【正文】 3890 17380◆ 織金旅游資源豐富，由于受區(qū)位和交通的影響許多旅游資源尚未完全開發(fā)，盡管如此至 08年，接待 80萬人次，直接創(chuàng)收 17380萬元。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動房地產(chǎn)前進(jìn)的步伐，市場需求大！216。216。城鎮(zhèn)居民存款余額概況◆ 逐年遞增的年度儲蓄總額為地方城市發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，從 0608年，金融機構(gòu)年度儲蓄余額增長速度均在 20%以上。其消費行為及特征如下：文化層次中等、虛榮、擺闊、沖動型消費資金充足、奢華生活是其特有的消費行為?？椊鸱康禺a(chǎn)開發(fā)階段及發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 06年 07年 08年年度購置土地面積（平方米） 16040 29190 9511年度置地成交價款（萬元） 650 2182 1380年度商品房施工面積（平方米） 107173 69928 90160其中 90平米以下住宅 17088 30800 70279　90平米以上住宅 59090 12540 3659辦公樓 3837 3200 3200商業(yè)營業(yè)用房 14351 9812 8322其它房屋 12807 13576 4840年度商品房建設(shè)竣工面積 77397 32085 17927其中 90平米以下住宅 3088 14185 235390平米以上住宅 49990 12540 3659辦公樓 637 　 3200　商業(yè)營業(yè)用房 8351 5360 　年度開發(fā)竣工況◆ 從 0608年，織金縣開、竣工面積比分別為 %、 %、 %，在整體施工量下滑的同時，竣工量也呈明顯下滑趨勢；◆ 從 06年啟動 9070政策以來，縣區(qū)范圍 90平米以下產(chǎn)品占年度住宅總供應(yīng)量的 %，到了 07年以后，隨著購買能力的提升， 140平方米以上住宅產(chǎn)品配比成上升趨勢，從 07年市場供應(yīng)量看， 140平米以上住宅面積占年度住宅總供應(yīng)量的 47%， 08年度竣工產(chǎn)品中， 140平米以上住宅占市場總竣工產(chǎn)品供應(yīng)量的 %；◆ 從 0608年，織金縣年度建筑用地成交均價分別外為 /畝、 /畝、 /畝。這也符合市場的基本定律。按 /戶家庭計算，預(yù)計將增加 ；其中 50%的家庭將購置新房，按每戶購買 110㎡計算其需求量將達(dá)到 ㎡ 。金南國際項目區(qū)位及周邊配套◆ 項目處于金南路地段 ，老城主要居住區(qū)、緊靠城市中心，城市主流配套交匯地；◆ 金南路重新規(guī)劃為雙向四車道，預(yù)計 2023年完工，交通將十分的便利；◆ 項目周邊配套有織金行政中心南樓、織金 五中、織金武裝部，周邊有第二小學(xué)、師范學(xué)校、眾康醫(yī)院、體育館、織金火車站等城市綜合配套； 還有高檔酒店、 中小型超市、便利店、服飾店 ……◆ 率先實現(xiàn)老城向新城轉(zhuǎn)換的重要區(qū)域，是城市的重點發(fā)展區(qū)域、是生活的中心、教育的中心、時尚的中心、行政的中心、居住的中心。交房時間： 2023年◆ 新城中心區(qū)，具備區(qū)域優(yōu)勢，開盤較早，相對單價較低，同時該盤在售期間織金縣城相對供應(yīng)量較少，早期部分有置換產(chǎn)業(yè)需求的購房者購置該項目，以改變自身的居住環(huán)境；◆ 相對現(xiàn)有的價格而言，由于戶型面積大、產(chǎn)品單一，市場新產(chǎn)品的沖擊導(dǎo)致該項目尾盤銷售不理想，但余房不多，不會對開發(fā)商的資金及市場造成壓力。項目名稱： 同輝花園項目地址：織金縣金南路原外貿(mào)站建筑面積： 8萬余平方米建筑類型：六棟點式高層塔樓；主力戶型： 125平米三房， 144平方米四房；戶型結(jié)構(gòu)：以平層為主，頂層有少量復(fù)式。但銷售接待與策略執(zhí)行水準(zhǔn)較低，銷售不太理想。商圈三：原縣政府路段主力商業(yè)：家樂商業(yè)廣場；主力產(chǎn)品：服裝、床上用品，常規(guī)性消費品，兒童游樂園；商業(yè)層次：低端；人氣指數(shù)：較高，人流量達(dá)到 1525人 /分鐘；聚眾因素：原政府廣場，兒單游樂園，靠近河邊，在天氣炎熱的時候是個乘涼的好地方，絕大部分人到此只是坐下乘涼；商品成交：成交率較低，到此購物者絕大部分是非本城區(qū)外來人群，消費能力低；商圈價值：老城中心，區(qū)域價值高，但商業(yè)未進(jìn)行良好開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)價值下滑。216。金南國際主力產(chǎn)品以市場需求為導(dǎo)向，實現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃與生產(chǎn)?！? 采光充足、雙向通透，有利于商業(yè)經(jīng)營?！? 主力配套啟用時間較長 ；◆ 市中心大型項目聚集大量的人氣 ；◆ 周邊商業(yè)項目的挑戰(zhàn)。金南商街產(chǎn)品規(guī)劃建議◆ 發(fā)揮優(yōu)勢，尋求市場機會，搶先占位； 織金高端商業(yè)缺失，金南商街打造打造主題文化 Shopping Mall，引領(lǐng)投資消費 ；◆ 合理規(guī)劃，優(yōu)化產(chǎn)品，提升商業(yè)投資價值； 規(guī)劃內(nèi)部環(huán)形通道，提高門面使用率與門面數(shù)。金南國際住宅組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)戶型平面布局調(diào)整主臥衛(wèi)生間，規(guī)劃戶型布局，使戶型更加的方便實用，提升居家生活品質(zhì)?！?戶型單一，選擇較小 ；◆ 規(guī)模小，吸引力不足 ；◆ 周邊配套不盡完善，居住環(huán)境差；◆ 市中心大型項目聚集大量的人氣 ；◆ 周邊商業(yè)項目的挑戰(zhàn)。216。核心筒修改調(diào)整◆ 織金唯一甲級寫字樓 ；◆ 政治文化中心，高端商業(yè)中心 ；◆ 產(chǎn)品布局合理，可變 ；◆ 定位前衛(wèi)，需市場引導(dǎo) ；◆ 規(guī)模小，吸引力不足 ；◆ 周邊配套不盡完善，居住環(huán)境差；◆ 周邊規(guī)劃的速度較慢， 尚未形成城市中心；◆ 同類寫字樓項目的挑戰(zhàn)。項目定位篇：項目的靈魂，發(fā)展的方向項目 SWOT分析SWOT對策及價值羅列商業(yè)組團(tuán)定位項目整體定位寫字樓組團(tuán)定位架 構(gòu)市場分析篇產(chǎn)品分析篇項目定位篇營銷策略篇整合推廣篇 住宅組團(tuán)定位合作篇216?！? 縣城發(fā)展迅速，市場需求大于供給；◆ 片區(qū)商業(yè)多數(shù)處于中低端商業(yè)；◆ 改制開發(fā)區(qū)，升值潛力大；◆ 道路將完工，打通經(jīng)濟(jì)命脈。項目價值羅列◆ 區(qū)位價值： 城市重點發(fā)展區(qū)，未來政治文化中心；◆ 商業(yè)價值： 織金首席主題文化 Shopping Mall；◆ 居住價值： 全景電梯洋房，尊貴生活享受；◆ 投資價值： 未來高端商業(yè)中心，具有較高的升值空間；216。216。金南商街定位服裝 餐飲 服務(wù)休閑 娛樂城市綜合 Shopping Mall216。 ?? 厭惡風(fēng)險，只買位置好的鋪位。216。◆ Shopping Mall必須具備一種文化氣質(zhì)。 進(jìn)行市場占位，打造織金首席 Shopping Mall， 引導(dǎo)消費。216。金南國際寫字樓組團(tuán)定位國際化的尊貴體驗織金唯一甲級商務(wù)大廈216。住宅組團(tuán)目標(biāo)客戶群共性◆ 為改善居住條件，擁有較強的經(jīng)濟(jì)能力；◆ 追求新生活，向往新生活，對未來充滿希望；◆ 年齡處于 25—50 歲間，事業(yè)上升階段；◆ 注重周邊配套及環(huán)境；他們都懂得生活，注重享受！216?！? 營銷 目標(biāo)： 以合理的營銷推廣費實行利潤的最大化，以優(yōu)質(zhì)的營銷策略 指導(dǎo)銷售，完成預(yù)期的銷售節(jié)點目標(biāo)，實現(xiàn)資金的快速回籠 ；◆ 金南國際整體 目標(biāo)： 為織金城市居民提供高端的主題文化 Shopping Mall、甲級寫字樓、全景電梯洋房，提高居民生活品質(zhì)和推動城市商業(yè) 的優(yōu)質(zhì)發(fā)展；同時也為自身的帶來經(jīng)濟(jì)的效益。項目整體定價策略總體定價策略： 高開高走，節(jié)節(jié)控制，階段調(diào)整◆ 高開寫字樓，提升項目檔次，確定整體形象和市場地位； 織金高端寫字樓缺失，高開寫字樓，提升項目的整體品質(zhì)和項目的獨特 性，擴(kuò)大項目的影響力，有力的提升住宅組團(tuán)的品質(zhì)和檔次；◆ 商業(yè)招商全面啟動，營造商業(yè)氛圍； 項目持續(xù)升溫，保持市場熱度，引起市場的高度關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費群；◆ 預(yù)留市場升值空間，步步高升； 在總體定價上預(yù)留升值空間，與市場的升值同步上升，營造良好的銷售氛 圍，刺激目標(biāo)消費者；216。216。 高開寫字樓，提升項目檔次與價格，并先回籠部分資金，為住宅組團(tuán)開盤推廣提供 必要的現(xiàn)金流；◆ 寫字樓、住宅組團(tuán)強勢營銷，資金迅速回籠 ； 現(xiàn)金流的控制是房產(chǎn)項目高效運營的關(guān)鍵。營銷 — 整合創(chuàng)新一個實現(xiàn)精神利益帶動物質(zhì)利益的整合營銷理念。216。金南商街（ Shopping Mall）招商規(guī)劃先確定主力店，再全面招商定向公關(guān)，分點分階段進(jìn)行216。金南商街階段營銷策略◆ 階段四：開業(yè)經(jīng)營期 11年 5月 11年 7月營銷目的： 魅力錠放，消費引導(dǎo)營銷策略： 主題活動聚集人氣，促銷推廣營造氛圍；媒介組合： 現(xiàn)場包裝、戶外、短信、 DM營銷推廣時間： 2個月216。寫字樓階段營銷策略◆ 階段二：開盤強銷期 10年 6月 10年 12月營銷目的： 強勢銷售，提升品牌知名度與美譽度；營銷策略： 定向公關(guān)、新聞發(fā)布會媒介組合： 現(xiàn)場包裝、道旗、車屏、樓書、營銷推廣時間： 6個月216。216。住宅組團(tuán)階段營銷策略◆ 階段四：持續(xù)銷售期 11年 10月 11年 12月營銷目的： 保持市場熱度，鞏固市場；營銷策略： 以質(zhì)論價，升值誘人；促銷跟進(jìn)；媒介組合： DM、樓書、短信營銷推廣時間： 2個月216。金南商街招商推廣 SLOGEN尊貴禮遇，品味 高 一點斑斕世界，生活 色 一點眉飛色舞，心情 靚 一點無拘無束，人生 閑 一點216。金南國際標(biāo)志釋義◆ 標(biāo)志整體醒目美觀，視覺沖擊力強，表現(xiàn)出金南國際的檔次與品味；◆ 應(yīng)運豐富的色調(diào)，體現(xiàn)金南國際豐富的業(yè)態(tài)和城市綜合；◆ 標(biāo)志應(yīng)用象征著尊貴無比的皇冠，象征金南國際的奢華、高貴；216。金南國際標(biāo)志整體展現(xiàn)◆ 金南區(qū)位指示明確，便于目標(biāo)受眾記憶和識別；◆ 金南貫穿幾大組團(tuán)，形成完整的組團(tuán)系列，有利于提升組團(tuán)的整體形象；216。整合推廣媒介階段任務(wù)及分配比例建議媒介 階段任務(wù) 費用比例 支出說明戶外廣告及現(xiàn)場包裝 項目總形象、各組團(tuán)形象、 　 25%戶外媒體和推廣的現(xiàn)場包裝是項目推廣的重要載體。甲方負(fù)責(zé)對整個項目的運營、規(guī)劃、建設(shè)，為項目營銷提供必要的產(chǎn)品、資金、人力的配合，享受項目銷售的全部收益權(quán)。營銷團(tuán)隊架構(gòu)216?！? 招商經(jīng)理： 商業(yè)招商、管理，完成招商任務(wù)，反饋市場商業(yè)信息，指導(dǎo)招商策略制定；◆ 策劃主管： 以市場需求為導(dǎo)向，對整體項目的營銷、概念等擬定完整的市場策劃案，并對 平面創(chuàng)意、廣告策略等工作進(jìn)行掌控和實施?！? 執(zhí)行專員 ：主要負(fù)責(zé)項目策劃案中具體廣告實施、項目外區(qū)拓展、項目部的美化工作 等執(zhí)行和監(jiān)督，并進(jìn)行廣告推廣反饋和市場調(diào)查。216。 一月 2105:11:1805:11Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 21一月 2105:11:1805:11:18January 24, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/24 5:11:1805:11:1824 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2105:11:1805:11Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 24 一月 20235:11:18 上午 05:11:18一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提