電腦城重慶賽博項目營銷策劃報告(編輯修改稿)
2025-04-03 11:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 石橋鋪賽博計劃進行返租銷售，回報率為 8%，在簽定買賣合同時，從首付款中一次性扣除房款之 16%，其后 10 年投資戶將穩(wěn)定獲取其應(yīng)有回報。 嘉年華項目計劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營協(xié)議，并收取一定比例的管理費。 二、關(guān)于嘉年華項目銷售條件的補充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補充建議 我們建議，對嘉年華項目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 二樓為賽博經(jīng)營，項目口岸優(yōu)勢比較突出，賽博的品牌實力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長期的經(jīng)營合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進，并且石橋鋪賽 博 B 區(qū)也有過成功經(jīng)驗。 三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營，通過包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營前景，但是其對安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以 5年、 8%較為適宜。 五樓業(yè)態(tài)定位為 KTV，投資戶整體購買的可能性較小，同時娛樂類行業(yè)經(jīng)營業(yè)績起伏也比較大，如果沒有較長年限的返租支持，分零銷售難度很大。因此建議在適當調(diào)低回報率、設(shè)定長年限租約承諾，比如 6%、 10年。 （二）關(guān)于嘉年華項目經(jīng)營的補充意見 項目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營管理水平對項目整體 的市場前景有非常明顯的影響，建議聘請其他城市有類似經(jīng)驗（管理年輕時尚消費綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進行經(jīng)營。 管理公司通過向經(jīng)營商家收取較高標準經(jīng)營（物業(yè)）管理費的方式獲利。 管理公司介入時間盡可能提前，對項目的鋪位劃分、招商都可以提出一些參考性意見，并且其品牌對項目銷售也可以起到積極作用。 三、定價方法 11 對于在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計算售價比較客觀： 在目前的投資市場上，大部分投資性物業(yè)回報在 8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實證明這一回報比例投資者是能夠接受的，他們將在 13 年左右 收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價應(yīng)該是年租金的 13倍左右。 在當前的市場上，一部分發(fā)展商為了解決資金的缺口，往往采用補貼回報提高售價的操作辦法。 以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個商家，每平方米月租金 35 元、年租金 420 元，如果以年租金 13 倍即 5460 元 /平方米的價格出售，每年的租金收入差不多與其承諾付給投資戶的回報相當；但是在實際銷售中，該項目每平方米售價達到 萬元，租金收入與其承諾給投資戶的 8%年回報有非常大的差距，這意味著每年必須投入相當資金以填補這一缺口，這完全是一種融資 手段，如果開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，投資戶的回報就成為一紙空談，投資戶的投資安全性無法得到充分保證。 四、 項目定價 （一）定價 說明：我司對于賽博數(shù)碼賣場的租金價格調(diào)查數(shù)據(jù)應(yīng)該說還不十分充分，在規(guī)范定價過程中還必須進行修正，因此，本方案主要針對的是定價計算的原則及方法。 在定價過程中，專柜建筑面積暫以 5 平方米計算，鋪面建筑面積暫以 30平方米計算， 公攤按 40%計算 。 A 館 23層 石橋鋪賽博 A館 建議修正價格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報 建面 240360元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 12 三層 專柜 平均租金 套面 300400元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報 建面 180240元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 150270元 /月 /㎡ 建面 90160元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 二層總金額： 萬 —— 萬 4737＝ 萬 —— 萬 三層總金額： 萬 —— 萬 4365＝ 萬 —— 萬 總銷金額： 27492 萬 —— 36594 萬 12 層電腦城目前并未開業(yè) ，因此其定價參照石橋鋪賽博 A館的價格體系來定，但因其不承諾回報的銷售方式，建議其銷售價格略低于石橋鋪賽博 A館可比樓層。根據(jù)對嘉年華項目整體定位的初步設(shè)想，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種和 KTV 樓層價格可以稍微略高于同類商業(yè)價格。 嘉年華 建議修正價格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 不承諾回報 建面 240360元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 售價 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 售價 建面 /㎡ 三層 折扣店及其他相關(guān)業(yè)種 建面 /㎡ 承諾 5年 8%/年回報 四層 五層 KTV 建面 /㎡ 承諾 10年 6%/年回報 二層總金額： 萬 —— 萬 ＝ 萬 —— 萬 三、四層總金額： 萬 —— 萬 ＝ 萬 —— 萬 五層總金額：因無面積，暫空 總銷金額： 26769 萬 —— 萬 （二）關(guān)于項目銷售過程中的價格修正意見 修正原因 13 （ 1） 經(jīng)過多年培育，賽博部分物業(yè)租金已經(jīng)達到了一個非常高的水平，按照常規(guī)的 定價 方法其售價也相對高，部分專柜理論價值達到 10萬元 /平方米（套內(nèi)面積）以上，這一價位已經(jīng)可以在解放碑買到獨立的小門面，我們認為價格抗性是客觀存在的。 （ 2） 進一步 考慮，如果由于市場競爭的需要，商場格局需要進行一定的調(diào)整以改善購物環(huán)境，那么投資戶高價購買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。 （ 3）更極端的情況是，如果今后賽博由于經(jīng)營戰(zhàn)略的考慮，放棄了該物業(yè)，那么物業(yè)是否會空置、或是新的商家進場后物業(yè)是否能繼續(xù)具備如此高的價值，也是投資戶必須面對的問題。 （ 4）市場上當前分零銷售的 產(chǎn)權(quán) 式商鋪， 1 樓建筑面積價格最高在 2— 3萬元
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