【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年大變樣的核心工程。 （三）規(guī)模分析 項(xiàng)目規(guī)劃擬建廠址位于我市西山腳下，用地南面為槐安路，西側(cè)為西山，北側(cè)為高原住宅區(qū)，東面是青銀高速，規(guī)劃總用地面積為 397000 ㎡ .該場(chǎng)址位置優(yōu)越。建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心。商業(yè)等。總建筑面積四十萬(wàn)平方米。其中住宅面積 平方米，公建面積 平方米 ，開發(fā)用地 176000平方米，回遷用地 221000 平方米。居住 戶數(shù) 2181 戶，居住人口 7634 人。 地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)有緩坡，整體北高南低，西高東低。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 13 容積率山前大道以西為 1，山前大道以東 ，綠地率山前大道以西大于 40%，山前大道以東大于 35%，山前大道以東為遷村并點(diǎn)區(qū)，安置 辛莊 （ 120 戶）、大王廟（ 150 戶）、小李莊（ 155 戶）的村民共計(jì) 425 戶。 山前大道以東為回遷區(qū)， 辛莊 村 425 戶均要回遷此地?；剡w戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中?；剡w住宅的一層為儲(chǔ)藏室， 2 至 5 層為住戶，戶型工兩種，一種 126 平方米，一種為 94 平方米。 山 前大道以西為主要的低密度住宅，依托雙龍秀美風(fēng)光，有山為屏，有水為渠，有數(shù)木掩映，有花草點(diǎn)綴，住宅與環(huán)境完全統(tǒng)合在一起。開發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種， A1 戶型 平方米 ,A2 戶型 平方米， B1 戶型 平方米， B2 戶型 平方米， C1戶型 平方米， C2 戶型 平方米， C3 戶型 平方米， D1 戶型 平方米，D2 戶型 平方米。 （四）本項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)分析 石家莊市區(qū)目前在售樓盤價(jià)格主要在 50008000 元 /平方米之間，高于鹿泉市的 平 均價(jià)格水平，在 價(jià)格方面我小區(qū)占優(yōu)勢(shì)。在建筑形態(tài)方面，石家莊市目前以高層和小高層為主，而我小區(qū)以底層和低密度住宅為主，人員簡(jiǎn)單，安全便捷，環(huán)境優(yōu)美符合現(xiàn)代人類居住要求。 鹿泉市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 鹿泉市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)過(guò)了三個(gè)階段： 1988 年至 1993 年為第一階段，一房屋統(tǒng)計(jì)代建為主，所建所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。 1994 年至 1998 年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)改造和逐漸興起。 1999年至今為房地產(chǎn)發(fā)展與規(guī)范階段。以市區(qū)南部“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)第一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，鹿泉市房地產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量差顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。 2021 年至今為第三階段，鹿泉市房地產(chǎn)特征主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅較大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，投資增幅達(dá) %占全市固定資產(chǎn)投資 %。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 14 表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，消化空置房 2 萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá) 26 平方米。表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲 17%，凈增 400 元 /m2 左右。 表現(xiàn)之三：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房地產(chǎn)交易 萬(wàn)起。鹿泉市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易 7938 起，面積達(dá) 萬(wàn) m2，比上年度增長(zhǎng) 25%和 35%，其中存量房買賣 2305 起，面積 ，成交金額 8800 萬(wàn)元。 表現(xiàn)之四：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP 增加值 14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)值 億元，帶 動(dòng)社會(huì)商品銷售 億元 。房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收 2800 億元。 從地理位置來(lái)看， 辛莊 村周圍地區(qū)由于前幾年政府的投資和基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量居高于中心地區(qū)。 從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積達(dá)都在 90130 平方米之間。 從樓盤的層高上看，底層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于底層上下方便，避免了要多上樓梯的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng) 采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為近些年銷售的新變化。 從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面帶來(lái)突破的結(jié)果，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定吸引力，銷售也比較順利。 從價(jià)格上看， 5500 元 /平方米左右的高檔商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最合理的價(jià)位，而目前市區(qū)商品房均價(jià)在 6000/元平方米左右，所以我公司定價(jià)合理，占據(jù)優(yōu)勢(shì)。 從樓盤設(shè)計(jì)上看，近些年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)個(gè)性化需求，而我小區(qū)建筑風(fēng)格以美國(guó)的田園風(fēng)格為基調(diào)，整個(gè)小區(qū)的色彩 都采用大地的顏色，赭石色、米白色的墻面，天然石材的裝飾，牟定的窗楞，這一切組成的建筑物靜靜的融合在雙龍山優(yōu)美的自然環(huán)境中。建筑立面造型簡(jiǎn)約卻層次豐富，不乏細(xì)部的精心雕琢，充分營(yíng)造了居住區(qū)的輕松氣氛。并且從城市設(shè)計(jì)的角度考慮城市風(fēng)貌的營(yíng)造，仔細(xì)推敲沿街建筑立面高度變化和色彩的變化。 從樓盤環(huán)境看，由于消費(fèi)者需求提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，我市發(fā)展商都十分注重環(huán)境的美化和完善。因此此小區(qū)的發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 15 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)“以人為本”的目標(biāo)和與自然相融合的設(shè)計(jì)原則，處處以區(qū)內(nèi)的居民需求為出發(fā)點(diǎn)，住宅設(shè)計(jì)將更多的需求和功能空間細(xì)化，對(duì)生活環(huán)境提出高標(biāo)準(zhǔn)的要求，更加高度重視私密性和對(duì)個(gè)人的尊重；而開放的便于交流的公共空間，豐富便捷的社區(qū)生活，生態(tài)自然的環(huán)境以及獨(dú)特的社區(qū)居住文化，也將在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)。 2．地域化 新中國(guó)由西柏坡走來(lái)，高品質(zhì)社區(qū)由新莊啟航，新莊地處雙龍山景區(qū)，依山傍水，繼承地域文脈及原有地形地貌，營(yíng)造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)雅、舒適安全的宜人環(huán)境。新莊的舊村改造工程肩負(fù)著省會(huì)三 年大變樣的歷史責(zé)任，必將為新石家莊形象的塑造增添亮麗色彩。 專業(yè)化的設(shè)計(jì)理念及手段為創(chuàng)造小區(qū)的獨(dú)特性和高品質(zhì)提供支持。從人們的群體心理特征、居住文化理解入手，結(jié)合自然環(huán)境營(yíng)造宜人的景觀環(huán)境空間。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)與城市的關(guān)系，尊重城市總體規(guī)劃和城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局，滿足城市對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的規(guī)劃要求，充分發(fā)揮城市空間布局形態(tài)，配備完善的居住服務(wù)功能。 （二）劣勢(shì)分析 ，據(jù)石家莊較遠(yuǎn)，商業(yè)價(jià)值較低。 ，建筑格局?jǐn)[布受到限制。 ，噪音 、空氣污染較大，治安環(huán)境受影響。 ，居民生活質(zhì)量受到一定影響。 、基本配套設(shè)施老舊。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 16 （三）機(jī)會(huì)分析 ，政策的支持對(duì)于舊城改造形成了有力支撐。 ，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 。 5．財(cái)務(wù)壓力較輕，仍有很大融資空間。 。 （四）威脅分析 莊現(xiàn)處于三年大變樣時(shí)期，政策的支持對(duì)于舊城改造形成了有力支撐。 ，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 。 ，仍有很大融資空間。 。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 17 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 （一）產(chǎn)品定位 根據(jù)當(dāng)今住宅 發(fā)展趨勢(shì)，并適應(yīng)高端階層的要求。本小區(qū)以精致產(chǎn)品舒適和包容性、多樣性、可選擇性為設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)思想。村民回遷樓戶型分為二室兩廳和三室兩廳兩種戶 型，均為一梯兩戶，采光和通風(fēng)良好，戶型面積為 95 ㎡ 和 125 ㎡二種。商品房戶型面積有 155—— 445㎡之間多種戶型，滿足不同人群的需求，采用大客廳大主衛(wèi)，廚房分為西廚和中廚，專門設(shè)有工人房，洗手間，動(dòng)靜分開，功能分明。 （二）目標(biāo)客戶定位 以中 高階 層 為主，借助項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，打造省會(huì)高品質(zhì)經(jīng)典樓盤，補(bǔ)填省會(huì)在高端住宅領(lǐng)域的空白。 （三）價(jià)格定位 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 18 五、戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介 商品房： 開發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種 : A1 戶型 平方米 ,上下兩層，一層有 車庫(kù)、庭院、中廚、西廚、餐廳、衛(wèi)生間、內(nèi)庭院、陽(yáng)臺(tái)、客廳；二 層有 3 陽(yáng)臺(tái)、 2 臥室、 2 個(gè)衛(wèi)生間、 1書房、 1 客廳、 1 餐廳、 1 廚房。如圖⑶ .1 和圖⑶ .2 圖⑶ .1 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 19 圖⑶ .2 A2 戶型 平方米， 上下兩層， 一層有廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、兩個(gè)南北走向的陽(yáng)臺(tái)、二層有兩個(gè)臥室、一個(gè)衛(wèi)生間、三個(gè)陽(yáng)臺(tái)、其中兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)南北走向、另一個(gè)陽(yáng)臺(tái)在西北角。 如圖⑷ 圖⑷ B1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 20 一個(gè)廚房、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)露臺(tái)。 如圖⑸ 圖⑸ B2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)書 房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、兩個(gè)廚房分為主廚和西廚、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。 如圖⑹ 圖⑹ C1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、一個(gè)書房、一個(gè)餐廳、西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 21 一個(gè)客廳、一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、一處玄關(guān)。 如圖⑺ 圖⑺ C2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、次臥有陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)公共衛(wèi)生間、一個(gè)儲(chǔ)藏室、廚房旁邊有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)、該戶型設(shè)有空中庭院。 如圖⑻ 圖⑻ 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 22 C3 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有四個(gè)臥室、一個(gè)客廳 、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、兩個(gè)衛(wèi)生間、三個(gè)陽(yáng)臺(tái)。 如圖⑼ 圖⑼ D1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、廚房帶有陽(yáng)臺(tái)、兩個(gè)衛(wèi)生間、另外客廳旁邊帶有陽(yáng)臺(tái)。 如圖⑽ 圖⑽ D2 戶型 平方米，該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、其中一個(gè)臥室旁邊有儲(chǔ)藏室、另一個(gè)臥室旁邊是書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、還有一個(gè)西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 23 公共衛(wèi)生間和衣帽間。 如圖⑾ 圖⑾ 回遷樓 ： 二室兩廳 95㎡ ， 該戶型為一層 戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)起居室、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間。 如圖⑿ 圖⑿ 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 24 三室兩廳 125 ㎡ ， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、兩個(gè)衛(wèi)生間。 如圖⒀ 圖⒀西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 25 六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）建設(shè)方式 場(chǎng)地北山前大道分割成兩部分，山前大道以西為低密度住宅區(qū)（開發(fā)區(qū)），以東為回遷區(qū)。 低密度住宅區(qū)包括獨(dú)棟區(qū)、聯(lián)排區(qū)和疊拼區(qū)，獨(dú)棟區(qū)布置與中西部地勢(shì)高處；聯(lián)排區(qū)布置于中東不，疊拼區(qū)布置與北部。 回遷區(qū)包括三部分，最北部為集中共建區(qū)，包括小學(xué)、居委會(huì)和垃 圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；中部規(guī)劃為 辛莊 村回遷區(qū)，南部規(guī)劃為大王廟村和韓莊村的回遷區(qū)。 低密度住宅區(qū)會(huì)所布置與其用地南部，結(jié)合其西部的輪掘坑設(shè)計(jì)為本事的中心綠地，打造本區(qū)的景觀中心，綠心。 在 辛莊 村回遷的西側(cè)沿山前大道布置了商業(yè)等公建，小學(xué)校、托兒所等布置在北部，回遷區(qū)的會(huì)所、醫(yī)務(wù)所結(jié)合中心綠地布置在 辛莊 村回遷區(qū)的中部；在南部回遷的西部布置較大的商業(yè)中心，在適當(dāng)位置布置了輔助等設(shè)施。 強(qiáng)調(diào)與城市的互動(dòng)和諧。造型優(yōu)美的燭照建筑及線條飄逸的商業(yè)文化服務(wù)建筑、眼底節(jié)和城市道路的綠化帶，對(duì)城市傳出和諧共處、理解與尊重 。 合理布局 、統(tǒng)一規(guī)劃。使各功能去相對(duì)獨(dú)立又統(tǒng)一協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)、對(duì)外空間完整，形象均衡。 應(yīng)用崇尚自然、依托自然地設(shè)計(jì)手法，在總體布局中，規(guī)劃了一定量的生態(tài)用地，塑造良好的生態(tài)環(huán)境，來(lái)建設(shè)人與自然和諧統(tǒng)一的高檔社區(qū)。 拆遷補(bǔ)償主要分為十五補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償。 實(shí)物補(bǔ)償 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從每戶宅基地為單位，拆遷戶宅基地的四間（等于或小于 270 平方米），給一套兩室兩廳（ 95 平方米）和一套三室兩廳（ 125 平方米）樓房，宅基地是舞劍（）大于 270平方米），給兩套三室兩廳（大于等于 120 平方米）樓房。如一家人給一處宅基地的，且有三代以上家庭成員 （含三代），可按當(dāng)時(shí)樓房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià) 1000 元每平方購(gòu)兩室兩廳樓房一套。如一家一處宅基地，有兩個(gè)兒子，大兒子大于 18 周歲，可多給一套兩室兩廳樓房，無(wú)兒多女戶其中一個(gè)女兒可按一個(gè)兒子對(duì)待。本村女兒結(jié)匯后戶口為遷出且男方戶口遷入本村西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 26 的可按樓房當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)低于 1000 元每平方購(gòu)置兩室兩廳一套。戶口沒(méi)在本村的外來(lái)戶不享受此條件。 現(xiàn)金補(bǔ)償 拆遷戶與村里簽訂拆遷換房協(xié)議后，舊村改造拆遷安置工作辦公室將根據(jù)村民現(xiàn)有住房的情況給予一定金額的現(xiàn)金補(bǔ)償。經(jīng)村委會(huì)詳細(xì)調(diào)研，按現(xiàn)有住房的結(jié)構(gòu)情況，將拆遷房屋的現(xiàn)金補(bǔ)償劃分為了六 級(jí)十二類，補(bǔ)償價(jià)格為