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正文內(nèi)容

常熟市原國(guó)棉廠地塊房地產(chǎn)開發(fā)可研報(bào)告(編輯修改稿)

2025-04-03 20:00 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7]。在中國(guó),青年男女結(jié)婚往往會(huì)跟買新房綁定在一起,在有些地方購(gòu)置新房更是結(jié)婚的必備條件。加上最近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,老百姓 的收入增加,購(gòu)置新房改善自己的住房條件,已成為人們的普遍想法。在這樣一種大的背景下,文化環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展無(wú)疑會(huì)起到促進(jìn)作用。 政策環(huán)境 在政治環(huán)境中,房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)影響是最大的。從 2021 年開始,我國(guó)進(jìn)入到了一個(gè)不折不扣的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控周期,然而盡管打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不斷出臺(tái),不斷細(xì)化, 2021 年的房產(chǎn)市場(chǎng)仍然是處于過(guò)熱狀態(tài)。相信 2021 年之后,政府及有關(guān)部門會(huì)繼續(xù)采取一系列的宏觀調(diào)整政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打壓 ,以下是 2021 到 2021 年國(guó)家調(diào)控政策的四次重要升級(jí) : ( 1) 2021 年 4 月 17 日 ,國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,提出十條舉措,被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 7 ( 2) 2021 年 1 月 26 日 ,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。 ( 3) 2021 年 9 月 29 日 ,財(cái)政部《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》,被簡(jiǎn)稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“ 新政 ” 。 ( 4) 2021 年 2 月 20 日 舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。 總結(jié):政府在短短的三年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了四次調(diào)控升級(jí),可見(jiàn)政府對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心非常大。同時(shí)政府在調(diào)控中不 斷的吸取經(jīng)驗(yàn),采取更有針對(duì)性的調(diào)控措施,政策也在不斷的摸索和完善之中,但是由于我國(guó)國(guó)情的特殊性,使得房地產(chǎn)調(diào)控比國(guó)外成型的房地產(chǎn)市場(chǎng)要更加困難一些。 土地市場(chǎng)分析 2021 年常熟市國(guó)土資源局總計(jì)公布城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地出讓公告 20 次,公布成交結(jié)果 15 次,全年成功出讓城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地 72 塊,總金額約 78 億元,總面積約 1290201 平方米。 2021 年隨著 翔澤、港龍等新星加入常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)以及 大型開發(fā)商 世茂、中南、弘陽(yáng)、金達(dá)、萬(wàn)禾等在常熟的再次拿地,常熟地價(jià)節(jié)節(jié)飆升, 其中中南集團(tuán)以成交價(jià) 18 億元成為 2021 總價(jià)地王,而世茂集團(tuán)以每畝 1008 萬(wàn)的價(jià)格成為 2021 單價(jià)地王 。 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)企業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)的重要支撐部分, 2021 年以來(lái),隨著江南國(guó)泰、江南中盈、中南錦程、綠地綠景等一批房地產(chǎn)公司新項(xiàng)目的開工,常熟市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì), 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 常熟房地產(chǎn)投資繼 2021 年出現(xiàn)增長(zhǎng)之后, 2021 年又是一個(gè)房產(chǎn)投資增長(zhǎng)爆發(fā)年 ,相比于 2021 年的 億元, 2021 年投資額增加了 億元, 增長(zhǎng)率為 %,創(chuàng)造了 歷年新高 ,詳見(jiàn) 圖 24。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 8 圖 24 常熟近五年資產(chǎn)投資狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 2021 年常熟樓市呈現(xiàn)量增價(jià)漲態(tài)勢(shì),全年新建商品房銷售面積 萬(wàn)平方米,同比增加 %。其中住宅銷售面積 萬(wàn)平方米,同比增加 %;新開工面積 萬(wàn)平方米,同比增加 %;竣工面積 萬(wàn)平方米,同比增加 %, 其中住宅 萬(wàn)平方米,同比增加 %。全市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米,同比增加 %全市實(shí)現(xiàn)商品房合同銷售面積為 萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng) %。 [6]詳見(jiàn) 圖 25。 圖 25 常熟歷年房產(chǎn)開發(fā)走勢(shì) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼的政策環(huán)境下, 2021 年出人意料的成為了樓市的爆發(fā)年,成交量上漲迅速,各房企基本全面提前完成任務(wù)。 2021 年新開工面積比 2021 年翻了近二倍,常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 9 可以預(yù)見(jiàn) 2021 年將會(huì)有大量房源進(jìn)入市場(chǎng),對(duì)本項(xiàng)目的銷售會(huì)構(gòu)成一定壓力。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 2021 年常熟房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場(chǎng)(不含二手房市場(chǎng))一直保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) ,全市實(shí)現(xiàn)商品房合同銷售額為 億元,同比增長(zhǎng) %,其中住宅銷售額為 億元,同比增長(zhǎng) %[6]。由于房?jī)r(jià)上漲因素,銷售面積的增幅遠(yuǎn)不及銷售額的增幅,其中住宅銷售價(jià)格上漲顯的尤為明顯,住宅銷售面積增幅低于住宅銷售額增幅近 13 個(gè)百分點(diǎn),住宅均價(jià)達(dá)到 9777 元 /平方米,增幅近 9%。 圖 26 常熟 商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖 從 圖 26 可以看出,近幾年常熟的房?jī)r(jià)始終保持穩(wěn)定的上升,盡管 2021 年出臺(tái)了史上最為嚴(yán)格 的“國(guó)五條”、 20%差額征稅政策,要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的措施,然而即便如此房?jī)r(jià)不降反升,這其中有兩方面的因素是不能夠忽視的:一方面 ,在剛性需求推動(dòng)下,二手房?jī)r(jià)格在原有價(jià)位上稅負(fù)加成,直接推動(dòng)了二手房?jī)r(jià),而二手房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)對(duì)新建住房的定價(jià)形成參照性質(zhì)的上漲效應(yīng);另一方面,土地成交價(jià)格的不斷上升,直接導(dǎo)致了開發(fā)商成本的增加,最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,造成了房?jī)r(jià)的上漲。 人口結(jié)構(gòu) 據(jù)統(tǒng)計(jì), 2021 年 ,常熟市的常住人口為 萬(wàn)人,比上年增加 萬(wàn)人。 常熟市戶籍人口 萬(wàn)人,比上年同比減少 萬(wàn)人; 登記暫住人口為 萬(wàn)人,比上年增加 萬(wàn)人 。 [6] 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 10 圖 27 人口年齡分布圖 從圖 27 可以看出: 2021 年,常熟市 014 周歲戶籍人口為 萬(wàn)人,少兒人口系數(shù)為 ,比上年下降 ,少子化程度相當(dāng)嚴(yán)重; 60 歲以上老年人口為 萬(wàn)人,比上年上升 %,人口老齡化程度進(jìn)一步加深。 居民生活 2021 年,常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 43161 元,比上年增長(zhǎng) %;人均生活消費(fèi)支出 27028 元,增長(zhǎng) %,其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 7872 元,增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均純收入 21691 元,增長(zhǎng) %;人均生活消費(fèi)支出 17023 元,增長(zhǎng) %,其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 5465 元,增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民收入比為 : 1。 [6]詳見(jiàn)圖 28。 圖 28 人均可支配收入及增長(zhǎng)率 隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,常熟居民的收入也隨之大幅增長(zhǎng),而民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展和個(gè)人資本快速增長(zhǎng),使得居民收入渠道明顯增加,居民人均可支配收入的增長(zhǎng)說(shuō)明市民的生活水平在不斷的提高,可以看出常熟市民經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及實(shí)際購(gòu)買力在不斷增強(qiáng)。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 11 購(gòu)買傾向 購(gòu)買傾向的調(diào)查往往是為項(xiàng)目的戶型選擇提供最為重要的依據(jù),但是其調(diào)查往往缺乏全局性,只能通過(guò)市場(chǎng)提供的少量數(shù)據(jù)來(lái)粗略的表示市場(chǎng)需求的房屋要 求,本項(xiàng)目通過(guò)常熟房產(chǎn)網(wǎng)、常熟房產(chǎn)零距離提供的數(shù)據(jù),在購(gòu)置面積、交房標(biāo)準(zhǔn)以及房間需求三個(gè)方面表示人民的購(gòu)買傾向。 ( 1) 面積需求 購(gòu)房面積的選擇上,希望購(gòu)置面積在 90110 平方米比例最高;其次是 110150 平方米 的,詳見(jiàn)比例分布圖 29。 32% 43%10% 15%9 0 平米以下9 0 1 1 0 平米110150平 米1 5 0 平米以上 圖 29 購(gòu)房面積需求比例 ( 2) 交 房 標(biāo)準(zhǔn) 在選擇交房標(biāo)準(zhǔn)上,毛坯房占 51%,精裝修占 29%,廚衛(wèi)裝修占 11%,普通裝修占 9%。毛坯房因其業(yè)主可以自己選擇裝修風(fēng)格最為受歡迎,精裝修憑借更快入住新房以及裝修成本更低成為第二選擇,普通裝修及廚衛(wèi)裝修并不受歡迎, 詳見(jiàn)比例分布圖 210。 29%9%11%51%毛坯房廚衛(wèi)裝修普通裝修精裝修 圖 210 購(gòu)房裝修標(biāo)準(zhǔn)偏好比例 ( 3) 房間 需求 在房間的需求上,購(gòu)房者主要選擇二房、三房單位為主,其需求量占了總市場(chǎng)得 81%,這部分需求者大多是初次置業(yè)者,總體而言二房、三房的剛性需求比較旺盛,可見(jiàn)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)以二房、三房單位為主, 詳見(jiàn)比例分布圖 211。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 12 35%46%10% 4% 5%一房二房三房四房四房以上 圖 211 購(gòu)房房間需求比例 區(qū)域環(huán)境狀況 區(qū)域規(guī)劃 ( 1) 片區(qū)劃分 將常熟市域劃分為“雙城、三片區(qū)”。“雙城”包括“一主、一副”。其中,“一主”指主城區(qū),包括虞山鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)周師公路以南地區(qū)、 梅李鎮(zhèn)常合高速公路以南地區(qū)、古里鎮(zhèn)常臺(tái)高速公路以西地區(qū);“一副”指港區(qū),包括碧溪鎮(zhèn)和梅李鎮(zhèn)常合高速公路以東地區(qū)?!叭瑓^(qū)”分別指支董片區(qū)、海虞片區(qū)和辛莊片區(qū)。支董片區(qū)包括董浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)和古里鎮(zhèn)常臺(tái)高速公路以東地區(qū);海虞片區(qū)為海虞鎮(zhèn)周師公路以北地區(qū);辛莊片區(qū)為辛莊鎮(zhèn)。 [8] ( 2) 中心城區(qū)規(guī)劃引導(dǎo) 根據(jù)常熟市規(guī)劃局對(duì)中心城區(qū)規(guī)劃引導(dǎo), 2021 年中心城區(qū)總?cè)丝? 135 萬(wàn)人,其中城市人口 115 萬(wàn)人,規(guī)劃城市建設(shè)用地 公頃; 2030 年中心城區(qū)總?cè)丝? 172 萬(wàn)人,其中城市人口 158 萬(wàn)人,規(guī)劃 城市建設(shè)用地 公頃 。 [8] 城市道路規(guī)劃 隨著常熟市城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對(duì)城市道路設(shè)施的投入將進(jìn)一步加大,城市道路網(wǎng)逐步形成,各項(xiàng)道路指標(biāo)有較大提高,以滿足城市交通需求。到 2030 年,城市規(guī)劃道路網(wǎng)逐步建成,中心城市區(qū)形成環(huán)路加放射路的道路布局。聯(lián)系城市南北向、東西向交通的主干路與環(huán)路共同形成道路網(wǎng)的主骨架。規(guī)劃道路網(wǎng)密度約為 公里 /平方公里;人均道路用地面積 14 平方米 /人 。 [8] 主城區(qū)規(guī)劃“十橫八縱”主干路網(wǎng)絡(luò)?!笆畽M”自北向南分別為城區(qū)緯一路、蘇州路、城區(qū)緯二路、黃河路、珠江路 、楓林路-昭文路、青墩塘路、招商城路-珠涇路、外環(huán)南路-新安江路、黃浦江路;“八縱”自西向東分別為東山路、珠海路-報(bào)慈路-安定街、海虞北路-海虞南路、新世紀(jì)大道、金山路、黃山路、廬山路、城區(qū)經(jīng)四路-銀河路。 [8] 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 13 區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目位于元和路原國(guó)棉廠位置, 該片區(qū)商品住宅供應(yīng)量近年增幅明顯,銷售情況較好,隨著政府對(duì)該區(qū)域的大力投資開發(fā),預(yù)計(jì)來(lái)年新開樓盤較多, 對(duì)該片區(qū)市場(chǎng)增量房地產(chǎn)的吸納能力有一定的考驗(yàn),周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有: 衡泰里宮 、 香榭麗墅、創(chuàng)想凱旋灣等 。 ( 1) 衡泰里宮 表 22 衡泰里宮簡(jiǎn)介 開 發(fā)商 常熟市蘇華置業(yè)有限公司 開盤日期 2021 年 3 月 用地面積 萬(wàn)平方米 建筑面積 萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價(jià) 小高層 13800/ m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層 ,小高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時(shí)間 待定 地理位置 理工學(xué)院太平港以東,原先為常熟理工學(xué)院 公交狀況 常熟 104 路、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學(xué)院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學(xué) 元和小學(xué)幼兒園、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)、常熟市 第八中學(xué) 項(xiàng)目特色 項(xiàng)目緊臨北虞山南尚湖風(fēng)景區(qū),湖山美景盡收眼底,整個(gè)小區(qū) 大中庭景觀,創(chuàng)新世紀(jì)經(jīng)典戶型,實(shí)現(xiàn)超高的性價(jià)比。 通過(guò)表 22 可以看出,該項(xiàng)目目前尚未開盤,預(yù)計(jì) 2021 年 3 月底開盤,項(xiàng)目銷售時(shí)間以及項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目相差無(wú)幾,對(duì)本公司擬建項(xiàng)目直接構(gòu)成很大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力,是重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。 ( 2) 香榭麗墅 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文) 14 表 23 香榭麗墅簡(jiǎn)介 開發(fā)商 常熟市蘇華置業(yè)有限公司 開盤日期 2021 年 8 月 24 日 用地面積 55273 平方米 建筑面積 109666 平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價(jià) 連排別墅 19800 元 / m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層、別墅 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時(shí)間 2021 年 7 月 31 日 銷售狀況 一期已 售罄 地理位置 理工學(xué)院太平港以西,原先為常熟理工學(xué)院 公交狀況 常熟 104 路、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學(xué)院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學(xué) 元和小學(xué)幼兒園、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)、常熟市 第八中學(xué) 項(xiàng)目特色 小區(qū)離市中心和招商城近在咫尺,交通便利,鬧中有靜,閱盡 繁華是寂靜,是城市有錢人最理想最舒適的居住環(huán)境。 通過(guò)表 23 可以看出,香榭麗墅 開盤時(shí)間為 2021 年 8 月 24 日 , 目前一期房源 已經(jīng) 售罄 , 二期將會(huì)推出大量別墅 房源,整個(gè)項(xiàng)目的銷售時(shí)間以及項(xiàng)目產(chǎn)品與本項(xiàng)目比較接近,所以對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)銷售會(huì)構(gòu)成相當(dāng)大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ( 3) 創(chuàng)想凱旋灣 表 24 創(chuàng)想凱旋灣簡(jiǎn)介 開發(fā)商 創(chuàng)想集團(tuán) 開盤日期 2021 年 11 月 用地面積 58408 平方米 建筑面積 87612 平方米 容積率 綠化率 % 交易均價(jià) 多層 16400 元 /平方米 建筑密度 % 建筑類型 聯(lián)排 ,多層 ,小高層 ,高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 655 交房時(shí)間 2021 年 12 月 銷售狀況 一期住宅總套數(shù) 223 套,現(xiàn)已售出 135 套,剩余 88 套 地理位置 教場(chǎng)灣南側(cè)、張家港河西側(cè)、橫涇塘東側(cè) 公交狀況 常熟 1 路、 7 路、 8 路、 111 路、 112 路、 113 路等公交線路 劃片中小學(xué) 義莊小學(xué)、孝友中學(xué) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目采用優(yōu)雅的法式建
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