【文章內(nèi)容簡介】 年 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 32%；社會消費品零售總額達(dá)到 億元，增長 19%；地方財政總收入 億元，增長 %，一般預(yù)算收入 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到 27311元、18243 元，增長 %、 12%。 開福區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。開福區(qū)夏冬季長，春秋季短，春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。 項目分析 本項目地處長沙市開福區(qū)政府東南面，位于長沙市新世紀(jì)大道片區(qū)，雙河路以西，漁業(yè)路以北，原開福區(qū)綜合農(nóng)場漁業(yè)分場。項目用地南向為 36 米寬城市次干道 — 漁業(yè)路，西 向為 16 米寬城市支路 — 新欣路，東向為 30 米寬城市次干道 — 雙河路，北面為 26 米寬濱河北路。地理位臵優(yōu)越，交通便捷。本項目為 長沙 萬國城 MOMA三期項目，目前周邊配套設(shè)施較齊全， 交通便利 。 一標(biāo)段 二標(biāo)段 三標(biāo)段 萬國城二期項目 項目評估報告 Page. 18 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 圖 32 項目區(qū)位圖 本項目規(guī)劃總用地面積 43, 平方米，規(guī)劃總建筑面積為 178, 平方米，其中住宅建筑面積 131, 平方米， 配套 建筑面積 平方米，地下車庫面積 47, 平方米。本項目由 1棟商業(yè)及 6 棟住宅組成 ，樓層為 3~34 層不等，容積率為 ， 共設(shè)計停車位 742 個（ 均為 地下）。 長沙萬國城 項目分 三 期開發(fā)， 一期于 2021 年開盤銷售，截止 2021 年 7 月 31 日 ， 一期、二期具體銷售情況如下： 分期 總可售面積（㎡） 實際銷售面積（㎡） 銷售率 住宅銷售額 (萬元 ) 一期 233, 211, 90% 87, 二期 186, 184, 99% 99, 從已售項目 情況 可以 看出 ，一期 因有 2棟高科技節(jié)能住宅于 2021年新開盤外，其余樓盤及二期項目 基本售罄 。一期 銷售均價約為 4200 元 /㎡， 二 期銷售均價約為 5400 元 /㎡。 項目評估報告 Page. 19 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 周邊競爭項目分析 本項目西面為珠江花城，靠近開福區(qū)政府和汽車北站， 西 南面是 萬科城 項目，東南面為洪山公園。開福區(qū)發(fā)展前景廣闊，可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間。本項目周邊樓盤情況如下： （ 1）湘江世紀(jì)城 湘江世紀(jì)城由世紀(jì)金源集團投資興建，位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，總占地面積約 1700 畝，總建筑面積約 400 萬平方米，目前均價 8000 元 /㎡ ，已基本售罄 。 項目立面圖項目效果圖 （ 2）珠江花城 珠江花城由珠江實業(yè)投資有限公司投資，項目位于 本項目西側(cè)，具體為 開福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，新世紀(jì)大道與芙蓉北路交匯處，總占地面積約 917 畝，總建筑面積約 110 萬平方米， 目前銷售 均價 7300 元 /㎡。 珠江花城鳥瞰效果圖珠江花城交通圖 （ 3） 萬科 城 萬科 城由 深圳萬科集團 投資，項目位于 本項目西南側(cè)，具體為 開福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，芙蓉北路 與福元路交匯處 ，總占地面積約 400畝，總建筑面積約 50萬平方米，目前銷售均價 7200 元/㎡。 項目評估報告 Page. 20 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 萬科城實景圖 區(qū)域內(nèi)可比在售項目情況如下： 項目名稱 本項目 湘江世紀(jì)城 珠江花城 萬科城 開盤時間 202112 202112 20217 20215 占地面積 34 萬平米 100 萬平米 61 萬平米 27 萬平米 總建筑面積 100 萬平米 400 萬平米 100 萬平米 50 萬平米 容積率 建筑類型 高層、小高層 高層、小高層 高層、小高層 高層、小高層、別墅 裝修狀況 毛坯、精裝 毛坯、精裝 毛坯、精裝 毛坯、精裝 物業(yè) 費 元 /平米 元 /平米 元 /平米 元 /平米 戶型面積 80180 平米 47247 平米 40170 平米 75190 平米 銷售 均價 6800 元 /平米 8000 元 /平米 7300 元 /平米 7200 元 /平米 項目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢分析（ S） ①規(guī)模優(yōu)勢：本項目共占地 34 萬 平方米 ，建筑面積 100 萬 平方米 。區(qū)域內(nèi)建筑面積百萬平方米以上的項目目前只有湘江世紀(jì)城和珠江花城，這兩個樓盤距本項目都比較近，雖互相競爭，同時也互為補足，為項目所處的區(qū)域提高了關(guān)注熱度，也有利于在消費者心 目中形成大型住宅項目聚集、未來配套完善、發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U的城市新片區(qū)。 ②產(chǎn)品優(yōu)勢：本項目延襲了當(dāng)代臵業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)理念，打造高舒適度、微能耗，綠色、節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的建筑 ， 這種開發(fā)理念在長沙市場具有排他性。項目采用當(dāng)代臵業(yè)擁有的最先進(jìn)技術(shù)組合，一期、二期節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 60%， 未來后期的建筑設(shè)計預(yù)期節(jié)能達(dá)到 80%以上，高級 MOMA將全面實施“恒溫恒濕恒氧、新風(fēng)臵換、地源熱泵”等技術(shù)。 ③宜居優(yōu)勢：本項目所處區(qū)域是長沙未來最宜居的地方，區(qū)域內(nèi)有青竹湖高爾夫球場、湘江沿江風(fēng)光項目評估報告 Page. 21 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 帶、烈士公園、月湖公園、世界之窗等 休閑勝地，規(guī)劃中的鵝羊山公園、秀峰公園、洪山公園、太陽山公園等正在逐步啟動。區(qū)域內(nèi)“一江兩河十湖”貫穿而過，未來將會是全市公園數(shù)量最多的生態(tài)家居區(qū)。 ④價格定位優(yōu)勢：本項目 入市 定價 6500 元，而該價格（毛胚房）是購房者期望的主流單價，就目前長沙的消費水平來看， 這個 價格能夠為長沙客戶所接受。 ⑤配套設(shè)施優(yōu)勢：本項目自身配套已在 2021 年下半年到 2021 年度陸續(xù)開發(fā)并投入使用，包括小學(xué)、中學(xué)、幼兒園約 萬平米；協(xié)助開福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號線臨近項目用地；項目對面的洪山公園也將列入了政府的開發(fā)計劃；周邊 沃爾瑪超市等其他項目大規(guī)模入駐以后帶來的人流和商業(yè)價值也會大大提升。 綜合以上競爭優(yōu)勢分析，本項目除一定的規(guī)模優(yōu)勢外，在目前的情況下售價適合市場接受范圍，并具備自身特色，項目勢必將發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，以特色吸引市場的關(guān)注度，與規(guī)劃定位的宜居區(qū)域有機結(jié)合。 （ 2）劣勢分析（ W） ①項目地處長沙北城區(qū)域，人氣有待進(jìn)一步提高。 ②周邊生活休閑、娛樂等配套設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步開發(fā)。 （ 3）機會分析 (O) ①長沙市及開福區(qū) 2021年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片 區(qū)。 ②項目建成后以較低的價格入市，相對周邊其他房地產(chǎn)項目具有很強的吸引力。 ③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，具有較大的市場潛力 。 （ 4）威脅分析 (T) ①項目所在地屬于北城的舊城改造和老工業(yè)區(qū)，消費能力 較 低，難以支撐經(jīng)濟的高速發(fā)展，影響項目的銷售進(jìn)度。 ②長沙制定相關(guān)宏觀政策，本項目產(chǎn)品戶型供應(yīng)以中大戶型號為主，面積區(qū)間在 110— 160平方米，三房、四房是供應(yīng)的主流產(chǎn)品，與周邊項目戶型相似（多為三房、四房），在項目將來銷售中存在同質(zhì)化競爭威脅。 （ 5）項目 SWOT 圖 : 優(yōu)勢（ S） 劣勢 (W) 機 會(O) SO 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源和開福區(qū)北城板塊的發(fā)展前景，尋求中端目標(biāo)市場，獲取最大目標(biāo)利潤，樹立強勢品牌形象。 WO 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 倡導(dǎo)全新的自然生活方式，重點抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅卷椖繀^(qū)位優(yōu)勢，弱化自身劣勢。 項目評估報告 Page. 22 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 威脅 (T) ST 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 以片區(qū)良好的生態(tài)和人文環(huán)境和高品質(zhì)差異性的產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶。 WT 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源設(shè)計出高品質(zhì)的差異化產(chǎn)品，以北城板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。 項目 定位及 銷售 情況預(yù)測 本項目為“國家級節(jié)能示范重點居住區(qū)”，以可 持續(xù)發(fā)展為理念，將綠色能源、可再生能源的高技術(shù)應(yīng)用于項目，為市場提供高舒適度、高環(huán)境品質(zhì)、高效能比的 MOMA系列科技住宅。將以北城板塊的未來發(fā)展為推廣前提，以主題概念營銷和預(yù)期營銷為脈絡(luò)，以公司品牌和項目品牌為先導(dǎo)，打造滿足客戶需求的核心產(chǎn)品，依據(jù)產(chǎn)品制定出最佳的定位、定價和銷售策略，并 依托 項目周邊優(yōu)越的自然資源，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長沙市全新的居住文化和居住生活模式，實現(xiàn)目標(biāo)客戶群渴望已久的需求。 定價策略 結(jié)合考慮本項目所在區(qū)域現(xiàn)狀及項目的開發(fā)周期，本項目擬在價格策略上采取中 開高走的定價策略推向市場。 （ 1）前期產(chǎn)品中開，樹立項目高端形象，同時中間價位拉動銷售，炒熱市場；項目整體可實現(xiàn)的均價為 6800 元 /平方米，入市以 6500 元 /㎡ 的價格來拉動銷售，實現(xiàn)開盤的熱銷。 （ 2）中后期高走，一方面通過后期項目品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)的展現(xiàn)，逐步拉高價格；另一方面，中后期產(chǎn)品較一期品質(zhì)有一定的提升，有利于實現(xiàn)項目價值最大化。開盤之后，逐步提升項目價格，最終實現(xiàn) 6800元 /平方米的均 價。 銷售措施 由于本項目具備了獨特的區(qū)位價值，以及本項目一期、二期的影響力，所以項目的客戶群比較分散，不局限于 市內(nèi)，周邊縣市客戶也將成為本項目的主力客戶源。本項目的銷售不局限于項目周邊區(qū)域，將實施“跳出區(qū)域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場。本項目的主力客戶群是與北城板塊相關(guān)聯(lián)的，或是政府職員、公司員工、自由職業(yè)者、商人投資客，他們最大的特點是地域分散，遍布全市，宜以市內(nèi)接待點進(jìn)行前期蓄客。 二是跳出長沙做市場。本案最大的優(yōu)勢就是毗鄰開福區(qū)政府和新河三角洲板塊。隨著黃興北路商圈復(fù)興和新河三角洲的開工，舊城改造盤活長沙北城板塊已是大勢所趨，濱江舊城改造項目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加 速在此片區(qū)的布局，已成為眾多投資商的首選，從而帶動本項目的順利運作。整合當(dāng)?shù)赜行зY源進(jìn)行地州市客戶的拓展，開辟新的市場已成為必要。 銷售方案 項目總體銷售將分為五個階段：預(yù)熱期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期，具體如下表所示： 項目評估報告 Page. 23 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 推盤時間 產(chǎn)品類型 價格策略 階段銷售目標(biāo) 開盤期 2021 年 5 月 住宅 中開 銷售率 20% 熱銷期 2021 年 9 月 住宅 高走 住宅銷售率 20%（累計銷售率 40%） 持銷期 2021 年 11 月 — 2021 年 9 月 住宅、車位 高走 住宅銷售率 50%（累計銷售率 90%）；車位銷售 率 45% 尾盤期 2021 年 10 月 — 2021 年 12 月 住宅、車位 / 住宅銷售率 10%（累計銷售率100%）；車位銷售率 55%（累計銷售率 100%） 銷售渠道 本項目銷售渠道以當(dāng)代湖南自行銷售，自行銷售可以直接控制項目運營，嚴(yán)格控制項目銷售節(jié)奏，最終實現(xiàn)項目價值的最優(yōu)化。 項目定價 情況 結(jié)合周邊項目定價情況， 從謹(jǐn)慎性的原則出發(fā)， 本項目 綜合 定價 6800 元 /平方米，我部認(rèn)為該定價 合理 。 項目評估報告 Page. 24 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 銷售計劃表 物業(yè)類型 可售面積 （㎡、個） 時間 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 合計 普通住宅 125, 銷售率 0% 10% 15% 15% 15% 15% 20% 10% 100% 銷售面積 12,528 18,791 18,791 18,791 18,791 25,055 12,528 125,276 銷售單價 6,500 6,600 6,700 6,800 6,900 7,000 7,000 6,800 銷售額 8,143 12,402 12,590 12,778 12,966 17,539 8,769 85,188 商業(yè)配套 5, 銷售率 0% 0% 10% 10% 20% 20% 20% 20% 100% 銷售面積 597 597 1,195 1,195 1,195 1,195 5,974 銷售單價 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 銷售額 597 597 1,195 1,195 1,195 1,195 5,974 車位 /車庫 742 銷售率 0% 0% 10% 10% 15% 20% 20% 25% 100% 銷售個數(shù) 74 74 111 148 148 188 743 銷售單價 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 銷售額 59