【文章內容簡介】 7]。在中國，青年男女結婚往往會跟買新房綁定在一起，在有些地方購置新房更是結婚的必備條件。加上最近幾年中國經濟的迅速發(fā)展，老百姓 的收入增加，購置新房改善自己的住房條件，已成為人們的普遍想法。在這樣一種大的背景下，文化環(huán)境對房地產市場的發(fā)展無疑會起到促進作用。 政策環(huán)境 在政治環(huán)境中，房地產政策對房地產影響是最大的。從 2021 年開始，我國進入到了一個不折不扣的房地產市場宏觀調控周期，然而盡管打壓房地產市場的政策不斷出臺，不斷細化， 2021 年的房產市場仍然是處于過熱狀態(tài)。相信 2021 年之后，政府及有關部門會繼續(xù)采取一系列的宏觀調整政策對房地產業(yè)進行打壓 ,以下是 2021 到 2021 年國家調控政策的四次重要升級 ： （ 1） 2021 年 4 月 17 日 ，國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內稱為房地產“新國十條”。 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 7 （ 2） 2021 年 1 月 26 日 ，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施。 （ 3） 2021 年 9 月 29 日 ，財政部《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，被簡稱為調控房地產市場的“ 新政 ” 。 （ 4） 2021 年 2 月 20 日 舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。 總結：政府在短短的三年內對房地產行業(yè)進行了四次調控升級，可見政府對于穩(wěn)定房地產市場的決心非常大。同時政府在調控中不 斷的吸取經驗，采取更有針對性的調控措施，政策也在不斷的摸索和完善之中，但是由于我國國情的特殊性，使得房地產調控比國外成型的房地產市場要更加困難一些。 土地市場分析 2021 年常熟市國土資源局總計公布城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地出讓公告 20 次，公布成交結果 15 次，全年成功出讓城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地 72 塊，總金額約 78 億元，總面積約 1290201 平方米。 2021 年隨著 翔澤、港龍等新星加入常熟房地產市場以及 大型開發(fā)商 世茂、中南、弘陽、金達、萬禾等在常熟的再次拿地，常熟地價節(jié)節(jié)飆升， 其中中南集團以成交價 18 億元成為 2021 總價地王，而世茂集團以每畝 1008 萬的價格成為 2021 單價地王 。 房地產投資分析 房地產企業(yè)作為地方經濟的重要支撐部分， 2021 年以來，隨著江南國泰、江南中盈、中南錦程、綠地綠景等一批房地產公司新項目的開工，常熟市房地產開發(fā)投資呈逐月快速增長態(tài)勢， 全年完成房地產開發(fā)投資 億元。 常熟房地產投資繼 2021 年出現(xiàn)增長之后， 2021 年又是一個房產投資增長爆發(fā)年 ,相比于 2021 年的 億元， 2021 年投資額增加了 億元， 增長率為 %，創(chuàng)造了 歷年新高 ，詳見 圖 24。 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 8 圖 24 常熟近五年資產投資狀況 房地產市場供求分析 2021 年常熟樓市呈現(xiàn)量增價漲態(tài)勢，全年新建商品房銷售面積 萬平方米，同比增加 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增加 %；新開工面積 萬平方米，同比增加 %；竣工面積 萬平方米，同比增加 %， 其中住宅 萬平方米，同比增加 %。全市批準商品房預售面積 萬平方米，同比增加 %全市實現(xiàn)商品房合同銷售面積為 萬平米，同比增長 %。 [6]詳見 圖 25。 圖 25 常熟歷年房產開發(fā)走勢 在房地產市場調控加碼的政策環(huán)境下， 2021 年出人意料的成為了樓市的爆發(fā)年，成交量上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務。 2021 年新開工面積比 2021 年翻了近二倍，常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 9 可以預見 2021 年將會有大量房源進入市場，對本項目的銷售會構成一定壓力。 房地產價格分析 2021 年常熟房地產開發(fā)銷售市場（不含二手房市場）一直保持持續(xù)增長的態(tài)勢 ,全市實現(xiàn)商品房合同銷售額為 億元，同比增長 %，其中住宅銷售額為 億元，同比增長 %[6]。由于房價上漲因素，銷售面積的增幅遠不及銷售額的增幅，其中住宅銷售價格上漲顯的尤為明顯，住宅銷售面積增幅低于住宅銷售額增幅近 13 個百分點，住宅均價達到 9777 元 /平方米，增幅近 9%。 圖 26 常熟 商品房成交均價走勢圖 從 圖 26 可以看出，近幾年常熟的房價始終保持穩(wěn)定的上升，盡管 2021 年出臺了史上最為嚴格 的“國五條”、 20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標的措施，然而即便如此房價不降反升，這其中有兩方面的因素是不能夠忽視的：一方面 ，在剛性需求推動下，二手房價格在原有價位上稅負加成，直接推動了二手房價，而二手房價的增長對新建住房的定價形成參照性質的上漲效應；另一方面，土地成交價格的不斷上升，直接導致了開發(fā)商成本的增加，最終轉嫁給購房者，造成了房價的上漲。 人口結構 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年 ,常熟市的常住人口為 萬人，比上年增加 萬人。 常熟市戶籍人口 萬人，比上年同比減少 萬人； 登記暫住人口為 萬人，比上年增加 萬人 。 [6] 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 10 圖 27 人口年齡分布圖 從圖 27 可以看出： 2021 年，常熟市 014 周歲戶籍人口為 萬人，少兒人口系數(shù)為 ，比上年下降 ，少子化程度相當嚴重； 60 歲以上老年人口為 萬人，比上年上升 %，人口老齡化程度進一步加深。 居民生活 2021 年，常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 43161 元，比上年增長 %；人均生活消費支出 27028 元，增長 %，其中人均服務性消費支出 7872 元，增長 %。農村居民人均純收入 21691 元，增長 %；人均生活消費支出 17023 元，增長 %，其中人均服務性消費支出 5465 元，增長 %。城鄉(xiāng)居民收入比為 ： 1。 [6]詳見圖 28。 圖 28 人均可支配收入及增長率 隨著城市經濟快速發(fā)展，常熟居民的收入也隨之大幅增長，而民營經濟迅猛發(fā)展和個人資本快速增長，使得居民收入渠道明顯增加，居民人均可支配收入的增長說明市民的生活水平在不斷的提高，可以看出常熟市民經濟實力以及實際購買力在不斷增強。 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 11 購買傾向 購買傾向的調查往往是為項目的戶型選擇提供最為重要的依據(jù)，但是其調查往往缺乏全局性，只能通過市場提供的少量數(shù)據(jù)來粗略的表示市場需求的房屋要 求，本項目通過常熟房產網、常熟房產零距離提供的數(shù)據(jù)，在購置面積、交房標準以及房間需求三個方面表示人民的購買傾向。 （ 1） 面積需求 購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 110150 平方米 的，詳見比例分布圖 29。 32% 43%10% 15%9 0 平米以下9 0 1 1 0 平米110150平 米1 5 0 平米以上 圖 29 購房面積需求比例 （ 2） 交 房 標準 在選擇交房標準上，毛坯房占 51％，精裝修占 29％，廚衛(wèi)裝修占 11％，普通裝修占 9％。毛坯房因其業(yè)主可以自己選擇裝修風格最為受歡迎，精裝修憑借更快入住新房以及裝修成本更低成為第二選擇，普通裝修及廚衛(wèi)裝修并不受歡迎， 詳見比例分布圖 210。 29%9%11%51%毛坯房廚衛(wèi)裝修普通裝修精裝修 圖 210 購房裝修標準偏好比例 （ 3） 房間 需求 在房間的需求上，購房者主要選擇二房、三房單位為主，其需求量占了總市場得 81%，這部分需求者大多是初次置業(yè)者，總體而言二房、三房的剛性需求比較旺盛，可見項目的戶型設計上應當以二房、三房單位為主， 詳見比例分布圖 211。 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 12 35%46%10% 4% 5%一房二房三房四房四房以上 圖 211 購房房間需求比例 區(qū)域環(huán)境狀況 區(qū)域規(guī)劃 （ 1） 片區(qū)劃分 將常熟市域劃分為“雙城、三片區(qū)”?！半p城”包括“一主、一副”。其中，“一主”指主城區(qū)，包括虞山鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)周師公路以南地區(qū)、 梅李鎮(zhèn)常合高速公路以南地區(qū)、古里鎮(zhèn)常臺高速公路以西地區(qū)；“一副”指港區(qū)，包括碧溪鎮(zhèn)和梅李鎮(zhèn)常合高速公路以東地區(qū)?！叭瑓^(qū)”分別指支董片區(qū)、海虞片區(qū)和辛莊片區(qū)。支董片區(qū)包括董浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)和古里鎮(zhèn)常臺高速公路以東地區(qū)；海虞片區(qū)為海虞鎮(zhèn)周師公路以北地區(qū)；辛莊片區(qū)為辛莊鎮(zhèn)。 [8] （ 2） 中心城區(qū)規(guī)劃引導 根據(jù)常熟市規(guī)劃局對中心城區(qū)規(guī)劃引導， 2021 年中心城區(qū)總人口 135 萬人，其中城市人口 115 萬人，規(guī)劃城市建設用地 公頃； 2030 年中心城區(qū)總人口 172 萬人，其中城市人口 158 萬人，規(guī)劃 城市建設用地 公頃 。 [8] 城市道路規(guī)劃 隨著常熟市城市和經濟發(fā)展，對城市道路設施的投入將進一步加大，城市道路網逐步形成，各項道路指標有較大提高，以滿足城市交通需求。到 2030 年，城市規(guī)劃道路網逐步建成，中心城市區(qū)形成環(huán)路加放射路的道路布局。聯(lián)系城市南北向、東西向交通的主干路與環(huán)路共同形成道路網的主骨架。規(guī)劃道路網密度約為 公里 /平方公里；人均道路用地面積 14 平方米 /人 。 [8] 主城區(qū)規(guī)劃“十橫八縱”主干路網絡?！笆畽M”自北向南分別為城區(qū)緯一路、蘇州路、城區(qū)緯二路、黃河路、珠江路 、楓林路－昭文路、青墩塘路、招商城路－珠涇路、外環(huán)南路－新安江路、黃浦江路；“八縱”自西向東分別為東山路、珠海路－報慈路－安定街、海虞北路－海虞南路、新世紀大道、金山路、黃山路、廬山路、城區(qū)經四路－銀河路。 [8] 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 13 區(qū)域周邊競爭分析 本項目位于元和路原國棉廠位置， 該片區(qū)商品住宅供應量近年增幅明顯，銷售情況較好，隨著政府對該區(qū)域的大力投資開發(fā)，預計來年新開樓盤較多， 對該片區(qū)市場增量房地產的吸納能力有一定的考驗，周邊主要競爭樓盤有： 衡泰里宮 、 香榭麗墅、創(chuàng)想凱旋灣等 。 （ 1） 衡泰里宮 表 22 衡泰里宮簡介 開 發(fā)商 常熟市蘇華置業(yè)有限公司 開盤日期 2021 年 3 月 用地面積 萬平方米 建筑面積 萬平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價 小高層 13800/ m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層 ,小高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時間 待定 地理位置 理工學院太平港以東，原先為常熟理工學院 公交狀況 常熟 104 路、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學 元和小學幼兒園、元和小學南校區(qū)、常熟市第一中學、常熟市 第八中學 項目特色 項目緊臨北虞山南尚湖風景區(qū)，湖山美景盡收眼底，整個小區(qū) 大中庭景觀，創(chuàng)新世紀經典戶型，實現(xiàn)超高的性價比。 通過表 22 可以看出，該項目目前尚未開盤，預計 2021 年 3 月底開盤，項目銷售時間以及項目定位與本項目相差無幾，對本公司擬建項目直接構成很大的區(qū)域競爭壓力，是重點關注對象。 （ 2） 香榭麗墅 常熟理工學院畢業(yè)設計（論文） 14 表 23 香榭麗墅簡介 開發(fā)商 常熟市蘇華置業(yè)有限公司 開盤日期 2021 年 8 月 24 日 用地面積 55273 平方米 建筑面積 109666 平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價 連排別墅 19800 元 / m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層、別墅 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時間 2021 年 7 月 31 日 銷售狀況 一期已 售罄 地理位置 理工學院太平港以西，原先為常熟理工學院 公交狀況 常熟 104 路、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學 元和小學幼兒園、元和小學南校區(qū)、常熟市第一中學、常熟市 第八中學 項目特色 小區(qū)離市中心和招商城近在咫尺，交通便利，鬧中有靜，閱盡 繁華是寂靜，是城市有錢人最理想最舒適的居住環(huán)境。 通過表 23 可以看出，香榭麗墅 開盤時間為 2021 年 8 月 24 日 ， 目前一期房源 已經 售罄 ， 二期將會推出大量別墅 房源，整個項目的銷售時間以及項目產品與本項目比較接近，所以對本項目的未來銷售會構成相當大的區(qū)域競爭壓力。 （ 3） 創(chuàng)想凱旋灣 表 24 創(chuàng)想凱旋灣簡介 開發(fā)商 創(chuàng)想集團 開盤日期 2021 年 11 月 用地面積 58408 平方米 建筑面積 87612 平方米 容積率 綠化率 % 交易均價 多層 16400 元 /平方米 建筑密度 % 建筑類型 聯(lián)排 ,多層 ,小高層 ,高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 655 交房時間 2021 年 12 月 銷售狀況 一期住宅總套數(shù) 223 套，現(xiàn)已售出 135 套，剩余 88 套 地理位置 教場灣南側、張家港河西側、橫涇塘東側 公交狀況 常熟 1 路、 7 路、 8 路、 111 路、 112 路、 113 路等公交線路 劃片中小學 義莊小學、孝友中學 項目簡介 項目采用優(yōu)雅的法式建