【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 ③ 綜合容積率、住宅容積率 ④ 建筑密度 ⑤ 控高 ⑥ 綠化率 ⑦ 其他 項(xiàng)目發(fā)展概況 ① 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 ② 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 ③ 項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程 ④ 研究工作 進(jìn)展 情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告 的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分： 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī) 范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 可行性研究結(jié)論 及建議 研究 結(jié)論 與建議 第 二 部分 ： 市場(chǎng)研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣 等 。 全國(guó) 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 與 需求 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?， 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 ， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “ 時(shí)滯 ’ 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 ， 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響， 甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 等。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 備注： 需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) ① 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出 未來(lái) 市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 ② 供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè) 未來(lái) 市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測(cè)方法 ： 通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 ） 板塊 市 場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ① 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 ② 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價(jià) ③ 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ① 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ② 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均 銷售 率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③ 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要 競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 ④ 未來(lái) 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 項(xiàng)目 擬 定位方 案 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重 12 合 計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格 =典型樓盤價(jià)格 *106計(jì)算。 備注： 1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。 2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 類比因素 在水一方 南方美鎮(zhèn) 集資房 本項(xiàng)目 地段資源綜合 0 地理位置 0 自然環(huán)境 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 交通條件 0 0 + 0 地塊規(guī)模 0 + 0 市政配套 0 0 + 0 不可控 的污染、干擾因素 0 0 0 正常成本綜合 樓面地價(jià) 建安成本 公共配套 其它 合計(jì) 小高層平均單位成本 165 500 150 90 905 多層平均單位成本 250 450 150 90 940 聯(lián)排別墅平均單位成本 400 450 200 90 1140 獨(dú)立別墅平均單位成本 1000 500 250 90 1840 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值 最高 最低 平均 小高層售價(jià) 1400 1200 1300 多層售價(jià) 1900 1100 1350 聯(lián)排別墅售價(jià) 2500 2021 2200 獨(dú)立別墅售價(jià) 6000 4000 5000 可提升價(jià)值因素 權(quán)重 在水一方 南方美鎮(zhèn) 本項(xiàng)目（估） 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 地段資源 20% 3 2 4 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 30% 4 3 4 小區(qū)配套和物管 10% 4 4 2 形象包裝及營(yíng)銷策劃 10% 4 3 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和質(zhì)量 10% 1 3 3 發(fā)展商的品牌和實(shí)力 10% 4 4 1 區(qū)域規(guī)劃因素 10% 3 1 3 合計(jì) 100% 項(xiàng)目 SWOT分析 不同類型適合的地產(chǎn)因子 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 高檔洋房 別墅 對(duì)公共效能的依賴 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的依賴 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 對(duì)小區(qū)自身配套要求 高 很高 高 高 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 建筑質(zhì)量、裝修的要求 低 一般 高 很高 容積率、綠地率要求 無(wú) 一般 低 極低 對(duì)休閑空間、娛樂(lè)要求 無(wú) 一般 高 很高 景觀、人文的稀缺要求 無(wú) 一般 高 很高 項(xiàng)目 SWOT分析 操作方向： S優(yōu)勢(shì)： ，稀缺的湖資源 W劣勢(shì) ，全操作不規(guī)范 、交通障礙 ，吸引主城居家置業(yè)難 外部機(jī)會(huì) ① 區(qū)位優(yōu)勢(shì)主城外擴(kuò)，高速公路的開通，項(xiàng)目應(yīng)屬重慶遠(yuǎn)郊區(qū)域（ 35分鐘車程）。 ② 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：國(guó)家級(jí)旅游區(qū) —— 縉云山山腳下。 ③ 重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為高層置業(yè)提供了良好的基礎(chǔ)。 外部威脅 ① 區(qū)域與南山相比，南北有離主城近，而且主城區(qū)內(nèi)在此消費(fèi)以上規(guī)模、成氣氛，優(yōu)勢(shì)明顯，而項(xiàng)目區(qū)域卻清淡，缺上檔次的休閑，娛樂(lè)配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 北培區(qū)政府對(duì)縉云山資源開發(fā)的不夠。 項(xiàng)目自身 優(yōu)勢(shì) ① 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：有稀缺的景觀，環(huán)境資源 ② 人文環(huán)境：美齡別墅 ③ 地塊規(guī)模 90 多畝，不大不小，屬“可為”空間 劣勢(shì)： ① 基地的交通障礙：老路： 1 個(gè)半小時(shí)；高速： 35分鐘，但 45 元過(guò)路費(fèi) ② 市政配套較弱，周邊缺少高檔次設(shè)施。 總結(jié)：參考方面：成 都青城山 競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源：短期：南山區(qū)域 遠(yuǎn)期：渝北區(qū)統(tǒng)景方向 項(xiàng)目定位方案 ① 市場(chǎng)定位 ② 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ③ 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ④ 價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （