【文章內(nèi)容簡介】 ；◆ 規(guī)模小，吸引力不足 ；◆ 周邊配套不盡完善，居住環(huán)境差；◆ 市中心大型項目聚集大量的人氣 ；◆ 周邊商業(yè)項目的挑戰(zhàn)?！? 城市發(fā)展速度快，市場需求量大 ；◆ 城市未來中心，有升值潛力 ； ◆ 道路將完工，打通經(jīng)濟(jì)命脈 ；SWOTstrengths（優(yōu)勢） weaknesses（劣勢）opportunities(機(jī)會 ) threats（威脅）216。住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議◆ 調(diào)整布局，優(yōu)化產(chǎn)品，提升產(chǎn)品品質(zhì)； 主臥配一衛(wèi)，體現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計人性化、品質(zhì)化的特征，提升生活居住的品質(zhì)；◆ 采光充足、南北通透，體現(xiàn)豪宅風(fēng)范； 解決戶型采光不足的問題，使居住、生活、陽光完美結(jié)合，感受自然空間；◆ 可變?nèi)霊羲郊一▓@的調(diào)整規(guī)劃，提升實際使用面積； 可規(guī)劃設(shè)計為書房、電腦房、寵物房等，提升產(chǎn)品使用面積和賣點?！? 受內(nèi)部空間及使用功能受影響建議調(diào)整部分躍層為平層； 建議調(diào)整以下戶型為平層： 1 1 2 2 3 3 4 4 5 54。216。金南國際寫字樓組團(tuán)一層平面布局原產(chǎn)品核心筒分散，影響整體布局和使用面積。核心筒修改調(diào)整216。金南國際寫字樓組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)層平面布局核心筒過于分散，影響使用面積與整體布局。核心筒修改調(diào)整◆ 織金唯一甲級寫字樓 ；◆ 政治文化中心，高端商業(yè)中心 ；◆ 產(chǎn)品布局合理，可變 ；◆ 定位前衛(wèi)，需市場引導(dǎo) ；◆ 規(guī)模小，吸引力不足 ；◆ 周邊配套不盡完善，居住環(huán)境差；◆ 周邊規(guī)劃的速度較慢， 尚未形成城市中心；◆ 同類寫字樓項目的挑戰(zhàn)?！? 城市發(fā)展速度快，高端商務(wù)辦公缺失 ；◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，內(nèi)需旺 ； ◆ 道路將完工，打通經(jīng)濟(jì)命脈 ；SWOTstrengths（優(yōu)勢） weaknesses（劣勢）opportunities(機(jī)會 ) threats（威脅）216。寫字樓組團(tuán)產(chǎn)品 SWOT論述216。金南國際產(chǎn)品解析與調(diào)整建議◆ 核心筒與公共空間高度集中，減少公攤、增加使用面積；◆ 規(guī)劃整體布局、格局分明、提高空間利用率；◆ 解決采光不足、空氣流通不暢缺陷，提升辦公環(huán)境的品質(zhì)。項目定位篇：項目的靈魂，發(fā)展的方向項目 SWOT分析SWOT對策及價值羅列商業(yè)組團(tuán)定位項目整體定位寫字樓組團(tuán)定位架 構(gòu)市場分析篇產(chǎn)品分析篇項目定位篇營銷策略篇整合推廣篇 住宅組團(tuán)定位合作篇216。金南國際 SWOT分析◆ 老城改制區(qū)，城市重點發(fā)展區(qū)；◆ 行政中心，政治氛圍濃厚；◆ 處于步行街商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃；◆ 復(fù)合型商業(yè)體，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)；◆ 優(yōu)秀的營銷團(tuán)隊，思想、理念前衛(wèi)?！?周邊配套不夠完善；◆ 改制區(qū)，現(xiàn)環(huán)境雜亂，人流量少；◆ 項目規(guī)模相對較小，市場引導(dǎo)性有限。◆ 周邊項目的沖擊；◆ 市中心大型項目聚集大量的人氣?！? 縣城發(fā)展迅速，市場需求大于供給；◆ 片區(qū)商業(yè)多數(shù)處于中低端商業(yè)；◆ 改制開發(fā)區(qū)，升值潛力大；◆ 道路將完工，打通經(jīng)濟(jì)命脈。SWOTstrengths（優(yōu)勢） weaknesses（劣勢）opportunities(機(jī)會 ) threats（威脅）216。金南國際 SWOT分析之對策發(fā)揮優(yōu)勢，市場占位 把握機(jī)會，順勢而上 轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅◇ 城市重點發(fā)展區(qū)，以未來規(guī)劃展現(xiàn)項目現(xiàn)在的投資潛力；◇ 充分發(fā)揮政府規(guī)劃的商業(yè)區(qū)位價值，利用片區(qū)規(guī)劃塑造項目地位；◇ 充分發(fā)揮金南國際的優(yōu)勢，進(jìn)行市場占位！◇ 織金發(fā)展迅速，商業(yè)業(yè)態(tài)不盡合理，中高端商業(yè)存在市場機(jī)會，金南國際可把握市場機(jī)會，順勢而上；◇ 區(qū)位市場升值潛力大，市場前景廣闊； ◇ 項目存在區(qū)位、規(guī)模、人流等明顯劣勢，可通過項目整體形象包裝，提升項目品質(zhì)；◇ 充分營造片區(qū)氛圍，合理規(guī)避本項目的沖擊；◇ 深入市場調(diào)研，分析客戶，通過有效地 SP活動打動客戶，聚集人氣。216。項目價值羅列◆ 區(qū)位價值： 城市重點發(fā)展區(qū)，未來政治文化中心；◆ 商業(yè)價值： 織金首席主題文化 Shopping Mall；◆ 居住價值： 全景電梯洋房，尊貴生活享受；◆ 投資價值： 未來高端商業(yè)中心，具有較高的升值空間；216。項目整體定位打造織金首席高端城市綜合體金南國際住宅 寫字樓 商街216。項目檔次定位織金首席高端城市綜合體◆ 在建筑風(fēng)格、施工細(xì)節(jié)、空間布局上，使其具備高格調(diào)、高品質(zhì)，并在環(huán)境與裝修上保持時尚、領(lǐng)先，讓消費(fèi)者、居民感受尊貴享受。◆ 在商業(yè)招商中以選擇高品位、高質(zhì)量的商業(yè)業(yè)態(tài)，以保持金南國際的高端的商業(yè)消費(fèi)檔次與形象。216。近年商業(yè)發(fā)展趨勢隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加劇，城市商業(yè)Shopping Mall成為商業(yè)發(fā)展的主要趨勢。機(jī)會！??！作為深處西部內(nèi)陸的地級城市 —— 織金，就其經(jīng)濟(jì)水平和人均消費(fèi)能力而言， 較小生活半徑內(nèi)達(dá) 10萬余人的城市，在消費(fèi)需求上已經(jīng)完全具備了發(fā)展 Shopping Mall的條件。216。金南商街定位服裝 餐飲 服務(wù)休閑 娛樂城市綜合 Shopping Mall216。Shopping Mall目標(biāo)客戶群定位先租后售的運(yùn)營模式，決定了我們的目標(biāo)客戶群：品牌商戶私營投資者 高端消費(fèi)者216。Shopping Mall目標(biāo)投資者分析◆ 比較理性，看重項目升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要看見實實在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風(fēng)，很容易被引導(dǎo)；◆ 他們大部分人厭惡風(fēng)險，對沒有穩(wěn)定的投資回報的商業(yè)有所疑慮；◆ 投資客戶財富實力的高低，成為決定其購鋪選擇的首要因素?！? 大部分的投資意愿集中在面積面積較小的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價上限在 100萬以內(nèi)，很少投資者能接受總價超過 100萬的商鋪，低于 50萬的商鋪是市場投資熱點；小投資客來源廣泛，對總價敏感，偏愛小鋪，關(guān)注投資回報率和回收期具象化周邊單位公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員小商鋪經(jīng)營者投資物業(yè)經(jīng)驗相對較少，要求投資回收期短，對變現(xiàn)能力要求高。 ?? 厭惡風(fēng)險，只買位置好的鋪位。 ?? 價格承受能力較差，對總價敏感。 ?? 這類客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、報紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶。 客戶敏感性排序投資門檻〉投資回報、投資回收期〉目前經(jīng)營能力〉未來升值潛力客戶具象 客戶具象 中等實力投資客戶大多財富數(shù)量有限，且投資態(tài)度審慎、務(wù)實，不愿意沉淀太多資產(chǎn)具象化投資客、生意人、企業(yè)高管 ?置業(yè)關(guān)注點對價格敏感 ?? 關(guān)注投資回報率和投資回收期 ?? 關(guān)注項目長期升值潛力 ?? 關(guān)注物業(yè)鋪位分割方式、開間、進(jìn)深比例 ?? 關(guān)注項目內(nèi)部?? 對停車位有一定要求 ?? 這類客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、報紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給 客戶敏感性排序投資回報率、投資回收期〉未來升值潛力〉投資門檻〉目前經(jīng)營能力客戶類別 支付能力（元） 相應(yīng)總價范圍（元 ） 相應(yīng)產(chǎn)品種類 客戶定位A類 周邊經(jīng)商小業(yè)主 中小公務(wù)員 10萬 30萬 小型商鋪B類經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的生意人群中高級公務(wù)員周邊地市投資人群中等實力商家企業(yè)高層管理人員私營企業(yè)主 20萬 ——50 萬 100萬以下 50㎡以下的商鋪C類高端私營企業(yè)主大型機(jī)構(gòu)或商家 50以上 100萬以上 50㎡以上的商鋪共性：較為理性，對商業(yè)有著自己獨(dú)到的理解，他們深深的懂得：開發(fā)商對商業(yè)的投入對未來的經(jīng)營能否成功至關(guān)重要。216?？蛻粜睦韮r位等級劃分216。Shopping Mall目標(biāo)消費(fèi)群定位◆ 年齡主要在 25~45歲之間，大多受過高中以上的教育， 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力；◆ 他們處于事業(yè)和生活的上升階段，對未來樂觀，信息接觸面廣， 樂于接受前沿的時尚觀念和咨訊?！?追求精致生活，普遍具有接觸外界，面向外界， 是時尚潮流的主流消費(fèi)者?！? Shopping Mall必須具備一種文化氣質(zhì)。 我們應(yīng)該不斷深入制造商業(yè)文化體驗。不要把購物中心看成簡單的商業(yè)物理 空間，還需要持續(xù)營造文化空間?！? 織金 Shopping Mall 高端商業(yè)存在市場空缺。 進(jìn)行市場占位，打造織金首席 Shopping Mall， 引導(dǎo)消費(fèi)?！? 消費(fèi)者需要購買的是感覺與體驗，而不僅是買入必需品。216。打造文化 城市綜合 Shopping Mall◆ 必須能夠在長遠(yuǎn)的生命期內(nèi)不斷重塑自身；◆ 必須具備文化上的再生和超越能力；◆ 不僅僅銷售優(yōu)質(zhì)商品而已；◆ 更培養(yǎng)具有文化根基的時尚品位生活方式；◆ 將引領(lǐng)都市風(fēng)尚之列，體驗文化百花璀璨。216。Shopping Mall的內(nèi)涵華麗是可以復(fù)制，文化品味卻難以模仿時尚優(yōu)質(zhì)生活引領(lǐng)者高品味 城市綜合 Shopping Mall216。由此確立，金南商街的主題形象定位216。寫字樓組團(tuán)目標(biāo)客戶分析◆ 政府部門、事業(yè)單位；◆ 國營企業(yè)、私營企業(yè) ；商務(wù)檔次、交通、空間設(shè)置、服務(wù)配套置業(yè)關(guān)注點其表現(xiàn)的共性是：舒適、高端、品位、216。金南國際寫字樓組團(tuán)定位國際化的尊貴體驗織金唯一甲級商務(wù)大廈216。住宅組團(tuán)目標(biāo)客戶群分析對 戶型、周邊配套 、價格要求較高；主要通過戶外廣告、朋友介紹、 DM單等渠道接受信息！織金縣城居民：改善居住條件、結(jié)婚、投資置業(yè)關(guān)注點具象化公務(wù)員、年輕人外來居民：居住、投資特征分析：手里有錢、顯富擺闊地段、交通、戶型；主要通過朋友介紹、戶外、DM單、電視等方式獲知信息。置業(yè)關(guān)注點具象化礦老板、生意人織金周邊居民：改善居住特征分析：生活水平提高、縣城置業(yè)價格、戶型；主要通過朋友介紹、戶外、 DM單、等方式獲知信息。置業(yè)關(guān)注點具象化個體戶、工薪族216。住宅組團(tuán)目標(biāo)客戶群共性◆ 為改善居住條件，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力；◆ 追求新生活，向往新生活，對未來充滿希望；◆ 年齡處于 25—50 歲間，事業(yè)上升階段；◆ 注重周邊配套及環(huán)境；他們都懂得生活，注重享受！216。金南國際住宅組團(tuán)定位陽光生活社區(qū)高品質(zhì)全景電梯洋房216。金南國際賣點提煉◆ 核心賣點： 織金首席 高端城市綜合體 ；◆ 文化賣點： 政府規(guī)劃區(qū)，毗鄰縣政府，政治文化中心；◆ 區(qū)位賣點 ：交通便利， 城市重點發(fā)展區(qū)；◆ 產(chǎn)品賣點： 臨街旺鋪、高端商務(wù)寫字樓、全景電梯洋房；◆ 投資賣點： 城市重點建設(shè)區(qū)，織金首席城市高端綜合體，升值空間大；◆ 消費(fèi)賣點： 定位高端 城市 綜合體，集購物、休閑、娛樂 、辦公、居住、 為一體； 營銷策略篇：感性營銷，策略制勝項目整體營銷目標(biāo)與策略項目資金回籠節(jié)點寫字樓組團(tuán)營銷策略商業(yè)組團(tuán)營銷策略住宅組團(tuán)營銷架 構(gòu)市場分析篇產(chǎn)品分析篇項目定位篇營銷策略篇整合推廣篇合作篇216。項目整體營銷目標(biāo)◆ 品牌目標(biāo)： 打造織金首席高端 城市 綜合體； 織金房地產(chǎn)處于發(fā)展初級階段，尚無標(biāo)桿項目，力圖把金南國際打造成 為織金城市新名片?！? 營銷 目標(biāo)： 以合理