【文章內(nèi)容簡介】 進一步規(guī)范，部分實力不強的企業(yè)漸被淘汰已成趨勢 思茅區(qū)、瀾滄縣、墨江縣、 依然是 普洱 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點 思茅區(qū)、瀾滄縣、墨江縣 無論是開發(fā)投資、施工規(guī)模還是銷售面積，都排在前三位萬平方米。 （三）普洱市房地產(chǎn)市場特點 買方市場成熟理智，迫使開發(fā)商不斷對產(chǎn)品進行革新 普洱的消費者已在各種營銷手段下變得愈來愈理智，對各種營銷手法及營銷人員的說辭已產(chǎn)生相當?shù)淖R別能力，這也使得開發(fā)商感覺到市場越來越難做，從而促使他們不得不下功夫?qū)ψ陨懋a(chǎn)品進行深度的提煉開發(fā)以在惡劣的市場競爭環(huán)境下及消費者挑剔的眼光中生存。 板塊市場成型，各有各精彩 經(jīng)過多年的發(fā)展，樓市已形成數(shù)個規(guī)模不一、價格梯度明顯、目標客戶群各異、別具特色 的樓市板塊。如以新型商業(yè)區(qū)為特色的陽光新城、以梅子湖的景觀生態(tài)優(yōu)勢為主打的城市花園、以價格實惠為賣點的興業(yè)地產(chǎn)、以單身公寓為主力客戶群的中心商務區(qū)等。這些板塊市場的成型，說明普洱的房地產(chǎn)市場已得到進一步的細分，是普洱樓市發(fā)展成熟度的重要表現(xiàn)之一。 大盤已成趨勢，居住郊區(qū)化已獲得市場認可 如果說早幾年大盤開發(fā)在普洱還處于試探階段的話，如今大盤開發(fā)已成為一種必要手段、必然的趨勢。都市品質(zhì)、城市花園、學苑花園、興業(yè)世家、茶林苑等越來越多的或優(yōu)質(zhì)、或?qū)嵒莸臉潜P紛紛在郊外涌現(xiàn)，大量消費被一些城郊結合部、甚至以往認 為是偏遠地區(qū)的地方所吸引。 拆遷戶逐漸增多，二次置業(yè)數(shù)量龐大 隨著普洱城市改造的不斷增大，政府開始已經(jīng)逐步進行舊城改造工程。 通過舊城改造，將使普洱中心城市環(huán)境更加美好、城市功能布局更加科學合理、城市發(fā)展更加具有可持續(xù)性，將進一步提高城市品質(zhì)，讓廣大人民群眾安居樂業(yè)，使普洱在全省乃至在全國更加具有魅力和優(yōu)勢。在 4 月 28 日召開動員大會后，目前，我市中心城區(qū)舊城改造前期工作正在全面有序地開展。 這樣將會大幅度刺激普洱市房價的上升，大量閑置土地開始開發(fā)利用。開發(fā)商抓住這次的機遇，勢必將進行一番土地、房產(chǎn)的激烈競爭 。 （四）新的房貸政策對普洱樓市的影響 2021 年新房貸政策： 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設部要會同人民 銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準。 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執(zhí)行。 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人 房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。 增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索 “ 綜合評標 ” 、 “ 一次競價 ” 、 “ 雙向競價 ” 等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。 （五） 普洱 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 目前，普洱市房地產(chǎn)市場剛起步，房產(chǎn)市場是成本型、內(nèi)供型市場?？偟膩碚f，普洱的房源不夠多，購房者購房主要是用于自身居住。而且普洱近年來不斷加大對廉租房、經(jīng)濟適用房的建設，至 2021 年底，已建成 4146 套， 萬平方米。這些廉租房、經(jīng)濟適用房的建成，有效解決了低保、低收入家庭的住房問題，緩解了總體的住房緊張問題。 城市發(fā)展強力帶動地產(chǎn)發(fā)展 無庸置疑，普洱的大勢發(fā)展前景良好。 GDP 連年保持高速增長，人均收入也保持穩(wěn)定增長，城市發(fā)展驅(qū)動力呈現(xiàn)多點出力的格局，房地產(chǎn)的發(fā)展前景也順理成章為大 眾所看好。 市區(qū)置業(yè)與郊區(qū)置業(yè)的博弈 這兩者的優(yōu)劣天枰常在消費者心中搖擺：市區(qū)生活便利，教育、醫(yī)療、購物等均極便利，且可以節(jié)約不少生活成本 —— 就是樓價高，郊區(qū)樓價是便宜，但諸項生活設施均有欠缺，且出入交通、時間成本過大，進出市區(qū)多有不便。如何在這兩者間取得平衡不但是令消費者頭疼的事情，也是發(fā)展商急需尋找對策的一大難題。 樓價近年已持續(xù)有所上漲，未來數(shù)年將有止步不前之勢 普洱的消費者是幸福的，因為相比北京、上海、昆明等大城市，普洱的樓價在最近幾年一直保持穩(wěn)中有升之勢 —— 但市場往往就是這么奇怪， 越升反而越有人買。 2021 年上半年樓價已比往年上升了六到七個百分點，各樓盤均價相比往年都有了數(shù)百元每平米的升幅。 隨著普洱經(jīng)濟大勢的不斷增長，城市規(guī)劃日趨完善，相信升價熱潮還將一直持續(xù)下去，未來幾年樓價都將保持平穩(wěn)增長。 （六）普洱市第一屆房交會成功對普洱房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響 9 大亮點、 7 大展區(qū)、 23 家房地產(chǎn)、 32 個樓盤； 5 天成交 億元；售房 120 多套。 房交會以 “ 宜居普洱，生態(tài)茶城 ” 為主題； 隨著城市土地儲備、交易制度的建立和完善，普洱房地產(chǎn)發(fā)展正進入一個巨大變革的時代 。 如上圖所示，本次參展的 32 個樓盤，來自六個行政區(qū)，其分別是：思茅區(qū)、寧洱縣、瀾滄縣、墨江縣、景洪市、江城縣；其中思茅區(qū)的項目最多，占所有參展樓盤項目的 78%。 2021 年普洱市供應量以思茅區(qū)的供應為主，通過本次房交會可以以小見大地折射出整個普洱房地產(chǎn)市場的基本情況； 在本次房交會上混合物業(yè)占很大比重，所占比例約為 63%。其中 53%的項目是普通住宅和商鋪的混合業(yè)態(tài)，如告莊西雙景、天壁 金島、茶林苑、金色年華、科恩 水灣怡景及影劇院、科恩 鳳凰雅苑、農(nóng)墾花園 B 區(qū)、瀾滄新城、陽光新城二期等；還有一些是普通住宅和別墅混合的物業(yè)，約占 31%；其余部分商住混合的物業(yè)，如 思茅中心商務區(qū)。 本次參展大部分樓盤是正建設規(guī)劃中的項目，在 32 個樓盤中。約有 16%的樓盤開盤時間未定，這部分在房交會上僅作形象展示，對產(chǎn)品進行市場推廣，為下一步的銷售做預熱； 19%是 09 年已經(jīng)開的老盤，部分是推出二期，例如城市花園 丁香苑、天壁 金島、萬象莊園、佳怡華庭等，是對老盤做進一步宣傳促銷； 28%是 2021 年上半年新開盤的項目； 41%的項目未開盤，其開盤時間一般在 2021 年下半年，這部分樓盤集中在房交會上亮相，更有助于調(diào)整普洱樓市的市場供應格局，為穩(wěn)定房價起到積極作用。 從整體的普洱市房地產(chǎn)市場供應情況來看， 08 年的市場低谷期為市場積壓了大量市場需求，（其中主要以剛性需求和改善型住房需求為主） 09 年的放量產(chǎn)品受到了市場的追捧并獲得了良好的銷售率，本次房交會的放量中以 2021 年甚至未來三年的樓盤為主。其中混合型的復合產(chǎn)品樓盤成為了市場發(fā)展及城市化進程的主導性產(chǎn)品，相比07 年以前的單一住宅型產(chǎn)品，從產(chǎn)品品質(zhì) 及未來城市配套都有著很強的推動力。其中 “ 陽光新城二期 ” 現(xiàn)場咨詢客戶絡繹不絕成為了本次房交會最受消費者關注的樓盤。 其次北部及南部的次中心樓盤以高品質(zhì)、生態(tài)、藝墅等概念也受到了市場的認可與追捧，其中北部的 “ 普洱人家 ” ，南部的 “ 城市花園 ” 、 “ 公園 1 號 ” 都獲得優(yōu)異的市場關注度。 本次交房會結合城市未來規(guī)劃的旅游、物流兩個主題的樓盤首次亮相普洱樓市也成為普洱樓市的新亮點。 新 “ 品牌 ” ，造就新潮流。各個樓盤以新 “ 品牌 ” 取勝，成為普洱購房者矚目的新焦點。 房交會樓盤關注排行榜 住宅市場外溢，南北兩部土地高利用率產(chǎn)品將成未來 “ 新寵 ” 隨著普洱經(jīng)濟的發(fā)展，普洱城市發(fā)展腳步的加快在數(shù)年間普洱市房地產(chǎn)也開始慢慢進入了高速發(fā)展的起步階段，延續(xù)中、南兩部區(qū)域的住宅市場發(fā)展，分布于城市各個區(qū)域的高品質(zhì)、生態(tài)型住宅樓盤相繼推出，并受到了市場的認同。 目前， 普洱 城市住房正在向連片開發(fā)、戶型合理、功能配套、管理規(guī)范、環(huán)境優(yōu)雅的方向邁進。隨著房 地產(chǎn)業(yè)興起和房地產(chǎn)營銷策劃、物業(yè)管理等行業(yè)蓬勃發(fā)展，不論從開發(fā)商數(shù)量還是項目質(zhì)量，以及房地產(chǎn)業(yè)的影響，我市的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處在歷史發(fā)展黃金時期，這個時候舉辦房地產(chǎn)展示交易會是應時之舉。為擴大影響，市政府還專門到省上舉行發(fā)布會，以提高知名度，造就聲勢，使參展商取得更佳的經(jīng)濟效益和社會效益。 房交會圓滿落幕，獲得成功?？梢哉f，房交會不是簡單的購房促銷，而是對綠色生態(tài)普洱，推動普洱走向世界、融入世界的一次強勢宣傳。首屆房地產(chǎn)交易會是一次提升普洱形象的盛會、多方共贏的盛會。 （三） 重點樓盤調(diào)查 一、金色年華 開發(fā)商 瑞鑫恒耀房地產(chǎn)公司 項目基本情況 位于普洱新校區(qū)，師專 1 號路 ， 項目位于城東教育區(qū)，學校聚集，學生人數(shù)達 15000 人，校園經(jīng)濟明顯。項目位于學校的中心區(qū) 。 從普洱城市中心乘坐公交車 20 分鐘可到達。 該項目的建筑形態(tài)是 12 層的商住兩用商品房，占地面積 5610 平方米，建筑面積 18200 平方米。其中一二三層為商鋪， 4 層至 12 層位單身公寓和 90 平方米以下的小戶型 。 戶型面積：單身公寓 平方米，小戶型 平方米。 該項目填補了普洱東部新校區(qū)近 2 萬師生消費空缺，現(xiàn)階 段普洱大學城及大學城內(nèi)的本地居住村民購物消費類市場需求業(yè)態(tài)極其缺乏，形成從來都是有市場沒有人氣的現(xiàn)狀，現(xiàn)金是有人氣沒有市場的怪圈。現(xiàn)要進駐的 6 所高校學生、未來的固定人群都在等待消費市場的出現(xiàn)。需求性市場意味著無可限量的商機，而普洱大學城商業(yè)中心將有效填補大學城商業(yè)市場的空白 。 項目定位 該項目定位為普洱大學城商業(yè)消費區(qū)主流，認為是目前最具投資潛力也是最紅火的商業(yè)開發(fā)地之一。獨享校園經(jīng)濟，穩(wěn)握投資金鑰匙。 銷售狀況 項目單身公寓起價 2230 元 /平方米， 最高價 2780 元 /平方米，均價 2505 元 /平方米 。 商鋪起價 4800 元 /平方米，最高價 8500 元 /平方米，均價 7840 元 /平方米，銷售采用返租金的形式進行促銷。 位置優(yōu)勢明顯，項目總體規(guī)模小，銷售持續(xù)時間短。認購時間到開盤銷售時間近半年的時間，前期認購客戶大多以單身公寓為主，開盤前認購 40%，項目于 2021 年 6 月 4 日開盤，項目戶型設計合理，且位于大學城新校區(qū)附近，購買單身公寓客戶看重未來校區(qū)的集中消費人群，具有一定的投資價值和升值空間。但商鋪分布區(qū)域離校區(qū)有一定的距離，商鋪將來經(jīng)營范圍多為小副食商品等，針對于學生及附近教師等中低消費群體，不會有大型品牌店入駐 ，商鋪的價格和租金有一定的局限性，出租率可以達到 90%，但租金增幅度不會太大。目前商鋪銷售 60%。 客戶群分析 金色年華的客戶群體多為中小投資者，自用居住客戶較少，客戶看重的是新校區(qū)的學生消費群體，單身公寓的出租率相對較高，而商鋪經(jīng)營類型則偏重于中低檔副食品或服裝。 項目優(yōu)勢分析 項目周邊臨近新校區(qū)，有固定的消費群體，單身公寓出租率較高； 小戶型單身公寓為主打戶型，商鋪規(guī)劃合理，面積大小適中。所有戶型以小戶型為主，總價不是很高，能滿足大部分的客戶投資需求，位于東部教育區(qū)，師生眾多，能夠滿 足一部分學生的生活需求。 所在片區(qū)前景較好、人文氛圍濃厚。 二、陽光新城二期 項目基本情況 項目位于普洱市中心（商貿(mào)中心）與生態(tài)休閑組團結合點上，是城市經(jīng)濟與旅游經(jīng)濟、購物經(jīng)濟與休閑經(jīng)濟的結合地帶。相比振興路沿線零散的城市娛樂、休閑商業(yè)，該商圈以“茶都不夜城”為傳承，結合洗馬河公園、陽光新城一、二期的興旺人氣，將發(fā)揮后起的創(chuàng)新力和爆發(fā)力，為普洱市民打造配套更完備、品質(zhì)更優(yōu)越的休閑、娛樂消費環(huán)境。 陽光新城二期松苑，竹苑，作為普洱市最大的城市中央生活體，集商業(yè)、住宅、購物、休閑為一體，在普 洱中央?yún)^(qū)核心區(qū)形成一個生活與休閑的共融之地。這里與城市結合緊密、配套設施完善， 4000 個家庭入住。 該項目總用地面積 133400 平方米 ，建筑面積 610000 平方米， 住宅19 棟 商業(yè)約 23 棟 總戶數(shù) 1500 戶，容積率 ，綠化率 30%，建筑為 12 層 小 高層樓房。主力戶型建筑面積 100130 平方米。 磨思公路、陽光路、茶城大道、振興路、寧洱大道和五一路，洗馬河路、人民路五縱三橫立體交錯，形成陽光新城二期全方位的便捷交通。沒有任何的限制， 200 畝集成體、 400000 平米湖景， 242 套經(jīng)典住宅，小高層洋房，充分 考慮住宅