【正文】 注重銷售控 制 二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì) （一）項(xiàng)目賣點(diǎn) （二）廣告主題設(shè)計(jì) （三）前期廣告宣傳思路 （四）銷售成本控制 （五）項(xiàng)目營銷相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃 前 言 3 前期我司就賽博項(xiàng)目提出了一些初步的看法和操作意見，并至深圳與貴司進(jìn)行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。 2. 個(gè)人信貸政策再緊縮 ， 2021 年 5月 1日，國有銀行已對投資性項(xiàng)目貸款和個(gè)人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴(yán)格了審批條件。值得關(guān)注的是泰興電腦城拿下江田的 1— 3層 萬平方米，開業(yè)后會對江北的數(shù)碼市場格局起到較強(qiáng)的沖擊作用。 （ 7）現(xiàn)計(jì)劃按一個(gè)樓面的體量進(jìn)行功能規(guī)劃，分為名牌服飾和休閑運(yùn)動服飾兩個(gè)折扣區(qū)，未能消化的部分可以面向戶外用品、茶餐廳、咖啡屋等業(yè)種進(jìn)行招商，應(yīng)該可以達(dá)到完全的招商率。 （二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營的補(bǔ)充意見 項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營管理水平對項(xiàng)目整體 的市場前景有非常明顯的影響，建議聘請其他城市有類似經(jīng)驗(yàn)（管理年輕時(shí)尚消費(fèi)綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營。如果我們以 4 萬元 /平方米的價(jià)格銷售，按照 8%的回報(bào)比例，所收取的租金在支付完投資戶的應(yīng)得回報(bào)后，還有相當(dāng)部分剩余，這部分剩余資金將是賽博在經(jīng)營中的收益。 （二）引入擔(dān)保企業(yè) 全國多個(gè)投資性項(xiàng)目都成功引入了擔(dān)保企業(yè)，對投資戶的投資收益進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保企業(yè)的介入將在很大程度上解決投資戶的投資信心問題。 （四）注重銷售控制 項(xiàng)目每個(gè)銷售階段的推盤量應(yīng)該進(jìn)行謹(jǐn)慎控制，目標(biāo)是達(dá)到項(xiàng)目一旦推出，即哄搶一空的市場效果，同時(shí)小額多頻放量也可以使項(xiàng)目在市場上更多次的吸引市場關(guān)注，這有利于更好的樹立項(xiàng)目形象，對于體量投資性物業(yè)的營銷推廣非常必要。 在客戶積累到位的條件下再推出二期，再次形成旺銷，從而使整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。 不可預(yù)見費(fèi)用 整個(gè)營銷期設(shè)不可預(yù)見費(fèi)用為 5 萬元。 大量投放報(bào)媒廣告，告知項(xiàng)目銷售時(shí)間及即將舉辦說明會。只要投資戶能按時(shí)獲取應(yīng)有回報(bào)，首付款的余額部分他們是愿意交納的。 （ 3）安全性 目前項(xiàng)目能夠保障投資安全的只有賽博本身的品牌，而作為一個(gè)商家，經(jīng)營過程中出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整甚至換址經(jīng)營是非常正常的，而一旦賽博這個(gè)主體出現(xiàn)變化，物業(yè)價(jià)值必然將大打折扣，因此我們認(rèn)為，在投資安全性這個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的競爭力還非常單薄。 （ 3）更極端的情況是，如果今后賽博由于經(jīng)營戰(zhàn)略的考慮，放棄了該物業(yè)，那么物業(yè)是否會空置、或是新的商家進(jìn)場后物業(yè)是否能繼續(xù)具備如此高的價(jià)值，也是投資戶必須面對的問題。 二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議 我們建議，對嘉年華項(xiàng)目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 二樓為賽博經(jīng)營，項(xiàng)目口岸優(yōu)勢比較突出，賽博的品牌實(shí)力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長期的經(jīng)營合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進(jìn)，并且石橋鋪賽 博 B 區(qū)也有過成功經(jīng)驗(yàn)。 （ 4）從消費(fèi)心理上看，講究時(shí)尚的年輕人畢 竟經(jīng)濟(jì)能力相對有限，以實(shí)惠的價(jià)格購買到他們中意的品牌服飾，對他們來講是非常理想的消費(fèi)選擇。 第二部分 嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 7 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 1. 中國人民銀行銀發(fā)〔 2021〕 121 號文件和銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。 因此我們認(rèn)為，在目前社會個(gè)人游資數(shù)額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購買力不足的問題。 二 .投資戶趨于保守 1999 年 — 2021 年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對投資性物業(yè)市場認(rèn)識較為模糊的情況下，盲目而感性的進(jìn)行投資，重慶多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了數(shù)天告罄的銷售盛況，其后投資 回報(bào)情況卻并不理想，在一定程度上，打擊了投資戶的熱情和信心。 8 關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn) （ 1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對同一目標(biāo)消費(fèi)市場，以便在經(jīng)營過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個(gè)商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。 以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個(gè)商家，每平方米月租金 35 元、年租金 420 元，如果以年租金 13 倍即 5460 元 /平方米的價(jià)格出售，每年的租金收入差不多與其承諾付給投資戶的回報(bào)相當(dāng)；但是在實(shí)際銷售中，該項(xiàng)目每平方米售價(jià)達(dá)到 萬元，租金收入與其承諾給投資戶的 8%年回報(bào)有非常大的差距，這意味著每年必須投入相當(dāng)資金以填補(bǔ)這一缺口，這完全是一種融資 手段，如果開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，投資戶的回報(bào)就成為一紙空談，投資戶的投資安全性無法得到充分保證。而一些分零經(jīng)營的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時(shí)尚街，投資戶普遍認(rèn)為經(jīng)營前景不明朗，從而缺乏投資信心。同時(shí)本項(xiàng)目每年應(yīng)該付給投資戶的租金明顯小于實(shí)際租金收益，經(jīng)營過程中的租金收入在按時(shí)足額支付投資戶應(yīng)得回報(bào)后還有相當(dāng)比例贏余，和其它租金收入不足、開發(fā)商每年 補(bǔ)貼投資戶回報(bào)的項(xiàng)目相比，安全保障性要大得多。 賽博企業(yè)實(shí)力：賽博在全國其他地區(qū)賣場良好的經(jīng)營狀況，企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力有能力承擔(dān) 投資 戶的收益返款，最大限度保障投資戶的 收益權(quán)。 報(bào)媒廣告 整個(gè)營銷期以 15個(gè)整版發(fā)布量，每次 5萬元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為 75 萬元；新聞炒作以 7 萬元計(jì)算；報(bào)媒廣告合計(jì)支出為 82萬元。 銷售成本總計(jì)為 187 萬元 23 江北嘉年華 售樓部 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè) 200 平方米銷售場地，以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為 16萬元。 說明：由于時(shí)間原因，嘉年華項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉及推廣策略暫時(shí)還沒有思考成熟，如果建立合作關(guān)系，將在后期整理提交。 雖然市場大環(huán)境較為嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目在充分保證投資戶