【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，交通十分便利，在黃江鎮(zhèn)深圳人買房置業(yè)的非常多。這些購(gòu)房者買房絕大部分 是用于投資，用于自居的比較少 ,在黃江鎮(zhèn)深圳人買樓完全用于自居的只占 10%。 深圳投資商購(gòu)房一般選擇 2房 2廳和 2房 1廳的戶型，面積多在 7090 ㎡ ，也有選擇 3 房 1 廳、 3 房 2 廳的，面積在90130 ㎡ 。 臺(tái)灣、香港投資者： ⑴、臺(tái)灣投資者： 黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 在黃江鎮(zhèn)有許多臺(tái)資企業(yè)，這些臺(tái)資企業(yè)的管理人員中有相當(dāng)部分人是直接從臺(tái)灣過(guò)來(lái)的，公司給他們的待遇非常好，工資也比較高，一般年薪都在幾十萬(wàn)。臺(tái)資企業(yè)中 80%的管理人員在黃 江鎮(zhèn)是購(gòu)有產(chǎn)業(yè)的，他們購(gòu)房置業(yè)有兩個(gè)目的，一個(gè)是住得舒適，能擁有自己獨(dú)立的空間；另一個(gè)是做投資用，用來(lái)出租或者自己住一段時(shí)間后等房?jī)r(jià)漲了后再轉(zhuǎn)手出售，這樣即可達(dá)到自居的目的，又可達(dá)到投資的性質(zhì) ,他們 選購(gòu)房型主要以面積在 90 ㎡左右的 2 房 2 廳和面積在 130 ㎡ 左右的 3 房 2 廳為主。 ⑵、香港投資者： 香港人早在 1995 年前就開始在黃江購(gòu)房，并且他們是黃江鎮(zhèn)購(gòu)房的主力軍，香港的房?jī)r(jià)與黃江的房?jī)r(jià)差異非常大，早期香港人在黃江鎮(zhèn)買房主要是用于自居。但隨后，香港人在黃江買房也開始用于投資，一個(gè)是出租給黃江鎮(zhèn)的外來(lái)人員，包括在 黃江工作的臺(tái)灣和香港工作人員。另外是用來(lái)轉(zhuǎn)售，主要轉(zhuǎn)手給香港的客戶，他們一般選擇那些升值潛力大、環(huán)境優(yōu)美、朝南向、通風(fēng)好的房型，然后，在香港通過(guò)中介或自己直接在香港尋找客戶，將房子轉(zhuǎn)手給他們，從中賺取較大的差價(jià)。所選購(gòu)的房型一般為面積在 130 ㎡ 左右的 3 房 2 廳和面積在 90 ㎡ 左右的 2 房 2 廳。也有 1 房 1 廳的，但是買 1 房 1 廳的一般是香港的年輕人。 外地投資者： 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研 對(duì)黃江鎮(zhèn)房地產(chǎn)各類購(gòu)房人群的了解，在黃江鎮(zhèn)投資購(gòu)房的另一大主力是外地投資商，他們來(lái)自全國(guó)各地，在黃黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 江鎮(zhèn)辦有企業(yè)、公司或從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般屬 于老板級(jí)人物，他們?cè)邳S江鎮(zhèn)有比較穩(wěn)定的事業(yè)，收入比較高，一般利用手中剩余的資金投資房地產(chǎn)。 90%的人所購(gòu)房屋是用來(lái)出租，也有 10%左右的投資者是用于轉(zhuǎn)手出售的，選購(gòu)房型一般為 2房 2廳或 3房 2 廳，面積多在 90130㎡ 。 浙江溫州投資者： 浙江溫州人炒房客在中國(guó)乃至全世界都是最有名的炒房投機(jī)商，他們非常精明，手中擁有龐大的資金，他們主要在一線城市炒房投機(jī)，但也有在二線或三線城市炒房投機(jī)的，在黃江鎮(zhèn)就有一支投資者是來(lái)自浙江溫州的，他們的群體不大，大概 40 多人，他們投資房地產(chǎn)不是用來(lái)出租，而是轉(zhuǎn)手出售賺取 差價(jià) ， 浙江溫州投資商非?？粗匚飿I(yè)的升值潛力，所選購(gòu)的物業(yè)多集中在棕櫚泉、 富康花園、寶湖山莊三個(gè)樓盤， 選購(gòu)房型多以 80— 90㎡ 的 2 房和 120140㎡ 的 3房為主。 第二大類：自居購(gòu)房： 在黃江鎮(zhèn)購(gòu)房的另一大類群體是購(gòu)房自居型，他們占有黃江鎮(zhèn)購(gòu)房者的半壁江山，按地域分可以分為以下幾類： 本地居民 : 黃江鎮(zhèn)以前是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)比較落后，本地住民絕大部分為農(nóng)民，一般都擁有自己的土地。在改革開放后，一些外資企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入黃江，外地來(lái)黃江鎮(zhèn)打工的人員也逐漸的多起來(lái)。尤其是 1992 年鄧小平南巡講話后，涌入 黃江的外地人黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 突然暴漲，突然增多的外地人需要大量的住房，住房一下子供不應(yīng)求。有商業(yè)經(jīng)營(yíng)頭腦的本地人意識(shí)到這是一條發(fā)家致富、賺錢的好機(jī)會(huì)。于是，許多農(nóng)民哪怕是借資也要在自己的土地上建起出租房，出租給外來(lái)人員，收取租金。同時(shí)也可以給自己住居。 在 2020 年以前黃江鎮(zhèn)本地人一般是不大買房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房的。但是，在 2020 年左右情況發(fā)生了變化，本地人購(gòu)買商品房突然活躍起來(lái)，并逐漸成為黃江鎮(zhèn)購(gòu)房者的一個(gè)主體。黃江鎮(zhèn)本地人購(gòu)房用于自居按類型和目的可以分為以下三種： （ 1）、改善居住條件： 以前雖然自己建有農(nóng)民住房， 但是衛(wèi)生條件差、又不安全。最主要的是本地人在收取 10 多年的租金后，手中都有比較充裕的資金，另外，在黃江人中有一種相互攀比的心態(tài)。在上述幾種因素的驅(qū)動(dòng)下，黃江鎮(zhèn)本地人有選擇的購(gòu)房，買來(lái)用于自己居住。這類購(gòu)房者年齡一般比較大，在 40 歲以上， 這類人群一般是兩代或兩代以上的人同居，家庭人口一般在 3口以上，所以所購(gòu)房的面積比較大， 所選購(gòu)的住房多是 3 房 2廳、 3 房 1廳、面積一般在 110130 ㎡ 左右的戶型，還有部分人購(gòu)買面積在 200 ㎡ 左右的錯(cuò)層復(fù)式。另外，本地人購(gòu)買大面積的還有一個(gè)原因，他們本身有比較多的剩余資金，再 加上相互之間攀比心態(tài)。 但也有部分本地人只購(gòu)買 2房 1廳、 2房 2廳或 1房 1廳的，這類人群主要是子女長(zhǎng)大成人獨(dú)立出去后，家里只剩下老夫老妻兩口，老兩口選擇比較小的戶型購(gòu)買。也有子女為孝順父母，給黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 父母買的。他們選擇面積一般在 70— 90 ㎡ 的 2 房 1 廳、 2 房 2廳的戶型。 （ 2）、子女獨(dú)立型： 本地人的子女在長(zhǎng)大成人開始談對(duì)象、找朋友，臨近結(jié)婚登記時(shí)，一般要求父母給自己在外面買房子或租房子作為新房。如果經(jīng)濟(jì)條件允許會(huì)自己購(gòu)買住房作為新房。他們年輕、思想活躍、喜歡交往，對(duì)居住的外部環(huán)境不像老年人那么講究安靜，他們講求的是室 內(nèi)的舒適、色彩的明快，這類人選擇的房子一般為 2房1 廳，面積一般在 80 ㎡ 左右。條件比較差的買或租 1 房的，面積一般在 4060 ㎡ 。 （ 3）、農(nóng)民與本地公務(wù)人員： 黃江鎮(zhèn)政府準(zhǔn)備大規(guī)模的興建農(nóng)民公寓，以 1600 元左右的成本價(jià)賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。因此，當(dāng)?shù)厥杖氡容^低的農(nóng)民，可能會(huì)選擇購(gòu)買農(nóng)民公寓。 但是，作為政府公務(wù)人員一般不會(huì)選擇購(gòu)買農(nóng)民公寓，他們有可能認(rèn)為這有失他們的身份。黃江鎮(zhèn)的政府官員一般在寶湖山莊置業(yè)，購(gòu)置的主要是別墅，而多數(shù)公務(wù)人員也選擇在寶湖山莊購(gòu)買住房，公務(wù)人員所購(gòu)買的住房房型一般以 90 ㎡ 左右的 2 房2 廳和 120多 ㎡ 的 3 房 2 廳的為主。 香港居民 現(xiàn)在，從香港來(lái)往黃江非常方便，有各種巴士和火車。在香港工作壓力很大，許多香港人尤其是年輕人選擇北上就業(yè)或創(chuàng)黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 業(yè)，在黃江鎮(zhèn)就有許多香港人在此開公司和工作的，這些人一般選擇在工作地購(gòu)置物業(yè)，黃江受常平和樟木頭的帶動(dòng)，香港人在此購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的非常多。最有趣的是黃江的房地產(chǎn)最早是由香港人帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的，在 2020 年以前，黃江的購(gòu)房者主要是香港客戶。據(jù)易安居地產(chǎn)、 眾合地產(chǎn)、陽(yáng)光地產(chǎn)、港源灣地產(chǎn)介紹： 1998年建起來(lái)的 錦繡花園，其住戶 70%是香港人；康湖山莊住戶 90%以上 也是香港人。在黃江鎮(zhèn)購(gòu)房自居的香港人可以分為以下幾種： ⑴ 、 休閑度假型： 香港的工作、生活節(jié)奏比較快，工作壓力比較大，人們?cè)谶@種快節(jié)奏、高壓力的工作環(huán)境中極易疲倦，對(duì)身心健康很不利。于是，每到周未，香港工作人員尤其是企業(yè)高級(jí)管理人員總是攜家?guī)Э?，外出度假。黃江有三大森林公園，空氣清新，適合于度假旅游，最重要的是，黃江的房?jī)r(jià)非常便宜，據(jù)我們的調(diào)研資料顯示：目前黃江鎮(zhèn)高尚住宅區(qū)如 棕櫚泉均價(jià) 7000 元 ∕㎡ 、 中惠金士柏山均價(jià) 5000元 ∕㎡ 、 中惠 珺 庭的均價(jià)才 5700多元 ∕㎡ ，其它樓盤如南峰玫瑰園 3800元 ∕㎡ 、假日 豪庭 3800元 ∕㎡ 、康湖山莊 17 期 2700元 ∕㎡ 。與深圳的房?jī)r(jià)差異非常大。而 從香港到黃江鎮(zhèn)坐火車和自駕車只要一個(gè)小時(shí)左右，從香港、深圳到黃江來(lái)往的巴士非常多，交通十分便利，每到周未的時(shí)候，有些香港人攜家?guī)俚近S江度假，放松心情、享受天倫之樂(lè)。 香港沒有實(shí)行計(jì)劃生育政策，一個(gè)夫妻一般有 23 個(gè)小孩，所以，他們黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 選購(gòu)房屋一般為 3 房 2 廳或 2 房 2 廳，面積一般在 90 ㎡ 140㎡ 。 ⑵、為女朋友購(gòu)房型： 現(xiàn)在在大陸就業(yè)的香港年輕人非常多，他們?cè)邳S江或廣州、東莞工作。由于在香港找女朋友購(gòu)買房子和養(yǎng)育小孩壓力大，所以許多年輕人選擇在大陸找女朋友，由于在深圳、廣州、東莞的房?jī)r(jià)比較貴，而黃江的房?jī)r(jià)相對(duì)便宜。所以，有許多香港年輕人在找女朋友后喜歡黃江置業(yè)。這類人群購(gòu)置的物業(yè)一般為 2房 2廳，面積多在 7090 ㎡ 。也有買 1房的，面積在 4050 ㎡ ，但是，買這類房子的人比例相對(duì)比較少，不足 10%。 ⑶ 、安度晚年型： 黃江的物價(jià)比較便宜，由開發(fā)商開發(fā)的樓盤物業(yè)管理比較規(guī)范，一般都實(shí)行電子監(jiān)控，人員出入都要進(jìn)行登記，安全又有保障。香港人與黃江人又屬于同一個(gè)語(yǔ)系，生活習(xí)性也非常接近。因此，在香港年紀(jì)比較大的人，尤其是中下層的市民，他們經(jīng) 濟(jì)能力有限，在深圳、香港購(gòu)房又購(gòu)不起，所以選擇在房?jī)r(jià)相對(duì)比較便宜、又比較近的黃江購(gòu)房安度晚年，選購(gòu)房型一般為 2房 2廳、 3房 2廳和 4房 2廳的或復(fù)式的，面積在 80—— 200 ㎡ 不等的大戶型。 臺(tái)灣居民 臺(tái)灣的房?jī)r(jià)尤其是臺(tái)北的房?jī)r(jià)與北京的房?jī)r(jià)一樣節(jié)節(jié)攀升，在全世界是排在前幾位的。近 20 年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 大陸的經(jīng)濟(jì)和生活水平大有后來(lái)居上之勢(shì)。臺(tái)灣與大陸的差距越來(lái)越少，尤其處在珠江三角洲的東莞更是如此，而對(duì)在黃江臺(tái)資企業(yè)工作的臺(tái)灣員工來(lái)說(shuō)，由于工資高，臺(tái)灣與黃江的房?jī)r(jià)差距大，而他們?cè)邳S江有一個(gè)比較穩(wěn)定的工作 ，所以有相當(dāng)部分管理人員選擇在黃江購(gòu)房置業(yè)，他們?cè)邳S江工作時(shí)則把家人從臺(tái)灣接過(guò)來(lái)，一起生活。不在黃江工作，則委托中介公司在適當(dāng)時(shí)機(jī)拋出做投資。 凡是在黃江做生意的老板 一般 都在黃江鎮(zhèn)購(gòu)買房子投資物業(yè)，有部分人購(gòu)有幾套物業(yè)，購(gòu)買一套房子的都是用于自居，兩套房子以上的就有做投資用的。臺(tái)灣人買房，主要集中在 棕櫚泉，所購(gòu)房型主要以 90 ㎡ 左右的 2 房 2 廳，或 130 ㎡ 左右的 3 房 2廳，而臺(tái)灣老板級(jí)人物則買 4 房 2 廳 140 多 ㎡ 以上的住房。 深圳居民 深圳人在黃江置業(yè)完全用于自居的比例比較少，大約在深圳在黃江購(gòu)房人的 20%左右 ，房型多以 2 房 2 廳、 3 房 2 廳為主，面積一般在 70120 ㎡ 。 外來(lái)務(wù)工人員 : 黃江鎮(zhèn)全鎮(zhèn)的工礦企業(yè)大概有 500 家，主要以電子廠、鞋廠為主，上 1000 人規(guī)模的企業(yè)比較少，在外資的內(nèi)地來(lái)的管理人員的工資比較高，待遇比較好，公司一般為他們解決住宿問(wèn)題，有的配有單身的住房。而對(duì)一些小型的私人企業(yè)，老板對(duì)管理人員非?？粗?，為了籠絡(luò)他們，一般為他們配有專門的單身住房。 黃江鎮(zhèn)商品住房、娛樂(lè)商場(chǎng)及辦公樓設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 在黃江鎮(zhèn)的外資企業(yè)中，月工資收入超過(guò) 50006000元的員工，大概有 40%的在黃江鎮(zhèn)購(gòu)房置業(yè)，自居并兼做投資；另外，工資比較高的服 務(wù)行業(yè)如太子酒店、裕元花園酒店、金怡酒店等也有 10%的人在黃江購(gòu)房，但絕大部分人是幾個(gè)人在周圍樓盤如中惠金士柏山、 富康花園合租一個(gè)套間 。其它工資低于 4000 元的員工，基本上沒有人在黃江購(gòu)房置業(yè)的。這也許是他們的工資比較低、工作的穩(wěn)定性不好的緣故。 而一些小型私營(yíng)企業(yè)的員工，他們主要以農(nóng)民工為主，本身工資比較低，又抱著工作幾年回去的想法，不愿意在外置業(yè)。另外，黃江的房屋租金比較低，在一個(gè)非常規(guī)范的花園里， 2房1 廳的住房才 1000 多元，而外面農(nóng)民房更便宜， 2 房 1 廳 90 ㎡的才 300400 元。所以，絕大部分普 通工人都選擇租房。 二、各類購(gòu)房人群的比例： 通過(guò)調(diào)研和對(duì)調(diào)研資料的分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)黃江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房人群及購(gòu)房的主力戶型和每個(gè)樓盤的住居群體等進(jìn)行了初步的統(tǒng)計(jì)。 黃江鎮(zhèn)購(gòu)房人群分布比例和主要樓盤住戶人群統(tǒng)計(jì)如下： 表一：黃江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房人員比例分布 購(gòu)房目的 購(gòu)房人群 所占比例 購(gòu)買的主力戶型 投 資 （ 53%） 本地投資者 10% ⑴、 2 房 2廳、 2房 1廳，面積： 7090 ㎡ ； ⑵、 3 房 2廳、 3房 1廳，面積： 80130㎡ ； ⑶、 1 房 1廳， 4050㎡ ； 深圳投資者 20% ⑴、 2 房 2廳、 2房 1廳，面積： 7090 ㎡ ； ⑵、 3 房 2廳、 3房 1廳，面積： 90