【文章內容簡介】 第 4年達到滿負荷運行年，滿負荷經營年預計實現收入總額為 2360 萬元。其中，出租購物中心，預計實現收入 1780 萬元；出租商鋪，預計實現收入 580萬元； 二、總成本測算 滿負荷經營年項目總成本費用為 萬元，經營成本為 萬元。 （一）原材料價格的確定（不含稅） 是以現行價格為基礎進行計算。 （二）水電費 以現行價格為基礎計算。 （三）工資及福利費 本項目技術人員和管理人員共計 60 人，人均工資按 萬元 /年計算。 （四）基本折舊和攤銷費 固定資產中房屋折舊年限按 20 年 計算，機器設備折舊年限按 10 年計算，殘值率為 5％，遞延資產按照 5 年攤銷。 （五）修理費用按折舊的 30%計算 （六）銷售費用按銷售收入的 3%計算 總成本費用估算詳見附表 4。 22 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 本項目擬通過出租購物中心、商鋪等， 第三年 （滿負荷經營年）預計收入為 萬元。 產品營業(yè)稅按 5%計算，城市建設維護稅、教育費附加分別為7%、 3%，預計滿負荷經營年銷售稅金及附加為 元。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表 5。 滿負荷經營年利潤總額為 萬元，所得稅率為 33%，所得稅額為 萬元。在可分配利潤中，盈余公積金提取比例為 10%，公益金提取比例為 5%。滿負荷經營年稅后利潤為 萬元。 損益和利潤分配詳見附表 6。 四、項目盈利能力 （一）財務內部收益率 稅前 % 稅后 % （二）財務凈現值 (Ic＝ 10%) 稅前 萬元 稅后 萬元 （三）投資回收期（含建設期） 稅前 年 稅后 年 （四）投資利潤率 % 財務現金流量詳見附表 7－ 附表 7－ 2。 23 五、經濟效益與社會效益分析 （一）經濟效益分析 從以上財務數據中可以看出，其內部收益率超過社會基準折現率，說明項目的經濟效益較好，盈利能力較強。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內還清貸款。 項目建成后 ，經濟效益明顯，該項目是可行的。 （二）社會效益分析 由于本項目建設內容中基礎設施是其重點內容，公益性很強，因而有較好的社會經濟效益，概括起來主要有： 1．好又多購物中心的建設會促進市區(qū)經濟的發(fā)展 依托好又多購物中心良好的區(qū)位條件和基礎設施，擺脫了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。封開縣城市長期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進行大規(guī)模的城市建設。因此，好又多購物中心的建設將會促進城市的發(fā)展，推動封開城區(qū)的建設步伐，成為市區(qū)經濟發(fā)展的支撐。 2．好又多購物中心的 建設將會促進相關產業(yè)的發(fā)展 好又多購物中心的建設，必然帶來技術、人才、信息、資金等的集聚效應，為經濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。 好又多購物中心建設開發(fā)，可以較好地帶動相關產業(yè)的發(fā)展。好又多購物中心的發(fā)展對當地的建材工業(yè)、食品工業(yè)、運輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產、商貿、金融、社會服務業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見好又多購物中心的建設對國民經濟的其它 24 產業(yè)都產生了較好的帶動作用，延長了產業(yè)鏈條，具有良好的國民經濟效益。 3．好又多購物中心的建設將會促進封開縣城市經濟的增長 好又多購物中心的建設可以促進封開縣城市經濟 的增長，有利于經濟總量的擴大，提高財政收入水平和人均收入水平。此外，好又多購物中心的建設還有利于提高城市化水平，提高對外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術產業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，促進產業(yè)的跨越式發(fā)展，實現產業(yè)結構的優(yōu)化升級。 4．好又多購物中心的建設將會促進城市功能的改善 好又多購物中心建設的合理布局，可使區(qū)內交通秩序井然，有效的預防和減少交通事故，使區(qū)內居民及其他人民群眾的人身安全和財產得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運和客運延時損失，增加可觀的經濟效益。 5．好又多購物中心整體 上實行市場化運作，必然要建立統一、開放、競爭有序的市場環(huán)境，有利于提高經濟發(fā)展的市場化水平，促進市場經濟的發(fā)展和逐步完善。 好又多購物中心的建設有利于提高對外開放水平。好又多購物中心的建設將借鑒國內外先進地區(qū)的成功經驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統的招商模式，實現對外開放的全面創(chuàng)新。 25 第十章 風險分析 一、盈虧平衡分析 滿負荷經營年本項目的盈虧平衡點 (生產能力利用率 )為%，即銷售收入達到 萬元時，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。 二、敏感性分析 本報告分別對固定 資產投資、銷售收入、經營成本的變化進行敏感性分析。 表 121 敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 全部投資 (所得稅前 ) 內部收益率 凈現值 投資回收期 % 萬元 年 基本方案 1 固定資產投資 10% 10% 2 銷售收入 10% 10% 3 經營成本 10% 10% 從 上表中可以看出，當這幾種因素變化 10％時，項目的稅前內部收益率仍在 25％以上，說明項目具有很強的抗風險能力。 三、其他可預見風險分析 （一）開發(fā)規(guī)模過量 26 所謂“過量”是指在房地產領域內，商業(yè)地產的開發(fā)超過了商業(yè)地產的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。 前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內商業(yè)地產項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良 影響更大。 （二）建設結構不合乎商業(yè)經營需要 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經營的要求，如經營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經營設施和場地面積上的需求也是極不相同的。 由于大多數開發(fā)商和建筑設計單位很少具備這方面的專業(yè)經驗，致使商業(yè)地產的建筑結構和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。 （三）投資或經營者的市場風險在增強 第一，商業(yè)地產經歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現在已經處于買方市場，投資者或經 營者可從容選擇，使商業(yè)地產資金的變現速度開始停滯，因而變數正在增多，風險也在加大。 第二，投資者或經營者在商業(yè)地產投資或經營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸成風尚。 27 第三，投資者或經營者的實踐能力增強，表現為對商業(yè)地產項目識別能力的不斷提升。 上述三種原因說明，商業(yè)地產需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。 （四）營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套 由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺 乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產的投入與產出的最優(yōu)安排。 54 新增固定資產投資估算表 附表 1 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 建安工程 設備購置 安裝工程 其它費用 合 計 占固定資產投資比例（ %） 新增固定資產投資 1 工程費用 建筑工程費 設備購置費 設備貨價 運雜費 關稅、增值稅 安裝費 2 其它費用 勘察設計費 建設單位管理費 辦公家具購置費 人員培訓費 鑒定驗收費 3 基本預備費 55 新增投資計劃與資金籌措 附表 2 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 總資金 固定資產投資 新增固定資產投資 利用原有固定資產投資 建設期利息 流動資金 其中鋪底流動資金 2 資金籌措 資本金 申請國家投資 地方配套 企業(yè)自籌 利用原有固定資產 借款 長期借款 流動資金借款 56 總成本費用估算表 附表 4 單位：萬元 序號 項 目 合 計 3 4 5 6 7 8 9 10 生產負荷 1 外購原材料 2 外購燃料動力費 3 工資及福利費 4 修理費 5 折舊費 6 攤銷費 7 財務費 其中：利息支出 8 銷售費用 9 研究開發(fā)費用 10 其它費用 11 總成本費用 其中：固定成本 可變成本 12 經營成本 57 固定資產折舊表 附表 51 單位：萬元 序號 項 目 合 計 3 4 5 6 7 8 9 10 1 新增固定資產 房屋、建筑物 原值 折舊費 3