【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .......... 88 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 .................................................................................................. 89 第 13 章 可行性研究結(jié)論與建議 ......................................................................................... 91 結(jié)論 ................................................................................................................ 91 建議 ................................................................................................................ 92 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第 1章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目 建設(shè)單位 概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 森隆控股 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 項(xiàng)目單位 單位名稱(chēng)： 昆山 森隆控股集團(tuán) 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；資本運(yùn)營(yíng)；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)與農(nóng)產(chǎn)品加工；古典建筑， 園林園藝為一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 單位地址： 江蘇省昆山市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金沙江路西側(cè)、前進(jìn)東路南側(cè)。 注冊(cè)資 本 ： 億 元 成立日期： 1990 年 項(xiàng)目聯(lián)系人： 劉小姐 聯(lián)系電話： 13771950741 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 一、項(xiàng)目地塊位置 項(xiàng)目位于 江蘇省昆山市 張浦鎮(zhèn)京東路南 北兩 側(cè)、通湖路西側(cè) 、新醫(yī)路東側(cè) 。 昆山市位于江蘇省東南面，地處中國(guó)東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門(mén)東距上海 50 公里，西鄰蘇州 37 公里。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 距離 昆山 市中心 公里，大約 24 分鐘車(chē)程 ，距離 上海市 政府 73 公里， 車(chē)程80 分鐘，距離 上海虹橋 機(jī)場(chǎng) 公里， 車(chē)程 57 分鐘。 二、 項(xiàng)目 地 情況 項(xiàng)目 用地分為南北兩塊，由京東路從中 間 隔開(kāi)。北側(cè) 部分 建筑計(jì)劃為商住兩用。南側(cè) 部分 建筑為住宅用地。 項(xiàng)目南側(cè)地塊四至：東 側(cè) 為 通湖路 ，距離通湖路中心線 20 米； 南側(cè) 為長(zhǎng)泰路，距離河道駁岸線 5 米；西 側(cè) 為 新醫(yī)路 ，距離河道駁岸線 7 米；北側(cè)為 京東路， 距離京東路中心線 20 米； 占地 平方米。 項(xiàng)目北側(cè)地塊四至： 東 側(cè) 為 通湖路 ，距離通湖路中心線 20 米； 南側(cè)為 京東路，距離京東路中心線 20 米； 西 側(cè) 為 新醫(yī)路 ，距離河道駁岸線 9 米； 北側(cè)為 規(guī)劃 金希凱用地 ； 占地 平方米。 三、 項(xiàng)目交通情況 昆山地處長(zhǎng)三角地帶，具有得天獨(dú)厚額 交通優(yōu)勢(shì)： ? 航空 :上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距 45 公里，約半小時(shí)車(chē)程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100 公里，約 1 小時(shí)車(chē)程）。 ? 港口 :上海港（中國(guó)最大港口、距離 60 公里）、張家港（距 100 公里）、太倉(cāng)瀏家港（距 35 公里），吳淞江、婁江東流過(guò)境，最大通航噸位 300 噸。 ? 鐵路 :京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。 ? 公路 :區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、 312 國(guó)道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá) 100 公里； 長(zhǎng)三角地區(qū)城際軌道交通的發(fā)展目標(biāo)是： 建設(shè)以上海為 中心，滬寧、滬杭 (甬 )為兩翼的城際軌道交通主構(gòu)架，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城市，主要技術(shù)裝備達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。 長(zhǎng)三角城際軌道交通列車(chē)時(shí)速 250 公里至 300 公里之間，并真正實(shí)現(xiàn)公交化運(yùn)行。因此滬寧杭城際列車(chē)設(shè)計(jì)列車(chē)編組為初期 6～ 8 輛，遠(yuǎn)期 12 輛，列車(chē)運(yùn)行最短間隔為 3 分鐘。滬寧城際直達(dá)列車(chē)旅行時(shí)分 80 分鐘，大站停列森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 車(chē)旅行時(shí)分 96 分鐘；滬杭城際直達(dá)列車(chē)旅行時(shí)分 45 分鐘，站站停列車(chē)旅行時(shí)分 60 分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時(shí)空距離。 四、 項(xiàng)目 地區(qū)文化 ? 拓展城市發(fā)展空間。 加速建成鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)完善的交通網(wǎng)絡(luò)，全面拉開(kāi)城市發(fā)展框架 。加快“退二進(jìn)三”步伐，全面改造南港集鎮(zhèn)區(qū)，有效提升鎮(zhèn)區(qū)形象。 ? 建設(shè)城市生態(tài)文化。 建設(shè)富有人文精神的城市景觀。加快新城區(qū)房產(chǎn)、高檔商務(wù)酒店等商貿(mào)服務(wù)項(xiàng)目的推進(jìn)。整合各種資源，積極探索并實(shí)施振蘇地區(qū)的改造開(kāi)發(fā)；加快推進(jìn)丹桂園整體改造建設(shè)步伐，打造一流的休閑旅游主題公園。 ? 增強(qiáng)城市承載能力。 全面提升城市服務(wù)功能，加強(qiáng)城市配套。 五 、 項(xiàng)目周邊 環(huán)境 生活 市場(chǎng)： 華潤(rùn)超市、世紀(jì)聯(lián)華 。 學(xué) 校： 張浦鎮(zhèn)中心幼兒園 、 張浦中心小學(xué) 、 張浦中學(xué) 。 項(xiàng)目特點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目是 森隆控股集團(tuán)房地產(chǎn) 項(xiàng)目 住宅 小區(qū) 建設(shè)工程， 項(xiàng)目 規(guī)劃地塊用地 總共145263 平方米， 總建筑面積 萬(wàn) 平方米，其中計(jì)容積率面積為 不大于 。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目擬在建設(shè)單位取得土地使用權(quán)的建設(shè)用地范圍內(nèi)建設(shè)多棟造型簡(jiǎn)潔明快，建筑色彩具有歐洲新古典主義風(fēng)格，并具備鮮明時(shí)代特征的 小 高層普通商品住房及為整個(gè)居住小區(qū)配套的公共建筑，另外還有停車(chē)庫(kù)等。 其中南區(qū)是住宅樓，共 3 棟， 每棟住宅樓的建筑面積為 平方米（其中地上建筑面積為 69000 平方米，地下建筑面積為 14000 平方米），小區(qū)內(nèi)配有社區(qū)綜合用房、物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房及 其他配套設(shè)施； 北區(qū)是商住兩用 樓 ， 共 2 棟，每棟商住兩用樓的建筑面積為 平方米（其中地上建筑面積為 47000 平方米，森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 地下建筑面積為 9500 平方米），小區(qū)內(nèi)配有社區(qū)綜合用房、物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房及其他配套設(shè)施。 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模： 根據(jù)規(guī)劃， 項(xiàng)目 南區(qū)：東距通湖路中心線 20 米，南距河道駁岸線 5 米，西距河道駁岸線 7 米，北距京東路中心線 20 米。 南區(qū)總用地面積為 平方米 。項(xiàng)目：東距通湖路中心線 20 米，南距京東路中心線 20 米，西距河道駁岸線 9 米。 北區(qū) 總用地面積 為 平方米。 根據(jù)建設(shè)方案 ，本項(xiàng)目擬建的建筑總面積 為 平方米 ，其中南區(qū)建筑總面積為 平方米，北區(qū)建筑總面積為 平方米 ，其中： 1） 南區(qū)住宅樓建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為 平方米； 2） 南區(qū)社區(qū)綜合用房 建筑面積 為 平方米； 3） 南區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房建筑面積為 平方米； 4） 北區(qū)商住兩用樓 建筑面積 為 平方米 ，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為 平方米； 5） 北區(qū)社區(qū)綜合用房 建筑面積 為 平方米； 6）北區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房建筑面積為 平方米 。 該樓建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，優(yōu)先使用科技含量高、環(huán)保節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展的建筑技術(shù)與材料 ， 體現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保的要求。總體設(shè)計(jì)滿足與周?chē)ㄖ姆阑痖g距要求、室外交通要求及城市總體規(guī)劃。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 圖 11 住宅小區(qū) 效果圖 在節(jié)能方面：本項(xiàng)目除按國(guó)家《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189－ 20xx）進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)外，綜合利用了水資源綜合利用技術(shù)，設(shè)置能源管理系統(tǒng)，自動(dòng)化控制調(diào)節(jié)能 源需求技術(shù)，雨洪利用系統(tǒng)等多種節(jié)能技術(shù)，通過(guò)多種節(jié)能技術(shù)的有效集成，在合理的投資范圍內(nèi)最大限度降低能耗。 在資源綜合利用方面：非承重墻體中應(yīng)用了微晶二元膠凝材料作為示范工程，在地下建筑使用了再生型保溫吸聲材料（以粉煤灰陶粒及汽車(chē)漆渣粘接）以實(shí)現(xiàn)資源綜合利用。 各地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn) 下 表 ： 表 51 項(xiàng)目南區(qū) 技術(shù)指標(biāo) 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù) 值 1 規(guī)劃 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 地上建筑面積 m2 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 4 地下車(chē)庫(kù)面積 m2 5 道路、場(chǎng)地面積 m2 6 綠地面積 m2 7 綠化率 % % 8 建筑密度 % % 9 容積率 10 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 個(gè) 2400 地上 個(gè) 300 地下 個(gè) 2100 11 地下非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 個(gè) 3000 表 52 項(xiàng)目 北 區(qū) 技術(shù)指標(biāo) 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù) 值 1 規(guī)劃 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 地上建筑面積 m2 4 地下車(chē)庫(kù)面積 m2 5 道路、場(chǎng)地面積 m2 6 綠地面積 m2 7 綠化率 % % 8 建筑密度 % % 9 容積率 10 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 個(gè) 1250 地上 個(gè) 300 地下 個(gè) 950 11 地下非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 個(gè) 1500 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 項(xiàng)目建設(shè)周期 項(xiàng)目建設(shè)階段的劃分 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)度安排，可將項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程劃分為前期及施工準(zhǔn)備階段、土建施工及設(shè)備安裝階段、室內(nèi)外裝 修階段、設(shè)備調(diào)試及竣工驗(yàn)收階段。 （ 1）前期及施工準(zhǔn)備階段 具體包括項(xiàng)目前期立項(xiàng)、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制、取得相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的政府批準(zhǔn)文件和開(kāi)工手續(xù)的辦理、建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理及采購(gòu)招標(biāo)等工作內(nèi)容。 （ 2）土建施工及設(shè)備安裝階段 包括土方工程、基礎(chǔ)工程、土建工程、設(shè)備采購(gòu)、安裝和室外工程等 工作 內(nèi)容。 （ 3）室內(nèi)、外裝修階段 包括室內(nèi)裝修、室外裝修等 工作 內(nèi)容。 （ 4）設(shè)備調(diào)試及竣工驗(yàn)收階段 在項(xiàng)目施工階段基本完成后，將對(duì)各單項(xiàng)工程進(jìn)行全面驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目的供電、采暖、給排水、消防等設(shè)施和系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)合調(diào)試和檢驗(yàn) ，并通過(guò)竣工驗(yàn)收。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年， 20xx 年 10 月開(kāi)工， 20xx 年 9 月底竣工交付使用。 其中：20xx 年 3 月至 20xx 年 12 月，進(jìn)行 場(chǎng)地平整及土建施工 建設(shè)； 20xx 年 1 月至 20xx年 9 月底，進(jìn)行設(shè)備安裝、裝修、室外工程掃尾及 驗(yàn)收。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃如 下 表： 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 月份 項(xiàng)目名稱(chēng) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 611月 12月 1月 27月 8月 9月 1 項(xiàng)目準(zhǔn)備工 作 2 可研報(bào)告編 制及審批 3 工程地質(zhì)勘 察 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 5 項(xiàng)目招投標(biāo) 6 場(chǎng)地平整及 土建施工 7 裝修及設(shè)備 安裝調(diào)試 8 竣工驗(yàn)收 交付使用 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 項(xiàng)目投資及資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資由固定資產(chǎn)投資構(gòu)成。本項(xiàng)目總投資估算約 萬(wàn)元人民幣，包括土地費(fèi)、 建筑 安 裝 費(fèi)和 預(yù)備費(fèi)等 。本項(xiàng)目全部 投資由 森隆控股集團(tuán)有限公司 自籌解決。 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 單位 單價(jià) (元 ) 投資 (萬(wàn)元 ) 備注 一 工程直接費(fèi) （一） 建筑安裝工程 1 建筑工程 366134 m2 地上 305134 m2 1820 地下 61000 m2 2020 2 給排水工程 366134 m2 80 3 通風(fēng)工程 366134 m2 40 4 配電工程 366134 m2 50 5 動(dòng)力照明 366134 m2 50 6 弱電工程 366134 m2 100 7 消防工程 366134 m2 50 8 燃?xì)夤こ? 366134 m2 20 9 電梯工程 60 部 25 1500 （二） 室外工程 1 綠化工程 64000 m2 80 2 道路工程 37000 m2 100 （三） 市政配套工程 150 1 供電接口費(fèi) 1 項(xiàng) 500000 50 2 供水接口費(fèi) 1 項(xiàng) 500000 50 4 燃?xì)饨涌谫M(fèi) 1 項(xiàng) 500000 50 二 工程建設(shè)其他費(fèi) 1 土地使用費(fèi) 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 50 財(cái)建 [20xx]394號(hào) 3 前期工作費(fèi)用 70 4 節(jié)能專(zhuān)