【文章內(nèi)容簡介】 1 1 . 11202004006008002021年 2021年 2021年 2021年051015第三產(chǎn)業(yè)增長率%第一 產(chǎn)業(yè) ? 昆明第一產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低速穩(wěn)步增長的態(tài)勢， 4年復(fù)合增長率為 % ? 第一產(chǎn)業(yè)花卉及烤煙產(chǎn)量尤為突出 第二 產(chǎn)業(yè) ? 第 二產(chǎn)業(yè)在 2021 年開始衰退。 4 年復(fù)合增長率為 14。 4%。 2021 年增長率僅高于 2021年的增長水平 ? 第二產(chǎn)業(yè)煙草工業(yè)及冶金業(yè)占主導(dǎo)地位 第三 產(chǎn)業(yè) ? 第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)健快步增長態(tài)勢， 4年復(fù)合整張率為 %，自 2021年開始第三產(chǎn)業(yè)增速加快，上升趨勢明顯，但仍低于相應(yīng)年度地區(qū) GDP的增速 ? 第三產(chǎn)業(yè)中交通運(yùn)輸、倉儲業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位 三次產(chǎn)業(yè)分析 昆明第三產(chǎn)業(yè)分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)增長迅速，房地產(chǎn)投資總額從 2021年的 68億增至 2021年的 2021年增長 74%，同比 增長 %，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為昆明市經(jīng)濟(jì)增長的重要動力 ? 通過 2021年與 2021年增速的對比，增長動力依然強(qiáng)勁，表明昆市的城市擴(kuò)張迅速，集聚能力不斷增強(qiáng)。 住宿餐飲業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)中，住宿餐飲波動較強(qiáng)， 2021年一度成為負(fù)增長， 07年增幅迅速上漲，曾幅創(chuàng)歷史新高， 4年的復(fù)合增長率達(dá)到 %（略低于地區(qū)復(fù)合增長率） 進(jìn)出口貿(mào)易 第三產(chǎn)業(yè)中，貿(mào)易增速較快，進(jìn)出口貿(mào)易從 2021年的 18億美元增至 2021年 7 %，昆明進(jìn)出口貿(mào)易基本持平， 08年進(jìn)口貿(mào)易 美元，出口貿(mào)易 ， 08年的金融風(fēng)暴對其影響較小 旅游業(yè) ? 第三產(chǎn)業(yè)中，旅游業(yè)的增幅波動加大，穩(wěn)定性較差， 2021年全年接待境外游客，同比下降 %，旅游外匯收入僅為 1.8%，同年國內(nèi)旅游卻顯現(xiàn)出較高的增長勢頭，全年旅游總收入 億元，同比增長 17% ? 旅游業(yè)的波谷走勢，凸顯旅游產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險性及不穩(wěn)定性 批發(fā)零售業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)的批發(fā)零售業(yè)，相對穩(wěn)定增速平穩(wěn)，表明社會消費(fèi)能力不斷的曾強(qiáng)， 昆明商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。 結(jié)論 昆明市批發(fā)零售、金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、等行業(yè)增速強(qiáng)于第三產(chǎn)業(yè)的平均增速， 表明昆市居民生活整體水平較低恩格爾系數(shù)較高，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，目前正處于城鎮(zhèn)化向城市化過度發(fā)展的重要階段。正面臨新一輪經(jīng)濟(jì)提速的重要關(guān)口。 昆明產(chǎn)業(yè)鏈研究結(jié)論 昆明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二和第三產(chǎn)業(yè)占城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，所占比重較為接近，形成黃金犄角的互動格局，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)增速發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)中，旅游產(chǎn)業(yè)增速有所放緩，房地產(chǎn)業(yè)自 2021 開始增速明顯，對第三產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯、貢獻(xiàn)較大。 昆明城市規(guī)劃及發(fā)展方向 城市規(guī)劃及基礎(chǔ)建設(shè) 城市規(guī)劃及基礎(chǔ)建設(shè) 城市規(guī)劃及建設(shè)重點(diǎn) ? 昆明自 2021 年 確立了現(xiàn)代新昆明的發(fā)展戰(zhàn)略，城市發(fā)展開始從單中心向組團(tuán)式合理布局轉(zhuǎn)變 ? 完成整體規(guī)劃調(diào)整，以及呈貢新區(qū) 8 個片區(qū)，主城區(qū) 55 個片區(qū)，控制性詳規(guī)和交通規(guī)劃重要專業(yè)性規(guī)劃，主要涉及省重點(diǎn)工程建設(shè)滇池治理 改善生態(tài)環(huán)境 城市供水系統(tǒng) 教育 體育 衛(wèi)生 公共安全等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 第一階段： 19971999 籌辦 “ 世博會 ” 期間，主要依靠市級財(cái)政資金，以及爭取國家 省力的支持及部分銀信貸資金，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，城市面貌取得較大轉(zhuǎn)變 ? 第二階段： 20212021，世博會后，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過于依賴財(cái)政資金，收資金的 約素及城市發(fā)展觀念的影響， 20212021 年，城市進(jìn)出設(shè)施投資相對較慢。城市發(fā)展建設(shè)漸漸落后于其他西部省會城市 道路交通建設(shè) ? 公路建設(shè)： “ 三縱三橫九出口 ” 的道路建設(shè)，其中昆明到曼谷 昆明到河內(nèi) 昆明到仰觀。昆明到孟加拉吉大港的，四條主干線，在中國境內(nèi)能的部分 08年底基本完成且絕大部分為高速公路 ? 水運(yùn)建設(shè)：正在抓緊推進(jìn)中國陸水聯(lián)運(yùn)通道 中越紅河水運(yùn)通道 ? 鐵路建設(shè)：加緊推進(jìn)中越國際鐵路，中老國際鐵路等 ? 航空建設(shè)：著重建設(shè)昆明機(jī)場，力爭成為中國向東南亞，南亞大行門戶樞紐機(jī)場 ? 高速及城市快速路：安晉高速，機(jī)場高 速，二環(huán)快速主干道系統(tǒng) 三環(huán)系統(tǒng) 環(huán)湖路 ? 城市公共交通體系：軌道交通建設(shè)，快速 ERT改造工程 航空港樞紐配套建設(shè) 東城客運(yùn)樞紐中心建設(shè) 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展 方向 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向 城市發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)現(xiàn)代新昆明的主要內(nèi)容：堅(jiān)持規(guī)劃立市 “ 建設(shè)一湖四環(huán) 一湖四片 ” 山水園林城市，以 “ 一湖四環(huán) 一湖四片 一片四區(qū) ” 為載體，以人的現(xiàn)代化為核心，以生產(chǎn)方式及生活方式進(jìn)步為標(biāo)志，三大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展，集湖光山色，滇池景觀，春城新姿，融入人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式，環(huán)保型 園林化 可持續(xù)發(fā)展的高原湖 濱特色生態(tài)城市。成為經(jīng)濟(jì)指數(shù)較高 文化特色濃 人文環(huán)境好 投資環(huán)境佳，社會安定團(tuán)結(jié)的，面向東南亞，南亞的區(qū)域性國際化城市， 城市未來發(fā)展 方向 ? 六大產(chǎn)業(yè)片區(qū)：呈貢新城 高新技術(shù)園區(qū) 安寧片區(qū) 北部五線 空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ? 五大旅游景區(qū)：石林 世博園 環(huán)滇池旅游園 驕子雪山 安寧溫泉 結(jié)論 ? 城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，很大程度推進(jìn)昆明城市面貌的改善，吸引大量外來資金，緩解城市建設(shè)資金鏈的緊張?？s短昆明城鎮(zhèn)化向城市化轉(zhuǎn)變的過程。 ? 促進(jìn)昆明房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，使之成為昆明主要經(jīng)濟(jì)的增漲級。 3 房地產(chǎn)市場未來預(yù)期 土地分析 土地成交分析 土地市場狀況 08年昆市啟動長中村改造計(jì)劃， 5年年內(nèi)完成 336個城中村的改造，面積 平方公里，在冊人口 76 萬城中村改造使 08 年昆市土地市場交易格局發(fā)生巨大變化在土地儲備供應(yīng)大幅減少 ， 土地交易多集中在呈貢新城和經(jīng)開區(qū)，近郊、遠(yuǎn)郊土地市場遇冷昆市房地產(chǎn)市場由 0507 年的外延式發(fā) 展 轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵式 國有土地成交狀況 08年昆明土地成交情況 序號 時間 數(shù)量（宗） 交易面積（畝） 成交單價（萬元 /畝） 交易金額（萬 元） 備注 1 第一季度 23 2 第二季度 19 3 第三季度 12 4 第四季度 9 合計(jì) 63 09 年國有土地成交狀況 09年昆明土地成交情況 序號 時間 數(shù)量（宗） 交易面積（畝） 成交單價（萬元 /畝） 交易金額（萬元） 備注 1 1月份 12 2 3月份 11 合計(jì) 23 分析 近年，昆明土地市場供應(yīng)呈明顯的供 過于求的態(tài)勢 ， 土地流拍 及 底價成交 的宗地 比比 皆是 ， 受 金融危機(jī)、 區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的政策指向 、房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整 等因素的影響， 對 昆明 土地 市場 交易 狀況 都會產(chǎn)生質(zhì)的影響。其次，昆明土地交易黑幕 始終未能徹底解決，導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)深陷狐疑，不敢輕舉妄動 。 第三，呈貢新城、經(jīng)開區(qū)土地地 價較低，且放量較大，導(dǎo)致昆明近幾年土地成交價格較低； 今年 13 月，成交宗數(shù)與去年同期基本持平，但成交 總金額及成交單價雙雙高于去年同期近 100%，其原因如下 :第一、 由于昆明歷史遺留的宗地相相對較多，需合理化及程序化的入市，且 部分 地段相對較好， 土地閑置費(fèi)用的增加，促使土地價格升高；第二、目前上市的用成交的土地 85%以上為商業(yè)、工業(yè)、商住、城市綜合體 為主 ，居住用地 較少 ，其基本用地性質(zhì)決定了土地價格較高； 第三、市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺 、 地價高 ， 拉動土地成交價上升較快； 土地供應(yīng)分布 分析 昆明，老城區(qū)及中心區(qū)，受土地資源、市場大環(huán)境及土地價格的多重影響，土地成交量銳減。今后，將以城中村的改造作為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。 2021 年大量閑置、位優(yōu)的市區(qū) 預(yù)計(jì)，受 2021 年《昆明市閑置土地處置辦法》出臺，大量盤活閑置土地和存量土地，這類土地基本上會在 2021 年底至 2021 年上半年 集中放量充斥市場，導(dǎo)致土地價階段性升高，但整體地價水平 與去年基本持平。 總結(jié) 昆明市內(nèi)現(xiàn)有土地存量及分布 根據(jù)近兩年昆明市區(qū)土地供應(yīng)成交結(jié)果表明，昆明市現(xiàn)有土地存量相對集中在南市區(qū)及北市區(qū)，老城區(qū)土地供應(yīng)相對較少，呈貢新城及 經(jīng)開區(qū)土地存量集中，放量充足 昆明市區(qū)土地吸納能力分析 目前，昆明空置 13 年的商品房面積約為 萬平方米，同比增漲 %，其中住宅面積約 萬平方米，空置率較高，土地吸納能力有限 昆明市房地局登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，來自城外的購房者約占 60%，一方面表明昆明作為省內(nèi)唯一特大型城市的集聚能力較強(qiáng)，另方面表明，本市居民的購房需求相對較弱 昆明地價水平 昆明主城區(qū)住宅用地成交地價區(qū)間為 190380 元 /畝，呈貢新城及經(jīng)開區(qū)成交地價區(qū)間為 4080 元 /畝，由于主城區(qū)土地供應(yīng)稀缺，僅為供應(yīng)總量的 %，導(dǎo)致土地整體成交均價維持在較低的水平。 2 0 0 8 年昆明土地成交分布%%%%%%%土地成交分布南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)經(jīng)開區(qū)呈貢區(qū)東市區(qū)規(guī)劃參考昆明住宅用地規(guī)劃（ 20212021 圖 ） 商品房成交分析 表一、 20212021 商品房成交情況對比 成交套數(shù) （套） 成交面積 （平米） 成交金額 （億元） 成交單價（元 /平米） 2021年 61249 779． 8 29． 1 5233 2021年 50331 511 23． 5 4598 差額 10918 635 降幅 18% % 20% 11% 2021年昆明商品房成交情況 2021年 2021年 成交套數(shù)（套） 61249 50331 成交面積（萬平米） 511 成交金額（億元） 成交均價（元） 5233 4598 月均漲幅（ %） % % 表二、 2021 年 15 月 昆明價格分布 表三、昆明 09 年熱門板塊 結(jié)論 受市場調(diào)整期的影響，昆明市場在 2021 年開始逐步進(jìn)入回調(diào)，到 2021 年商品房成交量 回歸到 2021 年的同等水平 ， 至今年 14 月昆明商品 房成交價格仍是購房者首要考慮的重點(diǎn)因素， 理性購房、價格博弈，無不凸顯買方市場的來臨。 預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場調(diào)整周期 仍就 會持續(xù) 一個較長階段， 至 2021 年的下半年 調(diào)整基本完畢。 再此調(diào)整期內(nèi)，昆明 房地產(chǎn) 市場交量及價格雙雙呈波谷形態(tài)，價格回調(diào)空間約在 5%10%之間 。 之后昆明房地產(chǎn)市場將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。 2021 年是房地產(chǎn)市場調(diào)整周期的重要過度年， 對開發(fā) 商資金實(shí)力 及營銷 舉措 都將是不小的考驗(yàn)。 城中村改造 表三、城中村改造區(qū)劃圖 城中村基本情況 數(shù)量 總?cè)丝冢ㄈf人） 占地面積（平方公里） 總面積（萬 ㎡） 五華區(qū) 51 597 XX區(qū) 67 20 653 官海區(qū) 103 22 1473 西山區(qū) 115 1112 合計(jì) 336 3817 2021年 2月 9日，在 2021年昆明市城中村改造工作會上，明確提出昆明市今年要全面完成主城建成區(qū)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批，再實(shí)施 45個村的改造，全年拆除城中村各類建（構(gòu)）筑物 150萬平方米，全年實(shí)際完成城中村改造項(xiàng)目投資 100億元人民幣。 分析 以容積率 計(jì)算，（相對保 守的估算） 336 個城中村 5 年內(nèi)改造放量約為 6839 萬平方米。（不