電腦城重慶賽博項目營銷策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 “ 商住兩用房 ” 名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。對申請人從嚴(yán)審查其資信狀況以及其所購房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來投資的，銀行則不予貸款。 6 比如早期的公寓市場吸引了相當(dāng)多的投資者，但由于重慶公寓開發(fā)量猛然增大，大規(guī)模交房竣工后使公寓租賃市場競爭空前激烈，其租金和出售率從 2021年起不斷下滑，位于渝中區(qū)的高檔項目，從 2021 年到 2021 年租金下滑近 30%。無論市場形勢如何變化，只要這兩個問題得到充分解決，其投資積極性就可以充分調(diào)動。 （三）本項目立面非常具有視覺沖擊力，時尚而大氣，可以毫不夸張的說，項目與金源酒店共同構(gòu)成了商圈內(nèi)的視覺焦點。具體內(nèi)容和貴司當(dāng)前的經(jīng)營思路大致一致，即在招商過程中 提高準(zhǔn)入門檻，引進有一定品牌實力的經(jīng)營戶，賣場做得小而精，確立在中高端消費市場的領(lǐng)袖地位。 （ 2）具備較大的經(jīng)營空間（包括營業(yè)額、利潤和附加值），具備一定的租金承受能力。 （ 2）總體來講，數(shù)碼產(chǎn)品消費的主力軍是年輕市場一族，與本定位在消費群體定位環(huán)節(jié)趨同。北京燕莎的折扣店經(jīng)營非常成功，在重慶，邦威休閑服在沙坪壩開設(shè)了一個專門的折扣店，經(jīng)營效果也比較好，都證明這種思路是可行的。 （ 2）如果能引進一家有一定品牌知名度的 KTV，將使項目的時尚形象進一步豐滿，經(jīng)營功能進一步完善。 對此我方建議持謹(jǐn)慎態(tài)度，原因在于雖然目前經(jīng)營狀況不佳，小業(yè)主收益狀況不理想，但是一旦有知名商家接受，小業(yè)主期望值將在瞬間大幅度提高，并不斷提出單純從自身利益出發(fā)考慮的收益要求，在經(jīng)營過程中有可能遭遇很大的阻力，并且負一樓是 否納入整體經(jīng)營，對項目的定位應(yīng)該不會造成根本的影響，因此綜合考慮我們建議暫時不爭取負一樓的經(jīng)營權(quán)。 第三部分 項目定價 10 一 、項目銷售條件 石橋鋪賽博計劃進行返租銷售，回報率為 8%，在簽定買賣合同時，從首付款中一次性扣除房款之 16%，其后 10 年投資戶將穩(wěn)定獲取其應(yīng)有回報。 五樓業(yè)態(tài)定位為 KTV，投資戶整體購買的可能性較小，同時娛樂類行業(yè)經(jīng)營業(yè)績起伏也比較大，如果沒有較長年限的返租支持，分零銷售難度很大。 管理公司介入時間盡可能提前，對項目的鋪位劃分、招商都可以提出一些參考性意見，并且其品牌對項目銷售也可以起到積極作用。 四、 項目定價 （一）定價 說明：我司對于賽博數(shù)碼賣場的租金價格調(diào)查數(shù)據(jù)應(yīng)該說還不十分充分，在規(guī)范定價過程中還必須進行修正，因此，本方案主要針對的是定價計算的原則及方法。 嘉年華 建議修正價格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 不承諾回報 建面 240360元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 售價 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 售價 建面 /㎡ 三層 折扣店及其他相關(guān)業(yè)種 建面 /㎡ 承諾 5年 8%/年回報 四層 五層 KTV 建面 /㎡ 承諾 10年 6%/年回報 二層總金額： 萬 —— 萬 ＝ 萬 —— 萬 三、四層總金額： 萬 —— 萬 ＝ 萬 —— 萬 五層總金額：因無面積，暫空 總銷金額： 26769 萬 —— 萬 （二）關(guān)于項目銷售過程中的價格修正意見 修正原因 13 （ 1） 經(jīng)過多年培育，賽博部分物業(yè)租金已經(jīng)達到了一個非常高的水平，按照常規(guī)的 定價 方法其售價也相對高，部分專柜理論價值達到 10萬元 /平方米（套內(nèi)面積）以上，這一價位已經(jīng)可以在解放碑買到獨立的小門面，我們認(rèn)為價格抗性是客觀存在的。 （ 5）此外需要說明的是，向下修正價格并不會產(chǎn)生收益的損失，價格低一點，每年返給投資戶的金額也小一點。在此基礎(chǔ)上，我 們提出了初步的價格修正建議，目前認(rèn)為按照上述的價格銷售，可以有效抑制價格抗性的問題。 （ 3）在銷售過程中，各個物業(yè)都有一個責(zé)任主體與投資戶簽定租賃協(xié)議，承擔(dān)按時足額給予投資戶應(yīng)得回報的義務(wù)。 嘉年華數(shù)碼賣場雖然以不承諾回報的方式對投資戶進行銷售，但 石橋鋪賽博數(shù)碼賣場經(jīng)營狀況的明顯示范效應(yīng)應(yīng)該完全能夠打消投資戶的顧慮，投資戶的實 15 際收益率極有可能高于石橋鋪賽博數(shù)碼賣場年 8%的回報率。 在本項目銷售過程中，一定要設(shè)定一個責(zé)任主體，最好是由賽博成立，可以是商業(yè)管理公司，也可以是物業(yè)經(jīng)營公司，由該公司與投資戶簽訂租賃協(xié)議，承諾按時足額支付投資戶應(yīng)得的回報。需要說明的是，擔(dān)保企業(yè)本身收取的報費并不高，在委托方有足夠質(zhì)押物的條件下，保費標(biāo)準(zhǔn)更低。 （四）小結(jié) 我們認(rèn)為通過以上幾方面措施，項目在投資安全性上將大大優(yōu)于市場在售投資性物業(yè)，具有非常明顯的競爭優(yōu)勢。辦理 5 成 10 年按揭，首付款分三次等額支付，中間時間間隔為半年。 （三）注重形象包 裝的差異化 項目是一個數(shù)碼市場，在包裝風(fēng)格上必須充分體現(xiàn)出數(shù)碼市場的行業(yè)特性， 20 比如賣場和資料的設(shè)計，應(yīng)該具有非常濃厚的時尚及科技特色。 數(shù)碼賣場生命力強，其產(chǎn)品科技含量高、產(chǎn)品附加值高、產(chǎn)品更新?lián)Q代速度快、消費群體范圍廣、消費頻率高的特點使本項目增值潛力大大增加。 低首付門檻，輕松置業(yè)。 同時與之配合的 10 年按揭 是媒體的新聞炒作，大肆渲染賽博的實力背景、經(jīng)營狀況和發(fā)展前景，并隱晦的提出這樣一個看法：賽博的售價必然非常高。不公布價格，在客戶中形成這樣一種感覺：如此好的經(jīng)營狀況、如此低的風(fēng)險，價格一定非常高。 宣傳資料準(zhǔn)備： 銷售海報：以 元 /份、 30000 份計算，為 萬元； 宣傳折頁：以 元 /份、 30000 份計算，為 萬元； 其它必備之銷售印刷用品： 2萬元 宣傳資料準(zhǔn)備合計支出為 14 萬元（含設(shè)計費）。 不可預(yù)見費用 整個營銷期設(shè)不可預(yù)見費用為 5 萬元。 促銷活動 開盤活動 1 次， 8 萬元；小型促銷活動（如房交會、展銷會等） 5 次，每次20210 元，促銷活動費用合計支出為 18萬元。
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