【文章內(nèi)容簡介】 游客的信賴和好感。帝都溫泉?jiǎng)t強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)以人為本的觀賞、自然和侍奉環(huán)境，溫泉池的設(shè)計(jì)融中國易學(xué)思維、文化于其中，如十二生肖池、太極冷熱池等。園林面積為全國之最、野趣也最濃。白鶴掠飛其間、池壁均用小卵石砌成，既生態(tài)自然又按足防滑，成本低且牢固，很受追求自然、生態(tài)的散客青睞。 2. 市場分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 由于溫泉旅游項(xiàng)目開發(fā)過熱，且 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價(jià)格及營銷手段吸引客人， B 類價(jià)格明保暗降，有的甚至在淡季與旅行社合作推出免門票促銷。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴(kuò)張，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn)型的很順利；錦江溫泉在進(jìn)行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴(kuò)張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點(diǎn)配套的優(yōu)勢，重點(diǎn)把握珠三角和港、臺(tái)旅游團(tuán)客源。預(yù)計(jì)隨著行業(yè)新成員的加入，競爭將更趨激烈，可以斷言，將來溫泉企業(yè)能主導(dǎo)市場的只能是兩類：一是具 有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對優(yōu)勢的溫泉景區(qū)。 ? 北京及周邊地區(qū)的溫泉企業(yè)，近幾年才真正發(fā)展起來，比較有代表性的有九華山莊、春暉園溫泉度假村、八達(dá)嶺溫泉度假村、河北茗湯溫泉養(yǎng)生樂園、北京鳳山溫泉度假村等。整體上看，北方地區(qū)的溫泉度假村較之廣東的溫泉度假村無論在管理運(yùn)作、市場營銷模式，還是在產(chǎn)品設(shè)置規(guī)模、服務(wù)規(guī)范等方面都存在一定差距，純粹而具有相應(yīng)規(guī)模的溫泉度假景區(qū)尚未出現(xiàn)。如九華山莊其主要競爭力體現(xiàn)在大型運(yùn)動(dòng)場館，完善的 會(huì)議設(shè)施及配套，其溫泉并無特別之處，除了將保健醫(yī)護(hù)融入溫泉沐浴外，溫泉并沒有規(guī)模，也顯得很不規(guī)范順暢，不能算真正意義的溫泉度假村。春暉園溫泉借鑒廣東增加了大型露天溫泉樂園，但由于設(shè)計(jì)粗糙，并未考慮好四季變化的通用性，在冬季只能停止?fàn)I業(yè)，但帶溫泉池的聯(lián)排別墅較符合北方市場，經(jīng)營狀況良好。鳳山和茗湯溫泉度假村基本具備了溫泉度假景區(qū)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 雛形，在產(chǎn)品設(shè)置和推廣模式上均向廣東模式逐步靠攏，但囿于其規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)置缺乏新意和底蘊(yùn)，經(jīng)營狀況一般。 ? 綜合上述行業(yè)經(jīng)營狀況，我們認(rèn)為對于帝景度假村的開發(fā)經(jīng)營具有幾點(diǎn)關(guān)鍵性的參考啟示 ： 一是產(chǎn)品設(shè)置是溫泉度假村成功的關(guān)鍵，在區(qū)域、相關(guān)資源優(yōu)勢滿足的情況下，根據(jù)市場設(shè)計(jì)差異化、人性化產(chǎn)品是項(xiàng)目開發(fā)必須最需要斟酌的前提 (如國際風(fēng)情區(qū)和 VIP 別墅等中高端產(chǎn)品 )。 二是在目前市場條件下，新開發(fā)的溫泉景區(qū)必須明確溫泉景區(qū)主題概念，并且要具備一定的規(guī)模體量，才能搶占先機(jī)，應(yīng)對跟風(fēng)競爭，進(jìn)入市場。 三是必須掌握北方地域氣候特點(diǎn)，并巧妙利用它形成特色產(chǎn)品，盡可能做到四季經(jīng)營。區(qū)域上集約、緊湊，形式上洞、窟、廊、院、室內(nèi)外相結(jié)合，盡可能達(dá)到四季經(jīng)營的要求。 四是管理運(yùn)營服務(wù)等軟件必須跟上。 五是季節(jié)性 經(jīng)營保障和營銷推廣必須到位。 六是中間商營銷渠道的聯(lián)合和景點(diǎn)連線促銷應(yīng)予開拓，這樣才能盡快促進(jìn)發(fā)展。 2. 市場分析 /Analyses 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析 /Competitors Strength and Weakness Comparison ? 帝景溫泉度假村所在地的貯熱面積 202 平方公里，第三系地?zé)釋庸?80 億立方米，水溫高（ 56℃ 102℃），水質(zhì)清澈透明，富含硫、硅、鈣、鐵等多種元素，具有相應(yīng)的保健價(jià)值，但略含酸性，將對管道池壁有一定的腐蝕性。我們的溫泉面積大，需水量也較大，根據(jù)設(shè)計(jì)應(yīng)考 慮相應(yīng)的泉井水量才能保障，綜合溫泉產(chǎn)品特點(diǎn)和市場、資源、氣候等因素，應(yīng)走集約、緊湊、效益性的經(jīng)營道路。項(xiàng)目東鄰寬廣的潮白河，西臨無污染的純靜綠野世界，在這取之不竭的源泉之地建立溫泉度假村，具有相應(yīng)的自然資源優(yōu)勢。但自然生態(tài)的景區(qū)條件需一段時(shí)期才能形成，同時(shí)，景區(qū)水域必須保證流動(dòng)性、在植被防蚊和消殺措施方面加以保障，否則蚊蟲會(huì)影響夏秋季客人露天泡溫泉。 ? 帝景溫泉度假村交通基本便捷，津薊高速一路南下，距北京國貿(mào)大廈 45 分鐘車程，距京沈高速公路寶坻出口僅 200 米，溝通京津各地，極大便利來往休閑度假的客人。只是作為 旅游景點(diǎn)，專線的交通也必須逐步通過各種方式加以完善，才能保障大量的游客進(jìn)入。 ? 項(xiàng)目隸屬于廣東珠投、合生創(chuàng)展的珠江溫泉城，具有相應(yīng)的品牌優(yōu)勢和整體開發(fā)優(yōu)勢。溫泉城總投資 100 億，占地 22500 畝，集溫泉、酒店、高爾夫、別墅區(qū)等為一體，將成為京津地區(qū)罕見的配套完善的新型旅游度假社區(qū)，各項(xiàng)目之間相互聯(lián)動(dòng)、促進(jìn)，形成良好的整體經(jīng)營前景。但作為龍頭的溫泉旅游景點(diǎn)的前期帶動(dòng)作用必須重視和設(shè)計(jì)經(jīng)營到位，才能真正實(shí)現(xiàn)聚集人流、整體土地房產(chǎn)增值的愿望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，休閑度假已成為潮流，旅游度假產(chǎn)業(yè)也 將成為朝陽產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目緊鄰京、津、唐主要城市，融入大北京都市圈，有著深厚的消費(fèi)客源依托。當(dāng)前，京津地區(qū)缺乏高檔次、高品位的綜合度假基地，現(xiàn)有的溫泉度假項(xiàng)目雖然在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)作方式缺乏差異和先進(jìn)性，但經(jīng)營狀況依然不錯(cuò)，這就說明度假休閑產(chǎn)業(yè)在北京周邊開發(fā)不夠，檔次不高，仍存在著廣闊的市場空間。不過北京東線旅游景點(diǎn)連寶坻的不多，北京及周邊對露天溫泉作為旅游消費(fèi)習(xí)慣仍有待引導(dǎo)，旅行社組團(tuán)聯(lián)線還有待開拓，這樣才能促進(jìn)大規(guī)模消費(fèi)。所以前期的宣傳推廣和駐京津銷售點(diǎn)的拓展必須處于強(qiáng)勢，才能保障溫泉景點(diǎn)的客源。 我 們的項(xiàng)目在整體規(guī)劃理念上不錯(cuò)，關(guān)鍵是對于溫泉度假產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)營方式要切合市場、落到實(shí)處才能確保其新穎先進(jìn)性，從而在市場競爭中處于有利地位，使之成為切實(shí)可行的高效益項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 銷售及市場推廣活動(dòng) /Sales amp。 Marketing Activities ? 市場營銷部組織架構(gòu)及崗位編制表 級別 人數(shù) A2 1 人 B1 1 人 B2 1 人 B3 3 人 S3 5 人 E 3 人 計(jì) 17 人 市場營銷部經(jīng)理 1 美工主管 1 1 1 策劃主管 1 11 銷售主任 3 32 預(yù)訂接待主任 1 1 銷售代表 5 51 預(yù)訂接待員 3 美工 1 策劃助理 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 銷售及市場推廣活動(dòng) /Sales amp。 Marketing Activities ? 營銷職能分工 部門人員 職能分工 駐京營銷處 （ 5 人） 負(fù)責(zé)北京地區(qū)的營銷推廣，與北京 A、 B 類重要客戶簽訂協(xié)議，保持常規(guī)性的聯(lián)絡(luò)、促銷和預(yù)定，配合總部推廣活動(dòng) 公關(guān)銷售部 （ 4 人） 負(fù)責(zé)京、津地區(qū)之外的區(qū)域拓展，包括境外和國內(nèi)長線客戶，并對團(tuán)隊(duì)及 VIP 客人進(jìn)行接待 預(yù)訂接待 （ 4 人） 負(fù)責(zé)預(yù)訂接待、產(chǎn)品調(diào)控、下單、跟單、營銷統(tǒng)計(jì)等 廣告策劃部 （ 4 人） 負(fù)責(zé)廣告、策劃、品牌、推廣、內(nèi)部刊物及POP 的制作 ? 銷售業(yè)績考核方式 將根據(jù)集團(tuán)整體要求，制訂切實(shí)可行 的銷售業(yè)績考核方式和制度，主要采取基薪加浮動(dòng)工資，再加超額獎(jiǎng)勵(lì)的方法實(shí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 銷售及市場推廣活動(dòng) /Sales amp。 Marketing Activities 銷售計(jì)劃 /Sales activities plan 計(jì)劃時(shí)間 計(jì)劃工作內(nèi)容 開業(yè)前一個(gè)半月 開業(yè)籌備期將組建銷售人員隊(duì)伍的招聘及相關(guān)的培訓(xùn) 開業(yè)前一個(gè)月 建立市場營銷部的管理制度 開業(yè)前一個(gè)月 建立京津兩地銷售渠道 開業(yè)前一個(gè)月 建立銷售人員的崗位則職則 開業(yè)前一個(gè)月 確立科學(xué)合理的業(yè)績考核方式和各項(xiàng)管理制度 開 業(yè)前一個(gè)月 通過市場和競爭對手調(diào)查，制定相對應(yīng)的銷售策略； 開業(yè)前一個(gè)月 制定 A、 B 類協(xié)議書 開業(yè)前兩個(gè)月 通過各種渠道建立初步的客源網(wǎng)絡(luò)，并在開業(yè)前進(jìn)行有針對的推廣 開業(yè)前兩個(gè)月 與中間商建立初步的代理業(yè)務(wù)關(guān)系 開業(yè)前兩個(gè)月 在正式試營業(yè)后，各銷售區(qū)域辦事處銷售人員進(jìn)入分區(qū)域拓展階段； 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 注重銷售接待和客人意見反饋，通過銷售接待跟蹤強(qiáng)化客戶關(guān)系 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 根據(jù)不同節(jié)慶和季節(jié)時(shí)段，組合產(chǎn)品進(jìn)行推廣和銷售； 開業(yè)前兩個(gè)月 至經(jīng)營期內(nèi) 逐步發(fā)放 VIP 優(yōu)惠卡，形成一批穩(wěn)定的忠 誠重要客戶 經(jīng)營期內(nèi) 加強(qiáng)整體營銷，注重銷售和營業(yè)的配合 經(jīng)營期內(nèi) 掌握旅游酒店市場信息，及時(shí)調(diào)整銷售策略 經(jīng)營期內(nèi) 注重季節(jié)性促銷和產(chǎn)品組合套餐的設(shè)計(jì) 3. 銷售及市場推廣活動(dòng) /Sales amp。 Marketing Activities 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場推廣計(jì)劃 /Marketing promotion plan ? 廣告、推廣、促銷工作計(jì)劃綱要 計(jì)劃時(shí)間 計(jì)劃工作內(nèi)容 2021 年 5 月前 廣告策劃 —— 推廣促銷 —— 預(yù)訂接待的運(yùn)作架構(gòu)； 2021 年 5 月前 根據(jù)目標(biāo)市場確定長、短期廣告投放 和促銷活動(dòng)計(jì)劃； 2021 年 6 月前 形成初步的基礎(chǔ)廣告文案和圖片系統(tǒng)； 2021 年 6 月前 形成 VI 系統(tǒng)并予逐步實(shí)施； 2021 年 6 月前 完成初步的品牌和產(chǎn)品各類媒介廣告； 2021 年 6 月前 在京津地區(qū)至少完成 34 處強(qiáng)勢戶外廣告； 2021 年 6 月前 完成宣傳印刷品、客戶及促銷禮品的制作； 2021 年 7 月前 完成度假村網(wǎng)站； 2021 年 6 月－ 開業(yè)經(jīng)營期間 建立廣泛的媒體和廣告客戶網(wǎng)絡(luò)； 開業(yè)前 結(jié)合地區(qū)公司開成儀式舉行新聞發(fā)布會(huì)； 開業(yè)前半個(gè)月 在各類媒體進(jìn)行開業(yè)前的軟硬性推廣、形象宣傳 開業(yè)后經(jīng)營期內(nèi) 在正式試業(yè)后將根據(jù)整體營銷和廣告計(jì)劃進(jìn)入逐步實(shí)施階段； 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 根據(jù)市場和季節(jié)確定不同的產(chǎn)品組合 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 逐步使廣告深入各區(qū)域市場 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 根據(jù)不同節(jié)慶組織相應(yīng)的推廣促銷活動(dòng)； 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 及時(shí)調(diào)整各類媒體軟硬廣告和平面廣告，配合銷售和經(jīng)營活動(dòng)