【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費(fèi)者開(kāi)放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤(pán)形象并存的現(xiàn)象。無(wú)論哪種風(fēng)格，對(duì)于這樣的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)應(yīng)注重這種需要。目前市場(chǎng)上最多的是傳統(tǒng)型，這與本市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)，隨著商品住宅主力消費(fèi)群體對(duì)新產(chǎn)品的認(rèn)知，現(xiàn)在已向中級(jí)階層轉(zhuǎn)化，除講究實(shí)用外，在精神、文化基礎(chǔ)和景觀要求上都成為住宅的主要主題。所以新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)應(yīng)注重這種需要。小結(jié)：物業(yè)形態(tài)本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求及環(huán)境需求。主力戶型多在110150㎡之間，暢銷(xiāo)戶型90120㎡之間，主力戶型和暢銷(xiāo)戶型之間存在一定差異，給項(xiàng)目帶來(lái)一定市場(chǎng)空間機(jī)會(huì)。區(qū)域樓盤(pán)以“兵營(yíng)式布局”為主，景觀利用率低，空間感較差，“圍合式”“組團(tuán)式”規(guī)劃布局較少；有一定景觀營(yíng)造但缺乏主題，文化概念導(dǎo)入不足。區(qū)域樓盤(pán)周邊項(xiàng)目基本以大盤(pán)為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，但產(chǎn)品綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，有一定超越空間；從以上資料可以看出，本區(qū)域樓盤(pán)在定位、價(jià)格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造等方面都趨向同質(zhì)化；所以本項(xiàng)目在形象定位上要注意與其他樓盤(pán)拉開(kāi)差距，特別是針對(duì)附近的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。第五章 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，XX地產(chǎn)公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位“XX?XX”項(xiàng)目地塊位于古城區(qū)次中心地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為XX市和周邊地區(qū)政府部門(mén)的公務(wù)員以及做生意、外地旅游地產(chǎn)投資的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群體定位：政府部門(mén)的公務(wù)員民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要外地和外國(guó)的旅游人員年齡判斷在30－55歲，購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置在市次中心，成本較不低。項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)中高檔物業(yè)目前銷(xiāo)售狀況很好。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已形成比較成熟的居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目地塊周邊的道路交通情況（雪山路—玉福路—香格里拉大道—?；勐罚?決定了項(xiàng)目地塊在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。第六章 項(xiàng)目方案規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議建筑應(yīng)回歸本原，應(yīng)用XX本地的建筑文化和現(xiàn)代建筑語(yǔ)言相結(jié)合，創(chuàng)造出樸實(shí)大方又不失時(shí)代氣息的建筑語(yǔ)言和建筑風(fēng)格。本小區(qū)建筑設(shè)計(jì)布局，建筑風(fēng)格以及建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，如果脫離地方文化和現(xiàn)實(shí)定位，將無(wú)法彰顯小區(qū)所具有的特殊地理位置和與此相適應(yīng)的文化內(nèi)涵。實(shí)施本小區(qū)方案策劃，在確保規(guī)劃要求、滿足小區(qū)主題概念的前提下，運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，使之和諧和升華，創(chuàng)造一種“居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦”的生活意境。一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定位本小區(qū)的設(shè)計(jì)理念就是把來(lái)自不同系統(tǒng)、不同單位的業(yè)主融合在一起，構(gòu)筑本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使整個(gè)小區(qū)家家戶戶能夠互助友愛(ài)、和諧融洽，盡享溫馨快樂(lè)的生活。為此，本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：規(guī)劃超前 本小區(qū)導(dǎo)入家居智能化設(shè)置。數(shù)字電視，電話、網(wǎng)絡(luò)、門(mén)禁以及整個(gè)小區(qū)的數(shù)字化監(jiān)控，IC卡數(shù)字式收費(fèi)和車(chē)輛管理等。此外，小區(qū)物業(yè)管理前期介入和小區(qū)配套設(shè)施都能體現(xiàn)小區(qū)的超前意識(shí)。戶型均好 小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)遵循均好化原則，注重戶型格局中禮儀空間和私密空間的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，講究實(shí)用，避免門(mén)門(mén)相對(duì)，提高戶型空間的利用效率。建筑藝術(shù) 一方面小區(qū)業(yè)主主要面隊(duì)具有較高文化素養(yǎng)和鑒賞品位的消費(fèi)群體；另一方面小區(qū)周邊的文化氣氛非常濃厚。所以力求把握建筑與環(huán)境的和諧，追求建筑藝術(shù)與傳統(tǒng)文化的協(xié)調(diào)和創(chuàng)新。配套完善 配套設(shè)施的完善是本小區(qū)的一大特點(diǎn)，小區(qū)入口將建設(shè)大型特色綠化廣場(chǎng)、與小區(qū)人文、休閑、體育、娛樂(lè)和服務(wù)設(shè)施構(gòu)成小區(qū)的特色和品質(zhì)的提升。質(zhì)量?jī)?yōu)良 對(duì)于小區(qū)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)家優(yōu)良水平。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 提升小區(qū)的服務(wù)水平，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中非常重要一環(huán)。良好的服務(wù)可提升小區(qū)的品質(zhì)。開(kāi)發(fā)者對(duì)物業(yè)管理的策劃力求親和與人性化，并做到提前介入，實(shí)現(xiàn)打造一個(gè)示范文明小區(qū)的目的。環(huán)境優(yōu)美 極佳的市政綠化配套，良好的地理位置，準(zhǔn)確的生態(tài)、自然概念定位和高水平的環(huán)境規(guī)劃，必將造就小區(qū)優(yōu)雅、清新的環(huán)境。居住于此，可完全感受和煦的陽(yáng)光，清新的空氣。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容建筑面積 ㎡，總戶數(shù)414戶。容積率 ％小區(qū)公建配套設(shè)施：變配電房、垃圾站、門(mén)衛(wèi)、會(huì)所等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)備注總用地面積m223200規(guī)劃建筑面積地上部分m2地下部分m211790住宅總套數(shù)套414多室戶型套數(shù)套210 公寓戶型套數(shù)套204建筑占地面積m2建筑密度%容積率%綠地率%地下固定停車(chē)位個(gè)190項(xiàng)目總平面布置圖（概念）三、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為：XX失地農(nóng)民安置地合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要進(jìn)行商品住宅、配套商業(yè)以及會(huì)所等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模住宅工程：共開(kāi)發(fā)住宅414套，其中多室住宅204套，面積約79㎡~129㎡；單身公寓210套，面積約79㎡~129㎡；基本上滿足了各個(gè)面積段的需求。具體戶型見(jiàn)戶型規(guī)劃部分?？偨ㄖ娣e約：㎡。住宅部分具體分布情況見(jiàn)總平面布置圖。配套商業(yè)：㎡，商業(yè)部分主要規(guī)劃于臨雪山路和玉福路沿街底商，以獨(dú)立街鋪為主的方式進(jìn)行布置，輔助以小型的集中賣(mài)場(chǎng)，以最大化的提升商業(yè)價(jià)值空間和項(xiàng)目?jī)?nèi)積周邊的購(gòu)物需求。地下部分：本項(xiàng)目地下建筑面積總共約11745㎡，共設(shè)置地下停車(chē)位190個(gè)并設(shè)置了部分商業(yè)輔助用房，即滿足小區(qū)人車(chē)分流的設(shè)計(jì)以及車(chē)位數(shù)量設(shè)置要求，又滿足了商業(yè)部分附加增值的功能，比如商業(yè)輔助用房可以用作儲(chǔ)藏功能等。四、項(xiàng)目公建設(shè)施規(guī)劃為了有利于創(chuàng)造舒適、方便、和諧、健康的居住生活空間；有利于打造一個(gè)配套齊全的生活社區(qū)；有利于開(kāi)發(fā)者投資虧損的合理彌補(bǔ)，本小區(qū)的公建規(guī)劃擬集中雪山路和玉福路沿街布置底層商業(yè)，并在小區(qū)內(nèi)合理的布置物管用房。五、項(xiàng)目景觀規(guī)劃本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)遵循景物與建筑相結(jié)合的原則。有景用景，用景改景，無(wú)景造景，天然與人工結(jié)合，達(dá)到調(diào)整空氣、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。小區(qū)景觀軸線與花園組成團(tuán)設(shè)計(jì)。 小區(qū)布置住宅群和多個(gè)不同風(fēng)格、不同特色小型花園組團(tuán)，并與中央大型景觀、綠化廣場(chǎng)、休閑場(chǎng)所共同構(gòu)成小區(qū)景觀整體。使業(yè)主擁有豐富的休閑、觀賞、娛樂(lè)、游玩空間。特別是在東入口的景觀規(guī)劃上，力求恬靜、大氣，層次分明的整體視覺(jué)沖擊效果。小區(qū)景觀、綠化的空間層次設(shè)計(jì) 從本小區(qū)中央大型景觀的基礎(chǔ)上，穿插小型花園與建筑的有機(jī)整合，保持現(xiàn)有地貌所形成的自然空間層次。人工景觀以及綠化的重點(diǎn)將放在路旁、樓旁并注重層次處理。小區(qū)景觀綠化的植物品種層次設(shè)計(jì)利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽(yáng)植物以及現(xiàn)有植被的合理布局來(lái)點(diǎn)綴小區(qū)的多彩層次色調(diào)。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨路標(biāo)志性藝術(shù)路燈等，給人以色彩層次的動(dòng)靜變化效果。六、項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì)風(fēng)格是一個(gè)建筑的個(gè)性或獨(dú)特表征,是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。本小區(qū)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格遵循與概念和諧健康的定位相吻合；與小區(qū)的環(huán)境、地形相吻合；與地域的特色文化相吻合。采用簡(jiǎn)潔、明快、樸實(shí)、大方兼本地文化和現(xiàn)代氣息于一體的建筑風(fēng)格。建筑外觀、立面 建筑外觀，立面遵循簡(jiǎn)潔、明快、質(zhì)樸穩(wěn)重的風(fēng)格，采用大面積墻面外挑（內(nèi)）陽(yáng)臺(tái)、凸窗設(shè)計(jì)，并與本地文化和旁邊已建建筑的風(fēng)格相呼應(yīng)。建筑色彩 以采用較清淡明快的漿黃調(diào)和色為主基調(diào)，配以白、淺灰、淡姜黃等較鮮艷的色調(diào)。間綴其建筑隱于碧綠之間，營(yíng)造輕快、清新、典雅的氣氛。墻體材料及表面質(zhì)感 考慮到地區(qū)雨水較多，而且酸堿度較高的特點(diǎn)，外墻材料選用防酸堿腐蝕、防老化的耐久材料，在質(zhì)感上兼顧厚重的文化品位。七、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目管理公司安排專(zhuān)職人員所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，已經(jīng)確定的戶型分別為：40平方米左右的酒店式公寓住宅；70~90平方米兩房?jī)蓮d的小戶型洋房；100~130三房?jī)蓮d舒適性洋房，這幾種戶型比例需要項(xiàng)目管理公司安排專(zhuān)職人員所進(jìn)行進(jìn)一步的分析調(diào)查來(lái)明確。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)需要，結(jié)合本小區(qū)消費(fèi)群體生活習(xí)慣、審美價(jià)值和社會(huì)層次的特點(diǎn)，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個(gè)性化要求，確保戶型的均好性。 戶型的空間配置 本小區(qū)住宅的空間配置基本按8個(gè)空間格局進(jìn)行設(shè)計(jì)，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、花園陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）、書(shū)房和儲(chǔ)藏室（或保姆間）。為展示主人的社會(huì)地位、個(gè)人風(fēng)格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部?jī)?yōu)化，滿足其對(duì)禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設(shè)計(jì)將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。 戶型差異性調(diào)整 因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢(shì)必導(dǎo)致戶型的差異性。為盡可能降低戶型的差異性，盡量規(guī)劃南北朝向的戶型，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補(bǔ)，確保戶型的均好性。 戶型的布局 戶型是消費(fèi)者最為關(guān)注的重要因素。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，消費(fèi)者評(píng)價(jià)戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。而在布局上，消費(fèi)者認(rèn)為客廳、主臥、餐廳最為重要。在戶型布局上堅(jiān)持以下原則： 主臥、客廳、次臥朝南設(shè)計(jì)。 盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。 臥室門(mén)朝向避免與其他房間相對(duì)。 滿足客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間的通風(fēng)采光要求。增加具有地方特色的大陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）設(shè)計(jì)以滿足地緣文化要求。八、項(xiàng)目道路、車(chē)位規(guī)劃為方便小區(qū)人員出入和確保安全、快捷，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求以及本地塊四周環(huán)路，規(guī)劃東南側(cè)和西東北側(cè)各設(shè)地下停車(chē)入口，盡可能滿足人車(chē)分流。 小區(qū)道路設(shè)計(jì) 根據(jù)小區(qū)地塊特性，小區(qū)道路采取傳統(tǒng)直線風(fēng)格并與小區(qū)景觀軸線相結(jié)合的設(shè)計(jì)原則，道路寬度4~6米，道路總長(zhǎng)度 米，力求實(shí)現(xiàn)移步換景、方便、安全。小區(qū)主干道分別伸向兩側(cè)并與綠化組團(tuán)串連。次干道分別進(jìn)入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)道路采用水泥路面、麻石路緣石。 小區(qū)車(chē)位設(shè)計(jì) 按照市規(guī)劃局有關(guān)住宅小區(qū)車(chē)位規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車(chē)位按住宅套數(shù)1：。設(shè)計(jì)地下室停車(chē)位。九、項(xiàng)目管網(wǎng)設(shè)計(jì)方案1：室外給水部分：市政給水管進(jìn)入紅線經(jīng)總表后，在室外形成環(huán)網(wǎng)，管徑為DN200。再針對(duì)不同的建筑單體通過(guò)DN65或者DN80的給水管引至室內(nèi)。室外給水管管材采用給水PE管。給水材料表 序號(hào)圖例名稱(chēng)規(guī)格單位數(shù)量備注1PE給水管DN65米1002PE給水管DN80米1003PE給水管DN100米4004PE給水管DN150米8002:室外消防用水：小區(qū)室外消火栓用水由室外給水管網(wǎng)供給。小區(qū)室外消火栓均在環(huán)狀管網(wǎng)上按間距不大于120米的原則設(shè)置室外地上式消火栓。消火栓布置在各道路、建筑物、道路交叉口處，以滿足室外消防的要求。3：根據(jù)XX城市總體規(guī)劃和排水規(guī)劃的要求，結(jié)合小區(qū)所處位置，排水系統(tǒng)采用“雨、污完全分流制”。排水管的布設(shè)原則為：依托道路、順應(yīng)地勢(shì)、就近排放。污水材料表 序號(hào)名稱(chēng)規(guī)格單位數(shù)量備注1鋼筋混凝土化糞池G1275SQF座22PVCU雙壁波紋管DN150米3803PVCU雙壁波紋管DN200米6504PVCU雙壁波紋管DN300米450雨水材料表 序號(hào)名稱(chēng)規(guī)格單位數(shù)量備注1PVCU雙壁波紋管DN150米2002PVCU雙壁波紋管DN200米10003PVCU雙壁波紋管DN300米430電氣：室外設(shè)置綜合電纜溝，經(jīng)計(jì)算室外強(qiáng)弱電共用電纜溝長(zhǎng)度約110m.十、住宅交房標(biāo)準(zhǔn)及配套本小區(qū)室內(nèi)配套設(shè)施的配置，參照建設(shè)部有關(guān)國(guó)家康居示范工程建設(shè)室內(nèi)配套設(shè)施的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)室內(nèi)配套為：結(jié)構(gòu)：多層為框架現(xiàn)澆板，內(nèi)墻為空心磚；外墻為實(shí)心紅磚；外墻：外墻磚；門(mén)窗：入戶防盜門(mén)、外窗為鋁合金白玻璃窗；地面：水泥砂漿地面拉毛；內(nèi)墻及天棚：混合砂漿抹灰打底；公共部位：一樓門(mén)廳、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面貼石材，照明、消防設(shè)施到位；給水：PPR管材，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)；廚房：管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭；衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設(shè)蹲式大便器一個(gè)，其他管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭；排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材；電路：按規(guī)范要求設(shè)空調(diào)回路、插座回路、照明回路至相應(yīng)位置，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)；1弱電：設(shè)分戶門(mén)禁對(duì)講，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)安裝到位；1天燃?xì)猓簾o(wú)；1變配電：雙電源供電，每戶8ＫＶＡ設(shè)計(jì)；