【文章內(nèi)容簡介】 。市區(qū)和各縣（市）全面建立了廉租住房制度，已有 4381 戶住房困難戶納入廉租住房保障范圍。加強資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)，實行節(jié)能降耗和污 染減排目標責(zé)任制， 9個縣（市、區(qū)）全部建成國家生態(tài)示范區(qū)，建成市可行性研究報告 13 級環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 10 個、市級生態(tài)村 20 個。組織開展化工企業(yè)集中清理整頓，關(guān)停企業(yè) 120 家。認真落實節(jié)約集約用地措施，土地資源對發(fā)展的保障作用進一步發(fā)揮。 第二節(jié) 商品消費市場和購買力分析 一、居民收支情況 全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長 14％；地方一般預(yù)算收入增長 20%；定報工業(yè)增加值增長 23%；注冊外資實際到帳增長 50%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 26%，其中工業(yè)投資增長 30%；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降 4%；環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)在 80%以上；社會消費品零售總額 增長 15％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 10％，農(nóng)民人均純收入增長 9%；城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，人口自然增長率控制在‰以內(nèi)。 二、 城市居民消費情況 居民平均消費意愿不強，邊際消費意愿強烈。目前濱?？h收入處于平穩(wěn)增長，社會消費品零售總額增長 16%。全市金融機構(gòu)各項存款余額比年初增加 92 億元，各項貸款余額增加 54億元。 可行性研究報告 14 第四章 商圈分析 第一節(jié) 項目周邊居住人口調(diào)查 濱?？h位于江蘇省東北緣、鹽城中東北部，西南與阜寧縣相連。西與漣水縣接壤，南襟射陽河、蘇北灌溉總渠與射陽縣毗鄰，北依廢黃河 、中山河與響水縣相望，西枕 204 國道，蘇北灌溉總渠橫穿東西境。地理坐標：北緯 33176。 43’ 34176。23’，東經(jīng) 119176。 37’ 120176。 20’。 東西最大直線距離 55公里，南北最大直線距離 47 公里。 全境 1880 平方公里。其中陸地面積 平方公里，占 ％；水域面積 106 平方公里，占％；灘涂面積 平方公里，占 ％。 第二節(jié) 商圈劃分和評估 以該項目為中心，三公里半徑基本涵蓋整個城區(qū)。 鹽城現(xiàn)有的超市店鋪面積一般較小，且都無規(guī)范的停車場，大部分都以人行道為停車點，每逢節(jié)假日 停車難的問題成為了消費者便利購物的最大障礙。 故此提前進入將有利于我們在鹽城的零售業(yè)占據(jù)一席之地。 機 會 1．鹽城本身已具備一定的消費能量，且又是一個居住密集區(qū)域，這將帶來良好的契機，其經(jīng)濟競爭力將會快速提升。 2. 本項目周邊已有大量已建和在建的住宅區(qū)，并且以自住為主，樓盤的入住率很高。 優(yōu) 勢 1．公司系統(tǒng)完整，人員齊備，能應(yīng)付各種競爭狀況。 2．本店處于江蘇鹽城，在管理及物流配送上都沒有問題。 3. 本店將建成一個比較規(guī)范的店，能應(yīng)對外來的競爭對手?？尚行匝芯繄蟾? 15 第五章 組織管理與經(jīng)營方式 第一節(jié) 組織 管理構(gòu)架 大潤發(fā)濱海店由店總經(jīng)理全面負責(zé)日常營運，店總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)以下部門： 一、客戶服務(wù)部：主要負責(zé)收銀、客戶服務(wù)； 二、財務(wù)部：主要負責(zé)門店的財務(wù)運作； 三、保安部：主要負責(zé)門店的保安； 四、百貨部及雜貨部：主要負責(zé)門店各項商品的陳列與引進。 五、 IT部：主要負責(zé)門店營運網(wǎng)路的正常運轉(zhuǎn)。 第二節(jié) 經(jīng)營方式 大潤發(fā)的商品經(jīng)濟實惠、豐富多彩，布置新穎、方便購買。大潤發(fā)超市通常把所經(jīng)營的商品布置為 10 個購物區(qū)，以吸引并方便顧客消費。具體分區(qū)如下： — 經(jīng)濟實惠的日常生活必需品區(qū) — 新鮮供應(yīng)的生鮮食品、魚肉蔬果區(qū) — 道地的各色美食專區(qū) — 歐式的烘焙面包點心區(qū) — 超科技的影音家電區(qū) — 精致的生活家具區(qū) — 奪目的美容彩妝區(qū) — 溫馨的嬰幼兒童用品區(qū) — 超優(yōu)的寵物食品區(qū) 大潤發(fā)以經(jīng)濟實惠、商品優(yōu)質(zhì)、環(huán)境舒適、服務(wù)周到、方便顧客為宗旨，其先進的營銷方式主要是： 為消費者提供經(jīng)濟實惠、品質(zhì)優(yōu)良的商品； 可行性研究報告 16 先進的物流配送系統(tǒng)，保證商品的低價，優(yōu)質(zhì)； 賣場人性化的空間規(guī)劃，超大購物空間，提供舒適便利的購物環(huán)境； 周到的服務(wù)使顧客感到賓至如歸，留連忘返； 本土化的經(jīng)營策略，極大地保證了商品的質(zhì)量和降低了成本。 第三節(jié) 商品定價策略 每日針對日常所需商品（敏感性商品）進行價格市調(diào)，堅持提供低于一般市價的好價格。 實行嚴格的管理體制，根據(jù)營業(yè)額、庫存、費用及運轉(zhuǎn)情況在堅持上述條款的原則下進行機動的調(diào)整管理。 第四節(jié) 商品的財務(wù)運作 大潤發(fā)擁有一批技術(shù)精良、經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理人才，對全部經(jīng)營運作實施計算機自動化管理。為保證對分支機構(gòu)的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一調(diào)配，公司總部設(shè)置計算機系統(tǒng)，實施業(yè)務(wù)管理、財務(wù)管理、綜合統(tǒng)計、信息管理、系統(tǒng)維護等。主要配置采購管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、配貨管理系統(tǒng)、報表管理系統(tǒng)、運輸管理 系統(tǒng)、電子訂貨系統(tǒng)、配置 POS 系統(tǒng)、門店系統(tǒng)等。 可行性研究報告 17 第六章 組織機構(gòu)和人力資源管理 第一節(jié) 組織機構(gòu) 公司的最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，成員由 3 人組成，均由投資方委派。董事會負責(zé)公司的所有業(yè)務(wù)發(fā)展及導(dǎo)向，日常業(yè)務(wù)則由總經(jīng)理負責(zé)處理。公司按精簡、有效能的原則設(shè)立營業(yè)采購部、 IT 系統(tǒng)管理部、客戶服務(wù)部、市場和業(yè)務(wù)發(fā)展部、財務(wù)部、人力資源和行政部等，預(yù)計全部員工為 1000 人。 第二節(jié) 人力資源管理 一、 人員用工 公司職工的聘請一律采用合同制，基本原則為在當(dāng)?shù)毓_招聘，擇優(yōu)錄取，并按國家有關(guān)勞動管理 的規(guī)定訂立勞動合同。同時，公司將積極吸納當(dāng)?shù)叵聧?、待業(yè)和失業(yè)等人員，解決當(dāng)?shù)氐母挥鄤趧恿Α? 二、 員工工資福利 公司嚴格執(zhí)行《中華人民共和國勞動法》及各級政府的勞動規(guī)章，保證職工合法權(quán)益。公司將按照法律規(guī)定為員工繳納各項保險。 三、 人員培訓(xùn) 為了全面提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，更加適應(yīng)市場的競爭力，投資方將委派技術(shù)、管理和營銷等專家，定期為公司的員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并不時派遣公司的高級員工到國外進行學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、再深造。 可行性研究報告 18 第七章 市政設(shè)施配套 第一節(jié) 市政配套 一、給排水工程 本工程內(nèi)容包括生活給水系統(tǒng)，排水 系統(tǒng)，雨水系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)，自動噴淋滅火系統(tǒng)。 生活給水系統(tǒng) （ 1）給水方式 采用下行上給式供水系統(tǒng)，由市政管網(wǎng)壓力直接供給?？紤]到市政管網(wǎng)壓力不足時的供水，商場供水系統(tǒng)與高壓供水系統(tǒng)管網(wǎng)相接。平時用閥門隔斷。 （ 2）用水量 最大日用水量 150 立方米 生活排水 生活污水地上部分經(jīng)化糞池（有油污的現(xiàn)經(jīng)隔離池）重力排出，地下部分由潛污泵提升至室外排出，室外用 DN300 污水管與市政下水相接。 雨水排水 屋面雨水采用有組織外排水。室外設(shè) DN300 雨水管道，經(jīng)雨水檢查井，排至規(guī)劃的市政雨水管 道。 二、消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)包括消防栓系統(tǒng)、濕式自動噴淋系統(tǒng)及滅火裝置。樓外設(shè)有消火栓系統(tǒng)及自噴系統(tǒng)接合器。 （ 1）消防栓系統(tǒng)：室內(nèi)流量 40L/S，室外流量 30L/S。消防箱采用帶自救卷盤柜式消防箱。 （ 2）濕式自噴系統(tǒng)：自噴流量 30L/S，每層設(shè)水流指示器與消防中心連鎖?；馂?zāi)發(fā)生時，由濕式報警閥壓力開關(guān)（經(jīng)延時后）和各層水流指示器同時發(fā)出信號至消防中心，指名火災(zāi)發(fā)生地及啟動噴淋系統(tǒng)。噴頭始噴溫度為 68OC。 （ 3）滅火裝置：每消防箱下放置 3個 2手提干粉滅火器，變配電室 EDP 機可行性研究報告 19 房、總機室、消防控制室均采用七 氟丙烷氣體消防。 三、暖通空調(diào)工程 設(shè)計主要包括賣場及辦公用房，其余為非空調(diào)面積，主要是滯貨區(qū)及設(shè)備用房，以通風(fēng)為主。按照《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1987 2021 年版）進行設(shè)計。 市內(nèi)參數(shù)設(shè)計 溫 度 相對濕度（ %） 新風(fēng)ｍ /h﹒人 夏季 冬季 夏季 冬季 售貨區(qū) 27 16 ﹤ 65 — 20 辦公區(qū) 26 18 ﹤ 65 — 20 空調(diào)系統(tǒng) 大潤發(fā)超市設(shè)置全風(fēng)系統(tǒng)，由 8 臺 165 冷壓置于屋頂?shù)囊惑w直燃機向 24臺空氣處理機供冷（熱）后經(jīng)風(fēng)道送至出風(fēng)口，新風(fēng)經(jīng) 20 臺換氣機（利用 余熱）風(fēng)道送至出風(fēng)口，污濁空氣經(jīng)余熱（冷）利用后排出室外。 通風(fēng)系統(tǒng) 變配電室、衛(wèi)生間、地下停車場、自行車庫設(shè)置全面通風(fēng)系統(tǒng)。 四、電氣及弱電工程 設(shè)計內(nèi)容包括： 10KV 變配電所設(shè)計，建筑物內(nèi)低壓配電系統(tǒng)，照明動力，防雷及接地保護系統(tǒng)的設(shè)計，建筑物內(nèi)火災(zāi)自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)，商業(yè)計算機管理系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)及電話通訊系統(tǒng)，總統(tǒng)范圍內(nèi)的室外電力及廣告照明。 10KV 變配電所 本工程為一、二級負荷，采用雙電源供電，對電梯、消防泵、噴淋泵、消防控制室、排防煙風(fēng)機的重要負荷采用末 端自動切換、火災(zāi)疏散照明，采用應(yīng)急燈，應(yīng)急時間不小于 30分鐘。總安裝容量為 3200KVA。 10KV 變配電所采用兩路 10KV 電纜引入，選用 2 臺 1600KVA 變壓器，高壓計量及專用電源進線量電柜。高壓 10KV 電源為單母線分段運行，低壓側(cè)設(shè)母聯(lián)開關(guān)，手動投入，變壓器出線開關(guān)與母聯(lián)設(shè)電氣連鎖。配電干線由配電室 GGD柜 出線路，采用一般電纜或阻燃電纜到各配電箱、柜或順電纜橋架在電氣井內(nèi)可行性研究報告 20 敷設(shè)至各層，出井后至各配電箱。 低壓配電系統(tǒng) 由變配電所至各用電點采用放射式或樹干式供電。電源電壓為 380/220V。 電器照明 照明電源引自變配電室，采用 50HZ、 380/220V，賣場照明主要采用線槽