【正文】 大眾媒體 (四 )、整體形象包裝 (五 )、媒體投放組合形式 1，平面媒體 直投雜志廣告 每月一期的客戶通訊 4,地下車庫廣告 5,雜志類 : 6，網(wǎng)絡(luò)推介： (六 )、廣告媒體排期計(jì)劃 1，銷售準(zhǔn)備期 2，強(qiáng)銷期 3，續(xù)銷期 尾銷 五銷售執(zhí)行方案 : 六合作方式及價(jià)格方面的具體意見 海開紀(jì)元企劃 3 第 一 部 分 市場分析篇 未來一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素 : 中國于今年 11 月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北 京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影 海開紀(jì)元企劃 4 響，但這種影響到底有多大，到底能不能產(chǎn)生人們所預(yù)期的效果，寫字樓和公寓市場的需求會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯的增加 ? 對(duì)于高檔寫字樓市場而言，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在外資銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)；會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師行等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營商等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨(dú)資經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，尤其是金融行業(yè)最明顯，這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn)，這些公司人員配備通常只有 3 到 4 人，工作范圍也只是收集和 了解中國有關(guān)政策，有的甚至更少；因而，這些外資公司對(duì)寫字樓的需求自然就非常弱。隨著國務(wù)院對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持， CBD 規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點(diǎn)商圈已見端倪。中關(guān)村、金融街、CBD 三大板塊理論上各自功能定位和目標(biāo)客 戶定位不盡相同 . 中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場前景不容樂觀 : 盡管我們相信在加入 WTO 后，以中小型高新技術(shù)企業(yè)為主流的客戶群將 海開紀(jì)元企劃 5 促進(jìn)中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)一步被吸納。第二，由于中關(guān)村寫字樓租金高啟， 令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起；加之區(qū)域內(nèi) 交通擁擠，商務(wù)配套不完善，致使中關(guān)村現(xiàn)有 80%的企業(yè)不在注冊地辦公， 轉(zhuǎn)為其他地區(qū)或者商住樓辦公。目前政府在硬件 —— 道路建設(shè)和軟件 —— 平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來，工作將是十分巨大、艱苦的。第四， 表中關(guān)村目前的房地產(chǎn)開發(fā)與中關(guān)村的功能定位有些錯(cuò)位。 金融街是最大受益者 首先金融街是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企 海開紀(jì)元企劃 6 業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分 有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。 西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。是大客戶的主流。 例： 租賃： 客戶名稱 簽約項(xiàng)目（物業(yè)） 簽約面積（約） 中 國網(wǎng)通 國際企業(yè)大廈 6000 平方米 中國網(wǎng)通 通泰大廈 5000 平方米 中國吉通 首都時(shí)代廣場 3000 平方米 華夏基金 通泰大廈 3000 平方米 交通銀行 遠(yuǎn)洋大廈 2700 平方米 西南證券 國際企業(yè)大廈 2021 平方米 海開紀(jì)元企劃 7 買賣： 客戶名稱 簽約項(xiàng)目（物業(yè)） 簽約面積（約） 銀河證券 國際企業(yè)大廈 35000 平方米 華泰保險(xiǎn) 國際企業(yè)大廈 10000 平方米 交通銀行 通泰大廈 30000 平方米 泰康人壽 國際金融大廈 整棟 中國鋁業(yè) 通泰大廈 5000 平方米 中國電信 國際金融 中心 整棟 深發(fā)展銀行 遠(yuǎn)洋大廈 5000 平方米 并且工行總行、建行總行、中國銀行總行、中國人民銀行總部林立周遍從以上客戶可以看出，金融街區(qū)域已經(jīng)初步吸納中資金融機(jī)構(gòu)、電信部門等。 商住樓能真正實(shí)現(xiàn) 24 小時(shí)辦公 ,所以商住公寓的需求還會(huì)很大的增長 . 海開紀(jì)元企劃 9 辦公自由度高。 低成本。 可貸款。 投資回報(bào)率與投資回報(bào)年限較寫字樓要優(yōu)越。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時(shí)期，國家一直支持和鼓勵(lì)中小企業(yè)。國內(nèi)進(jìn)入５００強(qiáng)的企業(yè)還很少，商住樓這種 “ 孵化器 ” 還會(huì)長期被需要。輕軌的開通將大大改善西直門的交通狀況 .完善的交通設(shè)施將使明光時(shí)代大廈具有較大的升值空間 ,增大對(duì)投資者的吸引 . 2,整體規(guī)劃 : 明光時(shí)代大廈獨(dú)有的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ,采用無隔墻設(shè)計(jì)理念 ,空間任意組合 ,達(dá)到創(chuàng)意無窮的境界 .分隔空間辦公室最大的考慮使用功能 .體現(xiàn)出最人性化 ,最簡約實(shí)用性的功能 . 3,園林規(guī)劃 :明光 時(shí)代大廈坐落于京城八景 薊門煙樹 的絕佳風(fēng)水寶地上 ,在辦公室就可以透過落地窗觀覽窗外美景 ,社區(qū)內(nèi)近 4000平米綠地公園 ,內(nèi)有大面積坡地植被和人文孝敬 ,意趣盎然 ,充滿靈動(dòng) . 4,智能辦公 :千兆入廈，百兆入戶的寬帶網(wǎng)絡(luò) ,紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ,分戶是獨(dú)立中央空調(diào) ,框架結(jié)構(gòu)可任意安排辦公面積 ,老板兼獨(dú)立洗手間 ,能 24小時(shí)上班 . 創(chuàng)造二十一世紀(jì)全網(wǎng)全生活辦公 5, 擁有 70 年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓 :價(jià)格僅相當(dāng)于高檔寫字樓的 50％ ,可作最長 8 成 30 年按揭 . (二 )劣勢分析 : 1,項(xiàng)目規(guī)模有限 :該區(qū)域缺少地標(biāo)性建筑 ,對(duì)周邊輻 射能力差 ,可能導(dǎo)致明光時(shí)代吸引力較低 . 2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃 :項(xiàng)目周邊多是住宅小區(qū) ,多年形成的小商小販云集 ,現(xiàn)狀環(huán)境較差 ,對(duì)本項(xiàng)目形象會(huì)有一定影響 . 海開紀(jì)元企劃 11 3,停車位不足 :隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,停車問題成為困擾所有房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素 ,明光時(shí)代地下兩層車庫 ,不可能增加地下停車位 ,地上也無大面積空地停車 ,停車問題對(duì)明光時(shí)代的影響比較大 . 4，商業(yè)環(huán)境不完善： 該項(xiàng)目周遍沒有知名酒店、大型購物、娛樂場所以及外銷公寓等為辦公商戶服務(wù)的專業(yè)配套場所。 6，項(xiàng)目配套分布區(qū)域、功能不明晰： 缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務(wù)的配套（如：會(huì)議間、商務(wù)中心等）。 海開紀(jì)元企劃 12 平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造： 建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無柱式設(shè)計(jì)，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項(xiàng)目的辦公用途，方便大宗交易。 （注：只做經(jīng)營） 完善大廈辦公智能化、明確硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)： （ 1） 供電系統(tǒng) :雙路供電 ,辦公間電表當(dāng)量按 60W／平米設(shè)計(jì) . （ 2） 空調(diào)系統(tǒng) :戶式中央空調(diào) . （ 3） 大廈智能化應(yīng)按 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : A 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) :供熱 ,通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) ,給排水及中水系統(tǒng) ,電力供應(yīng)系統(tǒng) ,照明系統(tǒng) ,電梯監(jiān)控系統(tǒng) ,停車場管理系統(tǒng) ,廣播音響系統(tǒng) . B 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SA):保安監(jiān)視系統(tǒng) ,巡更系統(tǒng) ,防盜系統(tǒng) . C 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FA):消防報(bào)警系統(tǒng) ,消防滅火系統(tǒng) ,消防排煙系統(tǒng) . D 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng) ,共享信息庫系統(tǒng) ,辦公與文 件處理流程自動(dòng) 化管理系統(tǒng) ,設(shè)備共享系統(tǒng) ,電子郵件系統(tǒng) . E 信息自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS): 1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng) :高速光纖通信網(wǎng) ,每 10 平米 1 個(gè) INTERNET 端口 ,終端 海開紀(jì)元企劃 13 帶寬 10100 兆 ,能實(shí)現(xiàn)圖文 ,數(shù)據(jù)等高速傳播及 VCD點(diǎn)播 . 2)電視通訊系統(tǒng) :電視接收 ,電視會(huì)議 ,視頻點(diǎn)播系統(tǒng) . 3)無線通信系統(tǒng) :無線尋呼對(duì)講系統(tǒng) ,移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng) ,衛(wèi)星通信系統(tǒng) . 4)程控電話用戶交換系統(tǒng) :固定電話通信系統(tǒng) ,聲訊服務(wù)通信系統(tǒng) . 解決停車位： 地下車位有限，建議在地面修建立體車庫，并采用分區(qū)管理（ 1）業(yè) 主區(qū)，（ 2）臨時(shí)訪客區(qū) 確立物業(yè)管理公司： 一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如 :第一太平 ,國貿(mào)物業(yè) ,或戴德梁行 .以提高物業(yè)管理水平 ,和提高物業(yè)知名度 .保持物業(yè)價(jià)格市場競爭力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，同時(shí)申請內(nèi)銷外租權(quán) ,為本項(xiàng)目起到增值保值作用 .物業(yè)管理的確定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 ,也是吸引客戶 .促進(jìn)銷售的手段 .全面控制成本、雙增雙節(jié)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化