【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了條件。 東湖風(fēng)景區(qū)主題概念。 本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)在于“東湖風(fēng)景區(qū)”。景觀價(jià)值的項(xiàng)目化，以此為根基點(diǎn)要引申到項(xiàng)目策劃的每一個(gè)細(xì)節(jié)。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 8 府前經(jīng)濟(jì)與省府文化。 省府所在的經(jīng)濟(jì)延伸與楚文化象征要滲透在項(xiàng)目文化之中。 產(chǎn)品差異化與顯著特征。 項(xiàng)目定位為一個(gè)泛地產(chǎn)、泛旅游、泛商務(wù) 復(fù)合形態(tài) 的 商務(wù)休閑中心 ， 多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存的綜合消費(fèi)地帶 ， 涵蓋 超五星級(jí)酒店、酒店式公寓、 商務(wù)辦公 服務(wù) 的復(fù)合地產(chǎn)形式 。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 9 第 二 部分 項(xiàng)目概況與項(xiàng)目地塊市場(chǎng)特性分析 每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都要深深挖掘 、 深入了解 項(xiàng)目 地塊的市場(chǎng)特性，包 括其所處的區(qū)位、周邊環(huán)境、地塊自身特點(diǎn)等內(nèi)容，這樣才能揭示 項(xiàng)目 微觀 市場(chǎng)特征，并將其 反映到項(xiàng)目定位與品味形象之中，才能有深層次的文化底蘊(yùn)和特有表現(xiàn)，才能形成項(xiàng)目的特色 賣 點(diǎn)，并以這些特色 賣 點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)與同類產(chǎn)品的差異化。同時(shí)， 這也是項(xiàng)目定位的根基點(diǎn)，是尋求項(xiàng)目目標(biāo)顧客群的真正依據(jù)。 一、 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱是項(xiàng)目文化內(nèi)涵、開發(fā)商理念、項(xiàng)目 差異化特征 的聚焦閃光之處，是項(xiàng)目亮相于市場(chǎng)、社會(huì)、客戶的畫龍點(diǎn)睛之筆 。 項(xiàng)目名稱要能夠準(zhǔn)確地概括出項(xiàng)目的形象，突出項(xiàng)目最本真，最核心的特質(zhì)。項(xiàng)目的名稱是表現(xiàn)項(xiàng)目形象的第一載體，好的案名 要做到瑯瑯上口，易于認(rèn)知和傳播，有利于上進(jìn)行一定的視覺(jué)和形象的延展，同時(shí)盡量避免以片概全的狹隘性。 本項(xiàng)目名稱 待策劃階段提出 具體 建議 ，本報(bào)告 暫 以 “東湖新天第項(xiàng)目” 代之 。 二、 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)徐東大街與東湖路交匯處，北鄰徐東路，東臨東湖路，與梨園廣場(chǎng)隔路相望。 三、 項(xiàng)目地塊特點(diǎn) 地貌 本項(xiàng)目地塊 占地面積 35 畝，代征路 10 畝，凈用地 25 畝，即 萬(wàn) m2。 呈梯形狀分布，兩面臨街， 潛在商業(yè)價(jià)值較大， 地勢(shì)東低西高， 地塊上 基本 沒(méi)有其他建 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 10 筑物和構(gòu)筑物，拆遷量 小。 如圖： 地質(zhì) 從現(xiàn)實(shí)地理位置以及周邊建筑物推測(cè)，項(xiàng)目所在地地質(zhì)條件較好，土壤持力層承載能力強(qiáng)。具體情況需根據(jù)地質(zhì)部門勘探結(jié)論而定。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 11 土地 等 級(jí) 本項(xiàng)目地塊 為Ⅲ級(jí)綜合用地，Ⅳ級(jí)商業(yè)用地，Ⅱ級(jí)住宅用地 ，規(guī)劃土地用途為居住生活 用地 。 四、 項(xiàng)目 微觀 環(huán)境調(diào)查與分析 項(xiàng)目的微觀環(huán)境指直接影響樓宇本身的因素，它的細(xì)化直接影響到項(xiàng)目的定位、營(yíng)銷推廣等細(xì)節(jié)。以下我們將對(duì)項(xiàng)目地塊的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施環(huán)境等方面入手，對(duì)項(xiàng)目所處的微觀環(huán)境進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)，挖掘出項(xiàng)目地塊的最大市場(chǎng)價(jià)值 ，為后期的項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)。 交通條件 本項(xiàng)目 臨近武漢市內(nèi)環(huán)線，與梨園廣場(chǎng)停車場(chǎng)僅隔路之遙， 交通 比較 便利，道路交通網(wǎng)比較成熟。 （ 1）主要交通干道 A．東西干道 徐東大街：武漢長(zhǎng)江二橋延長(zhǎng)線路，市內(nèi)一級(jí)主干道，西通漢口， 東 連東湖。 B．南北干道 東湖路：武昌主要景觀道路，北通徐東大街，南通洪山路。 中北路 ：武昌主要干道，北接 徐東大街 ，南達(dá)中 南 路。 （ 2）主要公交車及其線路 多路公汽經(jīng)本項(xiàng)目毗鄰的梨園廣場(chǎng) 。 主要公交線路： 8 路電車和 3 51 53 55 573 路、旅游專線 1 路、旅游專線 3 路 等。 自然景觀環(huán)境 本項(xiàng)目乃武漢市親水地產(chǎn)資源中極稀有高價(jià)值地塊。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 12 本項(xiàng)目地塊處于全國(guó)著名的東湖風(fēng)景區(qū)，對(duì)望郁郁蔥蔥的梨園廣場(chǎng)和的 綠樹成蔭的 東湖鳥語(yǔ)林，距浩瀚廣闊的東湖僅有 200 米，沿 環(huán)湖 路，步行 10 分鐘就可到東湖岸邊，周邊自然環(huán)境 湖光山色、鳥語(yǔ)花香，風(fēng)景優(yōu)美宜人 ，置身其中，有著回歸自然的愉悅感受。 地塊上 高大樹木 也是 可 挖掘利用的自然 環(huán)境， 但 樹木姿態(tài)渾然天成，過(guò)于粗放， 若要加以利用 必須給予適當(dāng)修飾和處理 ， 如下頁(yè)圖所示： 人文環(huán)境 本項(xiàng)目周邊 鄰 接長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)集團(tuán)、 省直機(jī)關(guān)水果湖地段、徐東平價(jià)為中心的徐東商務(wù)區(qū)， 為省政府行政圈、徐東商務(wù)圈、武漢大學(xué)文化圈、長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)媒體圈共同輻射作用的城市地段 ， 是 武漢市自然風(fēng)景最好、知識(shí)層次最高、文化氛圍最濃的區(qū)片之一。 由于區(qū)位原因，項(xiàng)目所處片區(qū)一直為武漢市重要的風(fēng)景保護(hù)區(qū)，景觀文化和人文氣息是項(xiàng)目所處片區(qū)的地域特征，從現(xiàn)有的一些圖片可以看到該片區(qū)的特點(diǎn)： 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 13 基礎(chǔ)設(shè)施配套 旅游 景點(diǎn)： 東湖海洋世界、落霞水榭、長(zhǎng)天樓、濱湖畫廊、行呤閣、音樂(lè)噴泉、水云鄉(xiāng)、寓言圓、黃鸝灣、屈原紀(jì)念館、碧潭觀魚、東湖鳥語(yǔ)林、梨園廣場(chǎng)、魯迅廣場(chǎng)、處風(fēng)園 、九女墩、東湖、武漢植物園、湖光閣、 湖北省博物館 、天鵝湖、先月亭、梅嶺、 音樂(lè)噴泉 、聽濤酒家等。 餐飲住宿 ： 華中電力賓館、東苑俱酒店、梨園大酒店、 湖北省委聽濤賓館 、 新聞大酒店 、 博雅園大酒店 等酒店、東湖賓館等。 醫(yī) 院 ： 梨園醫(yī)院、其他小型診所、藥店等。 行政 機(jī)關(guān) ： 中國(guó)科學(xué)院測(cè)量與地球物理研究所、湖北省電力公司、湖北電力報(bào)社、新華社湖北分社、華中電管、湖北紡織設(shè)計(jì)院、省新聞出版局、省工商局、湖北日社、 湖北省社會(huì)科學(xué)院 的等機(jī)關(guān) 等。 教 育 ： 省計(jì)劃管理干部學(xué)院、湖北仲寶徐東駕校、武漢交通學(xué)院、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 武漢培訓(xùn)學(xué)院、武漢大學(xué)醫(yī)學(xué)院以及相配套的小學(xué)、中學(xué)。 五 、 項(xiàng)目 開發(fā)經(jīng)營(yíng) 意圖 武漢新天第置業(yè)有限公司對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要意圖是： 充分發(fā)揮項(xiàng)目地塊自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、配套設(shè)施環(huán)境、生活環(huán)境優(yōu)勢(shì)，挖掘項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值，開發(fā)武漢市高端物業(yè) ； 通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，樹立武漢市房地產(chǎn)“第一產(chǎn)品”的領(lǐng)袖產(chǎn)品品牌，進(jìn)而樹立企業(yè)品牌 ； 引進(jìn)國(guó)際設(shè)計(jì)大師，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)一流樓盤，領(lǐng)導(dǎo)武漢市高檔物業(yè)前瞻潮流。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 14 六 、 項(xiàng)目地塊市場(chǎng)特性分析 評(píng)價(jià) 地段 評(píng)價(jià) 土地的 稀 缺決定了地段的重要性，特別是對(duì)于高端物業(yè)來(lái)說(shuō)，地理位置 顯得尤為重要。 業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)物業(yè)的前三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是： 第一是 地段、 第二是 地段、 第三還是 地段。什么樣的地段蓋什么樣的房；什么樣地段的房決定其具有多大發(fā)展空間與前景的先決條件。 （ 1） 自然 環(huán)境 自然環(huán)境是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)所在。項(xiàng)目 緊鄰東湖風(fēng)景區(qū)，與 梨園廣場(chǎng) 隔街向往。東湖風(fēng)景區(qū)為國(guó)家 為國(guó)家 4A 級(jí)風(fēng)景區(qū) ，自然環(huán)境優(yōu)越，政府對(duì)東湖 路以東 建筑物的高度也有著嚴(yán)格的限制，使得本項(xiàng)目的遠(yuǎn)景視野開闊。 獨(dú)特的自然環(huán)境是其他地段不可模仿的 ， “ 有些環(huán)境只能欣賞卻永遠(yuǎn)無(wú)法模仿 ” ， 環(huán)境的不可模仿性現(xiàn)已成為人們 （個(gè)人、公司） 所追求的重要因素之一， 對(duì)樓盤的增值與發(fā)展前景起著舉足輕重的作用。 （ 2）交通 迅速便利的交通是確定地段好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目所處地理位置交通便捷，往西經(jīng)徐東大街過(guò)長(zhǎng)江二橋直 通漢口， 往南經(jīng)東湖路直達(dá)中南商圈。相比漢口、武昌中心地帶道路狹窄、車輛擁擠的交通狀況，本項(xiàng)目所處地塊交通 較為理想 ： 道路寬敞、車流量小、出行方便，再加上 規(guī)劃中的軌道交通 ， 使得本項(xiàng)目存在很大的 發(fā)展 潛力 。 （ 3）人文底蘊(yùn) 項(xiàng)目的 良好發(fā)展前景也必須有深沉的歷史文化底蘊(yùn)，而堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的鑄就 并非一朝一夕就能簡(jiǎn)單形成，需要幾十年甚至上百年的物質(zhì)、文化等多方面歷史沉淀。 項(xiàng)目在經(jīng) 濟(jì)區(qū)域帶的性質(zhì)上，屬于長(zhǎng)江二橋橋梁經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的“老城新區(qū)”。該項(xiàng)目緊鄰東湖 ， 東湖及其周邊的洪山、珞珈山、磨山、鳳凰山、南望山、瑜珈山、馬鞍山是武漢市的地理文脈標(biāo)志 ； 東湖之濱 110 年歷史的武漢大學(xué)及后來(lái)興起的一大批高校是武漢市知識(shí)與技術(shù)密集的象征 ； 該項(xiàng)目地塊鄰近湖北省博物館 ， 湖北省博物館是 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 15 楚文化稀世珍品的匯集，它與東 湖風(fēng)景區(qū)中的楚天臺(tái)相互輝映出楚文化深厚、久遠(yuǎn)、精深、豪氣的光芒； 該項(xiàng)目地塊鄰近省政府所在地 —— “楚地之都市片區(qū)” ， 是 湖北省重要的政治、文化和信息中心，人文薈萃，文化底蘊(yùn)深厚 。 （ 4）城市規(guī)劃 東湖居 住新城規(guī)劃總面積為 平方公里，大的范圍在東湖和沙湖之間。未來(lái)，其居住人口將達(dá)到 11 萬(wàn)人，即 1 平方公里 1 萬(wàn)人舒適度。在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，道路總長(zhǎng)為 60 公里 ， 區(qū)域公交線路網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng) 39 公里，公交站點(diǎn) 300 米覆蓋率達(dá)到 90％ 。東湖居住新城 離市區(qū)近，是武漢著名的風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境好 ， 是市區(qū)內(nèi)唯一的原生態(tài)、低密度、親水片區(qū)。 該區(qū)域內(nèi)的建筑面積和人口規(guī)模較之其它 地方相當(dāng)有限， 也 更體現(xiàn)環(huán)湖地塊土地的稀缺性。由于受到土地供應(yīng)量的限制，此區(qū) 物業(yè) 必將成為 武漢市房地產(chǎn)的領(lǐng)袖產(chǎn)品 。 房地產(chǎn)投資地段的影響因素很多，不同地段的影響因素和影 響程度也不同，依據(jù)常見的地段優(yōu)劣影響因素我們對(duì)本項(xiàng)目地段作一個(gè)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)，如下 頁(yè) 表： 影響因素 優(yōu)質(zhì)地段 劣質(zhì)地段 本項(xiàng)目所處地段 市場(chǎng)供求行情 需求量大 需求量小 需求量大，供給量小，易形成壟斷市場(chǎng) 自然條件 地段接近市中心 地段遠(yuǎn)離市中心 離市中心近且交通 便捷 地基承載力大 地基承載力小 據(jù) 目測(cè) 地基承載力較大 地形平坦，地勢(shì)較高 地形起伏較大，地勢(shì)低 洼 地形較為平坦且地 勢(shì)較高 形狀規(guī)則，面積大小適中 形狀不規(guī)則，面積較小 形狀規(guī)則，面積大小適中 通風(fēng)采光優(yōu)良 通風(fēng)采光較差 通風(fēng)采光優(yōu)良 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 不完善 完善 環(huán)境條件 沒(méi)有污染，綠化率高 有污染或污染嚴(yán)重，綠 化率低 緊鄰風(fēng)景區(qū) 經(jīng)濟(jì)條件 投資活躍 投資不活躍 投資較為活躍 當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁? 當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降? 當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?較高 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 16 人口因素 人口密度適中 人口密度過(guò)大 或過(guò)小 人口密度適中 人口素質(zhì)高 人口素質(zhì)低 人口素質(zhì)高 城市規(guī)劃 控制較為寬松 控制過(guò)嚴(yán) 規(guī)劃控制較為嚴(yán)格，其目的是為了與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào) 生活環(huán)境評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目具有理想的人居環(huán)境，適合從事高檔物業(yè)的開發(fā) ，具體表現(xiàn)在： （ 1）項(xiàng)目離車流量較大的 徐東大街、中北路都有一段距離， 便捷而不喧鬧 ； （ 2） 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，臨武漢市內(nèi)環(huán)線，具備便捷的對(duì)外交通體系； （ 3） 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域綠化率全市最高； （ 4） 周邊多為企事業(yè)單位和武漢市園林景觀點(diǎn)，古樸、寧?kù)o、清新、秀麗、自然，居住氛圍較為濃厚，具有濃厚的生活底蘊(yùn)； （ 5） 項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境極佳，武漢市市區(qū)的塵土飛揚(yáng)、道路臟亂不堪的普遍現(xiàn)象與這里的空氣一塵不染、道路綠化帶的精修細(xì)剪形成鮮明對(duì)比，空氣能見度高，整體感覺(jué) 和諧、 清爽； （ 6） 項(xiàng)目周邊是以湖北日?qǐng)?bào)集團(tuán)辦公區(qū)、職工住宅區(qū)為主的生活 集聚群，周邊配套設(shè)施基本能滿足居民的日常生活需求，但檔次較低，產(chǎn)品供應(yīng)單一，難以滿足現(xiàn)代居住的需求，但項(xiàng)目所處地在徐東商圈和中南商圈輻射范圍內(nèi)，生活配套設(shè)施比較 成熟 ； （ 7）該地塊三樓以上窗景無(wú)限好， 遠(yuǎn)景視野開闊： 東湖的漣漪陣陣、鳥語(yǔ)林的啾鳴聲聲，滿目蔥郁！ 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 價(jià)值 評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目所處地段為東湖風(fēng)景區(qū)，東湖風(fēng)景區(qū)潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可估量，而這些潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)形態(tài)、投資收益將會(huì)產(chǎn)生決定性的影響。針對(duì)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，本 區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)價(jià) 主要對(duì)東湖風(fēng)景區(qū)潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值做分析評(píng)價(jià)，挖掘本項(xiàng) 目開發(fā)經(jīng)營(yíng)潛在的依托平臺(tái)，為后期的定位提供參考依據(jù)。 （ 1）地理位置 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 17 本項(xiàng)目緊鄰東湖風(fēng)景區(qū)。東湖風(fēng)景區(qū)位于武漢市武昌區(qū)東郊，西北臨長(zhǎng)江，西南靠京廣線，東面接鄂州，加上又處于湖北省旅游網(wǎng)絡(luò)的重心，來(lái)往交通比較方便，特別是市內(nèi)交通，目前已有 多路公汽 直接或間接通往東湖，為游人提供了方便。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施較好 旅游設(shè)施的狀況是評(píng)價(jià)一個(gè)旅游地質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，直接影響著它的游客容量和游人的停留時(shí)間。東湖風(fēng)景名勝區(qū)在開發(fā) 50 多年中，已興建了一批餐館、茶室、攝影社、副食、冷飲點(diǎn)等商業(yè)服務(wù)設(shè)施和附屬生產(chǎn)部門，基本上能滿足旅游 者的需求；同時(shí)，還建設(shè)了游泳池、滑冰場(chǎng)、賽車場(chǎng)、游船等娛樂(lè)設(shè)施 ， 為更好地開發(fā)利用東湖創(chuàng)造了條件。這些基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)東湖周邊地塊（如本項(xiàng)目所處地段）也將產(chǎn)生一定的輻射作用。 （ 3）旅游商品豐富 旅游商品包括地方工藝品和地方土特產(chǎn)品，是旅游資源的一個(gè)組成部分。武漢市是湖北省旅游商品的集散地，可供旅游者采購(gòu)的旅游商品豐富多彩，這些均為來(lái)東湖的旅游者提供了一個(gè)極其豐富的旅游商品市場(chǎng)。旅游商品對(duì)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍有著很大的促進(jìn)作用。 （ 4）客源市場(chǎng)潛在優(yōu)勢(shì) 客源數(shù)量是維護(hù)和提高旅游客源效應(yīng)的重要因素 ， 達(dá)不到最低限