(cè)，商住用地，成交地價(jià)為 530 萬元 /畝。這主要是由建德的八山一水一分田的土地環(huán)境和建德作為 國家優(yōu)秀旅游城市、休閑度假勝地和良好的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和交通狀況所決定的。目前，我們改造開發(fā)的橋東區(qū)塊位于城市的中心區(qū)塊具有如下的優(yōu)勢(shì)： 區(qū)塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優(yōu)良的居住佳地； 是建德市區(qū)僅存最佳地塊，是不可再生的開發(fā)之地。 城市二條主干道東西穿過，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場(chǎng)給區(qū)塊營造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營造極佳的休閑之地。 21 極低的建筑密度，大面積的綠化，合理的 容積率等良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，均給該區(qū)塊創(chuàng)造了極佳的開發(fā)前景。 綜上分析該宗地的開發(fā)雖受 國家政策的一定影響，但建德所特有的開發(fā) “小氣候條件 ”是難以改變的，因此，該區(qū)塊可供經(jīng)營性用地，每畝 200 萬元 /畝的地價(jià)是不受質(zhì)凝的。 第六章 投資估算和資金籌措 一、改造項(xiàng)目投資估算 （一）改造項(xiàng)目投資估算的依據(jù) 國家計(jì)委、國家建設(shè)部預(yù)算的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第 2 版）； 《浙江省建筑工程預(yù)算定額》、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》、《浙江省市政工程預(yù)算定額》、《浙江省建設(shè)工程取費(fèi)定額》（ 2020）； 浙江省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法； 建德市建筑工程造價(jià)信息； 建德市人民政府建政（ 2020） 6 號(hào)《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》； 建德市人民政府建政函（ 2020） 57 號(hào)《關(guān)于公布 2020 年度建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》； 建德市人民政府建政（ 2020） 29 號(hào)《建德市征用集體所有土地實(shí)施辦法》； 本項(xiàng)目?jī)r(jià)差預(yù)備費(fèi)用依據(jù)計(jì)設(shè)資（ 1999） 1340 號(hào)文及浙計(jì)經(jīng)基（ 1999） 1465 號(hào)文，暫按零計(jì)。 22 （二）集體所有土地征地費(fèi)用估算 根據(jù)建德市人民政府建政（ 2020） 29 號(hào)《建德市征用集體所有土地實(shí)施辦法的規(guī)定》，改造項(xiàng)目需征用新安江村集體所有土地 708 畝，報(bào)批、征地 費(fèi)用約 萬元，其中，報(bào)批及相關(guān)規(guī)費(fèi) 萬元，征地補(bǔ)償費(fèi) 萬元，青苗補(bǔ)償費(fèi) 萬元，集體土地宅基地征用費(fèi) 萬元。 （三）房屋拆遷安置費(fèi)用估算 改造項(xiàng)目總拆遷戶 1311 戶，建筑面積 萬 m2，其中：第一期拆遷戶 269 戶，拆遷面積 萬 m2，第二期 1042 戶，拆遷面積 萬 m2。 需建拆遷安置房 萬 m2。其中：第一期需建拆遷安置房 萬m2，第二期需建拆遷安置房 14 萬 m2。 拆遷安置總費(fèi)用 30629 萬元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12704 萬元，拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用 12488 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 3420 萬元，建設(shè)前期費(fèi)用 734 萬元，相關(guān)補(bǔ)助費(fèi)為 322 萬元，相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 836 萬元，違章建筑自行拆除獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi) 125 萬元。 集體土地房屋拆遷安置費(fèi)用估算。 集體土地房屋拆遷安置總費(fèi)用 7544 萬元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2126 萬元，安置房建設(shè)費(fèi) 5418 萬元。 ① 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算 根據(jù)市政府建政（ 2020） 14 號(hào)《建德市交通重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷土地征征用房屋拆遷等有關(guān)政策》文件和《新安江東入城口土地征用和 23 房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定。集體土地 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算為 萬元。其中： a、第一期集體土地房屋拆遷面積 萬 m2，按四檔計(jì)算計(jì) 萬元： 鋼混結(jié)構(gòu)： 301 m2550 元 / m2=165550 元， 磚混結(jié)構(gòu) 3262 m2450 元 / m2=1467900 元， 磚木結(jié)構(gòu) 522 m2350 元 / m2=175700 元， 泥木結(jié)構(gòu) 954 m2150 元 /m2=143100 元。 b、第二期集體土地房屋拆遷總面積 萬 m2按四檔進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估算計(jì) 1931 萬元： 鋼混結(jié)構(gòu) 3432 m2550 元 / m2=1887600 元 磚混結(jié)構(gòu) 31572m2450 元 / m2=14207400 元 磚木結(jié)構(gòu) 5121m2350 元 / m2=1792350 元 泥木結(jié)構(gòu) 9475m2150 元 / m2=1421250 元 ② 集體土地房屋拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用估算 集體土地房屋拆遷需建安置房 萬 m2。根據(jù)建德市建筑工程造價(jià)水平，并結(jié)合周邊下溪頭開發(fā)及城防工程安置房建設(shè)工程的造價(jià)，拆遷安置房建設(shè)造價(jià)為 700 元 / m2（含水電安裝費(fèi)），則： 77400 m2700 元 / m2= 元。 其中：第一期安置 房面積 萬 m2，建設(shè)費(fèi)用 518 萬元； 第二期安置房 7 萬 m2，建設(shè)費(fèi)用 4900 萬元。 國有土地居戶拆遷安置費(fèi)用估算 24 國有土地居戶拆遷安置費(fèi)用 17648萬元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 10578萬元、安置房建設(shè)費(fèi) 7070 萬元。 ① 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)估算為 10578 萬元。 根據(jù)建政函（ 2020） 57 號(hào)《關(guān)于公布 2020 年度建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》規(guī)定，補(bǔ)償費(fèi)估算如下： a、國有出讓土地住戶房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約 3370 萬元，其中：第一期： 3865 m21900 元 /m2=7343500 元 第二期： 13871m21900 元 / m2=26354900 元。 b、國有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約 5462 萬元， 第一期： 8603 m21835 元 /m2=13205605 元 第二期： 22569m21835 元 m2=41414115 元。 c、其它劃撥土地住戶房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約 1086 萬元 8727m21244 元 /m2=10856388 元。 d、商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算為 660 萬元；其中：一期 316 萬元，二期 萬元。 出讓用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：約 萬元，其中： 第一期： 400m25800 元 /m2=2320200 元 第二期： 284m25800 元 /m2=1647200 元。 劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：約 萬元，其中： 第一期： 200m24200 元 /m2=840000 萬元 第二期： 425m24200 元 /m2=1789200 元。 ② 國有土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用估算為 7070 萬元。 25 國有土地房屋拆遷需建安置房 萬 m2，其中：住宅 萬 m2，商業(yè)用房 萬 m2，其建安造價(jià)為 700 元 / m2（含水電）：則： 第一期： 24500m2700 元 /m2=17150000 元。 第二期 ： 76500m2700 元 /m2=53550000 元。 拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積 200 元//m2計(jì)取，則： 171000m2 萬元 /m2=3420 萬元 拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為 734 萬元： ① 建筑設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)：按建筑面積 24 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬元 /m2=410 萬元 ② 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬元 /m2=34 萬元 ③ 勘察費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計(jì) 取，則： 171000m2 萬元 /m2=86 萬元 ④ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) :按工程造價(jià)的 %計(jì)取 ,則 : 16736 萬元 %=59 萬元 ⑤ 白蟻防治費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬元 /m2=34 萬元 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬元 /m2=86 萬元 ⑦ 工程招標(biāo)代理