【文章內(nèi)容簡介】 、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項(xiàng)目可將市場平均售價(jià)定多層22000元/㎡，高層17000元/㎡，海關(guān)住宅按政府定價(jià)為6000元/㎡。商業(yè)用房定價(jià)商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、周邊商業(yè)用房價(jià)格等因素比較大，具有一定趨同性。通過對(duì)周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價(jià)的橫向比較，目前其銷售價(jià)格在1800025000元/㎡之間，考慮到本項(xiàng)目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價(jià)格為20000元/㎡。第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于****市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至****二中、北至翠嶺路。二、地質(zhì)條件目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘察報(bào)告，無法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。三、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001），****市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對(duì)建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計(jì)按六度設(shè)防。四、外部配套條件本項(xiàng)目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。松嶺路建有城市自來水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目需要。排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。電力****市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。電訊****市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)300萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項(xiàng)目電訊需要。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項(xiàng)目需要。交通項(xiàng)目緊臨****市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。鳥瞰圖第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模，根據(jù)****市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對(duì)不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項(xiàng)目的總建設(shè)規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。第六部分　總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個(gè)規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對(duì)話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營造出詩一般的意境。二、總體規(guī)劃總平面布置項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。是良好的可建設(shè)向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時(shí)間。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個(gè)有機(jī)和諧的整體。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。在樓前、綠地，設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。②　道路結(jié)構(gòu)主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。～3m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。步行到采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度、走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。③、出入口設(shè)計(jì)小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。交通系統(tǒng)三、綠化工程小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。%,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為221852 ㎡。綠化系統(tǒng)四、豎向及場地整治盡量保持原有地形地貌，對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng)，減少土石方挖填量，爭取土石方自我平衡。對(duì)需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對(duì)填方區(qū)采取分層夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理。第七部分 單體建筑建設(shè)方案一、單體建筑內(nèi)容本項(xiàng)目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項(xiàng)目。二、土建工程建筑設(shè)計(jì)采用組團(tuán)式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。單體建筑外觀采用歐式建筑風(fēng)格。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對(duì)外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側(cè)。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由于目前尚無該地塊的詳細(xì)地質(zhì)勘探資料，各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或片筏基礎(chǔ)。三、建筑裝飾本項(xiàng)目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。四、豎向交通高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。第八部分 公用工程一、給水工程給水量計(jì)算小區(qū)總?cè)藬?shù)為13866人，人均用水指標(biāo)取200L/人?d。用水量計(jì)算詳見表81。表81用水量計(jì)算表名 稱單位數(shù)量用水指標(biāo)日用水量居民用水人13866200（L/人d）2773（m3/d）綠化用水m2221852（L/m2d）333（m3/d）小計(jì)　　3106（m3/d）不可預(yù)計(jì)水量　　388（m3/d）日用水量合計(jì)（m3/d）　　3494最大小時(shí)用水量（m3/h）　　室外給水管網(wǎng)由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來兩路水源，管徑為DN200，接入小區(qū)給水管網(wǎng)。區(qū)內(nèi)給水主管布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為DN200。支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。室內(nèi)給水室內(nèi)給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。高層建筑采用豎向分區(qū)給水，其中地上6層以下（含第6層）由室外管網(wǎng)直接供水，6層以上由水泵加壓供水，供水設(shè)備采用恒壓變量微機(jī)變頻給水裝置。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個(gè)小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。二、排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制。雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。根據(jù)****市暴雨強(qiáng)度公式：q5＝8725/（t+28）整個(gè)地塊降雨量為2097l/s。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。地下車庫入口處設(shè)截水溝，室內(nèi)設(shè)集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。在道路兩側(cè)、室外停車場周圍設(shè)雨水口，收集地面徑流。污水①　污水量計(jì)算污水流量按給水量的85％計(jì)算，日排水量為3940m3。②　室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。③室內(nèi)污水管網(wǎng)高層建筑污水立管在管道井內(nèi)暗敷，設(shè)專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨(dú)排放。室內(nèi)污水系統(tǒng)管材選用UPVC塑料排水管。三、電氣工程１、用電負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算詳見表82。表82用電負(fù)荷計(jì)算名 稱單位數(shù)量單位用電指標(biāo)用電量（KW）住宅戶46226（KW/戶）27732公建平方米17600060（W/m2）10560裝機(jī)負(fù)荷合計(jì)　　　38292計(jì)算負(fù)荷24890變電設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)高壓開閉所二座，位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。分別由不同的城市變電所接來兩路高壓電源，接入開閉所，電壓等級(jí)為10KV。開閉所作為整個(gè)小區(qū)的電源輸出點(diǎn)，分別向小區(qū)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的變電所供電。開閉所采取單母線分段運(yùn)行方式。小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座10KV/，分別向臨近的建筑物輸出380V/220V低壓電源，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開閉所的不同母線段接來兩路10KV電源，變壓器高壓側(cè)采用單母線結(jié)線方式，兩路電源同時(shí)供電，互為備用。變壓器低壓側(cè)采用單母線分段運(yùn)行，對(duì)一、二級(jí)負(fù)荷設(shè)必保母線，與發(fā)電機(jī)相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進(jìn)線方式。按照《供電規(guī)則》的要求，采用靜電電容器補(bǔ)償。在變電所內(nèi)設(shè)置繼電保護(hù)裝置，對(duì)變壓器、高壓進(jìn)線、母