【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第 4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為 2360 萬(wàn)元。其中，出租購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 1780 萬(wàn)元；出租商鋪，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 580萬(wàn)元； 二、總成本測(cè)算 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為 萬(wàn)元。 （一）原材料價(jià)格的確定（不含稅） 是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。 （二）水電費(fèi) 以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。 （三）工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì) 60 人，人均工資按 萬(wàn)元 /年計(jì)算。 （四）基本折舊和攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按 20 年 計(jì)算，機(jī)器設(shè)備折舊年限按 10 年計(jì)算，殘值率為 5％，遞延資產(chǎn)按照 5 年攤銷。 （五）修理費(fèi)用按折舊的 30%計(jì)算 （六）銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%計(jì)算 總成本費(fèi)用估算詳見附表 4。 22 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)及其分配 本項(xiàng)目擬通過出租購(gòu)物中心、商鋪等， 第三年 （滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年）預(yù)計(jì)收入為 萬(wàn)元。 產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅按 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、 3%，預(yù)計(jì)滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年銷售稅金及附加為 元。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表 5。 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，所得稅率為 33%，所得稅額為 萬(wàn)元。在可分配利潤(rùn)中，盈余公積金提取比例為 10%，公益金提取比例為 5%。滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 損益和利潤(rùn)分配詳見附表 6。 四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 稅前 % 稅后 % （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic＝ 10%) 稅前 萬(wàn)元 稅后 萬(wàn)元 （三）投資回收期（含建設(shè)期） 稅前 年 稅后 年 （四）投資利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表 7－ 附表 7－ 2。 23 五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析 從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。 項(xiàng)目建成后 ，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。 （二）社會(huì)效益分析 由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來(lái)主要有： 1．好又多購(gòu)物中心的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 依托好又多購(gòu)物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。封開縣城市長(zhǎng)期以來(lái)受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此，好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng)封開城區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。 2．好又多購(gòu)物中心的 建設(shè)將會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)，必然帶來(lái)技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。 好又多購(gòu)物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。好又多購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會(huì)服務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見好又多購(gòu)物中心的建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其它 24 產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。 3．好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)封開縣城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)可以促進(jìn)封開縣城市經(jīng)濟(jì) 的增長(zhǎng)，有利于經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，提高財(cái)政收入水平和人均收入水平。此外，好又多購(gòu)物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水平，提高對(duì)外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。 4．好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市功能的改善 好又多購(gòu)物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安全和財(cái)產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時(shí)損失，增加可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 5．好又多購(gòu)物中心整體 上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)有利于提高對(duì)外開放水平。好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開放的全面創(chuàng)新。 25 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、盈虧平衡分析 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力利用率 )為%，即銷售收入達(dá)到 萬(wàn)元時(shí)，處于盈虧平衡狀態(tài)，說(shuō)明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。 二、敏感性分析 本報(bào)告分別對(duì)固定 資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本的變化進(jìn)行敏感性分析。 表 121 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 投資回收期 % 萬(wàn)元 年 基本方案 1 固定資產(chǎn)投資 10% 10% 2 銷售收入 10% 10% 3 經(jīng)營(yíng)成本 10% 10% 從 上表中可以看出，當(dāng)這幾種因素變化 10％時(shí)，項(xiàng)目的稅前內(nèi)部收益率仍在 25％以上，說(shuō)明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三、其他可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）開發(fā)規(guī)模過量 26 所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時(shí)，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。 前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目處于銷售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場(chǎng)冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良 影響更大。 （二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營(yíng)的要求，如經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉(cāng)儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營(yíng)設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。 由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。 （三）投資或經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng) 第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無(wú)到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場(chǎng)，投資者或經(jīng) 營(yíng)者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。 第二，投資者或經(jīng)營(yíng)者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營(yíng)上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。 27 第三，投資者或經(jīng)營(yíng)者的實(shí)踐能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別能力的不斷提升。 上述三種原因說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。 （四）營(yíng)銷計(jì)劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套 由于開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目切合實(shí)際，也難以認(rèn)識(shí)和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價(jià)值所在。這無(wú)疑使其營(yíng)銷缺 乏訴求點(diǎn)和打動(dòng)人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購(gòu)買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。 54 新增固定資產(chǎn)投資估算表 附表 1 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 建安工程 設(shè)備購(gòu)置 安裝工程 其它費(fèi)用 合 計(jì) 占固定資產(chǎn)投資比例（ %） 新增固定資產(chǎn)投資 1 工程費(fèi)用 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 設(shè)備貨價(jià) 運(yùn)雜費(fèi) 關(guān)稅、增值稅 安裝費(fèi) 2 其它費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi) 辦公家具購(gòu)置費(fèi) 人員培訓(xùn)費(fèi) 鑒定驗(yàn)收費(fèi) 3 基本預(yù)備費(fèi) 55 新增投資計(jì)劃與資金籌措 附表 2 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 總資金 固定資產(chǎn)投資 新增固定資產(chǎn)投資 利用原有固定資產(chǎn)投資 建設(shè)期利息 流動(dòng)資金 其中鋪底流動(dòng)資金 2 資金籌措 資本金 申請(qǐng)國(guó)家投資 地方配套 企業(yè)自籌 利用原有固定資產(chǎn) 借款 長(zhǎng)期借款 流動(dòng)資金借款 56 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 3 4 5 6 7 8 9 10 生產(chǎn)負(fù)荷 1 外購(gòu)原材料 2 外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi) 3 工資及福利費(fèi) 4 修理費(fèi) 5 折舊費(fèi) 6 攤銷費(fèi) 7 財(cái)務(wù)費(fèi) 其中：利息支出 8 銷售費(fèi)用 9 研究開發(fā)費(fèi)用 10 其它費(fèi)用 11 總成本費(fèi)用 其中：固定成本 可變成本 12 經(jīng)營(yíng)成本 57 固定資產(chǎn)折舊表 附表 51 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 3 4 5 6 7 8 9 10 1 新增固定資產(chǎn) 房屋、建筑物 原值 折舊費(fèi) 3