【文章內(nèi)容簡介】 總建筑面積為 40 萬平方米，其中酒店、商務(wù)公寓及寫字樓面積為 16 萬平方米 ? 市場需求預(yù)測1 9 9 7 －2 0 0 4 年辦公樓銷售面積（㎡）74520542964380045664516632449068669432280202104000060000800001997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年辦公樓銷售面積（㎡） 隨著南博會每年在南寧的舉辦，大量區(qū)外、境外企業(yè)、辦公機構(gòu)將會進駐南寧，由此大大增加南寧寫字樓、酒店賓館等物業(yè)的需求空間，供應(yīng)量與消化量將呈快速上升趨勢。據(jù)預(yù)測，商務(wù)辦公的租賃市場每年將增加 50000 平方米。目前南寧市會展經(jīng)濟初步效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，多數(shù)寫字樓 或商務(wù)公寓銷售行情看漲，價格不斷上揚，投資市場前景廣闊。但“會展效應(yīng)”的真正發(fā)揮還需相當一段時間，一定時期內(nèi)南寧辦公物業(yè)將很有可能出現(xiàn)供大于求的局面，激烈競爭不可避免。 . 南寧市辦公物業(yè)未來發(fā)展形態(tài)分析 目前南寧市的辦公物業(yè)主要有兩種形式組成。但根據(jù)南寧市工商局部門的統(tǒng)計數(shù)字表明，注冊在南寧市內(nèi)的企業(yè)，超過 30%的注冊地址在住宅區(qū)內(nèi)，尤其是一些正在創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)。 與商務(wù)公寓相比，純寫字樓具有商務(wù)公寓無法企及的優(yōu)越性：地段好、配套 9 齊全、分布集中，容易形成良好的辦公氛圍，內(nèi)部設(shè)計人性化、辦公環(huán)境的純粹性。純寫字 樓層高一般都在 米以上，大開間設(shè)計，入住企業(yè)可以隨意分割，視野開闊，通風采光。配置中央空調(diào)，擁有寬闊的公共空間、充足的停車位，是人性化的智能商務(wù)空間。 但商務(wù)公寓具有售價低、總價少，可以個人名義申請按揭貸款，投資風險小，可商可住，辦公成本低的特點，適合南寧市的大部分中小型企業(yè)，這些足以成為商務(wù)公寓占領(lǐng)辦公物業(yè)市場的“殺手锏”，使得商務(wù)公寓較為走俏，甚至成為南寧商務(wù)辦公樓房產(chǎn)的開發(fā)主流。 從一定程度上說，商業(yè)公寓的出現(xiàn)確實為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，然而也存在不可逾越的瓶頸： 商務(wù)能力差。按照住宅 規(guī)范設(shè)計的商務(wù)公寓在通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、公共交通、停車消防等都很難完全滿足辦公人員的要求。 空間缺乏彈性。大多數(shù)商務(wù)公寓在格局上變化的余地不大，因此，公司的布局要受一定的限制。 “商”和“住”的矛盾?！吧獭焙汀白　钡拿苁呛苊黠@的，無論是建筑本身、物業(yè)管理還是使用習慣上都存在根本沖突，進駐的公司多了，居住的人自然會減少，會逐漸變成一個實質(zhì)性的辦公樓，相反，住的人多了，所形成的居住氛圍會抵觸辦公者的進入。 政策上違規(guī)。目前商務(wù)公寓的土地用途普遍被列為“住宅”，這是因為“住宅”相比較“寫字樓”來說 ，在土地出讓金、貸款政策、用水用電甚至后期銷售上都占很大的便宜。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)式辦公樓，更不是住宅樓充當辦公樓的角色。商務(wù)公寓和寫字樓的界限將逐漸清晰，純粹的寫字樓將逐漸替代商務(wù)公寓走俏，但這一過程需要較長的一段時間。 10 . 商業(yè)物業(yè)分析 2021 年南寧市商業(yè)批準預(yù)售面積達 萬平方米，成交面積 萬平方米，實際成交金額約 億元，成交均價約為 10789 元 /平方米。 根據(jù)對國際和國內(nèi)大城市的研究經(jīng)驗，一般來說，一個城市的商業(yè)物業(yè)銷售金額占整個房地產(chǎn)市場銷售額的 15～ 16％， 商業(yè) 銷售面積為房地產(chǎn)銷售面積的6～ 7％ 。 現(xiàn)在國際通行的標準是一個 中等 城市的商業(yè)面積每人達到１平方米達到相對飽和。 南寧市 2021 年 商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)銷售額為 億元， 占全市房地產(chǎn)小數(shù)總額的 ％，符合 行業(yè)規(guī)律。按照城市商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)價格比為 的概率來計算，商業(yè)物業(yè)價格 應(yīng) 為 6000～ 6500 元／平方米， 而 2021 年 南寧市的商業(yè)物業(yè) 平均價格為 107888 元 /平方米，遠遠高于行業(yè)規(guī)律 價格。 據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)，到 2021 年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積將達到 540 多萬平方米，平均人均擁有面積高 達 平方米以上。可見，目前南寧市商業(yè)物業(yè)嚴重的供大于求，供應(yīng)量已超出城市發(fā)展規(guī)模。 商業(yè)的支撐主要是依賴于城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和城市居民消費實力 。 中國－東盟博覽會落戶南寧將會給南寧市帶來巨大的契機，在一定程度上拉動南寧市經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等均會得到直接的體現(xiàn)，但它不可能改變南寧市商業(yè)地產(chǎn)競爭態(tài)勢的實質(zhì)，更加不可能在短期時間內(nèi)就改變南寧市商業(yè)的格局。 目前南寧本地產(chǎn)業(yè)和居民實際購買力對商業(yè)地產(chǎn)支撐較弱， 現(xiàn)有的商業(yè)面積 大大超出了市場所支撐的最大面積 ?？梢灶A(yù)見， 南寧市商業(yè)物業(yè)在競爭到一定程度將會進入一個冰 河時期。 從區(qū)域發(fā)展看，金湖商業(yè)圈極潛藏著極大的商機，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，概念特多，造夢炫目。為了促進銷售，開發(fā)商一般和業(yè)主簽訂了 3－ 10 年的返租協(xié)議，可是從我國其他城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的承諾兌現(xiàn)問題的糾紛日益增多。預(yù)計， 2021 年將是年南寧市商業(yè)物業(yè)的“兌現(xiàn)年、服務(wù)比拼年”。 11 2. 項目定位及開發(fā)主題 . 命名建議 項目命名： 天立大廈 命名依據(jù)： 以開發(fā)公司的名稱命名，能起到延續(xù)、強化品牌的效果； “天立”，有“頂天立地”的寓意，體現(xiàn)出與眾不同、“鶴立雞群”的氣魄，現(xiàn)代感強，品位不凡。 . 項目總體定位 天立大廈 —— —— 會展中心旁精品商務(wù)公寓 —— 會展商務(wù)核心，財富精英領(lǐng)地 —— 地段創(chuàng)造價值，選擇決定成功 —— 會展商圈“頭等艙”，宜商宜居宜投資 —— DIY新銳商務(wù)空間 —— 會展商圈財富礦脈 （ 1）核心開發(fā)理念 —— 會展商圈商務(wù)物業(yè) —— 宜商宜居宜投資的精品商務(wù)公寓 12 —— 會展商圈核心宜商宜居宜投資的精品商務(wù)公寓； —— 借助國際會展中心及周邊配套，共享形象平臺、功能平臺、文化平臺及客戶平臺。 —— 一個自然、健康、休閑的商務(wù)環(huán)境 （ 2）定位依據(jù) —— 本項目承瑯東（中央商務(wù)區(qū)），接鳳嶺（中央居住區(qū)），緊鄰國際會展中心，處于會展商圈的核心