【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務(wù)項(xiàng)目。隨著象鼻溫泉的初步開發(fā)，**象鼻溫泉在玉溪市及全省小有名氣。因規(guī)模小，設(shè)施簡(jiǎn)陋，象鼻溫泉已滿足不了市場(chǎng)需求，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，經(jīng)申報(bào)，90年代象鼻溫泉被列為玉溪市旅游開發(fā)項(xiàng)目，并逐步行形成旅游、會(huì)議、住宿、餐飲、沐浴、旅游、種養(yǎng)殖及加工、商貿(mào)等為一體的旅游休閑度假區(qū)，象鼻溫泉度假村已取代了原來的象鼻溫泉療養(yǎng)院。隨著硬件、軟件及服務(wù)水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國(guó)家級(jí)森林公園；二星級(jí)旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區(qū)店；全國(guó)殘疾人游泳訓(xùn)練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會(huì)議、培訓(xùn)的理想之地，贏得了良好的聲譽(yù)，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境等多重效益，充分發(fā)揮了**對(duì)外窗口的宣傳和服務(wù)作用，為**縣旅游事業(yè)的發(fā)展奠定了比較好的基礎(chǔ)。走過二十多年的發(fā)展歷程，看看**象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個(gè)方面的困難和問題：首先是各種設(shè)施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經(jīng)變得斑斑點(diǎn)點(diǎn)，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經(jīng)簡(jiǎn)易維修后勉強(qiáng)投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護(hù)，已被安監(jiān)和質(zhì)監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預(yù)計(jì)六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經(jīng)停止使用三年多。第二是欠債大，資產(chǎn)負(fù)債率高，度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)困難，按改制資產(chǎn)評(píng)估部門披露，度假村資產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)四千多萬元。目前，度假村長(zhǎng)期、短期、應(yīng)付、預(yù)收會(huì)計(jì)科目反映債務(wù)六十多戶，多的一戶達(dá)一千多萬元，少的也有幾萬，遇過年、節(jié)日到度假村討債的人絡(luò)繹不接，主要負(fù)責(zé)人接待來人和電話應(yīng)接不暇，處于兩難的境地。因欠信用社、農(nóng)行、建行貸款，度假村對(duì)公往來結(jié)算處于一種違規(guī)操作狀態(tài)，因?yàn)槿绻燃俅逶阢y行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務(wù)（一是確保正常經(jīng)營(yíng)；二是確保資產(chǎn)不流失；三是維護(hù)好現(xiàn)有的職工利益），我們應(yīng)對(duì)辦法是將收取的消費(fèi)款以兩個(gè)職工名義存入信用社，維護(hù)度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第三是設(shè)施功能檔次低，不夠齊全。僅從度假村的會(huì)議室看，目前還沒有一個(gè)具備一定規(guī)模和一定檔次的會(huì)議室，遇到超過150人的會(huì)議都沒有辦法接待，目前，我們對(duì)原有的會(huì)議室進(jìn)行了改造，但原有的格局不允許作出上規(guī)模的會(huì)議室，僅僅是在原有的基礎(chǔ)上作了裝修提檔，仍然滿足不了市場(chǎng)需要。第四是服務(wù)水平低，主要反映在硬件設(shè)施差，軟件服務(wù)水平難以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長(zhǎng)期處于將改制又遲遲動(dòng)不了的狀態(tài)。2006年10月，我和羅德榮受組織部門口頭委派到度假村工作，2006年11月縣政府下發(fā)了度假村改制文件，時(shí)至今日，已兩年半多仍無限期，改制的大方向已定，但何時(shí)改制、怎么改仍不明朗，長(zhǎng)期如此，造成了職工思想不穩(wěn)定，相關(guān)職工的學(xué)習(xí)培訓(xùn)很難安排，極不利于職工技能和服務(wù)水平、服務(wù)態(tài)度的提高，即使有高技能的職工也隨時(shí)存在被別的企業(yè)挖走的可能，因我村服務(wù)水平低、職工收入水平也低，人往高處走的情況時(shí)有發(fā)生，存在很多說的度假村成為**乃至很多地方服務(wù)人才的培養(yǎng)基地。第五是資源開發(fā)水平低，盡管走過了二十多年的發(fā)展，度假村仍停留在簡(jiǎn)單的吃、住、沐浴、旅游水平，水資源和服務(wù)的延伸和檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿不足不了市場(chǎng)的需求。第六是周邊環(huán)境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區(qū)山紅水濁，與一個(gè)森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識(shí)、發(fā)展意識(shí)，什么都以自我為中心，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓(xùn)班，縣公安部門抽調(diào)了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會(huì)待命，以防群眾鬧事，此等事情簡(jiǎn)直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環(huán)境的好壞。從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個(gè)方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當(dāng)做一個(gè)真正的企業(yè)來做，由此導(dǎo)致了政企不分、職責(zé)不明，很大程度上成了政府的一個(gè)接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時(shí)期內(nèi)部管理混亂，據(jù)歷史資料反映第四篇：溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告 (8000字)度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告工程咨詢有限公司二００八年五月－1－目 錄一 總論項(xiàng)目提要可行性研究報(bào)告編制依據(jù)綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論二 項(xiàng)目背景及必要性項(xiàng)目背景項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)的必要性三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件政策環(huán)境政府支持市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件地理位置與區(qū)域范圍自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位基本情況主要投資人基本情況六 市場(chǎng)分析與推廣方案市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析市場(chǎng)推廣方案和推廣措施七 項(xiàng)目建設(shè)方案建設(shè)任務(wù)和規(guī)模設(shè)計(jì)基本原則項(xiàng)目布局具體建設(shè)內(nèi)容－2－項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)給排水電力電訊環(huán)境影響評(píng)估八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表九 投資估算與資金籌措說明投資估算依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資估算資金來源與籌措借款資金償還測(cè)算十 經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)評(píng)估說明財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)項(xiàng)目組織與管理管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分勞動(dòng)定員項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施人員培訓(xùn)勞動(dòng)保護(hù)與安全十二 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論問題與建議－3－附 錄一 附表：固定資產(chǎn)投資估算表 1－土建工程投資明細(xì)表 1－設(shè)備投資明細(xì)表流動(dòng)資金估算表投資計(jì)劃與資金籌措表固定資產(chǎn)折舊估算表總成本費(fèi)用估算表利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表6－產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表資金來源與運(yùn)用表借款還本付息計(jì)算表資產(chǎn)負(fù)債表財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖度假村入口景門效果圖廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖山莊外觀效果圖溫泉游泳館外觀效果圖設(shè)計(jì)意向圖外觀效果圖三 其他附送資料：項(xiàng)目建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件可行性報(bào)告編制單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件－4－第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營(yíng)企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。建設(shè)期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月建設(shè)內(nèi)容：一期工程：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場(chǎng)、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。二期工程：(1)、土地征用，投資額720萬元；－5－(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。 申報(bào)單位及法人代表申報(bào)單位：度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費(fèi)用投資200萬元，不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)－6－ 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》－7－ 《縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺(tái)了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。(2)度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來兼營(yíng)酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。(3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對(duì)環(huán)境無不良影響。(4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，得出本項(xiàng)目一期總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項(xiàng)目建成后，(計(jì)算期平均數(shù))，％；％(所得稅后)；()，動(dòng)態(tài)(i=8％)()；累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。－8－第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國(guó)高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動(dòng)各國(guó)人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在拉動(dòng)內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展，增進(jìn)了中國(guó)與世界的友好交流。旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮?。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場(chǎng)，而且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測(cè)算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用。雖然從目前來看，大部分人的旅游活動(dòng)還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場(chǎng)、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場(chǎng)精英?，F(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來越快，人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對(duì)這部分旅游者的吸引力 －9－已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識(shí)性、娛樂性、體驗(yàn)性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對(duì)的重大課題。 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個(gè)風(fēng)景十分優(yōu)美的地方，更是全國(guó)獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識(shí)，在外來游客中的知名度較低。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識(shí)到了這個(gè)問題，在2005—2020的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個(gè)景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長(zhǎng)，但收益穩(wěn)定，收益期長(zhǎng)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)－10－完成后，整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。 民營(yíng)企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營(yíng)資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時(shí)，項(xiàng)目建成后，度假村預(yù)計(jì)每年要上交稅，