【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 收優(yōu)惠爭(zhēng)奪周邊商戶資源； 統(tǒng)一招商： 投資客返租，統(tǒng)一招商，規(guī)范租金水平與各區(qū)業(yè)態(tài)分布 。 案例 不足之處 規(guī)劃 倉(cāng)儲(chǔ)不足： 項(xiàng)目未規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域，采取從周邊工業(yè)園統(tǒng)一租賃，再返租給商戶的模式，目前供不應(yīng)求； 未規(guī)劃生活配套： 導(dǎo)致生活配套靠分散的門店解決，形象不統(tǒng)一； 管理 功能平臺(tái)單一 ： 除五金城網(wǎng)站外，未構(gòu)建其它服務(wù)平臺(tái)，五金城覆蓋區(qū)域有限； 案例分析三 ： 上海五金城 中國(guó)五金第一城 上海五金城 項(xiàng)目是以五金文化為核心的大型新興五金專業(yè)市場(chǎng)，是上海市新世紀(jì)的一項(xiàng)重點(diǎn)工程，選址于國(guó)際汽車城外岡工業(yè)園區(qū) 。 17 外岡工業(yè)區(qū) :位于外岡鎮(zhèn)寶錢公路以南，滬宜公路兩側(cè)，是綜合工業(yè)區(qū)，分成 6 個(gè)片區(qū)，以汽車零部件、光電子、塑膠五金、水暖五金、精密機(jī)械制造、出口加工等產(chǎn)業(yè)為主，是上海未來(lái)發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)的重要增長(zhǎng)極； 項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃 620 畝，二期規(guī)劃 1600 畝，總建筑面積達(dá) 150 萬(wàn)平 方米 ， 總投資 20億元人民幣以上，共分四個(gè)階段實(shí)施。 其中包括 1400 間營(yíng)業(yè)房， 1500 個(gè)展位以上的國(guó)際展示中心，風(fēng)格獨(dú)特的花園式新型倉(cāng)儲(chǔ)物流及配送中心，各類五金精品館，大 18 型生態(tài)停車場(chǎng)，五金工業(yè)區(qū)域，配套生活小區(qū)等先進(jìn)設(shè)施。全部建成后的五金城將是亞洲五金行業(yè)最大的展示中心、采購(gòu)中心、信息中心，集展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、信息技術(shù)及科技交流于一身，融研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及配套設(shè)施于一體的五金機(jī)電專業(yè)批發(fā)大市場(chǎng)。 一期 20 萬(wàn)平方米，于 2021 年 3 月隆重開(kāi)業(yè)， 截止有 三年運(yùn)營(yíng)時(shí)間 ，現(xiàn)階段入住率在 60%，但 真正在 經(jīng)營(yíng)商戶 40%不到，整個(gè)市場(chǎng)的 商業(yè) 氣氛冷清 ，與之嘉定安亭國(guó)際五金城反差特別大； 冷冷清請(qǐng)，多數(shù)鋪面關(guān)著門 從現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)看，分析有以下幾個(gè)原因： 政府行為而非市場(chǎng)自發(fā)形成，位于相對(duì)陌生區(qū)域，商脈和人流缺失，商戶認(rèn)可度低； 項(xiàng)目中心周邊規(guī)劃配套設(shè)施的建設(shè)滯后于項(xiàng)目的建設(shè)，導(dǎo)致現(xiàn)階段配套嚴(yán)重不足； 多數(shù)人租鋪目的： 1）反正租金便宜，占住位置，以后情況改善就繼續(xù)，不行就撤出。 2）只是設(shè)個(gè)點(diǎn)在這里，不營(yíng)業(yè)，平時(shí)收發(fā)郵件、與外界商務(wù)往來(lái)聯(lián)系功能 ； 3） 有的商戶純粹就是當(dāng)倉(cāng)庫(kù)在用。 案例分 析四：上海 吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村 吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村項(xiàng)目位于上海市首批啟動(dòng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) —— 趙巷超級(jí)商業(yè)中心內(nèi) 。 19 項(xiàng)目距上海虹橋綜合交通樞紐僅 8公里，（虹橋綜合交通樞紐集中諸多運(yùn)輸方式的換乘功能，包括：民用航空、高速鐵路、磁懸涪城際鐵路、高速公路客運(yùn)、城市軌道交通，客流量約 48萬(wàn)人次 /日，其規(guī)模與先進(jìn)程度在全世界鮮有，預(yù)計(jì)在 2021 年世博會(huì)前投入使用。）緊臨滬青平高速公路，并通過(guò)其連接上海內(nèi)、中、外環(huán)線及滬寧、滬杭、沿江、 A奉莘等高速公路網(wǎng)。規(guī)劃中的軌道交通 M9 線、 R2 線也將經(jīng)過(guò)國(guó)際家具村 ，對(duì)于云集市區(qū)人流和江浙一帶的消費(fèi)往來(lái)，有極為便利的交通。 項(xiàng)目 總投資超過(guò) 30 億元，總建筑面積 75 萬(wàn)平方米，是由吉盛偉 邦集團(tuán)和綠地集團(tuán)共同打造的、中國(guó)最具規(guī)模的全球家具采購(gòu)直銷中心； 吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村一期占地 20 萬(wàn)平方米，現(xiàn)已入駐二百余家近 400 余個(gè)家具知名品牌，其中既有來(lái)自歐美日等國(guó)世界知名一線品牌 FLEXFORM、 Bamp。B、 FENDI、 H252。 lsta、 ROLFBENZ、STRESSLESS、 NATUZZI、 BOCONCEPT、 DEED，也有國(guó)內(nèi)外家具界知名品牌亞力山卓、艾芙迪、環(huán)美、富蘭蒂斯 、 FFDM、鏡威、高意 COE、曲美等。 20 吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村以全球家具旗艦店集群的嶄新形式顛覆了傳統(tǒng)家具賣場(chǎng)模式，成為繼奧特萊斯之后又一郊區(qū)化、超大型、體驗(yàn)式購(gòu)物中心，形成以國(guó)際一線品牌領(lǐng)銜的家具品牌梯隊(duì)，為上海乃至長(zhǎng)江三角洲的消費(fèi)者引入全新的家居生活方式，提供了一個(gè)家居購(gòu)物和休閑的好去處； 案例分析 五 ：上海 意邦國(guó)際建材品牌中心 陸?？樟Ⅲw交通，輻射長(zhǎng)三角 意邦國(guó)際建材品牌中心地處江浙兩省咽喉要道 ——上海青浦，緊鄰虹橋綜合交通樞紐，周邊已形成成立體交通網(wǎng)絡(luò)，直線連接上海各個(gè)區(qū)域，輻射整個(gè)長(zhǎng)三 角乃至全國(guó)主要省市 ； 一個(gè)樞紐： 距世界最大的交通樞紐站 ——虹橋綜合交通樞紐12公里（ 2021 年建成后單日客流預(yù)計(jì)達(dá) 48 萬(wàn)人次，同時(shí)與城際鐵路、高速鐵路、城市軌道、長(zhǎng)途客運(yùn)、市內(nèi)交通等實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接），1小時(shí)直達(dá)杭州、南京， 3小時(shí)通達(dá)江浙全境， 小時(shí)抵達(dá)北京； 二大空港： 距虹橋機(jī)場(chǎng)約 12 公里， 1 小時(shí)抵達(dá)虹橋、浦東兩大空港； 二條軌道： 毗鄰 M R2； 四大港口： 洋山深水港、外高橋、吳淞、太倉(cāng)四大碼頭環(huán)伺左右； 四條鐵路： 滬寧鐵路、滬杭鐵路、滬寧城際鐵路（在建中）、京滬高鐵（在建中）從旁經(jīng)過(guò)； 八 大高速： 可便捷抵達(dá) A A A A1 A1 A1 A崧澤高架路等組成的快速交通網(wǎng)入口。 21 意邦國(guó)際建材品牌中心總的建筑面積為 88 萬(wàn)方 ； 市場(chǎng)定位： 品牌建材旗艦集群，體驗(yàn)式營(yíng)銷總部，全球建材裝飾采購(gòu)基地 經(jīng)營(yíng)定位： 批發(fā)、零售、工程采購(gòu)、團(tuán)購(gòu)、國(guó)際貿(mào)易等 整合各方優(yōu)勢(shì)資源，攜手權(quán)威機(jī)構(gòu)傾力打造 “六大平臺(tái) ”，力求為進(jìn)駐商家打通國(guó)內(nèi)外建材創(chuàng)富通道： 電子商貿(mào)平臺(tái)： 與主流網(wǎng)站形成戰(zhàn)略 合作，線上線下互動(dòng)平臺(tái)；或自建意邦網(wǎng)上交易平臺(tái)； 自有媒體平臺(tái)： 與知名傳媒集團(tuán)合作，形成專刊，覆蓋上海所有建材行業(yè)的促銷信息、新聞、潮流趨勢(shì)等，面向整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)消費(fèi)者與專業(yè)企業(yè)公開(kāi)發(fā)行； 宣傳推廣平臺(tái)： 囊括長(zhǎng)三角主要城市的電視、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外高炮等立體宣傳推廣方式； 22 專業(yè)活動(dòng)平臺(tái)： 包含設(shè)計(jì)師大賽、品牌評(píng)選與頒獎(jiǎng)儀式、經(jīng)典作品展、行業(yè)高峰論壇等于一體，成為整個(gè)長(zhǎng)三角建材行業(yè)信息的輿論發(fā)源地、決策地和行業(yè)風(fēng)向標(biāo)； 共享聯(lián)盟平臺(tái)： 擬通過(guò)聯(lián)合周邊的大型品牌商業(yè)項(xiàng)目和長(zhǎng)三角的大型家裝公司形成 促銷聯(lián)盟。如消費(fèi)者在聯(lián)盟商戶處購(gòu)買商品，可享受購(gòu)買建材的抵扣券或相關(guān)優(yōu)惠待遇； 專業(yè)會(huì)展平臺(tái)： 擬塑造成華東建材行業(yè)規(guī)模最大，品牌商家最多的產(chǎn)品展銷會(huì)。每年春秋兩次建材品牌展會(huì)活動(dòng)，包含建材新品發(fā)布、潮流設(shè)計(jì)展示、建材文化展、家裝設(shè)計(jì)大賽作品大眾評(píng)選等活動(dòng)，融合建材品牌消費(fèi)的熏陶、消費(fèi)者品牌意識(shí)培育、快樂(lè)購(gòu)物等于一體的品牌展會(huì)。 一期推出了意邦飾界，總建為 萬(wàn)方，共 4 層，其中出售的是 13 層，鋪位的主力面積在 2530 平方左右，面積段從 14200平方都有，但 14 平方的只有一套， 200 平方的也只有一套 ?？偟奶讛?shù)為 1518 套。 4層為意邦自營(yíng)，自營(yíng)的業(yè)態(tài)為餐飲； 一樓 為油漆、木樓梯、木地板、玻璃、櫥柜等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 22021 元 /每平方米，總價(jià)控制在 6070萬(wàn)，首付 50%； 二樓 為五金、龍頭、淋浴配件等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 15000元 /每平方米，二樓的總價(jià)控制在 4045萬(wàn)，首付 50%； 三樓 為布藝、窗簾、裝飾、裝潢等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 8500元 /每平方米，三樓的總價(jià)控制在 2226萬(wàn)，首付 50%； 23 投資回報(bào)：每年 10%的回報(bào)率，包租 20 年，抵扣一年直接從總價(jià)中扣除。例如一套鋪位的總價(jià)為 50萬(wàn)。第一年的 5萬(wàn)直接從首付中扣除。首付就減少了 萬(wàn)，為 萬(wàn)。 20 年的回報(bào)總額為 100 萬(wàn)，等于 200%的回報(bào)率 ； 案例分析 六 ： 無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝城 中國(guó)無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝城 位于無(wú)錫高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)滬寧高速公路無(wú)錫東出口麥德龍向東約 500 米 ； 總占地面積約 65萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到 130 多萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 12%，可容納 23萬(wàn)商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)產(chǎn)品交易 區(qū)、新品展示區(qū)、會(huì)議洽談區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)貨流區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、餐飲住宿區(qū)、咨詢服務(wù)區(qū)、推廣活動(dòng)區(qū)等八大分區(qū) ； 經(jīng)驗(yàn)一：成功的運(yùn)營(yíng)手法 主動(dòng)赴國(guó)外招商； 在上海等一線城市進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)招商； 進(jìn)行全球性路演活動(dòng)； 強(qiáng)力媒體轟炸，制造明星效應(yīng)。 24 新世界：高調(diào)招商 新世界國(guó)際強(qiáng)勢(shì)搶灘上海 百家日企相約來(lái)新世界紡織服裝城?相親? 新世界在美服裝業(yè)掀起?中國(guó)風(fēng)暴? 新世界國(guó)際赴日本招商勝利而歸 無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝城全球路演活動(dòng)啟動(dòng) 由于 2021－ 2021 年，全國(guó)紡織行業(yè)整體虧損加大、投資增幅回落 ? 國(guó)家將紡織行業(yè)列為潛在產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，在貨幣信貸和土地監(jiān)管等方面采取了緊縮政策，調(diào)控效果較為顯著，使得紡織行業(yè)固定資產(chǎn)投資明顯回落。 ? 2021 年，紡織行業(yè)投資增長(zhǎng)走勢(shì)呈現(xiàn) “高開(kāi)低走，持續(xù)回落 ”的態(tài)勢(shì)，全年完成固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長(zhǎng)%，比上年投資增幅下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 紡織行業(yè)整體虧損面繼續(xù)下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)資料， 2021年在統(tǒng)計(jì)的 39422 家紡織企業(yè)中，虧損企業(yè)為 5994 家，虧 損面達(dá) %，比 2021 年虧損面下降近 2 個(gè)百分點(diǎn)。 2021年已開(kāi)業(yè)紡織專業(yè)市場(chǎng)和 202 2021兩年內(nèi)即將開(kāi)業(yè)的新市場(chǎng)項(xiàng)目即有 37個(gè) ,投資總額超過(guò) ,總建筑面積已達(dá) ； —— 中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)聯(lián)盟 2021 年 江蘇新增 8 家，在全國(guó)新增市場(chǎng)數(shù)量中占 21%，占地面積在全國(guó)新增市場(chǎng)中高達(dá) 41%； 新增市場(chǎng)的投資總額超過(guò) 億元。其中，投資額在 10 億元以下的項(xiàng)目占 42%，投資額在 10 億～ 30 億元的占 22%，投資額在30億 元以上的占 19%； 25 因此 現(xiàn)階段 經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不是很理想，大部分商鋪 空置的， 商業(yè)氣氛 極其冷 清； 開(kāi)發(fā)商為了增加經(jīng)營(yíng)氛圍投入了大量的推廣 費(fèi)用 26 案例分析 七 ：無(wú)錫 五洲 國(guó)際 工業(yè)博覽城 五洲國(guó)際工業(yè)博覽城，位于國(guó)家級(jí)物流基地 —— 無(wú)錫新區(qū)江南商貿(mào)物流園區(qū)內(nèi)，地處新區(qū)金城東路與紡城大道交匯處，毗鄰滬寧高速 公路和新 312 國(guó)道，坐擁長(zhǎng)三角立體物流交通中央樞紐； ，項(xiàng)目總投資 60億元，總建筑面積 150 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目集?國(guó)際展貿(mào)、產(chǎn)品交易、歷史博覽、高科新品、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、工業(yè)旅游、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)酒店?等十大功能于一體，打造一個(gè)超前規(guī)劃、功能完善的超大規(guī)模?一站式?全球工業(yè)品博覽交易中心； 五洲國(guó)際工業(yè)博覽城是商務(wù)部、省市政府重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)，為制造業(yè)企業(yè)提供產(chǎn)前配套及產(chǎn)后服務(wù)，將為長(zhǎng)三角企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的生產(chǎn)資料與工業(yè)品采購(gòu)交易平臺(tái)和企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的展示銷售平臺(tái) 。 同時(shí)，由政府牽頭，每年在項(xiàng)目舉辦一系列區(qū)域及國(guó)際工業(yè)品展會(huì)，首個(gè)展會(huì) —— 2021 中國(guó)（無(wú)錫）節(jié)能與循環(huán)經(jīng)濟(jì)博覽會(huì)已于 2021 年 10 月 27— 29 日在項(xiàng)目成功舉辦，正式拉開(kāi)了五洲國(guó)際工業(yè)博覽城?展會(huì) +市場(chǎng)?的大幕。以后?節(jié)博會(huì)?將每年定期在五洲國(guó)際工業(yè)博覽城舉辦，而且每年還將有 中國(guó)國(guó)際工業(yè)品展覽交易會(huì)、長(zhǎng)三角工業(yè)品采購(gòu)節(jié)、中國(guó)國(guó)際五金機(jī)電展 /長(zhǎng)三角電動(dòng)工具展、中國(guó)（無(wú)錫）機(jī)床設(shè)備展覽會(huì)等十多個(gè)國(guó)際性展會(huì)在市場(chǎng)定 27 期舉辦 。 一期商鋪及公寓都已經(jīng)銷售完畢， 2021 年市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，且經(jīng)過(guò)一年多了的運(yùn)營(yíng)整體商業(yè)氣氛較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好；二期 1000多套商鋪準(zhǔn)備在 2021 年 11 月底銷售，前期牌號(hào)已經(jīng)接近 700 戶； 構(gòu)筑 9 大功能 全面領(lǐng)先市場(chǎng) 五洲國(guó)際工業(yè)博覽城?一站式?交易平臺(tái)共享資源、提高效率、降低成本 產(chǎn)品交易中心： 匯聚了全球五金機(jī)電產(chǎn)品，為制造企業(yè)提供產(chǎn)品展示及配套服務(wù)的 ?一站式?采購(gòu) 交易中心。 國(guó)際展覽中心 ：提供更為強(qiáng)大的國(guó)際交易渠道，成為永不落幕的國(guó)際工業(yè)品交易博覽會(huì)。 歐美工業(yè)品展貿(mào)中心 ： 聚集國(guó)外最新的工業(yè)產(chǎn)品，成為全球現(xiàn)代制造企業(yè)所需五金、機(jī)電等配套產(chǎn)品的?一站式?采購(gòu)中心。 物流中心： 組建物流平臺(tái)，、與知名物流公司合作，提供全方位物流配送服務(wù)。 電子商務(wù)中心： 建立電子商務(wù)網(wǎng)站，線上與線下貿(mào)易相結(jié)合，與全球客戶做生意。 信息交流中心： 提供交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)資訊的充分交流。 品牌推廣中心：與行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)媒體等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，利用多方資源，進(jìn)行市場(chǎng)品牌推 廣。 商務(wù)配套中心： 設(shè)有星級(jí)酒店、商務(wù)辦公樓、酒店式公寓、國(guó)際風(fēng)情美食街、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)館等商務(wù)生活配套場(chǎng)所。 工業(yè)歷史博覽中心：展示無(wú)錫悠久的產(chǎn)業(yè)歷史和雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，展現(xiàn)無(wú)錫作為全球先進(jìn)制造業(yè)基地的風(fēng)采。 通過(guò)以上各案例的分析 我們得出 專業(yè)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展 KPI（ Key Performance Indicators）