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正文內(nèi)容

明光時(shí)代大廈營(yíng)銷整合方案(編輯修改稿)

2025-04-04 04:21 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)格情況分析 : 樓盤 位置 售價(jià)(人民幣) 等級(jí) 數(shù)碼大廈 聯(lián)想橋 18000 五 A 智能型甲級(jí) 銀網(wǎng)中心 海淀南路 14000 甲級(jí)寫字樓 中關(guān)村大廈 中關(guān)村大街 17000 甲級(jí)寫字樓 國(guó)企大廈 金融街 20210 甲級(jí)寫字樓 富凱大廈 金融街 17000 甲級(jí)寫字樓 以這些中關(guān)村商圈與金融街商圈的寫字樓作投資分析 ,價(jià)格按200平米 ,單價(jià)按 16000元計(jì)算總價(jià)在 320萬(wàn) ,而且寫字樓首付最少在40%也就是首付在 128萬(wàn)月還在 21000元左右 ,這對(duì)一個(gè)中小企業(yè)來(lái)說占用資金太大 ,而且日常費(fèi)用也比較大 . 明光時(shí)代大廈定位 在 高檔商住型寫字樓 ,以辦公為主 ,居住為輔的開發(fā)理念 ,我們以此項(xiàng)目作投資回報(bào)分析 :面積按 200 平米計(jì)算單價(jià)按 9000元/平米計(jì)算總價(jià)為 180 萬(wàn) ,貸款可以做到 8 成 20 按揭 ,首付為 36 萬(wàn)月還10000元 ,只相當(dāng)于 /天/平米 .這樣的投資對(duì)于小企業(yè)來(lái)說 只相當(dāng)于寫字樓一半的價(jià)格 ,而且是 70 年的產(chǎn)權(quán) ,投資回報(bào)率要比寫字樓高很多 .企業(yè)負(fù)擔(dān)也低 . 海開紀(jì)元企劃 18 針對(duì)明光時(shí)代商住型寫字樓 ,我們以 寫字樓 的標(biāo)準(zhǔn)作如下分層銷售方案 : 地下一-二層 停車場(chǎng) ,設(shè)備層 ,員工餐廳 . 一層 金融機(jī)構(gòu) ,展示區(qū) (產(chǎn)品展示區(qū) ,新聞發(fā)布廳 )(經(jīng)營(yíng) ) 二層 會(huì)議室 ,商務(wù)中心 ,快遞公司 (經(jīng)營(yíng) ) 三層-四層 咖啡廳 ,餐廳 (經(jīng)營(yíng) ) 五層-八層 小型企業(yè)(散售) 九層 — 十五層 中型企業(yè)(半層) 十六層-二十四層 大型企業(yè)(整層) 二十五層 二十六層 商務(wù)會(huì)所 (經(jīng)營(yíng) ) , 海開紀(jì)元企劃 19 第 三 部 分 營(yíng) 銷 篇 項(xiàng)目的價(jià)格定位 : 海開紀(jì)元企劃 20 保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。本案的價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后,制定出成本價(jià),又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)及顧客感受價(jià),在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤(rùn)的前提下,最終制定出來(lái)的。階段性價(jià)格定位價(jià)格策略 一般地,任何人在買一樣?xùn)|西之前,都會(huì)在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢,這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價(jià)格,而當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際價(jià)格相比較時(shí),若心理價(jià)格高于商品價(jià)格時(shí),則認(rèn)為是劃算的 ,這便是有利于促使作出購(gòu)買決定。反之,消費(fèi)者則很可能打消購(gòu)買念頭。所以在對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下,結(jié)合周邊可比物業(yè),根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀,應(yīng)制定“低開高走”的價(jià)格策略,使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格,形成強(qiáng)大的銷售勢(shì)能,激起廣大消費(fèi)者的興趣,當(dāng)大量的購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)觀看后,普遍會(huì)為其高品質(zhì)所打動(dòng),一時(shí)間銷售自然會(huì)如高山滾巨石,一氣呵成。而且可能會(huì)有不少投機(jī)者乘機(jī)入市炒作,更加會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品的暢銷。待到銷售中期,根據(jù)工程的進(jìn)展,配套設(shè)施日趨完善之后,價(jià)格上揚(yáng),這一時(shí)期獲利最為豐厚,在銷售尾 期的時(shí)候,做限量發(fā)售,應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象,不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金,而應(yīng)采用高開低走的價(jià)格策略。 . 價(jià)格策略要求 : 1,開盤時(shí)價(jià)位要與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)位相當(dāng)或略低 . 2,建全價(jià)格審批手續(xù) ,給客戶以簡(jiǎn)潔高效的印象 . 海開紀(jì)元企劃 21 3,對(duì)于知名客戶或大面積客戶適當(dāng)考慮給與價(jià)格上的優(yōu)惠 . 4,對(duì)于老客戶和最先簽約的客戶適當(dāng)給與 5- 20%的優(yōu)惠 . 5 將所有相關(guān)費(fèi)用明細(xì) ,在第一時(shí)間交給客戶 ,是客戶對(duì)物業(yè)管理有清楚了解 . 6,建全入住手續(xù) . 一 ,定價(jià)原則 層差:按照慣例,樓層越高,銷售價(jià)格越高 向差:按照慣例, 明光時(shí)代大廈面向主干線、正南價(jià)格最高,依次為東、西、北向; 該項(xiàng)目東臨西外大街,因而面向東價(jià)格最高。 明光時(shí)代戶型單價(jià)以 15 層動(dòng)向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn) 9000 元 /平方米 ,按照由低到高 ,價(jià)格依次上升的策略制定 .58 層的層差為 1%,914 層層差為 %,15— 24 層層差為 %. 第一階段 : 籌備期 定價(jià)暫不公開 ,銷售準(zhǔn)備階段 , 簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議 ,收取定金每套 50000元 . 定價(jià)說明 :銷售證尚未取得 ,不能公開銷售 .試探市場(chǎng)反映 ,估計(jì)交定金客戶心理價(jià)位 ,為開盤定價(jià)提供參考 . 第二階段 :開盤期 定價(jià)原則 :低價(jià)入市 ,試探市場(chǎng)反映 . 主要方式 :首批推出 58 層寫字間 ,914 層公寓部分 . 海開紀(jì)元企劃 22 基本定價(jià) :平均價(jià) :8900 元 . 選其中幾套位置 ,采光不好的作特價(jià)房 ,價(jià)格定在8100 左右 ,作為開盤價(jià) . 付款方式 : 1,一次性付款 :95 折 . 2,建筑期付款 :沒有折扣 .簽約 :30%。封頂 :50%。交房 :20%。 3,銀行按揭 :97 折 ,簽約 :30%。貸款年限 。最長(zhǎng) 30 年 . 定價(jià)說明 : (1)起價(jià)定于該價(jià)位 ,基本符合本產(chǎn)品的中高檔定價(jià) . (2)寫字樓均價(jià)定在 8900 元 /平方米 .與周邊寫字樓價(jià)格相比有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 . (3)起價(jià)定于 8100元 ,日后每月升幅 50— 200元 /平方米 .便于形成價(jià)升量增的銷售勢(shì)頭 ,升幅空間大易于隨時(shí)調(diào)控 . (4)對(duì)購(gòu)買寫字樓的大客戶適當(dāng)給與優(yōu)惠 ,如 :優(yōu)惠車位 . (5)收回部分前期資金 . 第三階段 :強(qiáng)銷期 定價(jià)原則 :創(chuàng)造市場(chǎng)火爆氣勢(shì) 主要方式 :借勢(shì)推出其余單元 , 基本定價(jià) :基價(jià)定為 :9600 元 ,最終價(jià)格達(dá)到 11000 元 . 付款方式 : 1,一次性付款 :95 折 . 2,建筑期付款 :沒有折扣 .簽約 :30%。封頂 :50%。交房 :20%。 海開紀(jì)元企劃 23 3,銀行按揭 :97 折 ,簽約 :30%。貸款年限 。最長(zhǎng) 30 年 . 定價(jià)說明 : (1) 廣告攻勢(shì)猛烈 , (2) 付款方式不變 . (3) 由于價(jià)格高于周圍樓盤價(jià)格 ,銷售可能會(huì)受到影響 ,為保持強(qiáng)勢(shì)出車位上給與優(yōu)惠外 ,給客戶提供廚衛(wèi)裝修 . 第四階段 :續(xù)銷期 基本方式 :隆重推出底商部分 ,建立商業(yè)氛圍 .同時(shí)推出剩余精品單元 定價(jià)原則 :底商部分由于只租不售租價(jià)參考周邊底商租金價(jià)格價(jià)格定為 : 樓層分布 租金價(jià)格價(jià)格 一層金融機(jī)構(gòu) ,證券機(jī)構(gòu) 5 元 /天 /平米 二層郵局 ,民航售票機(jī)構(gòu) ,商務(wù)中心 3 元 /天 /平米 三層餐廳 ,咖啡廳 3 元 /天 /平米 四層餐廳 , 3 元 /天 /平米 付款方式 : 1,一次性付款 :95 折 . 2,建筑期付款 :沒有折扣 .簽約 :30%。封頂 :50%。交房 :20%。 3,銀行按揭 :97 折 ,簽約 :30%。貸款年限 。最長(zhǎng) 30 年 . 定價(jià)說明 : (1) 樓盤接近現(xiàn)房 ,建筑期付款已沒有意義 ,可取消 . 海開紀(jì)元企劃 24 (2) 若剩余單元較多 ,可贈(zèng)送物業(yè)費(fèi) .朝向差的可適當(dāng)優(yōu)惠 .或車位優(yōu)惠。 (3) 對(duì)于少量現(xiàn)房進(jìn)行租賃加快資金流轉(zhuǎn) . 全面控制成本、雙增雙節(jié),實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 利潤(rùn)追求是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不二法則,尤其是前期投入成本較高,風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高,如何控制成本,嚴(yán)格要求利潤(rùn),以制定合理的銷售價(jià)格,乃本案策略之重點(diǎn)。 促銷策略 市場(chǎng)預(yù)熱階段: 針對(duì)此 項(xiàng)目,入市前舉辦以下活動(dòng): ( 1)入市前招開“新聞發(fā)布會(huì)”。通過報(bào)紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳,營(yíng)造新聞炒作,達(dá)到市場(chǎng)預(yù)熱效果。 ( 2)入市前向社會(huì)各界招開研討會(huì),通過不同途徑,邀請(qǐng)知名發(fā)展商、 策劃公司優(yōu)秀人才、知名市場(chǎng)調(diào)研中心以及各類媒體記者,選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)候,舉辦“ 21 世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)辦公模式學(xué)術(shù)交流會(huì)”,主要議題是現(xiàn)今消費(fèi)者需求何種產(chǎn)品形式。會(huì)后將研討會(huì)的精神總結(jié)出來(lái),在主要傳媒報(bào)章上發(fā)表,此時(shí)市場(chǎng)預(yù)熱達(dá)致高潮。 項(xiàng)目入市階段 ( 1)入市舉行開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì),選擇五星級(jí)酒店宴會(huì)廳以酒會(huì)的形式招開。 海開紀(jì)元企劃 25 會(huì)上誠(chéng)邀 發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)方、銷售方以及各界友好人士和各位準(zhǔn)業(yè)主,請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位闡述建筑規(guī)劃、單體立面、園林規(guī)劃的設(shè)計(jì)理念,并請(qǐng)發(fā)展商介紹公司的背景和發(fā)展前景,面對(duì)面實(shí)現(xiàn)業(yè)主與開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的良性溝通,使客戶對(duì)產(chǎn)品有進(jìn)一步的了解和認(rèn)知,也使雙方能夠在產(chǎn)品細(xì)部處理上進(jìn)行深入的探討和分析,以之盡善盡美。會(huì)上,將對(duì)前來(lái)參會(huì)的各位準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行先期優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)。 ( 2)緊接著內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)后,把握時(shí)機(jī),舉辦大型的住宅配套、智能配套 ,物業(yè)管理單位的招商會(huì),擇優(yōu)選取最符合產(chǎn)品的配套設(shè)施和物業(yè)管理。 工作內(nèi)容: ? 廣泛收集項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶的資料, 進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。 ? 制作發(fā)送配套、智能設(shè)施運(yùn)營(yíng)投資招商標(biāo)書。 ? 招商會(huì)前后均發(fā)
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